パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画 三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションです。
最寄駅は品川駅です。
分数表示はありませんけど11-12分だと思います。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

http://goo.gl/maps/WhJrV
場所はイギン本社の道路向かい、天王洲デュープレックスの南側です。
以前はたぶん倉庫だった場所で、最近解体工事が終わったようです。

情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南2丁目9番2号
階数：地上16階建て
高さ：49.99m
着工予定：平成24年12月1日
完了予定：平成26年11月30日
建築主：三井不動産レジデンシャル
設計者：大林組
施工者：大林組

【公式URLを追加しました　2012/12/25 管理人】

[312: 購入検討中さん]

うちのマンションでは果物のような生の食品を
宅配ボックスに入れるということはありえませんので、
さすが291さんのお宅のハイグレードな宅配ボックスは
保冷機能までついてるんだなあという点にも驚いているところですが、
310さんのお宅でも宅配ボックスにりんごが入れられるんですね。
いやーすごいですね。

でも、310さんが5キロのりんごを台車がないと運べないほど体の弱った方なのでしたら、
この物件ではなく高齢者向けマンションを探すことをお勧めしますよ。

[313: 匿名さん]

重いりんごを運ぶのがめんどくさいからマンションには宅配ボックスなどないほうがいいという意見なのですか？

それとも意地になっちゃってるだけですか？

[314: 購入検討中さん]

・・・以上が、宅配ボックスを使ったことがないくせに
「再配達させるほうが便利」とか知ったかぶりをして、
突っ込まれると、
やめときゃいいのに取り繕おうとしてさらにウソをついて、
結局完全にウソがバレて大恥をかいてしまったという
悲しい物語でありました。

＜おしまい＞

[315: 匿名さん]

ここ駐車場はいくらなのでしょうか？

[316: 購入検討中さん]

今日、モデルルーム見てきました。
駐車場3万円代でしたよ。
タワーパークは全住戸の3割程度の駐車容量とのことでした。

[317: 匿名さん]

316さん
駐車場代３万円ですか。近辺の駐車場の相場が３万５千円～４万円みたいなので、
若干相場より安い位でしょうかね。でも２０９台に対して６４台しか駐車場は
ないみたいだから外で借りる事を考えておいた方がよさそうかな。
入居時に近くに空きがあればいいのですがね。

[318: 匿名さん]

なるほど。安いね。

[319: 匿名さん]

3万円ではなく3万円台では？

[320: 購入検討中さん]

そうそう、3万円台でした。
うちは車がないのでなんとなく聞き流しちゃったんですが。
80Aプランが坪300万円～。
周りに何もないし、ファミリーマンションとしては
悩みどころですが、忙しく働く優雅なDINKSさんにはいいのかなぁ。
内装は標準でなかなかグレードのいい部材を使っている様子でした。

[321: 匿名さん]

８０Bで坪おいくらでしたでしょうか？

[322: 匿名さん]

８０００万前後です

[323: 匿名さん]

８０Aは間取りいいからね。

[324: 匿名さん]

何か微妙でした。仕様もひくいし何か残念。

[325: 匿名]

仕様以前に内装のセンスが悪い。

高品質も高仕様も台無し。

[326: 匿名さん]

そうかな？インテリアデザイナーの家具セレクトが微妙だけど家具を除けば悪くないと思う。

[327: 匿名]

家具だけでなく、アクセントのクロスや
タイルも微妙。

ベースは悪くないのだろうけど。

[328: 匿名さん]

手抜き感満載のモデルルームだね。パンフレット薄すぎw仕様低いし、その割に割高な金額。売れるだろうけど俺はパスだな。

[329: 匿名さん]

モデルルームはどのタイプでしたか？

[330: 匿名]

70Dａと80Bです。

[331: 匿名さん]

ありがとうございます。８０Ａが見たかったな。

[332: 購入検討中さん]

パークホームズだったら、仕様はそんなに高級じゃないんでじゃないの？

[333: 匿名さん]

あの、、ここってもしかして、ペット不可ですか？

[334: 購入検討中さん]

