Brillia（ブリリア） Tower 池袋（旧称：東京豊島区再開発プロジェクト）ってどうですか？

[購入検討中さん]

東京豊島区再開発プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分（地下2階より地下通路直結）／山手線 「池袋」駅 徒歩8分／埼京線 「池袋」駅 徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上49階、地下3階、塔屋2階建
間取り：STUDIO～3LDK
専有面積：31.25m2～161.26m2（トランクルーム面積1.24m2～1.66m2を含む）
バルコニー面積：5.00m2～44.88m2
敷地面積：8,324.91m2(建築確認対象面積)
土地権利：所有権
分譲後の権利形態：建物専有部分は区分所有権、敷地及び共用部分は本再開発事業に基づく権利変換計画に定められた割合による所有権の共有
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（予定）
駐車場台数：総戸数に対し平置き22台（車いす対応１台、来客用２台含む）：昇降横行式50台：エレベーター式108台
駐輪場台数：総戸数に対し平置49台（レンタル15台(使用料未定)、来客５台含む）２段式ラック608台
バイク置場台数：総戸数に対し中型25台　ミニバイク35台
販売スケジュール：平成25年5月下旬
建物竣工予定日（完成予定年月）：平成27年2月下旬予定
入居予定日：平成27年3月下旬予定

売主：財団法人首都圏不燃建築公社／東京建物株式会社／東京建物不動産販売株式会社 (販売代理)／三井不動産レジデンシャル株式会社 (販売代理)
設計：株式会社日本設計（構造設計協力/大成建設株式会社）
監理：株式会社日本設計
デザイン監修：株式会社隈研吾建築都市設計事務所　（外観および一部共用部）
ランドスケープデザイン：株式会社ランドスケーププラス
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[801: 匿名さん]

大学病院レベルになると、近いから通うとかあんまりない気がするけど。
自分はあんまり気にしたことありませんね。電車で通えばいいって感じ。
都内には大病院がたくさんありますので、その病気に定評のある病院を選んでかかったほうがいいと思う。

[802: 周辺住民さん]

ホームレスがたくさん出入りするような
役所が入ってるマンションなんか
住みたくないなと思っています。

[803: 匿名さん]

基本的には住所不定だと生活保護の受給資格が降りないから、年中ホームレスやってる人々は役所に用はないよ。

[804: 匿名さん]

802さん
住みたくない人は、住まなければいいんじゃないですかね。
ごく当たり前のことだと思います。

[805: 匿名さん]

住まいサーフィンの（中古相場を元にした）予想によると、やっぱりここより月島の方が高いみたいですね・・・
同じなら断然月島と思ってましたが、池袋で妥協はいやだなあ・・・

[809: 申込予定さん]

誰がなんと言おうと
ここ買います！

[810: 匿名さん]

憧れるよねブクロネーゼって響き

[811: 匿名さん]

都心が高くて住めないからって東池袋に、とはならないということだね。

[812: 匿名さん]

