パークタワー滝野川 Part2

[匿名さん]

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
総戸数 245戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79211/

≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩3分
埼京線 「板橋」駅 徒歩9分
都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩8分

[721: 匿名さん]

720さん
何かごぞんじなのですか？？

[722: 匿名さん]

７２１さん
スーパーはないという情報しか今のところわからないですね。

[723: 匿名さん]

滝野川さくら通り商栄会どんな感じの商店街ですか？まだ一度も現地へは
行った事がないのですが、色々調べていて、さくら通り商店街はネットで見てる
限りではそんなにお店がないのかなという印象でした。小学校までが近かったり、
緑の多い公園が多かったりして子育てにはいい街という印象です。

[724: 匿名]

>718
共働きの場合、駅を起点とした買い物利便性をかなり重視します。

西巣鴨駅からマンションまでのほぼ動線上に｢みらべる｣があるので、
商業棟にスーパーが無くても買い物利便性にはあまり影響がありません。

スーパーは十分なので周辺に無い機能が有ると良いですね。
ホームセンター、ベビー用品店、本屋あたり。

[725: 匿名さん]

>>717
ひとつ疑問なんだけど、商業棟が赤字の場合誰が補填してくれるのかな？
まさかマンションの住人に断りも無しに、勝手に三井が会社用にテナント化しても良いのかい？

[726: 匿名さん]

だから商業棟と分譲棟は別個の建物で、商業棟は分譲棟の共用部ではない。
分譲棟に隣接して商業棟がたまたま建っているだけ。
確か、三井本体か三井のファンド（信託）が商業棟の所有者。
ご質問の趣旨がよくわからないけど、
商業棟をどのテナントに賃貸するかは商業棟の所有者が決める。
商業棟の賃貸による賃貸収入は商業棟の所有者が受領する。
テナントが退去して収入が減少した場合には商業棟の所有者の負担になる。

[727: 匿名さん]

要は、商業棟部分は勝手に第三者に転売されることもあり得るってわけか。

[728: 匿名さん]

この辺は某政党や学会が幅を利かせてるから、
巣鴨駅前みたいにでっかく占拠されたら洒落にもならないな。

[729: 匿名さん]

その時は反対運動すればいいんじゃない？
嫌悪施設（？）が入居しそうな時は、商業棟の所有権はないとしても敷地全体の管理費も一定額払ってるから多少はモノ申す権利がある。

[730: 匿名さん]

個人で声上げても届きません。

[731: 匿名さん]

敷地全体の管理費も一定額払ってるからこそ、
商業棟が客を呼び込むタメに、セッセと綺麗にする清掃代や厳重な警備員代や頻繁な樹木手入れ代などが、
マンションの割高な管理費の一因になっているのでは。

[732: 匿名]

>729
反対するのは自由だけど、強制的に差し止めることまではできない。
管理費を仮に支払っているとしても商業棟の売買や賃貸を止める権限は無い。

三井も一応の良識はあるから、流石に嫌悪団体等に売却や賃貸することはしないのでは？
そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

>731
分譲棟が商業棟や賃貸棟分の管理費を代わりに負担しているようなことは想定し難く、
敷地面積比とかで按分負担しているのでは？

ただ、植栽の維持管理等の管理水準は来店型商業施設の敷地に相応しい高水準なものにしていると思うのでコストが高いと思う。

また、一体管理がされ、管理水準は分譲棟の部分だけ下げることは難しいから、
他のマンションのように管理会社や仕様を見直してコストを下げることは難しいのでは？

[733: 匿名さん]

>そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

そう思いたいのですが、敷地の中程まで外部の買い物客が入って来ますでしょうか？
余程の人気安売り店とか池袋でも無い種類のお店なら、わざわざ立ち寄ってくれるでしょうけど。。。
板橋駅前のプラウドも駅側にマルエツを誘致しましたが、立地自体が奥まっているので、
やはりマンション居住者自体が進んで買い支えていかないと厳しいようですね。

