パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画 三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションです。
最寄駅は品川駅です。
分数表示はありませんけど11-12分だと思います。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

http://goo.gl/maps/WhJrV
場所はイギン本社の道路向かい、天王洲デュープレックスの南側です。
以前はたぶん倉庫だった場所で、最近解体工事が終わったようです。

情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南2丁目9番2号
階数：地上16階建て
高さ：49.99m
着工予定：平成24年12月1日
完了予定：平成26年11月30日
建築主：三井不動産レジデンシャル
設計者：大林組
施工者：大林組

【公式URLを追加しました　2012/12/25 管理人】

[211: ご近所さん]

↑の続きです。

１フロア14戸が基準
１階に住戸なし
なので14×15階＝210戸
総戸数は209戸で、最大面積は80㎡台だからプレミアム住戸はないので、
エントランスが２層吹き抜けという推理をしました。

[212: 周辺住民さん]

港南3丁目計画のアンケートが入ってきましたが、
コスモの前の日通の倉庫跡でしょうか
知っている方があれば情報をください。

[213: 匿名さん]

そうです。住友不動産が取得しましたね。

[214: 匿名さん]

近隣に小さい頃から住んでいますが、たまに食肉市場からカラスが骨をとってくるのか
落ちていたりしてびっくりした事が何度かありました。臭いはそんなにはかいでいられないといった
臭いではないですね。まだ魚の生臭さの方が個人的には好きではないかな。
昔は近くにテニスコートなどがあって、テニスをしたりしていると結構臭ってきたりも
しましたがね。

[215: 匿名さん]

キャッツシアターもあったよね

[216: ご近所さん]

>>212さん
>>213さん

アンケートはチラシか何かで入ってたんですかね。
日通倉庫（「日通品川流通センター」）の並びに、
日成倉庫というのがあって、そこは取り壊され住友不動産の建築お知らせ看板がついていますが、
そちらじゃないでしょうか？

日通倉庫のほうは、取り壊し工事を「日通不動産」がやっているので、
日通自らの開発かと思っていました。

>>213sさん
住友不動産が取得したっていう情報ソースを教えていただけませんか？

[217: ご近所さん]

>>215さん

キャッツシアターありましたね〜

今で言うと、グランドコモンズの位置ですよね。
今港南に住んでいますが、
当時、親に連れれて見に行ったけど、
まさかあのなんにも無かった品川港南口を最寄り駅にするなんて思いもよりませんでした（笑）

[218: 匿名さん]

ズバリ安い部屋なら坪２５０で出るでしょう。

[219: ご近所さん]

>>218さん

そうですね～。
運河に向いていないほうで、前に銀行研修所がくるあたりの60㎡弱で
4500万円くらいですかね。

[220: 匿名さん]

２１７さん
グランドコモンズの場所ですか。あまりにも変わってしまって忘れてしまったな。
昔は品川駅降りて地下の暗い道をずっとひたすら歩いて港南口まで歩きました。大雨の日は
浸水してしまったりしてね。今では昔の港南口が全く想像がつかないですよね。
今では高輪口よりかえって栄えている気がしますよね。

[221: 購入検討中さん]

ここ価格発表って４月入ってからでしたっけ！？

[222: ご近所さん]

>>221さん

私も資料請求したんですが、
まだ、モデルルームオープンの知らせも着てないですものね。
価格発表はその後でしょうから、４月に入るのは確実でしょうね。

世の中的に景気がよくなる雰囲気だったり、
土地価格が底入れなんていう報道があるので
三井さんが強気にならないか心配です（笑）

[223: 匿名さん]

販売開始を曖昧にしてるのはチョット…
プチバブル時代のマンション売り渋りを思い出します。

[224: 匿名さん]

今週の地価発表で底打ちが明らかになり、先高感がありますからね。高く出してきそうだね。

[225: 匿名さん]

三井なのでお高く出すのでしょう。

[226: 匿名さん]

坪２５０くらい？

[227: 匿名]

218さん 219さんが言うように、安い部屋ならそうかも。

[228: 匿名さん]

豊洲のスカイズが、坪250～300らしいです。

[229: 匿名さん]

アホらしい。10年くらいかけて売るつもりかね。こちらは実勢価格でお願いします。

[230: 匿名さん]

港区ではありますがエリア的には比較物件は品川区のものの方が適切ですかね。例えば東品川よりは高く大井町や大崎よりは安いという感じでしょうか。タワープレミアムもありませんしね。

[231: 匿名さん]

坪300ぐらいではないかと別のマンションのMRで聞きました。

[232: 匿名さん]

最近、港南では新築が出てませんからねえ。
高くても安くても、現在の新築相場の指針というか基準になります。

[233: 匿名さん]

比較が以前の港南しかないから高い気もするけど港区だし今の市況からはそうなんですかね

[234: 匿名さん]

豊洲で徒歩12分で坪250～300ってアホか！高すぎ。ここはいくらになるのでしょうか。

[235: 匿名さん]

坪300は高いよ。坪270くらいが妥当では？

[236: 周辺住民さん]

270万は低層階？角は～360万位と予測？

[237: 匿名さん]

築８年の品川タワーフェイスの売り出し価格は現状２５０万切ってますし、築１３年の天王洲デュープレックスは２００万切る事例もあるようです。
今年の夏はシティータワー品川の縛りがなくなり大量に売りがでます（坪２００万前後と予想）

単純比較はできませんが、いくら新築＆三井であってもこの場所で坪３００を超えるような強気の価格設定はない気がします。

坪２６０～２８０万と予測します。

[238: 匿名さん]

