パークタワー滝野川 Part2

[匿名さん]

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
総戸数 245戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79211/

≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩3分
埼京線 「板橋」駅 徒歩9分
都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩8分

[561: 匿名さん]

しかしあそこの信号待ちは長い。「駅徒歩3分」がもったいない。
駅出口がこっち側にもあったらとつくづく思う。

魔法瓶浴槽、魅力的だけど効果のほどはどうなんでしょうね。

[562: 匿名さん]

>561
蓋がウレタンだから、あんまり効果ないですよ。

[563: 匿名さん]

>561
蓋も発砲ウレタンだから、カタログ通り効果ありますよ。

[564: 契約済みさん]

西巣鴨の交差点からこのマンションがよく見えますが、
それだけに騒音が心配です。
南東面は高速に面していないから騒音はマシと思っていましたが、
白山通りや明治通りの騒音を直接拾ってしまいそうです。
高速とは反対側の南東面も、明治通りを池袋方面にいくと地上からもくっきり確認できますので、
やはり明治通りの騒音がダイレクトに届いてしまいそうです。
かなり不安です。

[566: 匿名さん]

魔法瓶浴槽にかえると蓋も違うものになると言ってましたよ☆

[567: 近隣太郎]

まだ残ってますかね？

[568: 近隣太郎]

まあ、指を咥えて見ているしかないんですけど。

[569: 匿名さん]

ひろめの間取りは厳しいかもしれませんね(;^_^A
電話で聞いてみたらどうでしょうか？

[570: 匿名さん]

モデルルーム閉まってますが新しいモデルを作ってるんですかね？

[571: 匿名さん]

>565
アナタダイジョウブ？

[572: 匿名さん]

564をからかってるだけだろ

[573: 物件比較中さん]

希望プランのお風呂が狭かった。1418未満はきついね。

[574: 匿名さん]

お湯の節約にはなるんでしょうけどね。
1418が基本みたいなものですよね。

[575: 契約済みさん]

>>564
確かに騒音はかなり不安。私も南西面を契約していて、
契約時には高速反対側なので問題ないだろうと軽くみてましたが、
出来上って実物を見てみると、幹線道路から剥き出しなっていて、
これは騒音に悩まされるな、と思いました。

でも、窓を締めれば軽減されるだろうし、一日中窓を開けている訳ではない。
今更、これを理由にキャンセルする訳にも行かないので、
二重窓にして対策することを考えています。

それより店舗は決まったのかな？
スーパーよりも、本屋やホームセンターを希望。

[576: 匿名さん]

賃貸棟もかなりの存在感ですね。
タワー南西中層下だと、かなり眺望に影響がありそうです。

[577: 匿名さん]

＞二重窓にして対策することを考えています。

後から二重窓にできるんだっけ？

[578: 匿名さん]

>>577
575さんではありませんが、インプラスやプラマードなどの後付二重窓もあります。

[579: 匿名さん]

知り合いがすぐそばのマンションの同じく南西側に住んでますが、高速の騒音は全く感じません。何度も遊びにいっていますがらそんな感じです。まぁ少しの音も敏感に反応して気にしてしまう人には、絶対大丈夫ですとは言い切れないですが。建物が防音壁みたいな役割をしてるんでしょうね☆
眺望はモデルルームで特定の部屋からの眺望のシュミレーションをみることができますよ♪

[580: 匿名さん]

騒音は、向きだけではなく階数にもよるでしょうし。

[581: 契約済みさん]

現地見たけど中庭になるで有ろうスペースは意外と狭く賃貸棟の圧迫感がかなり有りそうに感じた。でも植栽等完成すれば変わるんでしょうかね。期待します。

[582: 契約済みさん]

あの場所で賃貸棟を借りる人はどんな世帯でしょうか。
空室ばかりにならないか心配です。

[583: 匿名さん]

南西面の騒音リスクとしては以下の点が懸念されます。

・明治通りからも近く、マンションの南西面は明治通りに向いているので、明治通りからの騒音を拾う可能性があること
・南西面は賃貸棟との見合いになっており、賃貸棟は17号・高速に正対しているので、南西面は、賃貸棟からの音の反射を受ける可能性があること

