セントハート藤が丘ってどうでしょうか？

[購入検討中さん]

セントハート藤が丘の購入を検討中です。
よかったらご意見や情報などをお知らせ下さい。

公式URL：http://www.ch352.jp/
売主：名鉄不動産株式会社、株式会社長谷工 コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工 コーポレーション
管理会社：名鉄不動産株式会社、株式会社長谷工コミュニティ

所在地：愛知県長久手市西原山1-5他
交通：地下鉄東山線/東部丘陵線(リニモ)「藤が丘」駅　徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.50m² ～ 100.29m² (トランクルーム面積含む)

[642: 匿名さん]

長久手をウリにするなら、セントハート長久手にすべき。
セントハート長久手ニア藤が丘でもいい。

[643: 匿名さん]

安っぽ過ぎる。もう少し価格を上げて仕様を買えるべきだったな。
結果論だけど。
というか、アースで分かってたじゃん。

[644: 匿名さん]

それはその通り
＋500〜1000万円で仕様アップグレードすればアースも完売だったと思う
見送った人からは実際そういう声を良く聞く
マーケティングが甘かった

[645: 匿名さん]

ハートと第三項区はより高級路線にって話も合ったそうだが、
アースと差をつけ過ぎるとトラブルになりかねないので当初の計画通り

数年後には香流苑閉鎖、跡地の利用はまだ未定
平和堂の東側の敷地は店舗拡張

[646: 入居予定さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/389107/
契約者専用のスレたてました。こちらでも情報交換しませんか。

[647: 匿名さん]

＞645
価格変えればトラブルにならないでしょ。
ところで建築費の高騰でハートはアースよりも高いの？
南棟でこんなに苦戦してるなら、北棟は値下げせざるを得ないと思うけどね。

[648: 匿名さん]

ハートもアースも結局団地だよね。ベランダも広いし間取りも悪くないけどトイレとかベランダの仕切りとか目立たないところの作りをセコくけちっているのがどうもねぇ。

[649: 匿名さん]

第三項区は文句が出ない作りにすべき。値段以外は。

[650: 匿名さん]

過去に中古でマンション売却した経験から言いますと

築10年以上もすると、魔法瓶浴槽だ、床暖房等々はあまり問題視されません。
耐用年数が残り少なく、いつ故障しても不思議ではないからです。
ディスポーザーはその典型。
モデルも古く、売りとしては通用しません。（新品交換済みは別）

一番、引き合いがあり、市場坪単価以上での成約は「上層角部屋」

ハートで考えますと、352戸で、角部屋は60戸、17％
8階以上の上層は32戸、全体のわずか9％となります。

したがって、この物件では9％の資金に余裕のある方がいい資産を買い
残り、91％は資産価値が低い物件を買ったことになります。

ここは異常に角部屋率が低く、資産価値の差は激しい物件と言えます。
細かな設備より、10年後の資産価値を
リアルに考えることも大切かと思いますね。

[651: 匿名さん]

>650
そうですかね？
これだけの大規模マンションだと、絶えずどこかの部屋が売り出されてる状態になると思われるので、同じ価格なら上層角部屋のメリットはあるでしょうが、せいぜい２、３百万円ってとこではないでしょうか？
逆に、低層階の価格が抑えめの部屋の方が、値下がり幅が少ない気もします。
まあ、そのときにならないと分かりませんけど、ここは売却目的で買ったら後悔する物件だとは思います。

[652: 匿名さん]

上層階角部屋が9％と言うだけで、イコール資産価値にはならないと思いますよ。
そもそも長久手市のマンションで資産価値がどれぐらいあるのか疑問ですし、床暖房も無いようなグレードのマンションは買い手から値切られそうですね。

私も売却経験はありますが、ここは高く売る要素が少ないです。

[653: 匿名さん]

イケア長久手（公園西駅直結）　2015年
http://www.city.nagakute.lg.jp/kukaku/kukakuseiri/documents/kikakuteia...
イオン長久手（古戦場駅直結）40ページに完成図　2015年
http://www.city.nagakute.lg.jp/keiei/toshiseibi/documents/nagakutetyuo...

[654: 匿名さん]

この辺は長久手市の文教区

[655: 匿名さん]

マンション価値というのは、
１）永住
２）売る
３）貸す
この３つのうちどれを想定するかによって変わります
すべてに優れたマンションはありません

[656: 匿名さん]

>655
で、このマンションの価値はどれ？

[657: 匿名さん]

・夫30歳、妻28歳、子供２人
・世帯年収450〜500万円くらい。予算は2000〜3000万円台を希望する
・永住前提だけど、子供が独立するか介護が必要になったら引越すかもしれない
・住宅にかかる費用は極力抑えたい。それ以外の趣味や養育にお金を回したい
・マンションに何千万円も払うのはバカらしい

というような人には向いてると思う
よって40年分のイニシャルコスト＋ランニングコストの総額がこのマンションの価値
残りは付加価値の判断（設備が眺望が緑が治安がアクセスが買物が南向きが角住戸が〜等）

[658: 匿名さん]