こちらリセールはどうですかね？やはりタワーが多いため供給数が多く厳しいのでしょうか？

[335: 匿名さん]

ペットは可でしょ。今時

[336: 匿名さん]

タワーが多いのに加えそれらのタワマンは分譲価格が坪２００万くらいだったので転売で儲けようという人はともかく、これから実需での住み替えが増えることを考えると相場より安い価格売ってもロスが出ない人も多いのでこれから相場は下がると考えます。

ここはタワーのような特徴がないので中古になると見劣りします。お隣をみればわかりますよね。タワマンだらけのエリアにおいては非タワーのリセールは惨めです。上がる時は最後、下がる時は最初です。

[337: 匿名さん]

336
何が言いたいのかさっぱりわかりません。
もうちょっとわかりやすくお願いします。

[338: 匿名さん]

理解できますけどタワーと非タワーの差があるとは思えませんが。

[339: 匿名さん]

リセールバリュー＝中古価格／分譲価格

[340: 匿名さん]

頭の悪い人が頑張って書いた文章って感じですね。
336さん。

[341: 匿名さん]

ここに限らず湾岸全体に言えることですが
シティタワー品川の中古解禁の影響を大きく受けて
相場はかなり下がることになるでしょうね。

[342: 匿名さん]

将来売るつもりなら多少高くても８０Ｂがいいと思います。この間取りは青田より実物を見せた方が訴求力があると思います。

[343: 匿名さん]

三井の他の物件で、シティタワー品川の事を聞きましたが、
あそこは不動産関係者の購入が多いために
素人みたいに中古相場を下げる売り方をせず、
プロの売り方をする人が多いだろうとのことでした。
341さんの予想通りにはいかないかも。アベノミクスですし。

[344: 匿名さん]

343さん
もともと2000万円台のマンションの中古定借物件に大枚ハタク人がどれだけいることか、考えたらすぐにわかるよね。

[345: 匿名さん]

344に同意。しかしこのマンション、シティータワー品川の中古解禁直前の絶妙なタイミングで売りだすね。やはりデベとしても気にしてるんだろうな。

[346: 匿名さん]

芝浦や港南の他のタワマンも、分譲当時より値上がりした中古が多い。
ここも高くなる前に買いましょう！

[347: 匿名さん]

オプレジ高輪にしとけば。

[348: 匿名さん]

↑ならねーよw他のタワマンの分譲時の値段で出れば別だがな。

[349: 匿名さん]

348は346へ

[350: 匿名さん]

春販売開始といいながら、いつまで春なんだろう。

[351: 匿名さん]

ここはタワマンじゃないし。タワマンと非タワマンとは価格差があるのが普通ですよ。
この辺は非タワマンが珍しいけど、非タワマンも売りに出る湾岸東部の月島や豊洲辺りでは、
タワマン検討者は非タワマン物件など話題にもしない。

[352: 匿名さん]

月島はタワーがここ最近でていなかったから比較できない。豊洲は築浅はタワーしかないから逆に比較ができない。ちなみに大崎は三菱が低層出したが即完。つまりタワーの方が人気で高く売れるとは限らない。

[353: 匿名さん]

人気というより価格差。
月島は新しい非タワーが次々出ていたが、タワーの中古価格の方が高い。もちろん新しいタワーは更に高い。
豊洲も非タワー中古価格よりタワー中古価格の方が高い。

[354: 匿名さん]

80Bいいけどさすがに割高だよ。

[355: 匿名さん]

８０Ｂ高いですが元は取れると思います。10年経って売った時の損は一番小さいと思います。

[356: 匿名さん]

難しいところだな。80Aが意外にバランスいいかもよ？

[357: 匿名さん]

８０ＡはＬＤが実質廊下な場所のドアを無理やり後退させ数字稼ぎしているがそれでも１２．４畳で狭すぎ。あと洋室１はメインの寝室なのにあの形はない。三角形のＷＩＣもロスが大きい。廊下が長くてデッドスペースを納戸にしているのは良いが角部屋にしてはスペース効率悪すぎ。
その分坪単価は安いが実質面積は一割小さいと考えた方が良いと思う。