[734: 匿名さん]

>>733
だから商業棟の所有者のことを考えれば、周辺に無い種類の店舗の誘致が良いと思う。
スーパーなんて周辺にいくつかあるし、立地では駅前の「みらべる」に負けるし。

もっとも、いずれにせよテナントの賃料は商業棟の所有者に帰属するし、
客入りが悪くて退去して赤字になっても商業棟の所有者の負担にしかならないし、
分譲棟の住民にとっては客入りの多寡なんてあまり気にしなくて良いという考えもある。
その考えに基づくと、客入りなんて気にせずに分譲棟の住民にとって使い勝手の良い店舗であれば良いとも考えられるが。

[735: 購入検討中さん]

隅田川花火始まりましたね！
滝野川からも北東方向なら良くみえます

[736: 匿名さん]

高台なのでそこそこの階層であれば花火も見えそうですね！

[737: 匿名さん]

隅田川花火大会見えるんだ。まあ、見えるとしても距離が離れているので、かなり小さいのだろうが。
板橋花火大会は見えるかな？

[738: 匿名さん]

>737
位置的には板橋・戸田橋の花火大会より足立の花火大会の方が近いと思いますが。
日暮里・舎人ライナーの右手側（東側）ですからね。
でも一番近いのは岩淵水門での花火でしょうけど、秋だから寒そうですね。

[739: 匿名さん]

テナントにフィットネスジムとか入れてくれたら良いのにって思ったり。
この辺だと近くても大塚とか池袋辺りしか無いから需要は有りそうだけど。

[740: 匿名さん]

いや、タワマンですし高い管理費ですから
タワー内の共用施設としてフィットネスジムが欲しかった…

[741: 匿名さん]

以前は判を押したようにフィットネスとかミニベーカリー（喫茶）とか、
売る側の煽り文句としては購入したらきっと素敵なマンションなんだと思わせるような、
タワーマンションとして高級志向の差別化で魅力的なものが流行したときがあった。

だけど入居後、結局はやたらランニングコストや維持費がかかる施設だと分って、
使う人が減ってきたり、周辺にもっと大きくて設備の整った施設があると必ず問題になった。
居住者のほとんどが納得できる施設でもない限り、使わない居住者は費用負担を渋るよね。

[742: 匿名]

問題は管理費と設備が見合わないことかと。

設備が充実していてこの管理費ならまだわかりますが、
この簡素な設備で高額な管理費負担を強いられるのは納得感が無いですね。

[743: 匿名さん]

無駄な設備は後々お荷物になるので、ここくらいシンプルなのが好みです。

[744: 匿名さん]

元々三井で高い上に、地益権や広場の維持費も発生しますから、こんなものでしょうかね。

各フロアでゴミ出しできるのは、地味ですが助かるサービスですね。

[745: 匿名さん]

７４１さん
友人のマンションはプールがあるのが売りで、はじめのうちは皆利用していたみたい
ですが、そんなに大きくもないプールなので段々と皆利用しなくなり、監視員だけが
いつも暇をしていると言っていました。とりあえずプールがあいている時は監視員は
利用者がいなくてもいなくてはいけないのでしょうね。水の入れ替えや維持費、監視員の
お金など莫大なお金がかかっていると言っていました。共用施設が魅力とうたっているマンション
はまだまだたくさんありますよね。ただその裏には自分たちで管理費などを払っているという
のを忘れてはいけませんね。

[746: 匿名さん]

隣のパークタワー板橋は共用施設、ディスポーザーなしで滝野川より管理費高いからマシなのでは？

[747: 匿名さん]

板橋は小さいからスケールメリット無し、比較する対象じゃないでしょう。
スケールメリットが在るはずのここが、共用施設不充実で管理費高いのは問題。

[748: 匿名さん]

