パークタワー滝野川 Part2

[匿名さん]

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
総戸数 245戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79211/

≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩3分
埼京線 「板橋」駅 徒歩9分
都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩8分

[181: 匿名さん]

でも、騒音が嫌だ。

[182: 匿名さん]

耐震構造の重い躯体が重力レンズの効果を生むから、北側でも日当たりは案外良いよ。

[183: 匿名さん]

今日見てきたけど躯体が細いですね。
20階建てくらいが良かったのでは？

[184: 匿名さん]

専門家の方ですか？

[185: 匿名さん]

南東角の低層階は確かに良かった。初日に行くべきだった。あそこだけは即完だね。

[186: 匿名さん]

でも、低層は景色悪そう

[187: 匿名さん]

南向きは低層でも遮るものはない。

[188: 匿名さん]

東隣が小学校だし、南側の賃貸棟とも美妙に角度を変えているしね。低層階でも街中のマンションとはちがうな。まっ、良くも悪くも滝野川。

[189: 匿名さん]

＞購入or賃貸は、ご自分で生涯の総支払い額を計算してみれば、どっちが得かわかるでしょう。

なるほど。

ローンのリスクは無視して、総支払額でマンション購入を決める訳ですね・・・

マンション購入時にクルマを手放したり、毎日朝夕と子供を遠くの認可保育園まで送迎されている方の気持ちが、少しだけ分かった気がします。

[190: 匿名さん]

南東側・南西側はうるさそうだね。幹線道路・高速とは逆向きだけど、小学校が低層なので、小学校方面からの音がすごそう。

[191: 匿名さん]

低層階では、南角に軍配？

高層階では、どの向きがベストですか？

[192: 匿名さん]

高層も南でしょう。
北向きなんて寒くてすめませんよ。

[193: 匿名さん]

西の角は、西陽がキツイですかねぇ。間取りは悪くなさそうですが。

[194: 匿名さん]

高層北向が寒い？タワーマンションの良さを理解していない。

[195: 匿名さん]

ここはせめて制震タワーだったら購入したかったんだけどね。

地盤いいのは知ってるけど耐震タワーは...

[196: 匿名さん]

>194
北向きは陽が入らないから寒いよ。
低層でもタワーでも寒い。

[197: 匿名]

タワマン北側寒いよ。
冬場、洗濯物乾きにくいし。
結局、浴室乾燥機フル回転。電気代が半端ない。
懲りたので、もう住みたくない。


たしかに、タワマンで、制震、免震じゃないのは不安だね。
建物自体は損傷が少ないかも？だけど部屋の中は大地震の際はぐちゃぐちゃじゃない？

[198: 匿名さん]

午後からの日当たりを考えると、西角もありかな。
洗濯物乾くのが早いとありがたい

[199: 匿名さん]

タワマンの北側が寒いのを知らない人がいるようだね。
冷たく強い風が吹き付けるから低層よりかなり寒いよ。
気密性が高い分2月頃はサッシの枠の水垂れができる。

[200: 匿名さん]

２重サッシは結露防止効果ないのですか？

[201: 匿名さん]

北側の部屋の話、とても参考になりました。タワーでは、南側は敬遠される、北側も明るくていい、というのを聞きかじっていたもので。日中家にいる人といない人では、求めるものも異なりますが、やはり北側はやめた方がいいみたいですね。

[202: 匿名]

タワマン北側に住んだけど、結露は付いた事無いよ。
ペアガラスだったけど。

[203: 匿名さん]

タワマンの北側はもともと安いけど、リセールでなかなか売れずに安く買い叩かれる。
予算がないなら仕方ないけど、ちょっと無理して買えるなら絶対に南側が良い。

[204: 匿名さん]

耐震タワー住んでるけど、3.11ではコップ一つ倒れなかったな

[205: 匿名さん]

204さん
そうなんですね。
みなさんが耐震は、、と書かれているので少し不安になりましたが、ちょっと安心しました。

[206: 匿名さん]

>204
どこにある耐震タワー？
コップは烈震でもなけりゃ倒れないと思うけど

[207: 匿名さん]

