パークタワー滝野川 Part2

[匿名さん]

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
総戸数 245戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79211/

≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩3分
埼京線 「板橋」駅 徒歩9分
都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩8分

[641: 契約済みさん]

どうやら保育園は私立の認可保育園で決まりのようですね。
公立も私立も認可であれば保育料は変わらないので子育て世代には朗報ですね。

[642: 匿名さん]

問題は、タワマン住民に保育園の入園優先権が無いことですか？ありますか？

[643: 働く女子さん]

認可なんですか。。。
より困ってる家庭優先ですから、入れるのはシングルマザーくらいですかね？

[644: 購入検討中さん]

認可ですから住民優先はないですね。
また、シングルマザーだけで枠が埋まるってことは、ふつうに考えてないでしょう。
でも、保育士募集の所を見ると0歳児6名・１～5歳児各10名とありますから
割と小規模な保育園になりそうですね。
なので結構激戦になるのかなあ。
マンション住人同士で、あのお宅は入れたのにうちは入れなかった。。
なんてことにならなければいいけれど。

[645: 匿名さん]

認可でも認証でもマンション住民優先権というのは存在しないと思いますが‥。
役所によって審査基準が異なり細かいので確かなことは言えませんが確かにシングルマザーは優先権高いと思います。次に共働きのフルタイム夫婦が優先権高いと思います。
1番低いのは専業主婦でしょうね。

[646: 匿名]

そもそも保育園て働きたい（働かざるをえない）人のための施設で、専業主婦なんて空きのあるなし以前にお門違いなんでは・・・
そんなに子供置いて遊びたいならシッターでも雇えば？って感じですが。

[647: 働く女子さん]

いえ、認証保育園であれば区役所じゃなくて保育園が入園可否を決めるので、マンション住人優先もありますよ。

全員マンション住人だと、問題あるみたいですけど。

友達のママは、事情があってマンションの中の認証から認可に転園させたのですが、とたんに汚い言葉とかを覚えたりするようになったって嘆いてました。。。

[648: 匿名さん]

ずっと保育園の話しばっかでつまらないね…
ネタももう無いのかな

[649: 匿名さん]

>役所によって審査基準が異なり細かいので確かなことは言えませんが確かにシングルマザーは優先権高いと思います。次に共働きのフルタイム夫婦が優先権高いと思います。

最終的には、生活保護世帯や一人親世帯などに割り振られた後の僅かな残り枠を、近隣も含め大勢のフルタイム夫婦が同ポイントで争う構図となります。
同ポイントの場合は所得の低い世帯優先のため、このマンションを購入するだけの所得のある住人が都合良く敷地内の認可の枠を確保できる可能性は著しく低いですね。
入れなければ意味が無いのですから、認可よりも認証の方がマンション住人にとってのメリットは大きいと思います。

[650: 匿名さん]

橋の向こうに空き地があるけどマンションになりますか?

[651: 物件比較中さん]

盛り上がらないですね。MR先月行きましたが、部屋は三井ということもあり良いですが、管理費高い、西巣鴨はちょっと不便などで検討から外れました。値下げがあったら検討するかも？

[652: 匿名さん]

あとどんくらい残ってました？

[653: 匿名さん]

部屋は、いい間取りとそうでない間取りとの差が大きい、
とマンションおたくさんのブログに書かれています。

[654: 匿名さん]

手洗いカウンター無しとかもあるんだね…残念仕様だなぁ。

[655: 物件比較中さん]

エコキュート採用しているので、エコキュート低周波音で健康被害やそれに伴う裁判に関することを、MRで担当者に質問したら、初耳です、そんなことあるんですかって、返答された。TVニュースでも取り上げられていたことだから、勉強ぐらいしてほしいものだ。
いずれにしても、前の人も書いてあるが、管理費高いし、立地も魅力的でない、タワーだが共用施設がしょぼい、間取り変なの多い（2LDKはまあまあ）、この物件は私にとっては正直厳しい。

[656: 物件比較中さん]

