パークタワー滝野川 Part2

[匿名さん]

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
総戸数 245戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79211/

≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩3分
埼京線 「板橋」駅 徒歩9分
都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩8分

[261: 匿名さん]

含んでるようです。
第一期販売の直前に管理費を少しだけ下げたのは、駐車場の見込稼働率を見直したことによると。
営業さんから聞きました。

[262: 匿名さん]

>>駐車場の見込稼働率を見直したことによる

これって駐車場の収入が当初より多く入ることとしたんだべ。
実際に駐車場を借りる人が見込みより少なかったら、どうするの。
こりゃ、管理費があがるの確定だな(>_<)

駐車場料金の収入は、修繕費に入れたいのに管理費に入れるのって、ボッタだな。
販売価格は安いけど、別できちんと回収するあたり、三井もちゃっかりしてるね。

[263: 匿名さん]

＞262さん
当初は保守的に低稼働率で見ていたものを、少し緩和して、稼働率を上げて計算し直したそうです。
おっしゃる通り、想定通りに埋まらなければ管理費会計は赤字になるので、
途中で値上げもあるかもしれませんねぇ。

でも、駐車場料金を管理費に充てるのは一般的ですよね。
ここに限った話ではないです。

[264: 匿名さん]

ここのマンションのすぐそばに「東京メディカルクリニック」などが入っている「東京先端医療モールビル」があるから、敷地内のテナントにクリニックが入らなくても大丈夫ですね。
http://www.c-takinogawa.jp/index.html

[265: 匿名さん]

>264さん

綺麗ですね、近くにこういう病院があるのは嬉しい

[266: 匿名]

駐車場の分を管理費でというのは、よくあると思うけど、
出入口、通路が別の敷地にある為に、余計に地代が発生し、その分も管理費に上乗せって
珍しいと思う。

ここで見てても車を所持する人は少なさそう。
上がりますね。

[268: 匿名さん]

>>266
商業、分譲、賃貸の複合開発の場合、敷地を共有持分にするのが一般的だよね。
なんでこんなへんな形態にしちゃったのかな？
永久に地代払うくらいならタワーパーキングにすれば良かったのに。

[269: 匿名さん]

ここの議論がどうしても気になったので、管理費の件を聞いてみました。駐車料金の収入は不確定なので入れてないとのことです。事実とすれば、管理組合の決議がいりますが、約70台分の駐車料金で管理費のの引き下げは可能です。

[270: 匿名さん]

※駐車場の入口ならびに出口につながる車路については、隣地に車の通行のための地役権を設定し、当該マンションの車路として利用いたします。

とあるけど、隣の戸建ての土地かなにかを使わせてもらうんですか？

[271: 匿名]

地役権は、賃貸棟、商業棟の運営会社が、将来他に渡っても、ここのマンションがある限り駐車場は利用出来るって話じゃなかったっけ？


別敷地である駐車場の通路と出入口の地代は発生します。

地役権で、契約金みたいなのも発生してるのではないか？という疑いもあり
ますが。

[272: 匿名さん]

＞269さん
その情報、初耳です。
モデルルームで聞かれたのですか？

[273: 匿名]

ここって第一期完売してないんですか？
何だか評判よろしくないですよね・・。
ちょっと気になったけど、んー。

http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1455.html

[274: 匿名さん]

>273

その部屋、戸境のほぼ９割が乾式壁ってのが恐ろしいな

[275: 匿名さん]

273さん
張りつけてあるURLの記事と記事の中にある過去の分と両方見ましたが、張りつけてある間取りはよくないみたいにかかれてますが、他の間取りはいいと書いてありますよ。
間取りなんて買う人のニーズがどこがあるかなのでち一概にダメな間取の例で出ている間取りも悪いとは言えないと思いますが。。

[276: 匿名さん]

22さん、貴重な情報ありがとうございます。

騙されずにすみました( ^!^)¥(^!^ )

[277: 匿名]

>273見ました。
完売まで長くかかりそうですね。
他のも見たけど、ここはオススメでは無いように感じました。


プラウド王子本町の方は第一期即日完売するだろう。と書いてましたが、実際にそうなりましたね。

[278: 匿名さん]

よそはよそ
ここはここ

[279: 匿名]

＞278
まぁ、そうですけど、書いてある様になったな。と単に思いました。

[291: 匿名さん]

間違えた

＞279

どうした？　何か嫌なことでもあったか？

[297: ネガの正体予想]

>289

単穴：　ライバル物件の営業妨害

対抗：　近隣中古マンション住人のやっかみ

本命：　買えない貧乏人の憂さ晴らし

[299: 匿名さん]

建築中の場所を車で通りましたが、高速に隣接しているし、交通量は多いし、これは問題外です。ホームページでは便利さだけが強調されていますが、実際現地に足を運んでみられることをお勧めします。
いくら車の排ガス規制が進んだとしても・・・

[300: 匿名さん]