仰るとおり、タワーマンションの場合は贅沢な共用施設が無くとも、内廊下や各階のごみ集積所などスケールメリットを享受しにくいコストが積み重なりますからね。

とはいえ、それらの有無が日常生活の快適さを左右する訳ですが。

[749: 匿名さん]

カーシェアや自転車のシェアがあるのはかなり良いですね。
この場所だと車が必要ではないですが、
たまに利用するときのために高い維持費を払うならカーシェアが利用できるのは利点です

[750: 匿名さん]

共用施設で稼働率が高いゲストルームが２個あるのはいいと思うけどな。

[751: 匿名]

管理費は高めですよね。豪華な共用施設はいらないですけど
どうせ高いならもうちょっと欲しかった。
隣の賃貸棟分も被ってるだろうし、緑地部の費用がかさむのかなぁ。

[752: 匿名さん]

高い特殊な理由は、過去レスにありますよ。

[753: 匿名さん]

地益権は、一戸当たり千円強／月ですけどね。

[754: 匿名さん]

それが管理費を、平米当たり20円近く高くしますね。

[755: 匿名さん]

他のマンションならいらない費用ですね

[756: 匿名さん]

そうですね。

15階建てくらいで、田の字で、外廊下で、屋外駐車場のマンションなんて、管理費はせいぜい平米200円くらいですものね。

本当に、羨ましい限りです・・・

[757: 匿名さん]

このマンション固有の、管理費を高くしてる理由の話をしてるのに
非タワマンの管理費と比較するとは、
話のスリカエですね。

[758: 匿名さん]

首都圏の20〜39階建てのマンションの管理費は平均で平米280円だそうですから、三井で＋40円、地役権で＋20円、過剰な共用施設を省いて−10円、といった感じて辻褄が合うのではないでしょうか・・・？

[759: 匿名さん]

同じ三井のパークシティ豊洲は、ディスポーザーは当然、24時間コンシェルジュ・スカイラウンジ・プール・サウナ。ジム・・と色々付いて管理費は平米250円。錦糸町のブリリアタワー東京も同じような仕様で平米230円。
これらと比べると割高感が目立つかな。

まあ2005～2006年頃のタワーマンションは価格も管理費も安かった。
今更あの時代には戻れないが・・

[760: 匿名さん]

ブリリアタワー東京は水漏れ事故がありましたよね。
施工は大成建設だったような？

[761: 匿名さん]

６８０と７５５は同じ奴か。
このマンションの評価を落としたくて必死だなw

[762: 匿名さん]

もともと評価の高いマンションではありませんから、他物件関係者のネガでもないでしょうね。

欲しいけど管理費が高くて諦めた方ではないでしょうか・・・？

[763: 匿名さん]

評価高くなくても近くの他物件営業の可能性はあるかな。
パークタワー板橋で仁義無き同族争いとかだったりして。
勘弁してください、両方とも頑張ってくださいよ。

[764: 匿名さん]

アフターサービス満足度は3年連続で三井不動産がトップですから、高い分は安心料ですね。

[765: 匿名さん]

別に安心料として三井に払うわけではなく、
他のコストに消えてしまうわけですから筋違いですね。

[766: 匿名]

同じ三井でも、パークシティ豊洲のように滝野川とは比べられないくらい設備が充実し、管理仕様も優れていて、
にもかかわらず管理費が大幅に安い、というのは納得感が無いですよ。
三井への安心料で納得できるとも思えないですが。

マンション価格は資材価格や市況に左右されて増減するのは理解できますが、
管理費がここまで高騰するのはちょっと理解しかねますね。
営利企業なので利潤追及が悪いとは思えませんが、節度を持った対応は求められると思います。

[767: 匿名さん]

そもそも管理費の内訳みましたか？

[768: 匿名さん]

具体的には、パークシティ豊洲の管理仕様のどういった点が、パークタワー滝野川よりも優れているのでしょうか？

[769: 匿名さん]