途中で投稿してしまった。

この物件は私にとっては正直厳しい。そもそも予算的に。だから匿名掲示板でネガしている。

[657: 匿名さん]

最後笑った

[658: 匿名さん]

高速の反対側の高層階ってまだ残ってますか？

[659: 物件比較中さん]

正直・・変わった間取りが多いですね～。
しかし嫌いじゃないですよ。

特別に気になるのは４０Ａタイプのカップボードスペース、汗。
これはさすがに邪魔に感じる人が多いんじゃないかな・・動かせるといんですけど。

自分は細長間取りが好きなので６０Ｂが好みです。
この手の形は奥行きがあるのが醍醐味だと思ってます。
窓がバルコニー以外無いというのは心配ですけどね、汗。

[660: 匿名さん]

リセールを考えるなら、
万人受けする間取りが無難ですよ。

[661: 申込予定さん]

私としては、65Cが魅力的だと思いますが、まだ残ってますか？
収納量の多さがgood!

[662: 匿名さん]

前レスにもありましたが外壁の吹き付け？安っぽく見えますね。最近の三井はこの手の安っぽさが多いですが。

[663: 匿名さん]

本当に変わった間取りが多いですね。
タワーマンション特有の変形間取りがユニークと言えばユニーク？
70Bも専有部分全体を見ると変わっていますが、居室の1つ1つは四角に近く、
意外に住んでいて違和感はないのかもしれません。柱はあちこち出てますけどね。

[664: 匿名さん]

この辺りはマンション沢山建っていますよね。
滝野川って板橋区ではなくて北区になるんんですね

路線も2線利用できるし、都電も利用できるのは便利そうですね。

[665: 匿名さん]

一応、豆知識として・・
戦後の昭和２２年、王子区＋滝野川区→北区　となった。
滝野川区の存在を知らない世代が多くなって残念！！

[666: 匿名さん]

665

今おいくつなんですか？

ちなみに

大森区＋蒲田区＝大＋田＝大田区　なんてのもある。

この理屈なら森蒲区でも良さそうだし、北区に対抗して南区でも良かったんじゃない？

[667: 匿名さん]

おいおい、マンション買うのに年齢関係あんのかよ。

[668: 物件比較中さん]

池袋駅まで4分だから2kmっていうのは実際のようですね。
私なら時々歩いて行くかな、今でも2駅ぐらいは歩いて遊びに行ってますから。

希望の間取りは2ldkです。
角かワイドかで協議中。

一番見晴らしがいいのはどっち方向かわかりますか?

[669: 匿名さん]

盛り上がらないね。ネガさえない。

[670: 匿名さん]

そんなあなたの意見がネガなのでは？？(笑)

[671: 匿名さん]

落ち着けYO

[672: 物件比較中さん]

上の三つ、あまりに物件と関係ない書き込みです。
669と671は、こんなことわざわざ書かなくても良いのでは。
669程度の書き込みに、670は即座に嫌味を言うなんて、品格が疑われます。
物件に関する意見を書き込んむべきだと思います。
ネガティブな意見でも多い方が、その分注目の物件だと思われます。

で、そんな私は、ここのモデルルーム行きました。三田線と埼京線使えて、この値段はまあ安いかなと。こことパークタワー板橋、三田線沿線沿いのその他物件と比較中です。リセールとか考えるとどうしても、北区とか板橋区は厳しいかもしれませんが、基本長く住みたいと思っています。実際長く住みたい人向きの物件ではないかと個人的に考えています。管理費は高いですが、その分の管理サポートが期待できるわけですし、共働き（Ｗｉｔｈ子供）のうちにはちょうどよいです。間取りは、パークタワー板橋よりいいです。というか板橋がちょっとひどいような。同じ会社なのに滝野川の担当者が板橋の間取りは良くないから、滝野川の方がいいですよと、言っていたのは笑いました。

[673: 匿名さん]

そりゃ営業は自分の物件売りたいからね

[674: 匿名さん]

＞管理費は高いですが、その分の管理サポートが期待できるわけですし

地役権の為に高いのですから、その分の管理サポートは期待できないと思われます。


＞物件に関する意見を書き込んむべきだと思います。

誤った情報は書き込んむべきではないと思います。

[675: 匿名さん]

