パークタワー滝野川 Part2

[匿名さん]

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
総戸数 245戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79211/

≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩3分
埼京線 「板橋」駅 徒歩9分
都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩8分

[721: 匿名さん]

720さん
何かごぞんじなのですか？？

[722: 匿名さん]

７２１さん
スーパーはないという情報しか今のところわからないですね。

[723: 匿名さん]

滝野川さくら通り商栄会どんな感じの商店街ですか？まだ一度も現地へは
行った事がないのですが、色々調べていて、さくら通り商店街はネットで見てる
限りではそんなにお店がないのかなという印象でした。小学校までが近かったり、
緑の多い公園が多かったりして子育てにはいい街という印象です。

[724: 匿名]

>718
共働きの場合、駅を起点とした買い物利便性をかなり重視します。

西巣鴨駅からマンションまでのほぼ動線上に｢みらべる｣があるので、
商業棟にスーパーが無くても買い物利便性にはあまり影響がありません。

スーパーは十分なので周辺に無い機能が有ると良いですね。
ホームセンター、ベビー用品店、本屋あたり。

[725: 匿名さん]

>>717
ひとつ疑問なんだけど、商業棟が赤字の場合誰が補填してくれるのかな？
まさかマンションの住人に断りも無しに、勝手に三井が会社用にテナント化しても良いのかい？

[726: 匿名さん]

だから商業棟と分譲棟は別個の建物で、商業棟は分譲棟の共用部ではない。
分譲棟に隣接して商業棟がたまたま建っているだけ。
確か、三井本体か三井のファンド（信託）が商業棟の所有者。
ご質問の趣旨がよくわからないけど、
商業棟をどのテナントに賃貸するかは商業棟の所有者が決める。
商業棟の賃貸による賃貸収入は商業棟の所有者が受領する。
テナントが退去して収入が減少した場合には商業棟の所有者の負担になる。

[727: 匿名さん]

要は、商業棟部分は勝手に第三者に転売されることもあり得るってわけか。

[728: 匿名さん]

この辺は某政党や学会が幅を利かせてるから、
巣鴨駅前みたいにでっかく占拠されたら洒落にもならないな。

[729: 匿名さん]

その時は反対運動すればいいんじゃない？
嫌悪施設（？）が入居しそうな時は、商業棟の所有権はないとしても敷地全体の管理費も一定額払ってるから多少はモノ申す権利がある。

[730: 匿名さん]

個人で声上げても届きません。

[731: 匿名さん]

敷地全体の管理費も一定額払ってるからこそ、
商業棟が客を呼び込むタメに、セッセと綺麗にする清掃代や厳重な警備員代や頻繁な樹木手入れ代などが、
マンションの割高な管理費の一因になっているのでは。

[732: 匿名]

>729
反対するのは自由だけど、強制的に差し止めることまではできない。
管理費を仮に支払っているとしても商業棟の売買や賃貸を止める権限は無い。

三井も一応の良識はあるから、流石に嫌悪団体等に売却や賃貸することはしないのでは？
そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

>731
分譲棟が商業棟や賃貸棟分の管理費を代わりに負担しているようなことは想定し難く、
敷地面積比とかで按分負担しているのでは？

ただ、植栽の維持管理等の管理水準は来店型商業施設の敷地に相応しい高水準なものにしていると思うのでコストが高いと思う。

また、一体管理がされ、管理水準は分譲棟の部分だけ下げることは難しいから、
他のマンションのように管理会社や仕様を見直してコストを下げることは難しいのでは？

[733: 匿名さん]

>そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

そう思いたいのですが、敷地の中程まで外部の買い物客が入って来ますでしょうか？
余程の人気安売り店とか池袋でも無い種類のお店なら、わざわざ立ち寄ってくれるでしょうけど。。。
板橋駅前のプラウドも駅側にマルエツを誘致しましたが、立地自体が奥まっているので、
やはりマンション居住者自体が進んで買い支えていかないと厳しいようですね。

[734: 匿名さん]