766さんとは他人ですが
パークシティ豊洲は以前、窓拭き年に６回と聞いて多さに驚いたことがありますよ。（毎月って説もあります）

[770: 匿名さん]

パークシティ豊洲の過去スレを読んできました。
窓拭きではなくてバルコニーのガラスフェンスを作業員が拭いてくれるそうです。

[771: 匿名さん]

豊洲は管理費は当初平米あたり294円だったと思いますが改定したんでしたったけ？
プール、バーラウンジ、住民専用24時間コンビニなどあっての価格なら安いですよね。それこそスケールメリットだと思いますが。

[772: 匿名さん]

やはり、管理委託契約書も読まずに適当にネガしているだけなのですね。

[773: 匿名さん]

パークシティ豊洲は1500戸近くあるからね。スケールメリットのレベルが違うよ。

[774: 匿名さん]

確かに管理費の内訳をみてもないのに適当にネガる輩がいる‥

[775: 匿名さん]

ＭＲ、今日から休業なんですね、ちょうど休みがとれたのに・・。

８０Ａタイプの窓の開放感を体験してみたいと思っています。実際の眺望はＭＲではわからないですがどれだけ視界が広いか、楽しみです。

ＤＥＮのエアコンの位置が多少気になりますね、ちょうどデスクにダイレクトに風が行く位置になってますから。

空調の位置変更というのは容易なものでしょうか？

[776: 匿名さん]

豊洲？
暫く勤めで通っていたけど、正直僻地だし冬は海風がビル風と相まって台風並みに半端無い。
区画がでかいから、地方から出てきた新興住宅地好きとか、夜道は歩かない人には良いんじゃ無いかな？

[777: 匿名さん]

７７５さん
８０Ａタイプは人気の間取りでしたから残念ながらもう無いと思いますよ。
ＭＲでもそのタイプは7月で閉鎖してます。

[778: 検討中]

いやいや豊洲の立地じゃなくて、同デベタワーの管理費の話題だから。
ま、当然管理費含めて検討要素ですから、プラス面が多ければ問題ない
訳ですよ。利便性考えると価格は手ごろだし、もう少し悩みます。

[779: 匿名さん]

いやいや貴方はパークシティ豊洲の中古で決まりだから悩む必要なんかないよ。

[780: 購入検討中さん]

＞779さん
相当噛み合ってないですが(笑)

[781: 匿名さん]

管理費だって当然ながら立地や地勢にも影響されるよ。
それに月々の諸経費も含めての購入計画でしょうに。

[782: 匿名さん]

ネガが検討者のフリしたところで噛み合うわけがないよ

[783: 匿名さん]

ネガでもポジでも検討者は検討者。
だが、検討を終えて買った契約済みさんは検討者ではない。

[784: 匿名さん]

管理費や修繕積立は消費税10%を見込んで設定されてるとか。
それでも高いよね。高い分の仕事をしてくれるなら仕方ないと思えるけど。

[785: 匿名さん]

これから売りに出されるマンションは、9月末までに契約しようがしまいが、
最初から10%の消費税分で計算してるのがホンネでしょ。

でなければ、消費税が上がった月初めごとに3%、2%と上乗せした新価格を提示しないといけないし、
そんな無駄で、販売価格の内訳がバレるようなことをわざわざ不動産業者がやるはずもない。
それに業者は今からでも、もし消費税10%値上げ後も売れ残ってたらということを考えてるから、
常識的に考えても、今売り出してるマンションは最初から10%込み価格で設定済みだよ。

[786: 匿名さん]

大手物件は、５％と８％の価格表を用意してますよ。
ここも三井だから、当然用意されているのでは。

[787: 匿名さん]

つ建て前と本音、見せ方だけの違いでしょうに。

[788: 匿名さん]