いずれにせよ、騒音の問題は個別性が強く、実際に入居してみないとわからないと思いますが。
入居してみると結局ほとんど気にならない、ということも多いので、あまり気にしすぎない方がよいかと。

[584: 匿名さん]

>575さん
まだ現地に出向いておりませんが、商業施設のスペースはホームセンターが入れるほど
規模が大きいものなのですね。本屋さんは賛成です！
まあ、本屋さんが入らずともここは共用施設にライブラリーが入っており、ある程度の書籍や雑誌が置かれるようですね。
すぐ近くに図書館もありますし、読書好きな自分にとっては良い環境です。

[585: 匿名さん]

ライブラリーは最近のマンションの流行ですね。
管理費で本を買うんでしょうか？

[586: 匿名さん]

何軒か物件を見に行った際に、ライブラリーがある所多かったですね。図書館などが
遠かったら別だけど、ここは図書館も近いし正直あまり必要ない様な気がしてしまいますね。
新作の本や雑誌などが置かれていくのでしょうか。子供のたまり場にならないといいのですがね。
以前見に行った物件のマンションでは書籍の購入、蔵書のセレクトはブックコンサルタンの人が
行うと聞きました。

[587: 周辺住民さん]

>>583
>賃貸棟からの音の反射を受ける可能性がある

賃貸棟も高速から近いし、コンクリートは音をほぼ100%反射しますから
この物件の場合南西側も影響あるでしょうね

[588: 匿名さん]

他物件ですがライブラリー付きのマンションに住んでます。
中学生の子供がいますが、中間期末それ以外でもライブラリーで冷暖房の中勉強できて、快適と言ってます。
成績も上がりましたよ。
マンション内の人しか使えないため、たくさん人もいないですし。
人気書籍が常においてあるので、たまに息抜きしたり
友達呼んで勉強会したりもたまにしてますよ。
24時間あいてるので、夜中とかは他の家族に気を使わずにすむからと大人の人が持ち帰った仕事をしていたり
大学生が無線LANでネットを楽しんでたりしてます。
うちのマンションもライブラリーは一番人気でみなさん大満足されてます。

[589: 匿名さん]

ライブラリーというよりスタディルームみたいなものですよ。
マンションに置ける蔵書なんてたかがしれてますし。

[590: 匿名さん]

>>589
そうでもないですよ。
本もかなりあります。
まあ、スタディルームって名前にしてもおかしくはないですね。

[591: 匿名さん]

本がたくさんあるって感じではないね。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00076119/?sc_out=mikl...

[592: 匿名]

ソファーもあったりして、勉強部屋というよりもラウンジのようになるかと

[593: 匿名さん]

590ですが
うちのライブラリーはかなりの本が置いてありますよ。

[594: 匿名さん]

あなたが住んでるマンションはどうでもいいって。

[595: 匿名さん]

毎年かかる運営費、そのほとんどが余り翌歳への貯蓄になる。
毎年、親睦会やら、ハロウィンやら、クリスマス会、新年餅つき大会とか
クリスマスツリーや門松の飾り付けなどで大まかに立てられてる予算などもある。
余ったお金てライブラリーの本を買い足していけばいいんじゃない？
少ないと感じるならばだけど。
理事会などの話し合い場で提供される飲食（お菓子やら飲み物）を削ったりすれば年間数十冊は買える。
住人次第じゃない？
少ないならそうやって買い足していけばいいんだよ。
あとは、読んだ本を無償で提供、寄付したり。
きちんとした運営はそういった共用部も潤ってたりしますよ。

[596: 匿名]

キャンセル住戸案内のＤＭ届きました

人気のタイプ、キャンセルなんてもったいない

[597: 匿名さん]

営業の匂いがプンプンするな

[598: 匿名さん]

ここのライブラリーは新刊を揃えるんじゃないの？
古本を集めるのではなくて。

[599: 匿名さん]

ライブラリーは大型書店と提携し、毎月最新の雑誌等を取り揃えるサービスを導入するとのことですよ。

[600: 匿名さん]