南東角は想像以上に騒音がきつそう。
ちょうどこの物件の手前で白山通りがカーブになっていて、
白山通りから南東角が剥き出しになっているね。
白山通りの騒音が直撃すると思う。

賃貸棟の立地と入れ替えれば良かったと思うが・・
返す返すも残念です。

[208: 匿名]

私も、耐震のタワマンって聞いた事ないんですよね。
中層15階建程度の耐震マンションに住んでるお宅は3.11の被害酷かった。
でも、低層の人は被害が無かったようです。
うちは、制震だったから大きくは揺れたけど被害は無かった。

[209: 匿名さん]

あのくらいの地震じゃ制震でも耐震でも変わらんよ。
中層くらいの安く作ってる無名デベのマンションは酷かったみたいがけどね。

[210: 匿名さん]

10階くらいまでなら耐震も免震も大差は無いでしょ

[211: 匿名]

ここは28階建ですが、大丈夫かね。

[212: 匿名さん]

タワーマンションでも中・低層フロアに住むなら免震にこだわる必要は無いかと。

[213: 匿名さん]

階段で上り下りできる階に住むのが良いよ。
エレベーター停まったら20階以上だとかなり大変。

[214: 匿名]

友人は、震災当日50階まで階段で上がってましたよ。
だけど、せっかくのタワマンで低層って何かね。。

中層も職人さん曰く、上からの塵と下からの塵が溜まりやすいらしいです。
ここみたいに特に近くに高速あるとね。。

[215: 匿名]

多くのタワーマンションには高層階にラウンジが用意されているので、

住むのは低層でも、夜景が見たい時や来客時には高層ラウンジに行けば良い。

このマンションは経済性重視か高層ラウンジが無く(共用設備自体が少ないが)、そんなライフスタイルを望むことができないが。

[216: 匿名]

ここ、タワマンって謳っているけど、そう高くないからね。。。
タワマンって大体50階建くらいだもの。　ラウンジの景色はたしかに最高ですねー。
だが、結局行くのは最初の数回のみ。（周りに聞いても）

この28階建のマンションにラウンジ作っても景観どうなんだろ？
無くて良かったんじゃない？

[217: 匿名さん]

ラウンジなんか必要ないよ。
どうせ行かないから。
無駄な共有施設作るくらいなら管理費下げた方がよっぽどまし。

[218: 匿名]

このマンションは高台にあるから景観は意外に悪くないと思うよ。

坂下の飛鳥山公園は良く見えるだろうし、皇居方面も緩やかに下っているので結構先まで見えるだろうし。

[219: 匿名さん]

>217
ここは高層ラウンジが無くとも管理費は異常に高額だが。

[220: 匿名]

ま、どちらにしてもパッとしないですね。。

ラウンジは本当に行くのは最初だけで、管理費の無駄。
花火とか前面できれいに見られるとかなら少し活用性あるけど、無いでしょ。

[221: 匿名さん]

眺望は3日もあれば飽きる。

[222: 匿名さん]

>219
高層ラウンジなしタワマンの低層に住んで、同じ管理費払わされるのはどうかとは思うね。
ここの管理費が高いのは駐車場の関係じゃなかったっけ？

[223: 匿名さん]

眺望もパッとしなくて、共用施設がチープの割には管理費が異常に高く、構造も耐震で、
タワマンの一般的なメリットは本物件には当てはまらないように思えますね。

[224: 匿名]

元の管理費が高いからね。
ラウンジなんか作られていたらもっと管理費高いことになってた。

駐車場もっとどうにかならなかったのか・・・。
駐車場のせいで管理費高くなるのは御免。
まだ、共用設備での管理高なら納得も出来るんだが。　

[225: 匿名]

何だかマイナスな面ばかり出てますが、契約した方は納得してるんですよね・・・・。
んー、場所にこだわりのある人なのか？？

[226: 匿名さん]

