パークタワー滝野川 Part2

[匿名さん]

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
総戸数 245戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79211/

≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩3分
埼京線 「板橋」駅 徒歩9分
都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩8分

[781: 匿名さん]

管理費だって当然ながら立地や地勢にも影響されるよ。
それに月々の諸経費も含めての購入計画でしょうに。

[782: 匿名さん]

ネガが検討者のフリしたところで噛み合うわけがないよ

[783: 匿名さん]

ネガでもポジでも検討者は検討者。
だが、検討を終えて買った契約済みさんは検討者ではない。

[784: 匿名さん]

管理費や修繕積立は消費税10%を見込んで設定されてるとか。
それでも高いよね。高い分の仕事をしてくれるなら仕方ないと思えるけど。

[785: 匿名さん]

これから売りに出されるマンションは、9月末までに契約しようがしまいが、
最初から10%の消費税分で計算してるのがホンネでしょ。

でなければ、消費税が上がった月初めごとに3%、2%と上乗せした新価格を提示しないといけないし、
そんな無駄で、販売価格の内訳がバレるようなことをわざわざ不動産業者がやるはずもない。
それに業者は今からでも、もし消費税10%値上げ後も売れ残ってたらということを考えてるから、
常識的に考えても、今売り出してるマンションは最初から10%込み価格で設定済みだよ。

[786: 匿名さん]

大手物件は、５％と８％の価格表を用意してますよ。
ここも三井だから、当然用意されているのでは。

[787: 匿名さん]

つ建て前と本音、見せ方だけの違いでしょうに。

[788: 匿名さん]

見せ方だけの問題じゃない。

大手の契約書は建物価格、土地価格、消費税の内訳が書いてある。

今から消費税１０％の物件価格としといて、土地、建物、消費税の内訳だけいじっていったら契約者ごとの整合性がつかんし、土地と建物の内訳も固定資産税の計算でお上が絡んでくるから適当なことはできない。

ちゃんと８％、１０％と変化する度に値上げしますよ、残念ながら。

[789: 匿名さん]

前回の消費税値上げの時、その分価格が上がりましたってな広告は見たこと無いんだが。

[790: 匿名さん]

すでに消費税上がった価格になってたから。

[791: 匿名さん]

前回は、今回みたいに半年前までに契約した物件なんて条件ではなく、
消費税値上げ前日までに契約すれば旧税率のままだったんですよ。
なので、食料品でも何でも５％に上がった日にマンション契約も５％になった。
その為、マンションの価格が上がりましたなんて広告を出す必要はなかった。

[792: 匿名さん]

消費税が上がりますってのは、何年前から決められて居たっけ？
朝取れ野菜じゃあるまいし、その日に売り切るのかい？ｗ
何ヵ月も、いや何年も前からマンションを計画してる業者は事業収支をちゃんと織り込んでるってこと。

[793: 匿名さん]

792は言ってることが良く分からないので解説して下さい。

[794: 購入検討中さん]

店舗区画のテナント、その後何か情報ありますか？

[795: 匿名さん]

＞＞７４９さん
総戸数２４５戸に対して、駐車場が７６台ですから、引っ越しを機にカーシェアも
ある事だし車を手放す人もでてくるかもしれませんね。外で借りる事を考えると
月極の駐車場代は２５０００円位が相場の様です。でもカーシェアって、利用したい
という状況は同じかななんて思ってもいます。たとえば週末であったり、雨の日で
あったり。借りたい時に借りられないのもちょっと不安だなと。

[796: 匿名さん]

ネットスーパーサービスは宅配ボックス可能なのが
かなり良いですね。
あと、台車などを貸していただけるのもかなり良いサービスだと思います。

[797: 匿名さん]

最近は増えてますよ。
ネットスーパーの宅配ボックス利用や台車貸し。

[798: 匿名]

MR新しくするみたいですね。
北・高速側の部屋は順調に売れてるのですかね。賃貸に回す
としても隣に賃貸棟あるしどうするつもりなんでしょう。

[799: 匿名さん]

北以外にも、間取りが？と思う部屋がありますよね。

[800: 匿名さん]

王子駅南口に建設予定の長谷工タワマンは当初３３階の予定が２９階になり高さ約９７mになった為、ここの北区最高層の地位は守られました。

[801: 匿名さん]

十条駅前にも超高層建ちますよ。

[802: 匿名さん]

結構タワマンの計画あるんですね

[803: 匿名さん]

８０１
何階建て？
デベロッパーは？

[804: 匿名さん]