以前書き込みましたが駐車場からの出口への通路のためにいくら管理費が上がったかっていうのまでご存じで書き込まれてますか？
私も以前のレスを探すのも面倒だし、 今さら契約書を引っ張り出してみるのも面倒なのでしませんが、確かに2000円から3000円の間だったと記憶してます。
うちもリセールではなく長く住むために購入を決意しました。ただ北区の中でも中心に近い←文京区もすぐそたこ ので、リセールがそんなに難しくなるわけではないと思います。
ただ不動産としての賃貸を考えている方でしたら、隣には賃貸棟ができますので、少し不向きかもしれませんね。

[676: 匿名さん]

管理費が高いマンションって、リセールきついんでないの？
共用施設がないのになんで高いんだって話でしょ。

裏の池袋寄りに、賃貸物件つくってるから分譲で買って賃貸はダメだろうね。
賃貸棟はなんか、外語大の跡地に建った賃貸物件と同じ運命をたどりそうだね。

[677: 匿名さん]

ここと違って板橋の方はなんちゃってタワーの雰囲気だからね。

[678: 匿名さん]

ただでさえタワマンは修繕積立金のアップが大きいですし、
高い管理費と合わせて後々、リセールは厳しいでしょう。

[679: 匿名さん]

過去を見ても管理費が高いのは地役権の為に高いとか言ってる書き込みが多いですが、地役権に対する月々の管理費は1㎡あたり約２２円で、７０㎡でも管理費１５４０円と地役権の割合がそんなに高いとは思いませんが‥。
それでも共用施設の割に高いとか書き込みが出るんでしょうけども。

三井のマンションの管理費は高めと言われていますがマンションの資産価値を高水準で維持する為に必要な経費だと思えばいいんじゃないでしょうか。
管理費が安いにこしたことはありませんが。

[680: 匿名さん]

他のマンションならいらない費用。

[681: 匿名さん]

久々に盛り上がってきましたね。
ネガもありますがたくさん投稿されることによって注目されますからね。

[682: 匿名さん]

こちらにも書いてある様に、駅から近いと駅に着いた時の安心感は違ってきますよね。
今は駅からバスなので、駅についてもあともう一息と思ってしまうんですよね。
フラットで3分というのはこの物件の一番の魅力ではないでしょうか。あと我が家にとっては
子供がいるので小学校が近い事かな。自転車があれば大きな公園へも行かれるし
子供を育てていくのにはいい環境ではないかなと思います。やはり子供がいると子供中心の
生活になりますからね。

[683: 匿名さん]

いやあ、フラットと言っても駅出口から地上に出て明治通り交差点を渡りますよね。
あと一息、は赤信号で味わうのでは。

[684: 匿名さん]

６８３さん
いつもくだらないネガありがとうございます。

[685: 匿名]

まあ、実際のところ、疲れている時の大通り信号待ちはストレスが溜まりますからね。

通りの反対側にも地下鉄の出入口があれば理想的でしたが、無い物ねだりをしても意味が無いですね。

[686: 匿名さん]

現地行きましたが、外壁が気になります。
現在、中層階以上はタイルではなく、コンクリートに直接ペンキを塗ったような外壁になっています。
これからタイルが張られるのでしょうか？
正直、今のままだと安っぽいと感じてしまいました。

[687: 匿名さん]

塗装してたらタイルは張らないね(笑
と釣られてみる。

[688: 匿名さん]

高層マンションのタイルがもしも大地震で剥がれて落ちてきたら・・。

[689: 匿名さん]

パークタワー豊洲でも、外壁がタイルではないと書かれてました。

[690: 匿名さん]

金は出さないのに口は出す
板橋のスレはどこもそうだなw

[691: 匿名さん]

>686
私も昨日、現地に行きましたが、３階までは茶色のタイルで
それから上はペンキで肌色に塗ったような感じでしたね。
イメージしていたのと、かなり違ってました。

[692: 匿名さん]