この辺の共用設備っていりますか？
逆に全部なくしたら、管理費がいくら浮くんだろうって思いませんか？
自分はどれも使わないと思うので、いつかなくしたい。

コンシェルジュ
フィットネススタジオ
ゲストルーム
セントハートショップ

[659: 匿名さん]

どれも要らないものばかり。その分管理費安くすべき。

[660: 契約済みさん]

嫌がらせだと思いますがネガコメが多いですね。
契約済の者としては気分が悪いのでやめて頂きたいです。

共用施設はいらないと思うのならば、ここを選ばなければよいこと。
私は今賃貸マンションに住んでいますが、今払っている管理費＋３千円で共用設備が使えるのならばよいと思い契約しました。

[661: 匿名さん]

ネガコミも購入検討中の者にとっては貴重な意見の１つです。自分では気づかなかった良い点、悪い点を知ることで最終的な判断ができますから。私は購入一歩手前でしたけど、皆さんの意見を参考にして最終的にこの物件は買わないことにしました。

[662: 匿名さん]

661に賛成。そりゃ契約した方にとってはネガコミされるの不愉快だろうけど、そのお陰で買うの辞めようと思った方もいるわけで、不愉快だから書き込みするなと言うのは、どうかと思います。

[663: 匿名さん]

>管理費＋３千円で共用設備が使える
そうではなくて、管理費の中に共用設備の管理費用も入ってますよ。仮に全ての共用設備の費用をなくして、清掃と庭の管理と事務手数料だけにしたら、これだけの大規模マンションだと5千円も行かないのではないでしょうか。

[664: 匿名さん]

↑セキュリティ管理費は込みで。

[665: 匿名さん]

>660
ネガコメも検討中の人にとっては、貴重な情報ですよ。
既に契約して気にしたく無いなら、覗かなければいいんです。
ただでさえ団地とか言われてる物件なので、どんどん出てきますよ。

[666: 匿名さん]

いいマンションじゃん　うらやましいよ

[667: 匿名さん]

>666
具体的に述べた方が説得力ありますよ。

[668: 匿名さん]

安い自走式の駐車場、四季を感じられる大きな中庭、100m2の角部屋で4000万円前半の価格、これらはいいところだと私は思います。それ以上に悪いところありますけど。だからプラスマイナス見てマイナスが多いので私は買うの辞めました。でも、一度は買おうと思った物件なので気にはなっていて、こうしてマンコミ見てます。

[669: 匿名さん]

>660
他社の営業マンによるネガコミが多いんですよ
ここは巨大物件なので標的にされやすい

[670: 匿名さん]

ここの掲示板は、どのデベの営業も多かれ少なかれ見てると思いますが、わざわざネガコミ書き込むとは思えないですけどね。あとこのマンションに限っては、ネガコミかもしれないけど、営業が教えてくれない事実も多いです。ディスポーザーの件なんて、この掲示板見て知りました。長久手でも他のマンションだと付いてるところもあるようです。温泉付きのマンションとか。

[671: 匿名さん]

残念ながら、長久手市内で
新築・中古マンション、新築・中古戸建て、賃貸物件に
ディスポーザー付きはありません。

田舎です。
ディスポーザー以前に下水道があればいい方なのです。

当然、プレシアスシティ ザ・シーズンズにもありません。
他の物件との見間違いですね。

[673: 匿名さん]

>671
プレシアスシティ ザ・シーズンズにディスポーザーは付いてます。
ただし、粉砕して排水管に直接流すタイプではないようです。

[674: 匿名さん]

672は購入者なんだろうか？
このマンション購入する時点で、金持ちではないと思うけどね。

このマンションは高くはないが、設備面から見たら安くもない。
ただ、コンシェルジュ等の不要な共用設備により管理費が割高。
そして、営業の推しが強い。
これらが、ネガコメを多くしてる理由だと思うけど。
ただ、確かに買ってしまったら気分は悪いかも。

[675: 匿名さん]

>672
では、大手デベのマンションを買う私はネガコメを思いっきり書き込んでも宜しいでしょうか？

[676: 匿名さん]

私もここに申し込みに行く直前で別のマンションのモデルルームに行き気が変わりました。今は何故ここを買おうと思ったのか不思議でなりません。購入された方には申し訳ないですが、実際に建設中の建物を見るにつけやめて良かったとつくづく思います。もっとも最終的に購入を決めたマンションも機械式の駐車場や立地等不満もありますが、自分の予算内で買えるもので100%満足のいくマンションはないと割りきることにしました。

[677: 匿名さん]

ハートの注目点は
4月時点での入居率が、何％になるかですね。

ちなみに、セントアースは40％台
（長久手市議会議事録から引用です）

長期の販促になることを見越して
設備費用は減額。
対して、広告宣伝費は増額されていることが予想されます。

広告費は誰が払うの？
当然、すべての購入者が均等に払います。

[678: 匿名さん]

完成年月日:平成26年3月上旬（予定）
入居時期:平成26年3月下旬（予定）
ダメマンションになる要因の一つではある。

[679: 匿名さん]