最高高度１４５メートル

[805: 匿名さん]

８０４
それだけじゃわかんないだけど‥

[806: 匿名さん]

十条駅の再開発エリアのマンションは１４５メートル、３７階建て、下層階に商業施設、予定住戸約５００戸だけれども地権者が複数なので工事始まるまでには相当な期間が必要で、まだまだ先の話だろうけどね。
駅前のビルには「再開発反対」の垂れ幕があるくらいだから簡単に解決するとは思えない。

余談だけど、赤羽駅の南改札西口側も再開発予定地ですでに半分くらいは駐車場になっているが、残っている建物が撤退するまでには長期間の話し合いが必要そうだよ。

[807: 匿名さん]

計画段階の話で建つかどうかはまだまだ当分先のようだね。

[808: 匿名さん]

惜しいなあ。
価格は魅力的ですが、室内設備が貧弱だと思います。
建具の質感が低い、トイレはタンク付き、浴室乾燥機は二流メーカー。

それでも、充分魅力的なのだけど、
駅からのアプローチのがっかり感と管理費・修繕積立金の高さがなぁ。

[809: 匿名さん]

>駅からのアプローチのがっかり感
確かに「西巣鴨」駅から直接地下道を経由してエントランスなら、商品価値は上がったろうな。
そのぐらいの政治力はあると思ってたのに、結局は明治道りを信号で渡る結果とは実に残念だ。

[810: 匿名さん]

明日から、新モデルルームオープンですね！

[811: 匿名さん]

高率値上げ「だまされた」…オール電化高くつく

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　北海道電力の電気料金値上げが９月１日、実施される。

　家庭向けは平均で７・７３％引き上げられるが、オール電化住宅向けの値上げ率は標準家庭の３倍超と高く、利用者からは不満や嘆きの声が漏れる。オール電化は道内の約７％（約１９万７５００戸）を占めるまでに普及しているだけに影響は小さくなく、北海道電への問い合わせも増えている。

　「光熱費が安くすむという話だった。まさかこんなことになるとは……」

　値上げの実施が間近に迫る中、札幌市豊平区の女性（３８）は、自宅のリビングでため息をついた。女性は夫と子供３人の５人暮らし。５年前に「暖房で灯油を使うより、オール電化にした方が光熱費全体が安くなる」と考え、オール電化の建売住宅を購入した。

　今回の値上げでは、標準家庭（契約電流３０アンペア、月２６０キロ・ワット時使用）の値上げ率が４・７２％なのに対し、オール電化住宅向けの「ドリーム８」は１６・８３％と、３倍以上の設定になっている。女性の家庭では、夏の電気代は月１万円程度だが、冬は３万数千円になる。このままでは、冬の月額料金は５０００円前後高くなり、４万円近くになる見込みだ。

　４年ほど前にリフォームしてオール電化にした釧路市緑ヶ岡の主婦（５０）は「だまされたという思い」と、北海道電への不満をあらわにする。担当者から「長い目で見ればお得ですよ」と説明されたことを根拠に、初期投資の段階で灯油を使う設備より２００万円以上高いオール電化を選択したといい「今回のように急に値上げされたら、初期投資分が回収できない」と語る。
（2013年8月30日11時52分 読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20130830-OYT1T00382.htm

[812: 匿名さん]

８０９
くだらない、信号1つ待てないのか。
なら駅直結の物件を選ぶんだな。

[813: 匿名さん]

言い訳しても交差点が
短所になってることは確か。

[814: 匿名さん]

徒歩3分なんだから、そのくらいのことは短所とは言わないでしょう。

[815: 匿名さん]

埼京線も徒歩９分で使えるんだとしたらこの距離感がちょうどいいんでは？

[816: 匿名さん]

信号がなくてもがっかりな３分だと思うが。
・四方向から大量に押し寄せるクルマ
・駅前一等地にあるのはSS
・貧乏人ご用達のスーパー
・空を覆う高速道路
・壁に囲まれた小学校
・草ぼうぼうの歩道

ないと思います。

[817: 匿名さん]

もちろん駅直結がベストだとは思いますが、高くて手が出ませんね。
池袋のブリリアタワーは坪330万円でしたし、大泉学園のプラウドタワーですら坪300万円ですから。

年収1000万円台程度の庶民にとっては、ここの坪240万円でも精一杯ですね・・・

[818: 匿名さん]

池袋のブリリアタワーは坪３５０万円ですよ。

[819: 匿名さん]