見せ方だけの問題じゃない。

大手の契約書は建物価格、土地価格、消費税の内訳が書いてある。

今から消費税１０％の物件価格としといて、土地、建物、消費税の内訳だけいじっていったら契約者ごとの整合性がつかんし、土地と建物の内訳も固定資産税の計算でお上が絡んでくるから適当なことはできない。

ちゃんと８％、１０％と変化する度に値上げしますよ、残念ながら。

[789: 匿名さん]

前回の消費税値上げの時、その分価格が上がりましたってな広告は見たこと無いんだが。

[790: 匿名さん]

すでに消費税上がった価格になってたから。

[791: 匿名さん]

前回は、今回みたいに半年前までに契約した物件なんて条件ではなく、
消費税値上げ前日までに契約すれば旧税率のままだったんですよ。
なので、食料品でも何でも５％に上がった日にマンション契約も５％になった。
その為、マンションの価格が上がりましたなんて広告を出す必要はなかった。

[792: 匿名さん]

消費税が上がりますってのは、何年前から決められて居たっけ？
朝取れ野菜じゃあるまいし、その日に売り切るのかい？ｗ
何ヵ月も、いや何年も前からマンションを計画してる業者は事業収支をちゃんと織り込んでるってこと。

[793: 匿名さん]

792は言ってることが良く分からないので解説して下さい。

[794: 購入検討中さん]

店舗区画のテナント、その後何か情報ありますか？

[795: 匿名さん]

＞＞７４９さん
総戸数２４５戸に対して、駐車場が７６台ですから、引っ越しを機にカーシェアも
ある事だし車を手放す人もでてくるかもしれませんね。外で借りる事を考えると
月極の駐車場代は２５０００円位が相場の様です。でもカーシェアって、利用したい
という状況は同じかななんて思ってもいます。たとえば週末であったり、雨の日で
あったり。借りたい時に借りられないのもちょっと不安だなと。

[796: 匿名さん]

ネットスーパーサービスは宅配ボックス可能なのが
かなり良いですね。
あと、台車などを貸していただけるのもかなり良いサービスだと思います。

[797: 匿名さん]

最近は増えてますよ。
ネットスーパーの宅配ボックス利用や台車貸し。

[798: 匿名]

MR新しくするみたいですね。
北・高速側の部屋は順調に売れてるのですかね。賃貸に回す
としても隣に賃貸棟あるしどうするつもりなんでしょう。

[799: 匿名さん]

北以外にも、間取りが？と思う部屋がありますよね。

[800: 匿名さん]

王子駅南口に建設予定の長谷工タワマンは当初３３階の予定が２９階になり高さ約９７mになった為、ここの北区最高層の地位は守られました。

[801: 匿名さん]

十条駅前にも超高層建ちますよ。

[802: 匿名さん]

結構タワマンの計画あるんですね

[803: 匿名さん]

８０１
何階建て？
デベロッパーは？

[804: 匿名さん]

最高高度１４５メートル

[805: 匿名さん]

８０４
それだけじゃわかんないだけど‥

[806: 匿名さん]

十条駅の再開発エリアのマンションは１４５メートル、３７階建て、下層階に商業施設、予定住戸約５００戸だけれども地権者が複数なので工事始まるまでには相当な期間が必要で、まだまだ先の話だろうけどね。
駅前のビルには「再開発反対」の垂れ幕があるくらいだから簡単に解決するとは思えない。

余談だけど、赤羽駅の南改札西口側も再開発予定地ですでに半分くらいは駐車場になっているが、残っている建物が撤退するまでには長期間の話し合いが必要そうだよ。

[807: 匿名さん]

計画段階の話で建つかどうかはまだまだ当分先のようだね。

[808: 匿名さん]

惜しいなあ。
価格は魅力的ですが、室内設備が貧弱だと思います。
建具の質感が低い、トイレはタンク付き、浴室乾燥機は二流メーカー。

それでも、充分魅力的なのだけど、
駅からのアプローチのがっかり感と管理費・修繕積立金の高さがなぁ。

[809: 匿名さん]