残り何戸ぐらいかご存知ですか。二か月前にMR行ったのですが、現在この物件再検討中（他の物件で抽選外れちゃいました）。

[693: 匿名さん]

友人が住んでいる大塚のタワーマンションは、2階以上は最上階まで吹付けタイルでしたよ。
池袋のアウルタワーも同様でした。

昨日にもう一度見に行きましたが、やはり安っぽい印象です。
まさにペンキで塗装したような色で（実際、塗装途中の箇所もありました）、高級感とは程遠い印象です。
白又はグレー基調なら目立たないかもしれませんが、
このマンションは茶色など中途半端に色が付いていて、
しかもバルコニーの壁も一部はコンクリートなので、それが目立ってしまいます。
経年とともに色褪せていってしまいそうで・・

周辺のマンションでは巣鴨寄りにあるグローリオタワーに近い印象です。

[694: 匿名さん]

>690
んっ？パークタワー板橋のスレと間違ってないか？
ここのは北区滝野川。

[695: 匿名さん]

住所は滝野川でも板橋物件と同じ扱いだよ。
所詮、西巣鴨。

[696: 匿名さん]

>>695
日本語でおｋ
ド田舎からグーグルアースでも見ながら書き込んでるのかい？

[697: 物件比較中さん]

高台立地に加えてタワーとは最上階はどれだけ高い位置なんでしょうね、汗。

ここだと下の階でも王子方面の眺めは良好なんじゃないかと想像できます。

敷地計画もセットバックをはじめとして配慮は素晴らしいと思います。

周辺道路拡幅もこちらのマンション誕生のおかげだとか？、ウェルカム感ありますよねえ。

[698: 匿名さん]

敷地計画を言うなら、タワー住民の利益を配慮し
借地を使わずにタワー敷地内に自前の駐車場を作れば、
管理費をもっと安くすることができました。

[699: 匿名さん]

697

王子方面の下の階は高速道路が見えるだけです。中層でも厳しいかもしれません。

想像と異なる恐れがあるので念のため、

滝野川から王子にかけては距離もあり、緩い下り坂です。急こう配ではないので高層階以外は眺望が一気に抜けることはまず無いでしょう。

また高台とおっしゃいますがここだけ高いのではなく大きな高台上の比較的に平坦な部分に位置しています。周辺はみな高台です。

一度現地確認されることをお勧めします。

[700: 匿名さん]

>699
周囲にはまだ高層の建物が少ないから、眺望はいいと思うよ。
埼京線に乗っててもひときわ目立ってたから。
坂下にある「北とぴあ」の１７階展望室からの眺望でさえ、都心方面、赤羽方面、隅田川の向こう側も綺麗に見えてるからね。
ただ何階くらいまで眺望いいかどうかはわからないけれど。

[701: 匿名さん]

>700

眺望の参考になるか判らないけれど、図書館の入っている滝野川西区民センターの
屋上ライブカメラからの映像はこんな感じ。
http://www.kitanet.co.jp/iframe_camera/camera_B.html

それより商業棟に入るテナント情報ってまだ無いんでしょうか？

[702: 匿名さん]

眺望に関してはシュミレーションをモデルルームにいくと見せてもらえますよ。自分が気になる部屋からの眺望なので、結構リアルなものが見れます。うちは南側の部屋からの眺望を見せてもらいましたが、となりは小学校ですし、抜けてて気持ちいいものでした。

[703: 匿名さん]

眺望と言っても、山がある海があるとか光るタワーがあるとかでないと、
単調な眺望になって飽きますよ。

[704: 匿名さん]

中層以上なら眺望抜けますよ。

[705: 匿名さん]

683、698、703のように前のコメントの揚げ足をとるような発言をする者がどこのスレにも必ずいますね。

[706: 匿名さん]

それはここが、長所も短所も書く検討スレだから当然。
他の投稿者を『個人攻撃』するスレではありませんよ。

[707: 匿名さん]

ネガさんの実社会での境遇を慮れば、腹なんかたちませんよ。

どんどん、ガス抜きしてくださいね。

[708: 匿名さん]

>703
周囲に高い建物がないから東京タワーもスカイツリーも見えると思いますよ。

[709: 匿名さん]

階数、方角によっては富士山も見えるでしょ。

[710: ご近所さん]

近くの高層階に住んでいますが、東京タワー、富士山、スカイツリー見えましたよ

滝野川物件でスカイツリーは見えなくなったけど

[711: 購入検討中さん]

今日の花火も北～東向は良く見えそうですね!