当たり前ですが、納得しているから契約しているのでしょうね。
西巣鴨に長年住んでいて、かつ三田線も埼京線も使いたいという人には良い立地と思います。
また、複合開発で便利になるのは間違いないですし、三井ですし、プラス面もあります。

管理費も販売価格も対価に見合っていれば良いのですが、
管理費は今の共用設備やサービス水準ならなら平米200円台前半ですよね。
使わない設備が含まれていたとしても、もっと共用設備が充実していて平米300円でも納得できるのですが、
この共用設備やサービス水準で、しかも駐車場を隣の物件の地下に確保するので割高になっているなんて、
あまり納得感はないですよね。
白山通りから商業施設に入る車の通り道になる為このマンションの地下に駐車場を配置できないのなら、
そんな通行させなければ良いと思います。
それでこのマンションの所有者が高額な管理費で経済的負担をするなんてあまり理解ができません。

販売価格も周辺物件比割高と思いますが、構造面で優れて立地も良いなら理解はできるものの、
構造は耐震で、立地は高速寄りの一体開発の敷地の中では劣悪な配置。
せめて賃貸棟の立地なら理解はできますが・・

[227: 匿名さん]

いろいろ調べて買う人は少ないだろうからね。
タワマンは一度住んだらもういいやって人が多いのも事実だから
ラウンジもないのならタワマンじゃなく中層や低層買った方が無難だと思うけどね。

[228: 匿名]

低・中層なら耐震、免震関係ないって言ってる人がいるけどそれは大間違い。
耐震はマンション全体でガチガチにふんばるから力が直に伝わる。
免震は地面と躯体を分離させて力を逃す構造。
たとえ１階であろうと構造の違いによる揺れの差は必ずある。あくまでも大地震レベルの話だけど。

ちなみにうちは23区内の耐震タワー中層在住、家の者に言わせると311の時の揺れはひどかったらしい。
コップはテーブルから滑って落ちて割れたし、いろんな物が散乱した。身の危険を感じたと言ってたよ。

[229: 匿名さん]

不毛な議論だよね。
揺れ方なんて立地にもよるし、一口に耐震構造・免震構造と言っても更に建材や工法の違いによっても差がでるでしょうし。

[230: 匿名さん]

＞226さん
駐車場は分譲棟の地下にありますよ。
車路が賃貸・商業棟の地下を通るようです。

[231: 匿名]

私も、タワマンはもういいやって思ってます。
便利だけどね。

地盤が強固だからって耐震はマイナスですね。
三井も今後免震にするって宣言した後の耐震。

みな、3.11の後は気にするでしょう。
ここの営業さんに質問しても、はぐらかされた。

地震の力を分散させる為に大きく揺れてもいいから、
部屋の中は被害が無いように制震か免震がやはり希望。

[232: 匿名]

パークタワー滝野川憎けりゃ耐震まで憎い

[233: 匿名さん]

ここ悪くないと思います。分譲・賃貸・商業施設の一帯開発で敷地内に緑が多くブランド化は確実だし、スーパー・コンビニはすぐ近くて駅近。タワーマンションのわりに価格帯は手ごろ。出足が遅く東南角は完売だったので南側か南西角で検討中です。

[234: 匿名]

このご時世、30階程度のマンションで、耐震。
それを好む人の方が珍しい。

耐震なら15階程度の2棟にすれば良かったと思う。
ここはタワマンとは呼び難いし。中途半端なんだよな。

[235: 匿名さん]

エコキュートが記事になってますね。
http://www.zakzak.co.jp/society/domestic/news/20121210/dms121210121700...