>>733
だから商業棟の所有者のことを考えれば、周辺に無い種類の店舗の誘致が良いと思う。
スーパーなんて周辺にいくつかあるし、立地では駅前の「みらべる」に負けるし。

もっとも、いずれにせよテナントの賃料は商業棟の所有者に帰属するし、
客入りが悪くて退去して赤字になっても商業棟の所有者の負担にしかならないし、
分譲棟の住民にとっては客入りの多寡なんてあまり気にしなくて良いという考えもある。
その考えに基づくと、客入りなんて気にせずに分譲棟の住民にとって使い勝手の良い店舗であれば良いとも考えられるが。

[735: 購入検討中さん]

隅田川花火始まりましたね！
滝野川からも北東方向なら良くみえます

[736: 匿名さん]

高台なのでそこそこの階層であれば花火も見えそうですね！

[737: 匿名さん]

隅田川花火大会見えるんだ。まあ、見えるとしても距離が離れているので、かなり小さいのだろうが。
板橋花火大会は見えるかな？

[738: 匿名さん]

>737
位置的には板橋・戸田橋の花火大会より足立の花火大会の方が近いと思いますが。
日暮里・舎人ライナーの右手側（東側）ですからね。
でも一番近いのは岩淵水門での花火でしょうけど、秋だから寒そうですね。

[739: 匿名さん]

テナントにフィットネスジムとか入れてくれたら良いのにって思ったり。
この辺だと近くても大塚とか池袋辺りしか無いから需要は有りそうだけど。

[740: 匿名さん]

いや、タワマンですし高い管理費ですから
タワー内の共用施設としてフィットネスジムが欲しかった…

[741: 匿名さん]

以前は判を押したようにフィットネスとかミニベーカリー（喫茶）とか、
売る側の煽り文句としては購入したらきっと素敵なマンションなんだと思わせるような、
タワーマンションとして高級志向の差別化で魅力的なものが流行したときがあった。

だけど入居後、結局はやたらランニングコストや維持費がかかる施設だと分って、
使う人が減ってきたり、周辺にもっと大きくて設備の整った施設があると必ず問題になった。
居住者のほとんどが納得できる施設でもない限り、使わない居住者は費用負担を渋るよね。

[742: 匿名]

問題は管理費と設備が見合わないことかと。

設備が充実していてこの管理費ならまだわかりますが、
この簡素な設備で高額な管理費負担を強いられるのは納得感が無いですね。

[743: 匿名さん]

無駄な設備は後々お荷物になるので、ここくらいシンプルなのが好みです。

[744: 匿名さん]

元々三井で高い上に、地益権や広場の維持費も発生しますから、こんなものでしょうかね。

各フロアでゴミ出しできるのは、地味ですが助かるサービスですね。

[745: 匿名さん]

７４１さん
友人のマンションはプールがあるのが売りで、はじめのうちは皆利用していたみたい
ですが、そんなに大きくもないプールなので段々と皆利用しなくなり、監視員だけが
いつも暇をしていると言っていました。とりあえずプールがあいている時は監視員は
利用者がいなくてもいなくてはいけないのでしょうね。水の入れ替えや維持費、監視員の
お金など莫大なお金がかかっていると言っていました。共用施設が魅力とうたっているマンション
はまだまだたくさんありますよね。ただその裏には自分たちで管理費などを払っているという
のを忘れてはいけませんね。

[746: 匿名さん]

隣のパークタワー板橋は共用施設、ディスポーザーなしで滝野川より管理費高いからマシなのでは？

[747: 匿名さん]

板橋は小さいからスケールメリット無し、比較する対象じゃないでしょう。
スケールメリットが在るはずのここが、共用施設不充実で管理費高いのは問題。

[748: 匿名さん]

仰るとおり、タワーマンションの場合は贅沢な共用施設が無くとも、内廊下や各階のごみ集積所などスケールメリットを享受しにくいコストが積み重なりますからね。

とはいえ、それらの有無が日常生活の快適さを左右する訳ですが。

[749: 匿名さん]