良いマンションとは…
外観が豪華で設備もとっても整っていて内装も豪華。
しかも駅近もしくは駅直結。
建設会社も大手有名企業だし販売会社も大手有名企業。
それなのになぜか低価格で販売されていてなぜか管理費も安い。
そして買った後資産価値がどんどん上がってゆくマンション。
という感じなのでしょうか？

そんなマンションこの世には無いと思いますけど。

[680: 匿名さん]

自身にとって出来るだけ条件が良くて、価格とのバランスが良い物件を探すのが普通でしょ。
だからこういうサイトを覗いて情報収集するのさ。

セント３兄弟は安いだけが取り柄のファミリーマンションだから、若い夫婦には良いかもよ。

[682: 匿名さん]

679
池下のザタワーは全ての条件を満たした数少ないマンションの一つでは？

[683: 匿名さん]

>682
>それなのになぜか低価格で販売されていてなぜか管理費も安い。
残念だが、これを満たさない。

>そして買った後資産価値がどんどん上がってゆくマンション。
ここも不明。

[684: 匿名さん]

それではアトラスタワーは如何ですか？いい線いってると思いますが。

[685: 匿名さん]

＞池下ザ・タワー

割高物件ですね
ここは正方形が45度傾いたダイヤモンド型のタワマンですので、
リビングが真南を向いている部屋はありません
３１階以上は億ションで、
１０階～２７階の南角１００平米超えの部屋は６９１０万円～８５９０万円と高額
一番人気の東山線沿線で駅直結タワマンはまず出てこないと思った人が多かった
日当たり多少悪くて見晴らしが多少悪くても、
この立地のタワマンならまあいいかと・・・
しかもマンションの東側の土地は積水ハウスが所有していて、
西側にマンションが建つ計画がありますので
東向きの部屋だと一日中日陰になります

[686: 匿名さん]

グランドメゾン池下ザ・タワー
管理費（月額）　11,500円〜38,300円
修繕積立金（月額）　5,800円〜19,300円
修繕積立基金　33,200円〜110万6,000円
UCOM光基本利用料　1,365円
CATV受信料　357円
駐車場　月額13,500円〜35,500円（304台。45台分がEV・PHV対応）
バイク置場　月額6,000円or2,000円（60台）
自転車置場　月額100円〜400円（498台）

[687: 匿名さん]

>685
池下タワーは15階以上だったら、日当たりも眺望も良いんじやない？
100平米以上がその値段で買えたら割安だよ。
長久手の田舎だったら、半額でも要らんけど(笑)

[688: 匿名さん]

ここと比較するならラグナヒルズやヴィラス星ヶ丘の森でしょうね

ラグナヒルズ
販売価格 2,569万円～6,589万円
最多販売価格帯 3,500万円台(11戸)

ヴィラス星ヶ丘の森
販売価格 3,050万円～4,740万円
最多販売価格帯 3,100万円台(8戸)

セントハート藤が丘
販売価格 2,768万円～3,458万円
最多販売価格帯 3,000万円台(3戸)

長久手・デベ・設備仕様を考えるとこんなものかなと

[689: 匿名さん]

ラグナヒルズやヴィラスと比較すると、
マイカー利用者ではセントハートが圧倒的に優れてますね
東名の名古屋インターや名二環の本郷インターまで近いし、高速なら豊田まで片道9分
これは名古屋市中心部にはないメリット

駐車場もここは平面駐車場が全戸完備されています
わずらわしくて、修繕費が高くて、すぐに壊れる機械式（とくに多段式は最悪）とは違います
夫婦で２台目の車を持つときも長久手は民営駐車場が安いので、中区と比較すると1/6の値段
ここやカルティアなどは車利用者でマンション購入者が多いような気がします

[690: 匿名さん]

やはりイニシャルコストとランニングコストの安さがアドバンテージかと

[691: 匿名さん]

タワマンの修繕費はあとあと高騰しますからね
これ知らずに買ってる人が多いんですよ

築20年でエレベーターのかごの取り替えに一基950万円、オートロック装置の改修に最低750万円
エレベーターのフルメンテナンスの費用は別です
修繕費用は、マンションの外壁が塗装吹き付けの場合で１戸当たり60～80万円、
タイル壁だと１戸当たり80～100万円
大規模修繕は初回12～13年目が今は当たり前ですが、
これがタワマンで長期修繕計画が10年ごとに組まれてたら買ってはいけない物件
修繕積立金も通常は管理費より安く設定して売りますが現実にはあり得ないことで、
この差が大きいマンションも買ってはいけない物件です
数年もしないうちに修繕費が値上がりして管理費の数倍になることも少なくない
修繕積立金が不足すれば建物劣化、資産価値の下落を招く。全国のタワマンで起きてる問題です

タワマンの場合、大規模修繕で工期が長くなるため修繕積立金が当初８倍以上になることもザラです
しかも最新設備や最新工法のマンションというのは実験的建物で、修繕も個別対応が必要となります
高級マンションでは材料や設備が特注品で汎用品が使えないため、これも費用のかさむ原因になる
そして機械式駐車場というのは修繕の金食い虫、最悪の設備の一つ
1パレットあたり最低200〜300万円以上かかる