[712: 匿名さん]

足立区の花火大会ですね。
高層階は抜けてるからよく見えそうですね。

[713: 匿名さん]

ちょっっっと遠いかな。

[714: 匿名さん]

市の複合開発で計画されたマンションだそうですが、隣の賃貸棟のほかに
店舗と医療施設が入るそうですね。
店舗の場所はどの辺りにできるのでしょう。
また、業種や店名は既に決定しているのでしょうか。ご存知の方情報お願いいたします！

[715: 匿名さん]

714さん
そうです。
区がからんでます。
商業施設ができるのは賃貸の西側ですね。

できるのは認可保育園、あとはドラッグストアと←これはこの
スレでしりました
もうひとつはまだ不明です。

[716: 匿名さん]

商業（共用）施設部分は慎重に誘致店を決めて欲しいね。
郊外じゃあるまいし周辺にたくさんあるスーパーと同じような店舗を安易に入れて、
途中で赤字撤退でもされたら、もう売主の三井がいなくなった後じゃ次のテナント引っ張れないだろうし、
結局は泣く泣く管理費で空き施設部分の補填をしなきゃならなくなる上、評判が下がるのはご免被りたい。

[717: 匿名さん]

>>716
商業棟と分譲棟は別個の建物であり、管理組合は別だよ。
つまり、商業棟は分譲棟の専有部でも共用部でもなく、
商業棟が赤字になっても分譲棟の管理組合が管理費を赤字補填をする必要も無い。

[718: 匿名さん]

共働き世帯が多いだろうし近くにスーパーはあるけど、やはりマンション内にスーパーがあるのはありがたいと思うけのどなぁ。
男性にはわかりにくいかもしれないけど、共働きの主婦は5分でも時短になるだけで違うと思うけど。
専業主婦が多いのかしら。

[719: 匿名さん]

買い物利便性は別にしてマンション一体のスーパーはたいがい住民から評判悪いですよ。
深夜早朝の搬入トラックの件とか周辺に放置される買い物自転車のこととか。ゴキやねずみ問題もある。
スーパーじゃないなら逆にラッキーでしょう。

[720: 匿名さん]

スーパーはないみたいですよ〜。

[721: 匿名さん]

720さん
何かごぞんじなのですか？？

[722: 匿名さん]

７２１さん
スーパーはないという情報しか今のところわからないですね。

[723: 匿名さん]

滝野川さくら通り商栄会どんな感じの商店街ですか？まだ一度も現地へは
行った事がないのですが、色々調べていて、さくら通り商店街はネットで見てる
限りではそんなにお店がないのかなという印象でした。小学校までが近かったり、
緑の多い公園が多かったりして子育てにはいい街という印象です。

[724: 匿名]

>718
共働きの場合、駅を起点とした買い物利便性をかなり重視します。

西巣鴨駅からマンションまでのほぼ動線上に｢みらべる｣があるので、
商業棟にスーパーが無くても買い物利便性にはあまり影響がありません。

スーパーは十分なので周辺に無い機能が有ると良いですね。
ホームセンター、ベビー用品店、本屋あたり。

[725: 匿名さん]

>>717
ひとつ疑問なんだけど、商業棟が赤字の場合誰が補填してくれるのかな？
まさかマンションの住人に断りも無しに、勝手に三井が会社用にテナント化しても良いのかい？

[726: 匿名さん]