350万円でしたか。
そんな高いのに即日完売なんて、凄いですね・・・

庶民の私は、駐車場代の掛からない一軒家ならともかくマンションに7000万円は出せないので、ここの７０Ｃタイプを検討中です。

７０Ｃタイプの新モデルルームができるそうですが、公式Webはまだ更新されていませんね・・・

カラーテイストはどれなのか、ご存知の方はいらっしゃいますか？

[820: 匿名さん]

ここも駅に近いし、お買い得と思います。

[821: 匿名さん]

>>816
それはここに限ったことでは無いのでは？
多分だがあなたのイメージする超高級エリアでも、貧乏人御用達のアパートやスーパーは普通に存在する。

[822: 匿名さん]

>>821
駅前で唯一のスーパーがアレかよってこと。

[823: ご近所さん]

首都高があると、歩道がちょうど日陰になって、首都高沿いに散歩するとき本当に良いです。
紫外線が気になる子供連れの主婦が、飛鳥山公園までお散歩の時なんか特に。

[824: ご近所さん]

あと、既出かもしれませんが、5月にＯＰＥＮした近くの学食がとてもいいですよ。
大正大学「鴨台食堂」http://www.princehotels.co.jp/page.jsp?id=61105

[825: 匿名さん]

有名ホテルチェーンが学食を出店する時代なんですね。
大正大学にはTOEIC受験でしか行ったことがありませんが、さっそく明日にでも家族でハーフバイキングを試してみます。

ついでに、貧乏人御用達（？）のみらべるにも行ってみて、肉・魚・野菜のクオリティを確認してみたいと思います（笑）

[826: 匿名さん]

レポート待ってまーす

[827: 契約済みさん]

みらべる下見しましたが、たぶん利用することはないです
店が狭い
それでなくても通路が狭いのに店員がどこうとしない
マルエツかライフまで行くことになるかなという感じです

[828: 匿名さん]

生鮮野菜なら池袋東武の地下とか、西武地下のザ・ガーデン自由が丘も利用するのも良いかもね。
あと自転車移動が苦でなければサミットの滝野川紅葉橋とか（ここは駐車場完備なので車もOK）。
規模は小さいけれど巣鴨に成城石井、大きめならラクーア内にある成城石井とか。
あ、巣鴨駅の近くにはサミットもあった。
ま、スーパーには事欠かない場所かな。

[829: 周辺住民さん]

モデルルームが、パークタワー板橋メインから滝野川メインになってました。最終期に向けて力を入れて行く感じでしょうか。

[830: 匿名さん]

スーパーですが、コモディイイダというのが徒歩7、8分くらいのところにありますよ。そこそこ広くて綺麗で、レイアウトなんかももいいですよ（感じ方は人それぞれと思いますが）。
みらべるは、門構えのわりに特売品以外割高ですね。

[831: 匿名さん]

今の時期に力を入れるのは、キャッシュ買い客対策かも。
消費税５％で契約できるのは今月までなので。

[832: 匿名さん]

ターゲットであるはずの西巣鴨駅を使うDINKSにとっては日常の買物環境が良好ではないですね。
敷地内にまいばすけっとのようなミニスーパーがあるといいのにな。

[833: 匿名さん]

>830
コモディイイダの本社もほぼ隣接してあそこにあるね。

[834: 匿名さん]

商業施設に何がはいるかわかりました？保育園以外はいまのところ情報なしですよね？？ほんとに決まってないのかな？

[835: 匿名さん]

モデルルームの場所、もっと現地近くに持って来れなかったのかねぇ。
あの場所が立ち寄りやすい地域の人は、意外にここを買っていないと思う。

[836: 匿名]

大手デベは飛び込みでMR来る人を想定してないでしょうからね。
物件によっては現地近くまでタクシーでご案内もしてくれますが、検討
する側としては物件近くにMRあったほうが便利ですよね。周辺環境は実
際に行ってみないと分からないですから。

[837: ご近所さん]

新築マンションラッシュの三田線沿線ですから、あちこち見比べている人も多いと思います。
その中で、あんな場所にMRを構える三井は頭悪いです。どこまで殿様商売しているのかと。

[838: 匿名さん]

車、持ってないの？

[839: 匿名さん]

私は車ありますので車で行きましたが、都内は駐車場を探すのも大変だし持ってない人も多いのでは？

[840: 匿名さん]

まあ、殿様商売とは無縁の三流デベが不便な場所にＭＲを構えていたら、頭悪い感じがするかもしれませんね。

[841: ご近所さん]

ここ、三井不動産とは思えないほど部屋のクオリティ低くないか？
外観はカッコイイのに。ダメだ。

[842: 匿名]