つまり管理費から買うって事ですか。

[601: 匿名さん]

そうです、管理費から出ます。

[602: 匿名さん]

大型書店との提携なんて必要なのかね。余計な手数料が取られていたり、不人気の雑紙が回されたりしそうだ。
購読雑誌を決めて出版社と直接定期購読をし、年に1回アンケートを取って見直すとかすれば安上がりなのでは。
あとは入居者が読まなくなった本を持ち寄るとか。
ただでさえ管理費が異常に高額なんだから、削れるところは削っていかないと。

何で管理費こんなに高いんだろう。
友人のタワーマンションは、商業施設併設で、屋上ラウンジ・高層ラウンジ・複数ゲストルーム・フィットネス・ゴルフラウンジ・ライブラリー・キッズルーム・サウンドルーム・24時間友有人管理・コンシェルジュ・ディスポーザー・免震・・・と揃っていて、
管理費平米200円以下。このマンションは300円以上。タワマンにしては戸数が少ないとしても異常に高額に感じます。

[603: 匿名さん]

たしかにここは管理費高いですね。
共有施設はほぼ無いに等しいのに。

[604: 近隣]

免震(構造)に管理費は関係ないでしょ

しかし70m2で21000円の管理費は高いですねですね

駐車場代は管理費の足しにはなっていないのですかね

[605: 匿名さん]

>602が挙げているような程に共用設備やサービスが充実していれば、
この管理費でも納得感はあるのでしょうが、この内容でこの管理費では納得できないのはよくわかる。

ただ、確かに管理費は高いとは思うけど（何度となくこの掲示板で言われ続けてきたけど）、
もはやどうしようも無いのでは。
管理会社や仕様を変更すれば下がるかもしれないけど、変更するのは容易ではないでしょう。
管理組合で意見を集めても「三井ブランドのマンションだから購入した」
「仕様を落とすと資産価値が低下する」等と主張して、変更するに抵抗する者が出てくるでしょう。

[606: 匿名さん]

表向きは地下駐車場の通路云々と説明しているようだけど、地下の敷地利用料として毎年2,000万円も払うのかいな？

結局のところ、三井の運営が楽になるように、賃貸・商業棟のコストを区分所有者に肩代わりさせているだけでしょ？

[607: 匿名さん]

別の通路つくれなかったの？
永続的に払い続けるなんてありえないです。

[608: 匿名さん]

っていうより、設計の段階でこのタワー建物の中か下に、
駐車場を作れば良かっただけの話では？

[609: 匿名さん]

そしたら、三井が区分所有者から永続的にカネを吸い上げるスキームが成り立たないじゃん？

[610: 匿名さん]

>>605
資産価値が低下するって言っても、最初から中古で売りにくい設定を設けたら本末転倒でしょ
管理費以外にも色々懸念材料あるんだし

[611: 匿名]

>610
素直に考えればそうだけど、財閥系マンションには｢財閥系だから買った｣という輩が存在するのも事実。

[612: 匿名]

たしかに、北区に三井のタワマン！？と期待はしました。（やはりブランド）
ですが、ここは懸念材料が多数あり、やめました。

キャンセル住戸出たみたいですね。ハガキ来てました。

[613: 匿名さん]

管理費は割高かなと感じますが南面等、人気の間取りはほとんど売れてますからね。
問題は北側の間取りではないでしょうか。
タワマンは部屋に差があるので売りづらいと思います。

[614: 購入検討中さん]

ここと板橋って
どっちがいいですか？

[615: 匿名さん]

普通に板橋でしょ

[616: 申込予定さん]

板橋がいい理由を教えてください。

[617: 購入検討中さん]

駅近
三路線利用可能

西巣鴨より
べんりだよね？

[619: 匿名さん]

通勤する路線にもよるのでは？？
ただ保育園いれることを考えると板橋区はかなりパンク状態で待機児童も多いので、そういうのが関係ない人にとってはどっちでもいいのかもしれませんね。

[620: 匿名さん]

うーん、間取りはいいけど、3階かあ。

[621: 匿名さん]