[236: 匿名さん]

店舗はいるの考えてこの価格なら管理費に目をつぶれなくもないかな。普通にいい物件だろ

[237: 匿名さん]

管理費が安かったらもっと売れる？

[238: 匿名さん]

皆さん管理費が駐車場り入り口のために高くなっているとおっしゃってますが、この前営業さんに聞いた話ではひとせ世帯1300円くらいみたいですよ。まぁ少しでも安いほうがありがたいですが。。

[239: 匿名さん]

情報ありがとうございます

たかが１３００円、されど１３００円
塵も積もれば山となる
私には高額です

[240: 匿名さん]

その程度の額が出せないなら買えない気がするけど。

[241: 匿名さん]

普通にいい物件だと思う。

[242: 検討中の奥さま]

私もいい物件だと思います。
出来上がったら、雰囲気がありそう。

[243: 購入検討中さん]

2LDKの部屋はまだまだ残ってますか？
比較的収納多めの部屋を希望です。

[244: 匿名]

この内容でこの管理費が問題なんだと思いますよ。
この金額が出せないという話ではないと思います。

やはり、どう考えても高いと思います。
他物件、相場を考えたら驚きの価格です。(この内容で)
物件価格は非常に安いと思いますがね。
毎月1300円というのは固定なのでしょうか？
上がる可能性もあるのでは？

賃貸棟の運営会社が変わった場合ありえますよね。

[245: 匿名さん]

全世帯に１３００円ずつ負担を求めるより、駐車場借りる人の駐車場代に上乗せすれば良いのでは？

[246: 匿名さん]

65Bのモデルルームってどうでした？
狭く感じませんでしたか？
しかも、窓のない洋室はどう使えばいいのか迷う間取りでした。

[247: 匿名]

>245さん
本当にそうですよね。駐車場の問題はきっと今後揉める。
想像しても容易に不安な点が…。
駐車場は会社絡みで色々な事情がありそうですし、、

駐車場の出入口の地代が管理費に上乗せって驚きです。

[248: 匿名さん]

まぁ各階にゴミ捨て場があったり、ネットスーパーやクリーニングの宅配などもあるので結構便利だと思いますよ。

個人的には各階のゴミ捨て場は便利そうです。扉も２重になっていてにおいももれなさそうだし。

243さん
依然65Cというタイプの部屋を検討中でしたが、そこはウォークインに加え納戸もあっめ収納おおかったですよ☆

[249: 匿名]

収納は、至って普通でしたよ。多い印象はないです。
驚きも何も無かった。
6年前に購入したマンションと何も変わった所がなく、響かなかった。
他物件では、進化した点を感じられたのですが、、
期待しただけにショックでした。

私以上に主人は期待してたのですが、MR行った後、やめよう。とすぐ言いました。

[250: 匿名さん]

なんで敷地全体を全体の共有持分にしなかったんだろう？
共有にしておけば訳の分からない地代の1300円とかなかっただろうに、、

[251: 匿名さん]

＞6年前に購入したマンションと何も変わった所がなく、響かなかった。
＞MR行った後、やめよう。とすぐ言いました。

その割にはいつまでもここでグダグダ言ってるね

[252: 匿名さん]

↑分譲価格が高くなるでしょ。
意味ないんじゃない。

[253: 匿名さん]

＞249さん
他物件で進化していて、この物件で進化していない部分て
例えばどんなところですか？
検討の参考までに、もしよろしければ教えてください。

[254: 匿名さん]

6年くらいで設備はそんなに変わらないですよ。

[255: 匿名さん]

この6年間で相続までの仮の住まい需要が尽きて来ました。この違いが大きいよ。

[256: 匿名さん]

＞255
もうちょい詳しくお願いします。
わかりにくい。

[257: 匿名さん]

設備の割に管理費が高い理由は駐車場出入口の地代があるから、ってことで落ち着いたけど、それが一世帯1,300円？
その分引いても、やっぱり高すぎるんだけど。
じゃあ他にも高くなる理由があるのだろうか。ますます謎。

[258: 匿名さん]

埼玉県辺りに両親の戸建がある人が多いんじゃない？

[259: 匿名さん]

管理費は普通のタワマン並みかな、確かに夜は管理人はいないしジムもないからな。その分やすくしろよって事だろうけど。それ以外の設備は揃っているけどね。

[260: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の詳細がわからないが、収入に駐車、駐輪料金は含んでいるのだろうか。いるいないで相当変わる可能性があるぞ。

[261: 匿名さん]