カーシェアや自転車のシェアがあるのはかなり良いですね。
この場所だと車が必要ではないですが、
たまに利用するときのために高い維持費を払うならカーシェアが利用できるのは利点です

[750: 匿名さん]

共用施設で稼働率が高いゲストルームが２個あるのはいいと思うけどな。

[751: 匿名]

管理費は高めですよね。豪華な共用施設はいらないですけど
どうせ高いならもうちょっと欲しかった。
隣の賃貸棟分も被ってるだろうし、緑地部の費用がかさむのかなぁ。

[752: 匿名さん]

高い特殊な理由は、過去レスにありますよ。

[753: 匿名さん]

地益権は、一戸当たり千円強／月ですけどね。

[754: 匿名さん]

それが管理費を、平米当たり20円近く高くしますね。

[755: 匿名さん]

他のマンションならいらない費用ですね

[756: 匿名さん]

そうですね。

15階建てくらいで、田の字で、外廊下で、屋外駐車場のマンションなんて、管理費はせいぜい平米200円くらいですものね。

本当に、羨ましい限りです・・・

[757: 匿名さん]

このマンション固有の、管理費を高くしてる理由の話をしてるのに
非タワマンの管理費と比較するとは、
話のスリカエですね。

[758: 匿名さん]

首都圏の20〜39階建てのマンションの管理費は平均で平米280円だそうですから、三井で＋40円、地役権で＋20円、過剰な共用施設を省いて−10円、といった感じて辻褄が合うのではないでしょうか・・・？

[759: 匿名さん]

同じ三井のパークシティ豊洲は、ディスポーザーは当然、24時間コンシェルジュ・スカイラウンジ・プール・サウナ。ジム・・と色々付いて管理費は平米250円。錦糸町のブリリアタワー東京も同じような仕様で平米230円。
これらと比べると割高感が目立つかな。

まあ2005～2006年頃のタワーマンションは価格も管理費も安かった。
今更あの時代には戻れないが・・

[760: 匿名さん]

ブリリアタワー東京は水漏れ事故がありましたよね。
施工は大成建設だったような？

[761: 匿名さん]

６８０と７５５は同じ奴か。
このマンションの評価を落としたくて必死だなw

[762: 匿名さん]

もともと評価の高いマンションではありませんから、他物件関係者のネガでもないでしょうね。

欲しいけど管理費が高くて諦めた方ではないでしょうか・・・？

[763: 匿名さん]

評価高くなくても近くの他物件営業の可能性はあるかな。
パークタワー板橋で仁義無き同族争いとかだったりして。
勘弁してください、両方とも頑張ってくださいよ。

[764: 匿名さん]

アフターサービス満足度は3年連続で三井不動産がトップですから、高い分は安心料ですね。

[765: 匿名さん]

別に安心料として三井に払うわけではなく、
他のコストに消えてしまうわけですから筋違いですね。

[766: 匿名]

同じ三井でも、パークシティ豊洲のように滝野川とは比べられないくらい設備が充実し、管理仕様も優れていて、
にもかかわらず管理費が大幅に安い、というのは納得感が無いですよ。
三井への安心料で納得できるとも思えないですが。

マンション価格は資材価格や市況に左右されて増減するのは理解できますが、
管理費がここまで高騰するのはちょっと理解しかねますね。
営利企業なので利潤追及が悪いとは思えませんが、節度を持った対応は求められると思います。

[767: 匿名さん]

そもそも管理費の内訳みましたか？

[768: 匿名さん]

具体的には、パークシティ豊洲の管理仕様のどういった点が、パークタワー滝野川よりも優れているのでしょうか？

[769: 匿名さん]

766さんとは他人ですが
パークシティ豊洲は以前、窓拭き年に６回と聞いて多さに驚いたことがありますよ。（毎月って説もあります）

[770: 匿名さん]

パークシティ豊洲の過去スレを読んできました。
窓拭きではなくてバルコニーのガラスフェンスを作業員が拭いてくれるそうです。