だから商業棟と分譲棟は別個の建物で、商業棟は分譲棟の共用部ではない。
分譲棟に隣接して商業棟がたまたま建っているだけ。
確か、三井本体か三井のファンド（信託）が商業棟の所有者。
ご質問の趣旨がよくわからないけど、
商業棟をどのテナントに賃貸するかは商業棟の所有者が決める。
商業棟の賃貸による賃貸収入は商業棟の所有者が受領する。
テナントが退去して収入が減少した場合には商業棟の所有者の負担になる。

[727: 匿名さん]

要は、商業棟部分は勝手に第三者に転売されることもあり得るってわけか。

[728: 匿名さん]

この辺は某政党や学会が幅を利かせてるから、
巣鴨駅前みたいにでっかく占拠されたら洒落にもならないな。

[729: 匿名さん]

その時は反対運動すればいいんじゃない？
嫌悪施設（？）が入居しそうな時は、商業棟の所有権はないとしても敷地全体の管理費も一定額払ってるから多少はモノ申す権利がある。

[730: 匿名さん]

個人で声上げても届きません。

[731: 匿名さん]

敷地全体の管理費も一定額払ってるからこそ、
商業棟が客を呼び込むタメに、セッセと綺麗にする清掃代や厳重な警備員代や頻繁な樹木手入れ代などが、
マンションの割高な管理費の一因になっているのでは。

[732: 匿名]

>729
反対するのは自由だけど、強制的に差し止めることまではできない。
管理費を仮に支払っているとしても商業棟の売買や賃貸を止める権限は無い。

三井も一応の良識はあるから、流石に嫌悪団体等に売却や賃貸することはしないのでは？
そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

>731
分譲棟が商業棟や賃貸棟分の管理費を代わりに負担しているようなことは想定し難く、
敷地面積比とかで按分負担しているのでは？

ただ、植栽の維持管理等の管理水準は来店型商業施設の敷地に相応しい高水準なものにしていると思うのでコストが高いと思う。

また、一体管理がされ、管理水準は分譲棟の部分だけ下げることは難しいから、
他のマンションのように管理会社や仕様を見直してコストを下げることは難しいのでは？

[733: 匿名さん]

>そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

そう思いたいのですが、敷地の中程まで外部の買い物客が入って来ますでしょうか？
余程の人気安売り店とか池袋でも無い種類のお店なら、わざわざ立ち寄ってくれるでしょうけど。。。
板橋駅前のプラウドも駅側にマルエツを誘致しましたが、立地自体が奥まっているので、
やはりマンション居住者自体が進んで買い支えていかないと厳しいようですね。

[734: 匿名さん]

>>733
だから商業棟の所有者のことを考えれば、周辺に無い種類の店舗の誘致が良いと思う。
スーパーなんて周辺にいくつかあるし、立地では駅前の「みらべる」に負けるし。

もっとも、いずれにせよテナントの賃料は商業棟の所有者に帰属するし、
客入りが悪くて退去して赤字になっても商業棟の所有者の負担にしかならないし、
分譲棟の住民にとっては客入りの多寡なんてあまり気にしなくて良いという考えもある。
その考えに基づくと、客入りなんて気にせずに分譲棟の住民にとって使い勝手の良い店舗であれば良いとも考えられるが。

[735: 購入検討中さん]

隅田川花火始まりましたね！
滝野川からも北東方向なら良くみえます

[736: 匿名さん]

高台なのでそこそこの階層であれば花火も見えそうですね！

[737: 匿名さん]

隅田川花火大会見えるんだ。まあ、見えるとしても距離が離れているので、かなり小さいのだろうが。
板橋花火大会は見えるかな？

[738: 匿名さん]

>737
位置的には板橋・戸田橋の花火大会より足立の花火大会の方が近いと思いますが。
日暮里・舎人ライナーの右手側（東側）ですからね。
でも一番近いのは岩淵水門での花火でしょうけど、秋だから寒そうですね。

[739: 匿名さん]

テナントにフィットネスジムとか入れてくれたら良いのにって思ったり。
この辺だと近くても大塚とか池袋辺りしか無いから需要は有りそうだけど。

[740: 匿名さん]

いや、タワマンですし高い管理費ですから
タワー内の共用施設としてフィットネスジムが欲しかった…