８０Ｂは将来洋室２の壁をとってリビングと一体化させてもよいし、洋室3をリビングと一体化させる手もありリフォームの自由度が高く良いと思う。

[358: 匿名]

80A.Bはいいですね。

[359: 匿名さん]

その他の部屋はいわゆる田の字間取りなので面白みはないですね。リフォームの汎用性も低いしね。
共用廊下側の部屋が許容できればいいとおもうけど。

[360: 匿名さん]

80Aは坪単価押さえ目だから意外に目減りしないかも。

[361: 匿名]

70Bもいいと思います。
後は一緒かな。

[362: 匿名さん]

80Aは旧海岸通り側の眺望が微妙じゃないですか！？とくに低層階は。

[363: 匿名さん]

ドナドナトラックの通り道だからね。

[364: 匿名さん]

８０Ａは実質使える面積が小さいのでコスパは正直それほどよくないと思いますがグロス価格が安いので買う人もいるでしょう。８０Ｂは低層でも８０００万近いので逆立ちしても買えないって人がほとんどでしょう。

[365: 匿名]

買える人が買うから
余計な心配は無用です。

80Bはプランが良いのに
モデルの内装が…
センス悪くて、残念です。

[366: 匿名さん]

リセール期待するなら買わない方がいいなここは。

[367: 匿名さん]

>357さんに同感。間取りは80Aより80Bだな。
で、価格は80Bが割高。
で、>366さんの結論に自分もなる。

[368: マンコミュファンさん]

徒歩１１分は残念すぎる。。

[369: 匿名さん]

やっぱりリセール悪いんだねー

[370: 匿名さん]

あと２分近ければ検討したかな・・・

[371: 匿名さん]

リセールは悪いというか普通程度だと思います。天王洲デュープレックスレベルでしょう。

[372: 匿名さん]

天王洲デュープレックスレベルとはどの程度のレベル？？

[373: 匿名さん]

10年経つと今の価格になる

[374: 匿名さん]

10年先が分かるなら苦労はない。

[375: 匿名さん]

天王洲デュープレックスは微妙でしょ。さすがに比較にならんよ。

[376: 匿名さん]

似たり寄ったりだろ

[377: 匿名さん]

品川タワーフェイスとの比較でよいんじゃない？築８年経過で坪２３０程度か。

[378: 匿名さん]

ここのモデルルームの場所って、マンション建設の現地？

[379: 匿名さん]

ちがーう。

[380: 匿名さん]

すいません、モデルルームどのへんですか？
ホームページに載ってないので。

[381: 匿名]

天王洲アイル駅の方

[382: 匿名さん]

タワーフェイスは８分。こちらは１１分。比べられませんな。資なｎ産価値はタワーフェイスのほうが上。強みは三井ブランドだけだけどパークホームズじゃね。。。残念だね。

[383: 匿名さん]

確か、市場に一番近い分譲マンションがタワーフェイスでは？

[384: 匿名さん]

便利でいいね！

[385: 匿名さん]

天王洲デュープレックスと品川タワーフェイスを足して2で割った感じかな。つまり10年後は坪210と予想。

[386: 匿名さん]

>>381
そっちのほうですか。
ありがとうございます。

[387: 匿名さん]

ここは低層で免震だから、タワーフェイスよりは良いと思うけど。

[388: 匿名さん]

タワーが多いエリアでタワーじゃないのはいいかも。しかも震災後の免震だし。けど10年後は読めないね。果たしてリニアや新駅の恩恵は享受できるのだろうか。

[389: 匿名さん]

東京駅１２分の八丁堀とか安かったよ。

[390: 匿名さん]

免震は良いと思いますがリセールバリューについてはほとん貢献しないですよ。

[391: 匿名さん]

何で八丁堀？

[392: 匿名さん]

あと5年後くらいにこのあたりに新築でれば面白いかもね。それこそタイミング的にリニア始発駅の影響でるかも。

[393: 匿名さん]