三階って何ですか？

[622: 匿名さん]

公式サイトに「駐車場の入口ならびに出口につながる車路については、
隣地に車の通行のための地役権を設定し、当該マンションの車路として
利用いたします」と明記されていますが、現在建物の前にある4メートルの
道路が6メートルに拡張されることに関係するのですか？

[623: 匿名さん]

関係しません。
敷地内の車路の話です。

[624: 購入検討中さん]

>623

あ、そうなんですね、自分も外の道の話だと思ってました。。

>621

3Fとは??
開いている間取りは他の階にもあるようで、ご希望の部屋が3Fということでしょうか。ちょっと低層階ではありますよねぇ。地上に近いことを好む方にはいいのかもしれないです、自分の祖母なんかはそういう価値観で安心するみたいですよ。

マンションの3～5Fあたりって日当たりさえ良ければ戸建よりも少し空に近くて地上にも近いというバランスの良さはあると思います。

[625: 匿名さん]

一般論で道路の騒音が一番聞こえやすい階は４階前後と聞いたことがあります。

[626: 匿名さん]

王子駅前タワマンに北区最高層を持っていかれますね。

[627: 申込予定さん]

王子駅前タワマンとは？

[628: 匿名さん]

王子駅南口の再開発タワマンでしょ。

[629: 匿名さん]

北区には100m以上の高層ビル・マンションは一つもないんだが、王子のは初の100m超えなんだっけ？
ここのパークタワーも計画段階では３３階建てだったかな。
色々あってだんだん低くなったんだよね。

[630: 物件比較中さん]

王子駅前長谷工タワーは再開発じゃありませんよ。
商業施設、共用施設無しのショボいタワーです。
確かに北区じゃ最高記録ですが。
飛鳥山トンネル排気灯のすぐ側が建設予定なので空気の汚染度合いは、ここと差はなさそうですね。
駅近ではありますが魅力はなさそう。

[631: 物件比較中さん]

・・・という事にしたいです。

[632: 匿名さん]

上の方で誰かが言っていたけど、このマンションは大通りから剥き出しだね。
騒音対策は万全を期した方が良いかなと。

[633: 匿名さん]

板橋もさることながら滝野川も保育園は待機児童が多いらしいね。
で、商業棟にはスーパーは入らず、近くの幼稚園が入るって噂を聞いた。

[634: 匿名さん]

６３３さん

商業施設には幼稚園ではなく保育園で決定してますよ。

[635: 匿名さん]

そうですよね。
認可の保育園にひとつは決まってます☆

[636: 匿名さん]

633は何を根拠にしてるんだかわからんが、スレッド全般読めばちゃんと書いてあるし。
もしかしてネガのつもりだったとか？

[637: 匿名さん]

ここのマンションの価値を下げたい人がいるんじゃないですか？
まぁ真面目にここを考えている人はちゃんとレスを読みますしね。

なにが入るかは早く知りたい気もするし、三井不動産もさすがにもう決まってるだろうに。
最近モデルルームを見に行った人には教えてくれているんですかね？？

[638: 匿名さん]

先週の話しではまだ『三区画』とだけで具体的には言ってくれませんでしたよ

[639: 匿名さん]

そうなんですね。半年前の段階でも三店舗入るとしか教えてくれなかったですよー(。>д<)

[640: 購入検討中さん]

新しくできる私立認可保育園「はとぽっぽ保育園」は、
近くにある「木内鳩の家幼稚園」と同じ法人の経営だそうです。
なのでちょっと誤解があったんじゃないかと。

[641: 契約済みさん]

どうやら保育園は私立の認可保育園で決まりのようですね。
公立も私立も認可であれば保育料は変わらないので子育て世代には朗報ですね。

[642: 匿名さん]

問題は、タワマン住民に保育園の入園優先権が無いことですか？ありますか？

[643: 働く女子さん]

認可なんですか。。。
より困ってる家庭優先ですから、入れるのはシングルマザーくらいですかね？

[644: 購入検討中さん]