途中で投稿してしまった。

いくら車の排ガス規制が進んだとしても・・・と考えるのは早計で、論理的に考えれば排ガス規制は大気汚染が問題視されていた頃より約10倍厳しくなっていますので、さほど気にする必要はないでしょうね。

http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0671pdf/ks067107.pdf

[301: 購入検討中さん]

排ガスが気になるなら、そもそも都内に住まないこと。
実際排気ガスをどの程度吸ったらどんな病気になるかわかってるの？

[302: 匿名さん]

排ガスがどうのこうのと言ってる奴、間違いなく地方出身だよ。都内で育ってる奴はそこまで神経質じゃないから。
田舎に帰れば良いのに。

[303: 匿名]

都内で生まれ育っていますが、やはり気にはしますよ。
23区は空気悪いのは承知ですが、やはりリスクは避けたいと思うのは普通の事では？
首都高近くに住んだ事もありますが、やはり埃、塵が凄かった。（窓、バルコニー）
10階～20階くらいは特に凄いらしいですね。

[304: 匿名さん]

程度の差はあるにせよ、道路沿いならどこでも塵・埃が舞ってるんじゃないですか？

[305: 匿名さん]

＞都内で生まれ育っていますが、やはり気にはしますよ。
＞23区は空気悪いのは承知ですが、やはりリスクは避けたいと思うのは普通の事では？

リスクを避けたいと思うのは普通だと思うけど、リスクだらけだと思っている（？）物件の掲示板で延々とネガし続ける貴兄は異常だと思う。

やはり、近隣中古マンション住人のやっかみか、買えない貧乏人の憂さ晴らしだと思うのは、普通の事では？

[306: 匿名さん]

通りすがりですが、ネガもポジも両方あっての検討版と思います。
客観的に見ると、ネガな発言をやっかみとか憂さ晴らしとか揶揄する方が冷静さを欠いた発言と思いますが・・

[307: 匿名さん]

＞通りすがりですが、ネガもポジも両方あっての検討版と思います。

そうですね・・・

ネガも、時には良い情報源になると思います。

高い管理費などは、ネガを読んで初めて気付く方もいるかもしれませんし・・・


とはいえ、リスクだらけで興味すら無い（？）物件の掲示板に何ヶ月も居座りネガし続けるのは不自然ですから、客観的かつ冷静に考えれば『近隣中古マンション住人のやっかみか、買えない貧乏人の憂さ晴らし』なのも、自明ですよね・・・

[308: 匿名さん]

>排ガスが気になるなら、そもそも都内に住まないこと。

>排ガスがどうのこうのと言ってる奴、間違いなく地方出身だよ。都内で育ってる奴はそこまで神経質じゃないから。


ここ検討してない人だってたまたまスレが上がってて
見てみたらこんなこと書いてあったらつっこみたくもなるよｗ

[310: 匿名]

排ガス規制は新車対象だからね。触媒やコンバータの経年劣化は考慮されていない。特に今〇〇-〇〇の経年劣化が大問題になっている。

[313: 匿名さん]

ざっと読みましたが、確かにこの人のレスは分かりやすいですね。
語尾の・・・とか、オウム返しとか、闇雲にイメージアップを図って暴走（妄想）する感じ。
事実に基づいて議論するならともかく、でっちあげはイカンでしょ。

[315: 匿名さん]

＞事実に基づいて議論するならともかく、でっちあげはイカンでしょ。

そうですね・・・

『触媒やコンバータが経年劣化するから、排ガス規制が10倍厳しくなっても大気は汚染されたままだ』などと、でっちあげでネガするのはイカンですよね・・・

[316: 匿名さん]

>>303
一番酷いのは、高速真横から10階ぐらいまでだよ。
本当に住んだことある方とは思えない書き込みですね（笑）

[319: 匿名]

両者とも購入検討者でないことは誰が見てもわかります。営業マン同士の口喧嘩にしかみえないよ。けなしまくってる方、どこの社か知らないが、そろそろやめた方がいいよ。

[320: 匿名さん]

素敵なマンションですね♪

[321: 匿名さん]

調理台がIHという事は、オール電化なんですか？
もしかして震災前に設計されたマンションなのでしょうか。
電気料金が値上げしてもガス・電気共用住宅に比べてオール電化が
安くなるとは聞きますが、東電に対するマイナス感情から抵抗を
感じてしまいます。

[323: 匿名さん]

オール電化だし、震災前の設計ですよ。
抵抗感は全くないですが。

[324: 匿名さん]

まぁ、ガス代も順調に上がってるからね。

[325: 匿名さん]

年が明けて、売れ行きはどんな感じですか？

[326: 購入検討中さん]

今度から第2期ですね。
後何戸でしょうか？


1ldkの販売は始まりましたか？

[327: 匿名さん]

1LDKで売れてる部屋12月の上旬時点であった気する。
ただ他は値段すら入ってなかったから、基本はまだなのかもしれませんね～。

[328: 匿名さん]

ガス代は1月から値上げしてますね。
地球温暖化対策税でしたっけ。
ガソリンや天然ガスなど全ての化石燃料に対して環境負荷に応じ、公平に
負担を求めるもので、税率は、施行から3年半をかけて段階的に引き上げられる模様です。
最終的に平成28年度までに各家庭で100円程度の値上げになるようです。