八丁堀、セキュリティが甘くて叩かれていたね。
あそこは周りに何が建つが分からないしそれなり。

[394: 匿名さん]

八丁堀より品川の方が全然いいじゃん。

[395: 匿名さん]

確かに品川駅にリニアが来ても東京駅ほどのプレゼンスは得られないのかな？

[396: ご近所さん]

購入検討中の近所居住です。

やっぱりここを買うのだったら運河側なんでしょうね。
しかし予算的に5000万円超えは避けたいのですが、
子どもがいないので３LDKはいらないし。
２LDKを運河側にも作って欲しかったです。

以前、136さんが紹介してくれていた、
＞タワーフェイス18階東南角部屋
＞７０．０１平米２ＬＤＫ ４８８０万
が良かったかなぁやっぱり。

[397: 匿名さん]

ここもあと1000万くらい安ければなー。

[398: 購入検討中さん]

1000万安かったら、即完売でしょう。
相場感覚がズレてません？

[399: 匿名さん]

とにかくリセール考えてるならここは止めるべき！

[400: 匿名さん]

リセール考えてませ〜ん。
８０Ｂあるのみ。

[401: 匿名]

リセールネガ、執着しすぎ。

買う気がないなら
別スレへ行って下さい。

気に入る物件があるといいですね。

[402: 匿名さん]

80B買わないならこの物件買う意味ないくらいだね。他の間取りはクソすぎる。

[403: ご近所さん]

結局物件平均単価は275万円くらいですかね。
もうちょっと高いのかな。

３８５さんがおっしゃるように
10年後に210万円くらいでリセール出来れば
275-210=65万円

6.5万円／坪／年の住居費と考えて
6.5万円×21坪÷12ヶ月＝11万円強

3,500万円くらいの借入になると思うので
１０年間の金利６００万円くらい。
600万円÷10年÷12ヶ月＝5万円くらい

管理費＋修繕積立金＝2.5万円くらい
固定資産税、年間20万円くらい＝月あたり２万円弱？

住宅ローン減税年間35万円＝月当たり３万円弱の軽減効果

で、
11万円＋５万円＋2.5万円+２万円-３万円
月当たり17〜18万円くらいでここに住めれば
出口戦略的にはまぁいいかな。

そんな皮算用してるんですが、、、

[404: 匿名さん]

８０Ｂは高いから、平均坪単価は意味がないかと。
402さんに同感。

[405: 購入検討中さん]

品川駅徒歩圏かつ、運河沿い立地に惹かれています。

80Bは確かにいいですけど、
私の支払い能力では買えないものはしょうがない。(^_^;)

あとは、自分のバルコニーから運河沿いを眺められる70Daまで頑張るか
余裕のある支払いを前提に、旧海岸通沿いの住戸にして、
共用部分の１階のテラスで我慢するか。

悩むなぁ。

[406: 匿名さん]

徒歩圏でも11分は遠いです。
旧海岸通りの騒音と西日に我慢してまでここに住みたいかです。
80Bみたいに室内から運河が見えるから価値があると思いますよ。

[407: 購入検討中さん]

>>406さん

405です。
今、散歩がてらもう一度現地確認してきたんですが、
やっぱり運河側じゃないとこの物件を買う意味はないというのはそのとおりって感じですね。
徒歩11分は私的にはOKなんですけど。

それにしても、この掲示板の方々はみなさん80B推しですね。
私の場合は頑張って70Daです。(^_^;)

[408: 匿名さん]

微妙な値付けですね。
80Bまで出せばワールドシティタワーズの中古でいいのが狙える。
もう少し待てばシティタワー品川でいい中古が出るかも。
ここも捨てがたい。

迷います。

[409: 匿名さん]

80Bと他の住戸とのか単価格差があり過ぎ。もう少し均して下さいよ三井さん。

[410: 匿名さん]

そのための価格差。８０Ｂが高いおかげで田の字部屋は安い。

[411: 匿名さん]

別に 80B以外が安いとは思わない。適性価格かと。 80Bが単に割高なだけ。