認可ですから住民優先はないですね。
また、シングルマザーだけで枠が埋まるってことは、ふつうに考えてないでしょう。
でも、保育士募集の所を見ると0歳児6名・１～5歳児各10名とありますから
割と小規模な保育園になりそうですね。
なので結構激戦になるのかなあ。
マンション住人同士で、あのお宅は入れたのにうちは入れなかった。。
なんてことにならなければいいけれど。

[645: 匿名さん]

認可でも認証でもマンション住民優先権というのは存在しないと思いますが‥。
役所によって審査基準が異なり細かいので確かなことは言えませんが確かにシングルマザーは優先権高いと思います。次に共働きのフルタイム夫婦が優先権高いと思います。
1番低いのは専業主婦でしょうね。

[646: 匿名]

そもそも保育園て働きたい（働かざるをえない）人のための施設で、専業主婦なんて空きのあるなし以前にお門違いなんでは・・・
そんなに子供置いて遊びたいならシッターでも雇えば？って感じですが。

[647: 働く女子さん]

いえ、認証保育園であれば区役所じゃなくて保育園が入園可否を決めるので、マンション住人優先もありますよ。

全員マンション住人だと、問題あるみたいですけど。

友達のママは、事情があってマンションの中の認証から認可に転園させたのですが、とたんに汚い言葉とかを覚えたりするようになったって嘆いてました。。。

[648: 匿名さん]

ずっと保育園の話しばっかでつまらないね…
ネタももう無いのかな

[649: 匿名さん]

>役所によって審査基準が異なり細かいので確かなことは言えませんが確かにシングルマザーは優先権高いと思います。次に共働きのフルタイム夫婦が優先権高いと思います。

最終的には、生活保護世帯や一人親世帯などに割り振られた後の僅かな残り枠を、近隣も含め大勢のフルタイム夫婦が同ポイントで争う構図となります。
同ポイントの場合は所得の低い世帯優先のため、このマンションを購入するだけの所得のある住人が都合良く敷地内の認可の枠を確保できる可能性は著しく低いですね。
入れなければ意味が無いのですから、認可よりも認証の方がマンション住人にとってのメリットは大きいと思います。

[650: 匿名さん]

橋の向こうに空き地があるけどマンションになりますか?

[651: 物件比較中さん]

盛り上がらないですね。MR先月行きましたが、部屋は三井ということもあり良いですが、管理費高い、西巣鴨はちょっと不便などで検討から外れました。値下げがあったら検討するかも？

[652: 匿名さん]

あとどんくらい残ってました？

[653: 匿名さん]

部屋は、いい間取りとそうでない間取りとの差が大きい、
とマンションおたくさんのブログに書かれています。

[654: 匿名さん]

手洗いカウンター無しとかもあるんだね…残念仕様だなぁ。

[655: 物件比較中さん]

エコキュート採用しているので、エコキュート低周波音で健康被害やそれに伴う裁判に関することを、MRで担当者に質問したら、初耳です、そんなことあるんですかって、返答された。TVニュースでも取り上げられていたことだから、勉強ぐらいしてほしいものだ。
いずれにしても、前の人も書いてあるが、管理費高いし、立地も魅力的でない、タワーだが共用施設がしょぼい、間取り変なの多い（2LDKはまあまあ）、この物件は私にとっては正直厳しい。

[656: 物件比較中さん]

途中で投稿してしまった。

この物件は私にとっては正直厳しい。そもそも予算的に。だから匿名掲示板でネガしている。

[657: 匿名さん]

最後笑った

[658: 匿名さん]

高速の反対側の高層階ってまだ残ってますか？

[659: 物件比較中さん]

正直・・変わった間取りが多いですね～。
しかし嫌いじゃないですよ。

特別に気になるのは４０Ａタイプのカップボードスペース、汗。
これはさすがに邪魔に感じる人が多いんじゃないかな・・動かせるといんですけど。

自分は細長間取りが好きなので６０Ｂが好みです。
この手の形は奥行きがあるのが醍醐味だと思ってます。
窓がバルコニー以外無いというのは心配ですけどね、汗。

[660: 匿名さん]

リセールを考えるなら、
万人受けする間取りが無難ですよ。