立地・価格考えると部屋の仕様はこんなものじゃないですか。
三井と言っても高級マンションばっかりな訳じゃないですから。

[843: 匿名さん]

パークタワー滝野川とパークタワー板橋、一箇所で二物件検討出来るから、効率的ちゃ効率的かもしれません。売る方も然り。

[844: 匿名さん]

3LDKの物件は各居室に窓があるように配慮されているのは良いなと思いました。
２LDKはよくありがちな感じ…ですかね。
同じデベだと他のマンションと同じような間取りっていう事ってよくありますよね。
効率的と言ったら効率的なんでしょうけれど。
ただ個性がありすぎる間取りだと好き嫌いの好みが分かれてしまうので
どうしても平均的な造りになってしまうのでしょうね。

[845: 匿名さん]

間取りでしたら、マンションおたくさんのブログに
ここの解説がありますよ。

[846: 匿名さん]

パークコートじゃないんだから、こんなもんでしょう。

[847: 匿名さん]

大正大学の鴨台食堂のバイキング、行ってみました。

空いているし、綺麗だし、見晴らしも良いし、ホテル並みのクオリティを期待しなければ、大人1500円子供600円ならコストパフォーマンスは高いですね！

[848: 匿名さん]

８４７さん、バイキングなんて珍しいですね。
何のコース料理がありましたか？

[849: 匿名さん]

最近また売れてるみたいですね。

[850: 申込予定さん]

何が売れてるのでしょうか？

[851: 匿名さん]

新モデルルーム効果なのか、
消費税アップ前の駆け込み需要なのか…

まだ部屋を選ぶ余地はあるのかな～

[852: 匿名さん]

今日、ＭＲ行ってきました！残りはあと３０戸位で次期以降の販売となってましたが、買いたい意志があれば売ってくれそうな感じです。

[853: 匿名さん]

このコミュができた当初全く売れてない、的な書き込みがありましたが、245戸中残り30戸なんですか？
とあるブログにも花の土曜の日中にモデルルーム訪問したがほかに客がいなかったとか書かれてたり
不評だとか…この数ヶ月で百戸以上売ったのでしょうか？

[854: 匿名さん]

2012/04からモデルルーム開けてて
件のブログの人の訪問が9月か10月あたり、
年明けからアベノミクスだ消費税アップだとかで
ここに限らず少しずつ売りやすい状況はできてきた、と。
ゴールデンウィークから７月辺りはパークタワー板橋の方に注力していた雰囲気も有るけど
新モデルルーム公開と共に第四期販売スタート、
駆け込み需要を掴まえてそれなりの戸数が捌けた、
又は今週で捌ける予定、という妄想。

かといって200戸も契約取れてるのかはビミョーな気もするけど。

[855: 匿名さん]

2012年5月、8月、12月にMRに訪問しました。
第1期戸数は80戸で、8月に行った時は第1期3次あたりで販売残が30戸程度有りました。
12月に訪問した時（営業から何回も電話が来たので、値引きもあればと思い一応訪問）は、
価格表をその場で見せられただけでしたが、確実に半数以上は残っていた印象でした。

年明けから売れ始めたのでしょうかね。

[856: 匿名]

この物件がそうかはわからないけど、
一般的には、売れていない部屋を売れているように見せかけることはよく行われる手法。

見かけ上残っている間取りの説明で、｢同じ間取りの高層階は申込み済ですが、お客様の事情でキャンセルの可能性があり、ご案内できるかもしれない｣と言ってきたりとか。
まあ三井さんはそんなことはしないと思うけど。

[857: 匿名さん]

8月に行った時は1ＬＤＫなどかなり厳しい感じでしたが、あと少しになってましたね。私の時は本契約が終わるまで花付けしてもらえなかったからダミーはないと思いますが、その一方キャンセルが出た部屋を勧められたけど、花はついたままでした。売れてるとみるのか、あと３０戸もあるとみるのか。それにしても、今マンションが乱立してますが、今後どうなるんでしょうね。私は一生住むつもりでいますが。

[858: 契約済みさん]

私も一生住むつもりで契約しました。
売れてるのを売れてないように書き込みをする、売れてないのを売れてるように書き込みをするもしかり、氾濫するインターネット情報のなせる業ですよね。
このマンションの場合は販売を第○次と小分けにしているのもあり、わかりにくいですよね。私が契約した部屋も契約が完了するまで、契約の手続き中は黄色の←記憶ですが 花が、契約が完了したら赤の花がつけられていたので、変な細工はないのでは？？

