レディアントシティ本郷台の住民掲示版

[契約済みさん]

検討版で延々続いているのですが、こちらの住民版はないのですか。
初めて書き込みますが、90の物件を契約済みです。現在はオプション会にむけ、収納を検討中です

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷2-2300-12他
交通：京浜東北線「本郷台」駅から徒歩3分

[521: マンション住民さん]

> 契約ベースでは、修繕費の負担は５年後くらいから段階的にあがってますよね。
> １０年後には倍以上になっています

そのとおりなのですが、この事実をすべての住民の方が認識しているか疑問です。
最初の金額しか頭になく、5年後、10年後に値上げが契約段階の計画ですでになされていることを
ご存知でないかたも相当数いらっしゃるのではないでしょうか。

さらに心配なのが、機械式駐車場の25年後の改修費用の156600千円が、
そもそもどの程度精度が高い見積りかどうかです。

156600千円÷25年÷12ヶ月÷261台（機械式）＝2000円　
とあまりにもきりがいい数字になります。

1台2000円/月というどんぶり勘定のような日綜の修繕計画が妥当なものなのか、
メーカーや他のマンション事例など調査して、精査しておかないと、
いざ修理しようと思っても、そんなお金ではぜんぜん足りないということになりかねません。「(財)東京都道路整備保全公社」
http://www.tmpc.or.jp/manual/manual03.html
の資料と比較すると不足するリスクが高いと判断しています。日綜はメーカーなどに見積りを取ったわけではなく、単に「1台2000円」という金額を計上した
だけではないかという疑いを持ちます。
算出根拠を確認しておく必要がありそうです。

こういった事を見ると、他の修繕項目の見積りの精度がどうなのよ？という話も心配になってきます。

[522: 入居済みさん]

広い部屋からいい駐車場が割り振られているなら、うちも2階の奥まったほうではなく、1階のハイルーフがあたっていたと思います。
私も、517さんの意見に賛成で、部屋の広さで決められている修繕積み立てや管理費ではなく、一律にきちんと機械式駐車場の修繕積み立てや駐車場代として徴収するべきです。

[523: マンション住民さん]

たしかに、修繕費の負担は５年後くらいから段階的にあがっている等疑問ですが、
契約した際資料にも入ってます。皆さんもお持ちのはずです。
これは知っているか否か別として、取り進めに当たってはまず契約としてはこの事を承知して購入したと考えざるおえません。管理費含め負担割合を大きく変えるなんて反対です。
それをも考えて部屋の広さ等を決めたわけですから。
まずは話し合いですが、極端な話、契約条件を無視したような話が出ると心配です。

ちなみに私も駐車場のサイズ変更を色々営業マンにお願い、確認しましたが結果ダメで、
引っ越し直前ギリギリに車を買えました。

[524: 匿名さん]

気持ちはわかるが、契約は売主とだから、管理組合の取り決めを拘束できないと思うんだけど。
途中で、修繕費が足りなくなって、契約と違うから払えんとは言えんのでは。

[525: 住民さんＡ]

管理組合で今後いろいろなことを決めていくことになると思いますが、今話題になっている駐車場の件など購入前に皆さんが納得（少なくとも理解）した上で契約した重要事項を変更する際の最終決定は、入居者全員の投票にしてほしいと思います。（議決方法等は今後規約に盛り込むことになると思いますが、国政でも法律、予算、憲法とそれぞれ議決手続きが異なるように、例えば重要事項は２／３以上の賛成が必要などにすべきかと）
　自分も入居早々駐車場有料となるのは反対ですが、このマンション住民の総意なら従うつもりです。

[526: 住民さん]

２５年後は住人の高齢化で自動車の所有率がガクンと下がってる可能性大です。
ですので、機械式駐車場は改修せずに廃止もしくは撤去してしまえば良いんです。(改修となってますが、ようは全とっ替え）
そうすれば、全体の大規模修繕費用を大きく削減できます。

あまり知られていませんが、機械式の駐車場の定期メンテ・寿命による機械全体のの更新費用(平均で１億前後）って、金額が大きいので、どこのマンションでも問題になるんです。

確かに、駐車場がタダと言うのは得した感がありますが、実際は、車を所有していない人の管理・修繕積立費からも維持費用が徴収されている訳です。（分かってはいるけど詐欺っぽい！？ｗ）
ですので、今後、「色々と不公平だ！」と言い出す人が増える可能性はありますね。

[527: マンション住民さん]

あるマンションでも駐車所料金が安く機械式ということもあり８年後に故障が多くなり管理費から補てんしたようですがその後外壁のひび割れなど等々の支障があり、駐車所と管理費が安いということで購入したはずが１０年後一律３８万円の追徴金があったとボヤイテいました。