>駅からのアプローチのがっかり感
確かに「西巣鴨」駅から直接地下道を経由してエントランスなら、商品価値は上がったろうな。
そのぐらいの政治力はあると思ってたのに、結局は明治道りを信号で渡る結果とは実に残念だ。

[810: 匿名さん]

明日から、新モデルルームオープンですね！

[811: 匿名さん]

高率値上げ「だまされた」…オール電化高くつく

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　北海道電力の電気料金値上げが９月１日、実施される。

　家庭向けは平均で７・７３％引き上げられるが、オール電化住宅向けの値上げ率は標準家庭の３倍超と高く、利用者からは不満や嘆きの声が漏れる。オール電化は道内の約７％（約１９万７５００戸）を占めるまでに普及しているだけに影響は小さくなく、北海道電への問い合わせも増えている。

　「光熱費が安くすむという話だった。まさかこんなことになるとは……」

　値上げの実施が間近に迫る中、札幌市豊平区の女性（３８）は、自宅のリビングでため息をついた。女性は夫と子供３人の５人暮らし。５年前に「暖房で灯油を使うより、オール電化にした方が光熱費全体が安くなる」と考え、オール電化の建売住宅を購入した。

　今回の値上げでは、標準家庭（契約電流３０アンペア、月２６０キロ・ワット時使用）の値上げ率が４・７２％なのに対し、オール電化住宅向けの「ドリーム８」は１６・８３％と、３倍以上の設定になっている。女性の家庭では、夏の電気代は月１万円程度だが、冬は３万数千円になる。このままでは、冬の月額料金は５０００円前後高くなり、４万円近くになる見込みだ。

　４年ほど前にリフォームしてオール電化にした釧路市緑ヶ岡の主婦（５０）は「だまされたという思い」と、北海道電への不満をあらわにする。担当者から「長い目で見ればお得ですよ」と説明されたことを根拠に、初期投資の段階で灯油を使う設備より２００万円以上高いオール電化を選択したといい「今回のように急に値上げされたら、初期投資分が回収できない」と語る。
（2013年8月30日11時52分 読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20130830-OYT1T00382.htm

[812: 匿名さん]

８０９
くだらない、信号1つ待てないのか。
なら駅直結の物件を選ぶんだな。

[813: 匿名さん]

言い訳しても交差点が
短所になってることは確か。

[814: 匿名さん]

徒歩3分なんだから、そのくらいのことは短所とは言わないでしょう。

[815: 匿名さん]

埼京線も徒歩９分で使えるんだとしたらこの距離感がちょうどいいんでは？

[816: 匿名さん]

信号がなくてもがっかりな３分だと思うが。
・四方向から大量に押し寄せるクルマ
・駅前一等地にあるのはSS
・貧乏人ご用達のスーパー
・空を覆う高速道路
・壁に囲まれた小学校
・草ぼうぼうの歩道

ないと思います。

[817: 匿名さん]

もちろん駅直結がベストだとは思いますが、高くて手が出ませんね。
池袋のブリリアタワーは坪330万円でしたし、大泉学園のプラウドタワーですら坪300万円ですから。

年収1000万円台程度の庶民にとっては、ここの坪240万円でも精一杯ですね・・・

[818: 匿名さん]

池袋のブリリアタワーは坪３５０万円ですよ。

[819: 匿名さん]

350万円でしたか。
そんな高いのに即日完売なんて、凄いですね・・・

庶民の私は、駐車場代の掛からない一軒家ならともかくマンションに7000万円は出せないので、ここの７０Ｃタイプを検討中です。

７０Ｃタイプの新モデルルームができるそうですが、公式Webはまだ更新されていませんね・・・

カラーテイストはどれなのか、ご存知の方はいらっしゃいますか？

[820: 匿名さん]

ここも駅に近いし、お買い得と思います。