最近モデルルームに行かれた方、商業施設についての情報ありましたか？？さすがにもう決まっていると思うのですが、ひとつは保育園ですよね。

[859: 匿名さん]

高速側の1ldkなんて全然売り出しさえしてない印象だったのに一気に捌けるもの
なんですかね。企業寮目的のまとまった購入でもあったのかな。

[860: 匿名]

まあ、正式販売開始から1年3ヶ月で8割強という売れ行きは人気物件とは言えないでしょうが。
アベノミクスと消費税増税前の駆け込みで、マンション需要が非常に強い時期であることも考慮すると、苦戦の部類に入るとは思います。

[861: 匿名さん]

アベノミクスは、坪250万円の物件の購買層（年収1000～1500万円くらい？）にまでは波及していないと思いますよ。

[862: 匿名さん]

>861
そうですかね？
不動産経済研究所の「首都圏マンション・建売市場動向」を見ると、高価格帯の物件も、低価格帯の物件も、契約率に大差はありませんが・・
感覚だけでおっしゃっていませんか？

[863: 匿名さん]

やっぱ、豊洲ですよね。

[864: 物件比較中さん]

物件はタワーで申し分ないのですけど逆の小学校に影を作ってしまわないかと心配になる近さですね…。
ここに住む方の中にもお子さんが滝野川第二に通うという予定の方いらっしゃるのでは??

今さら言ってもしょうがないことですが気になりました。

環状が近いですから住むのであればできるだけ上、とお考えの方が多そうな物件です。
我が家も上から検討していくことにします。

[865: 匿名さん]

道路の騒音は上にも聞こえますよ。音に重さは無いですから。
上のほうが広い範囲の騒音が聞こえますし。

[866: 契約済みさん]

騒音に感じてですが、近くにここのマンションと同じく高速沿いに住んでいる人の家に何度かおじゃましたことありますが、南側←高速と逆側 だからかまったくといっていいほど高速の騒音は感じたことはありません。高速側はわかりませんが。

[867: 匿名さん]

高速と逆側だろうと、まったく騒音を感じないってことはありえませんね。

[868: 匿名さん]

位置関係的に、小学校に影ってできるのかな？

[869: 匿名さん]

騒音がするかしないかなんて結局住んでみないとわからなくね？

[870: 匿名さん]

幹線道路＋高速なら、高層階だとうるさいってのは住まなくても分かる。

[871: 匿名さん]

よーし、騒音ネタの次は排ガスネタでネガるぞ！

実社会の憂さは、ネットで100倍返しだ！

[872: 匿名さん]

タワーマンションの高層階の騒音は想像以上に煩い場合がありますね。
遮蔽物が無いので、広範囲の騒音を直接拾ってしまいます。
500メートルくらい離れた幹線道路や鉄道の音がはっきり聞こえたりします。
あとは風の音がとにかくうるさいです。
低層階の方が周囲の建物が遮蔽物になるおかげか、高層階よりも静かな場合もありますね。

あと、道路とは反対向きだから静か、ということもあまり無いとは思います。

[873: 匿名さん]

音は高層階の方が煩いかも。排気ガスは低層よりましな感じがするし、まあ、眺望は飽きるけど、少なくともひらけるからお金と物件に余裕あるなら、上から検討したほうが、良いんじゃないですか？

[874: 匿名さん]

高速側は当然うるさい。低層も高速下の道でうるさい。高速の反対側でも中低層階は賃貸棟が壁になってるから反射音がうるさい。高層かつ高速の反対側だけが、まあうるさくはないけどってレベル。

なんでいつまでも残ってると思ってるの？高速の騒音と排ガスがネックになってるからだよ。普通に考えたら分かるでしょ。

[875: 匿名さん]

なんで興味もない物件の掲示板でいつまでもネガしてるの？

[876: 874]

興味はあるけどカネがなくて買えないからだよ。普通に考えたら分かるでしょ。

[877: 匿名さん]

では高速沿いの物件はどこも売れないですね

[878: 874]

弱小デベの営業担当なんだよ。普通に考えたら分かるでしょ。

[879: 匿名さん]

>878さんは

どこの物件を担当されてるんですか？

[880: 匿名さん]

>874
このマンションの高速(白山通り)の反対側も、高層だと明治通りの音を拾ってしまうので、
結局かなりうるさいのではないかと推測しています。
あと、南西面だと埼京線の音も聞こえるような気もします。
とにかく遮蔽物が無い高層階の音の広い易さは予想以上と思います。