管理会社から派遣される清掃の人の掃除いかんによりマンションの寿命も違ってきます。ただコストを下げるばかりでなくコストに見合った人をお願いできる管理会社を選ぶべきです。日綜はかなりレベルが低いようですよ。

[528: マンション住民さん]

引渡しを受けた時点で、マンションの管理は自分たちで決めていくことになります。
契約時の管理費、修繕積立金の金額は、あくまでも入居当初のものであり、
これをどうするかは管理組合（＝区分所有者である自分たち）なのです。

5年後、10年後の値上げ計画もあくまでも「計画」で購入者や管理組合は一切拘束されません。
ただ、売るためには少しでも安く見せたい日綜ですら、
2倍の値上げが必要と考えているということですから、実際はこれを下回ることはないと
考えるべきではないでしょうか。

まずは日綜の計画で実際の修繕コストをまかなえるかどうか検証し、
足りなければ、そのまま放置しスラム化を待つか、
値上げなり一時金の徴収など別の方法で手当てするかの判断をする必要があります。

なお、管理費や修繕積立金の金額改定は「普通決議事項」で過半数の賛成で可能です。
駐車場の撤去などは「特別決議事項」として2/3の賛成が必要です。

いずれにしても管理組合が総会の決議を経ないで、金額改定や施設の使用方法の変更をすることは
ありえません。
逆に言えば、住民は管理組合が総会決議で決めたことには、
反対であっても従う義務があるということです。

個人的な意見としては、駐車場もエレベーターも同じ共用部分であることであり、
駐車場のコスト負担が専有面積比がおかしいと言い出すと、
エレベーターの維持コストも低層階の負担を下げろということになりかねません。

そうはいっても、１００％の設置率で、なおかつ日綜によって１戸につき1台の使用権が
駐車場に割り当てられている以上、ここだけ切り出して別会計として
駐車場専用の修繕積立をしていくというのは悪くない判断だと思います。

ただ車を持っていない世帯があまりにも多いようだとこの方法は反対される可能性が高いので、
その場合は、普通の「修繕積立金」として面積比に応じた徴収をせざるを得ないと思います。
（管理費・修繕積立金は専有面積比で負担すると管理規約で定められている）

[529: 入居済みさん]

皆さん、なんだか駐車場のことだけに話が偏りすぎてはいませんか？真っ先に浮かぶ不満なのかもしれませんが・・・まず、考えるのは管理会社のことなのではないのでしょうか？もしものときに、管理会社がこのままでは管理費が不安、というのがわたしは気になるのですが。金銭面を管理会社まかせではなく管理組合できちんと把握するとか・・・。駐車場の位置の不満とかは別ではありませんか？購入前に自分の駐車場の位置を確認して、入らないとかつかいづらいだろうなあと思いませんでしたか？それを踏まえて購入したのだから。修繕費は問題ですけど。

[530: マンション住民さん]

このサイトが参考になりました。

http://grandcity.seesaa.net/

http://www.geocities.jp/nijiirosagasi/index.html

[531: 住民さんＡ]

日綜コミュニティを変えない限りは話は進まないと私も思います。

[532: マンション住民さん]

とにかくコンシェルジュの感じが悪い。気分が良くない。
用件のみの日綜の教育なのだろうが、子供が転んでも見て見ぬふり

５３１様がおっしゃるように管理会社は変えないときちんとした決まりごとも
難しくなるようですね。

明日の会議には勝手にいろいろ決まってしまわないように皆さん参加いたしましょう。

[533: マンション住民さん]

マンションの管理会社が、財閥系の名前が入っている大手管理会社だと
中古で将来購入する人が安心感を持ち、資産価値にプラスに働くような気がします。
（自分が中古マンション買うんだったらそう思います）

ただ、管理にまったく意識がない一般住民の方が「何で管理会社を変えるのか」という点で
納得できる説明を管理組合ができるかどうかがハードルが高い点だと思います。

攻めどころとしては、日綜コミュニティが管理業務を再委託（丸投げ）している各種業務の
委託先業者の仕様・コストが妥当かどうかをチェックして、ぼったられているようだったら
それを理由に他の大手管理会社複数にコンペにかけて、管理会社変更の提案をするというのが
良いと思います。

コンシェルジュの対応が悪いのも、日綜コミュニティが外注に出している業者の問題ですが
管理組合はあくまでも日綜コミュニティにお金を払っているのですから、
そこの業務の品質が低いのは日綜コミュニティの管理ができていない証拠です。

[534: マンション住民さん]

コンシェルジェさんについてあれこれ出ていますが、私はよく挨拶受けていますよ。
ここで悪くいうと返ってやる気をなくされませんかね？もう少し様子をみてはどうかと。
そもそもコンシェルジェとかいう名称がどうも慣れないというか、自分で発音するのも恥ずかしいです。普通に管理人さんでいいのに、と思います。