アベノミクスと消費税率アップ前で、強気の新築が増えていますよ。
ここなんかも、販売開始をハッキリさせないのは丸で売り渋りではないかと勘繰りたくなります。
思ったより高い、価格になるのではないかと予想します。

[239: 匿名さん]

ですね。とりあえず近隣エリアの中古の取り引き価格の推移しだいでしょう。ワールドシティータワーズあたりも昨年末が底値で分譲価格並になりましたが最近徐々に上がりつつあるようです。

[240: 匿名さん]

最多価格帯で２７５－２８０のようです
運河沿いの好立地で免震と考えれば
妥当な感じです

[241: 匿名さん]

少し高い気がします。リセール考えると厳しいだろうね。供給過多エリアだし、昔は坪230あればいい部屋買えたわけで。永住ならいいですけど、

[242: 匿名さん]

まあ昔の話をしても仕方あるまい。港南には生活インフラがほとんどなかったわけだからね。
しかしクイーンズ伊勢丹の寂れっぷりはひどいね。そのうち撤退するんじゃないかと心配になる。

[243: 匿名さん]

一番高い部屋が坪単価280万とすると一番人気になりそうな東側角部屋は７７００万。グロス価格は結構高いよね。
西側低層だと70平米で５４００万とかそんな感じか？

[244: 匿名さん]

2005年頃からなら今も対してインフラ変わってないだろ。強いて云うならTSUTAYAができたぐらいか。

[245: 匿名さん]

供給多いエリアはどんなに人気エリアでもリセール苦戦する。これは鉄則。

[246: 匿名さん]

というほど、港南の供給はないわけだが。
東側の２つのタワーが長く売ってたから供給が続いたように錯覚するけど。

[247: 匿名さん]

>>242さん
私も同じ事を思いました。魚屋さんは結構新鮮でちょくちょく行っていたのですが
お客さんもそんなに入っていないせいか前より新鮮さを感じなくなってしまって最近は
行っていません。やはりお客さんが入らないと物も動かないですからね。
結構立地的には便利なのでまた前みたいに活気のあるクイーンズ伊勢丹になってくれれば
いいのですが。

[248: 匿名さん]

品川駅は駅ナカだけが元気だよ。乗り換え客は多いけど降りる客はオフィスの通勤だったりしてお金落とさないんだよ。

[249: 匿名さん]

>>244

分譲してる頃はまたまだイメージ悪かったからね。

[250: ご近所さん]

>>243さん

ゴールデンウィークに事前内覧会があるというDMが来ました。
それによると、
予定販売価格4400万円台〜8500万円台となっています。
このマンションで一番高いのはどうみても、
最上階の東南角住戸の81.62㎡だと思うので、
一番高い住戸ので350万円
最低価格は、西側の57.6㎡だとすると255くらいですかね。
物件の平均で275〜280くらい。

やはりこのマンションではあの船の舳先のような位置にある住戸が
まさにフラッグシップ（旗艦）ってことでしょうか。

私としては運河側の普通の間取りで4000万円台があったらなぁという淡い期待を抱いていたのですが、
１ランク上の単価のようでちょっとがっかりです。

[251: 匿名さん]

４０００万台ってどういう相場感？

[252: 購入検討中さん]

昨年までの景気低迷で、昨年は中古価格が暴落しましたが、最近上昇傾向のようです。4年前のチラシでは天王洲デュープレックス73.81㎡で6.890万で出ていました。（このマンションは販売時1億以上の部屋もあった物件ですが）三井のこの立地であればこの価格でも、すぐ売れるような気がします。異常な格安案件だった、住友のタワーの案内が既に来ていましたが、販売時から2.000万近く高い4500万程度と強気でした。（買った人は儲かりましたね）でもここの仕様や借地権、運河を渡った港南3丁目という条件を考えるとターゲットが違うかも。三井は、旧東海道など品川の下町へも徒歩圏で、無味乾燥な再開発立地の港南のタワー群より16階という規模も好感が持てます。

[253: 近所]

中心価格帯が8500万になっていたので、最上階は9200万位かな？

[254: 匿名さん]

予定販売価格の上限が8500万円台だから8600万円以上の部屋はない。

[255: 匿名]

間取り図増えましたね。

玄関からリビングが見えない
70Bとか、いいですね。

[256: 購入検討中さん]

事前案内来ましたね。
共用・仕様がどのようなものになるのかが気になります。

[257: 匿名さん]

8500万台ですか。
15Fが8400万程度で
10F辺りまでが8000万以上なんでしょうね。

ここを買うなら東南角以外は興味がないのでうちは撤退します。
買えなくもないけど、買物不便なここにそこまでは出したくありません。
ちなみに下のほうの階だと、屋形船から丸見えになりますよ。

[258: ご近所さん]

丸見えでも良いじゃん！ここは貴族の住むマンションということを見せつけましょう！

[259: ご近所さん]

>>251さん

250です。
まぁ確かに相場感としてはあり得ないんでしょうね〜。
うちは二人家族で、そんなに予算無いので、
運河側に60㎡クラスの２LDKで4,800万円くらい、
って感じがないかなと思ってました。

ただ今回のDMみて、西側の建物がそれほど北側に長くないことがわかり、
西向きでも船だまり側を道路越しに望む感じで
それはそれでいいのかも、と思いだしました。

あとはタワーフェイスの中古ですかね。

[260: 匿名さん]

ベイクレストタワーなら６０平米台な３０００万台からありましたね。ベランダのすぐ下を新幹線の引き込み線が走るというかマッチョな光景が広がりますが安かったです。