含んでるようです。
第一期販売の直前に管理費を少しだけ下げたのは、駐車場の見込稼働率を見直したことによると。
営業さんから聞きました。

[262: 匿名さん]

>>駐車場の見込稼働率を見直したことによる

これって駐車場の収入が当初より多く入ることとしたんだべ。
実際に駐車場を借りる人が見込みより少なかったら、どうするの。
こりゃ、管理費があがるの確定だな(>_<)

駐車場料金の収入は、修繕費に入れたいのに管理費に入れるのって、ボッタだな。
販売価格は安いけど、別できちんと回収するあたり、三井もちゃっかりしてるね。

[263: 匿名さん]

＞262さん
当初は保守的に低稼働率で見ていたものを、少し緩和して、稼働率を上げて計算し直したそうです。
おっしゃる通り、想定通りに埋まらなければ管理費会計は赤字になるので、
途中で値上げもあるかもしれませんねぇ。

でも、駐車場料金を管理費に充てるのは一般的ですよね。
ここに限った話ではないです。

[264: 匿名さん]

ここのマンションのすぐそばに「東京メディカルクリニック」などが入っている「東京先端医療モールビル」があるから、敷地内のテナントにクリニックが入らなくても大丈夫ですね。
http://www.c-takinogawa.jp/index.html

[265: 匿名さん]

>264さん

綺麗ですね、近くにこういう病院があるのは嬉しい

[266: 匿名]

駐車場の分を管理費でというのは、よくあると思うけど、
出入口、通路が別の敷地にある為に、余計に地代が発生し、その分も管理費に上乗せって
珍しいと思う。

ここで見てても車を所持する人は少なさそう。
上がりますね。

[268: 匿名さん]

>>266
商業、分譲、賃貸の複合開発の場合、敷地を共有持分にするのが一般的だよね。
なんでこんなへんな形態にしちゃったのかな？
永久に地代払うくらいならタワーパーキングにすれば良かったのに。

[269: 匿名さん]

ここの議論がどうしても気になったので、管理費の件を聞いてみました。駐車料金の収入は不確定なので入れてないとのことです。事実とすれば、管理組合の決議がいりますが、約70台分の駐車料金で管理費のの引き下げは可能です。

[270: 匿名さん]

※駐車場の入口ならびに出口につながる車路については、隣地に車の通行のための地役権を設定し、当該マンションの車路として利用いたします。

とあるけど、隣の戸建ての土地かなにかを使わせてもらうんですか？

[271: 匿名]

地役権は、賃貸棟、商業棟の運営会社が、将来他に渡っても、ここのマンションがある限り駐車場は利用出来るって話じゃなかったっけ？


別敷地である駐車場の通路と出入口の地代は発生します。

地役権で、契約金みたいなのも発生してるのではないか？という疑いもあり
ますが。

[272: 匿名さん]

＞269さん
その情報、初耳です。
モデルルームで聞かれたのですか？

[273: 匿名]

ここって第一期完売してないんですか？
何だか評判よろしくないですよね・・。
ちょっと気になったけど、んー。

http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1455.html

[274: 匿名さん]

>273

その部屋、戸境のほぼ９割が乾式壁ってのが恐ろしいな

[275: 匿名さん]

273さん
張りつけてあるURLの記事と記事の中にある過去の分と両方見ましたが、張りつけてある間取りはよくないみたいにかかれてますが、他の間取りはいいと書いてありますよ。
間取りなんて買う人のニーズがどこがあるかなのでち一概にダメな間取の例で出ている間取りも悪いとは言えないと思いますが。。

[276: 匿名さん]

22さん、貴重な情報ありがとうございます。

騙されずにすみました( ^!^)¥(^!^ )

[277: 匿名]

>273見ました。
完売まで長くかかりそうですね。
他のも見たけど、ここはオススメでは無いように感じました。


プラウド王子本町の方は第一期即日完売するだろう。と書いてましたが、実際にそうなりましたね。

[278: 匿名さん]

よそはよそ
ここはここ

[279: 匿名]

＞278
まぁ、そうですけど、書いてある様になったな。と単に思いました。