それから、これもいづれ問題になる話題かと思いますが、今日出かける時、エントランスの前に
何台が車が駐車されてるのを見ました。来客用があいていないためやむを得ず、ということかも
知れませんが、あれでは１Ｆの住人の車が通れないのでは、と思ってしまいました。
こういうときに毅然として注意してくれるような人だとありがたいですね。

[535: マンション住民さん]

明日は出席しようと思っています
いろいろ活発に意見が出ていますが、
まず共通の目標としてできるだけ
多くの人が管理組合に参画意識を持てるような
組合をつくることのような気がします。
たぶんこのブログに書き込んでいる人は一部
でしょうし、まずは現状の分析をできるだけ
わかりやすく皆さんで共有することが第一
かなと感じます。
最初から先鋭的に意見が突出してしまうと
組合に対する意識が低くなるよう気が
しますがいかがでしょうか。
自分自身もはじめてで夫婦で共働きですが
できる範囲で参加できたらと思っています。

[536: マンション住民さん]

５３３さんの説明はとってもわかりやすく、全くそのとおりです。

私はコンシェルジェというイメージでこちらに越してきました。

マンションの顔ですし質がとわれるのもカウンターでの対応です。
大手の名前の管理会社は教育がしっかりしていますし、対応は素早いです。

日綜が管理会社に払うお金をけっちて三流管理会社に依頼しているのだと思います。
ケチったお金がきちんと我々のために使われていればよいのですが使途不明金と
なりかねません。

いまの管理人さんとやらは絶対に余計な仕事はしないはずです。
それでよしとして雇われているからです。

本来なら雇い主はわれわれ住民なのですが、日綜から雇われていると勘違いを
しているのでわれわれ住民に愛想がないのでしょう。

日綜コミニティに経費の詳細をきちんときいて日綜より経費が安く済みそうな
そして住民が気持ちよく接することができそうな管理組合を調べてみるのも
良いことだと思います。

以前のマンションは大京管理でしたが、挨拶はさることながらお年寄りが転んだりしたら
荷物を運んでくれたり、庭の落ち葉をいつもきれいにしてくれたりしていましたが、
三カ月に一度、管理人とお掃除の様子や不満はないかとアンケートが送られてきました。

掃除も定期的に（一か月に一度）大きな機械でロータリーや階段の掃除をしていましたので
本当に綺麗でした。

コンシェルジュも要望などのアンケートを取ることも緊張感につながるのでは！

[537: 匿名さん]

大京？
一ヶ月に一回、機械で清掃するのって管理費からの支出ですよね。費用かけていいんならその分儲かるんだから組合がＯＫならどこの管理会社でもやるでしょう。費用押さえて最大限の効果を得るのが管理組合の基本だと思います。
管理組合を調べるって書いてありますが管理会社でしょ。管理員に給料を払っているのは我々管理組合ではありません。我々が払っている委託費を管理会社が領収してそこから管理会社が管理員に給料を払っている。
上っ面の知識。

[538: マンション住民さん]

最初の掃除は大切ですよ。
今の廊下のシミを見てみれば一年後は凄いですよ。

もっとも住民の意識も高かったですよ。

[539: 匿名さん]

住民の意識が高いから廊下を汚さないと言うことですね。

[540: 入居済みさん]

割れ窓理論

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

割れ窓理論（われまどりろん、Broken Windows Theory）は、軽微な犯罪も徹底的に取り締まることで凶悪犯罪を含めた犯罪を抑止できるとする環境犯罪学上の理論。アメリカで考案された。「建物の窓が壊れているのを放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、やがて他の窓もまもなく全て壊される」との考え方からこの名がある。ブロークン・ウィンドウ理論、破れ窓理論、壊れ窓理論ともいう。

概説
割れ窓理論は以下のように主張する。
治安が悪化するまでには次のような経過をたどる。

建物の窓が壊れているのを放置すると、それが「誰も当該地域に対し関心を払っていない」というサインとなり、犯罪を起こしやすい環境を作り出す。

ゴミのポイ捨てなどの軽犯罪が起きるようになる。

住民のモラルが低下して、地域の振興、安全確保に協力しなくなる。それがさらに環境を悪化させる。

凶悪犯罪を含めた犯罪が多発するようになる。

したがって、治安を回復させるには、

一見無害であったり、軽微な秩序違反行為でも取り締まる（ごみはきちんと分類して捨てるなど）。
警察職員による徒歩パトロールや交通違反の取り締まりを強化する。

地域社会は警察職員に協力し、秩序の維持に努力する。

などを行えばよい。

早くきちんとした管理会社に変更しないとですね。
地下のエレベーターのボタンの割れや、出しっぱなしの粗大ごみなど、
マナー違反のあった場合は監視カメラ映像を組合で確認できるような規則を作れるといいですね。