[329: 匿名さん]

1Lで探してるからここも視野に入れてるけど
賃貸があるからここはなかなか…

[331: 匿名さん]

店舗って何が入るか決まったんですか？

[332: 匿名さん]

久しぶりに見に行ったら外観が吹き付けだった。
あとからタイル貼るのかな？

[333: いつか買いたいさん]

吹き付けだと外観がチープですね。。
タイル張りになる予定ですか？それとも吹き付けで完成でしょうか？

どなたかご存知ですか？？

[334: 匿名さん]

イメージ図だと２階まではタイル張りっぽい？

[335: 匿名さん]

タイルでしょ

[336: 匿名さん]

柱や梁に色が着いてるから吹き付けですよ。
後からタイルを張るなど聞いたこともありません。

[337: 匿名]

耐震タワマンだと地震時にタイル剥落の危険性が高いから吹付けじゃないの？

[338: 匿名]

吹き付けでも地震時にヒビワレリスクはあります。

[339: ご近所さん]

近いので見てきましたが12階ぐらいまで立ち上がっています、外観はタイルでは無いようです？
下の階は足場も撤去されていますから、後からタイルは張りませんよね。

仕上表では外壁は磁気質二丁掛タイル・吹きつけタイルと書いてありますが、詳しくないので
よく分かりません。

[340: 匿名さん]

タイルが剥落する心配はないから、むしろ良かったのでは？
歩いててタイルが頭に落ちてきたらしゃれになりませんし。

[341: 匿名さん]

>339さんの写真見るとやっぱり高速近いですね。

[342: 匿名]

高速近いですよね。

ただ、それよりも、南東向き、南西向きが思ったより道路に対して剥き出しになっていて、想像よりも騒音の懸念がありそうなことが気掛かりです。

この物件のところで白山通りがカーブしていて、隣の小学校も低層なので、音を直接受けそうな気がします。

この物件の高速向きは二重サッシであったと思いますが、
南東・南西向きは二重では無かったと思うので、影響が大きそうな気がします。

[343: 購入検討中さん]

外観はカッコいいですか？

[344: 匿名さん]

下も上も囲ってあるから、外観はまだなんともいえないね。

[345: 匿名さん]

>>342
今高速脇に住んでるけど、二重サッシなら全く問題ないよ。閉めたらほとんど聞こえない。排気ガスも高速より7階ぐらい高ければ洗濯物外に干しても全く影響ない。ちなみに高速よりしたは、防音壁があるので音は静かだよ。だけど、排気ガスで黒ずむけど。あと、高速側じゃないところは二重サッシじゃないから心配のようだけど、我が家は寝室が高速と反対側にあるけど、窓開けても高速の音が全くしなくて静かだよ。建物自体が壁になって音通さないから。高速と反対側は排気ガスの被害もそれほどでもなければ音に関しては全く問題ないよ。

[346: 匿名さん]

高速側では無い面は、高速の音よりも明治通りや白山通りからの騒音が気になりますね。

[347: 匿名さん]

新築は住んでみなきゃ分からない。中古に転売するときの内覧者だと分かる。
のが、実際の道路騒音。

[348: 匿名]

本当に想像以上に高速に近くてビックリしました。。
賃貸側だったら良かったですねー。

[349: 匿名さん]

高速面だけじゃなく、南西面以外の窓は全て二重サッシにするべき。
あえて高速側を分譲棟にしたんだから、三井としてそれくらいは気遣ってほしいなあ。

[350: 匿名さん]

それは承知の上で買わなきゃ。
買いたい人は。

[351: 匿名さん]

二重サッシにしたところで換気やレンジフードから音は入ってくるから。

[352: 匿名さん]

それも防音仕様にするでしょう。高級マンションなら。
今更どうしようもないですが。

[353: 匿名]

高級マンションなら色々工夫しますが、ここは高級とは言えないですからね。

[354: 匿名さん]

三井さんらしからぬ仕様ですね。
借地代を払い続けるってのもどうにかならなかったのか・・・

[355: 匿名さん]

地域で注目される物件だと住民板も賑わってるもんだけど、ここは住民板ないんですね。

[356: 匿名]

三井だし期待したんですがね。
ここは残念です。

一期で完売しないのは避けたいですしね。

[357: 匿名さん]

三井タワマンなのに免震でも制震でもない耐震仕様だった時点で、
疑問を持ってました。

[358: 主婦さん]

この辺りは坂があるので電動自転車は持っていたほうが良さそうですよね。
子育てするのには良い環境だと思っています。
小学校がすぐ近くにあるのも子供を持つ親としては安心です

[359: 匿名]

ここマイナス意見が多いですよね。（率直な感想だと思いますが・・・。）
売却する時も苦労しそうです。

[360: 匿名さん]

>357
埋め立て地のタワマンなら免震・制震は必須だろうけど、ここの地盤はものすごくいいらしいよ。
ましてや、ここは５０～６０階建でもなく「２８階建」なんだけど。