京都野郎の例の人物はここを確実に見ていると思う。

南池袋二丁目Ａ地区第一種市街地再開発事業

「全国初 庁舎一体型超高層マンション＊」起工式挙行

豊島区新庁舎が入居する免震構造の超高層マンション

東京建物株式会社（本社：東京都中央区、社長：畑中 誠）が参加組合員として参画している、南池
袋二丁目Ａ地区市街地再開発組合（理事長：杉原 栄一）が東京都豊島区南池袋二丁目で施行している
「南池袋二丁目Ａ地区第一種市街地再開発事業」において、平成２４年２月２日に建物本体工事の着手
に伴い、本日、起工式を執り行いましたのでお知らせいたします。
当地区は、「日出小学校跡地」を含めた周辺地区について、地元地権者が中心となり「南池袋二丁目地
区開発事業協議会」を平成１６年９月に発足させ、市街地再開発事業に向け検討を進めてきました。その
後、当地区が東京都により街並み再生地区に指定され、平成１８年３月に再開発準備組合設立、平成２２年
１月に本組合設立を経て、関係権利者全員の同意により、今般の権利変換計画を定め認可に至っておりま
す。
この間、新庁舎の整備・建て替えを検討していた豊島区としても、地権者として平成１８年に準備組合
に参加しています。平成２２年１２月には、豊島区議会において、新庁舎の位置を当地区に移転すること
が決定されました。豊島区は、新庁舎を区民サービスの拠点、防災対策の拠点と位置付け整備するとし
ています。
尚、当組合には参加組合員として、当社の他、（財）首都圏不燃建築公社が参画し、従前権利者が取得
する住戸を除いたマンション部分を取得、販売する予定です。
本事業は、東京メトロ有楽町線「東池袋」」地下直結、
ＪＲ・西武・東武線「池袋」駅徒歩８分の地において、
「未来をリードする文化・環境都市」のコンセプトのも
と、まちづくりを牽引するプロジェクトとして進めてい
ます。豊島区の新たなシンボルともなる計画建物は、東
池袋から延びる地下道に直結した超高層複合ビルとな
り、１、２階は店舗・事務所、１階、３～９階は豊島区新庁
舎とし、１１～４９階は住宅（約４３０戸予定）にて構成、そ
れぞれ独立した動線計画としています。
環境面では、ファサードとして樹木の葉のように建物
を覆う「エコヴェール」を提案しており、エコヴェールを
構成する葉（パネル）の機能として、太陽光発電や緑化、
日よけルーバーなどを多用します。特に新庁舎部分では、
屋上部分等を活用した「豊島の森」なども計画し、庁舎
部分においてＣＡＳＢＥＥ（建築環境総合性能評価システ
ム）のＳクラス評価を目指し、環境負荷低減に寄与しま
す。
防災面でも、中間階免震構造を採用し、建物全体の耐
震性を向上させているほか、災害時に備えた非常用発電
設備（法定上の設備）を導入しています。
＊自治体本庁舎として全国初となります。

[814: 匿名さん]

>>812
京都ってなんだよ。
そんなの今更コピペしなくていいだろ。
長くて見づらい。

[815: 匿名さん]

５８㎡５０００万前半なら検討します！

[816: 匿名さん]

陳腐な買い煽りだな

この55物件です。


私は、このすべてについてほぼ現地に赴き、

その立地環境を自分の眼で確認してきました。


そして、このレポートでは55物件すべてについて、

その資産価値評価と分析を行っています。

レポートの中で、

1物件あたりに平均して約3.8ページを費やしています。

もちろん、建物や現地のカラー写真も載せています。


ただし、この55物件のうちの約半分である26物件は

私の別のレポート 「買ってはいけないタワーマンション」で

紹介していますので、内容は同じです。

[817: 匿名さん]

↑まじキショイ。こいつ何言ってんの？

[818: 匿名さん]

月島なんか何がいいんだ。何もねーじゃんか。

[819: 住まいに詳しい人]

エレベーター乗り換え確定だから、見送り決定。
毎日の事なのに面倒すぎる。
Ⅰ類で割高だしね。免震は良かったけど庁舎合築にしたせいでデメリットが上回った感じ。

[820: 匿名さん]

駅に近い側に住民用エントランスがあり、エレベータでB1階(メトロ)・B2階(駐車場)まで直通。
更に、緊急避難時は、高層部と低層部が独立して避難できる。
あと、B2階から地上4Fまで、エスカレーターもある。

南池袋二丁目A地区　基本設計の概要について（PDF）http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/030shiset...

[821: 匿名さん]

駅がすぐそこなのはいいですね
ホームまでもすぐ着くのかな

[822: 匿名さん]

>>819
ほんと、エレベーター乗り換えは不便だね。
時間に余裕のある人はいいけど、これでは駅近の意味がない。

[823: 匿名さん]

この必死なネガぶりはお得物件の証だね。

[824: 申込予定さん]

買います！
絶対資産価値ある！

[825: 匿名さん]

確かに乗り換えはちょっと面倒だが、高層階にしか部屋のないホテルも同じ構造なので、ホテルライクという気分はより味わえるかもしれませんね。
私はそういうホテル、けっこう好きです。ロビーが隔絶された感じで。

[826: 物件比較中さん]

>823
業者は伏せておきたいんだろうが
買う人にとってはネガ情報こそ貴重な情報

個人的にはここの物件は外にオープンスペースがあるけど

今、サンシャインシティー横の公園でたむろしてる浮浪者が
こっちのオープンスペースに来て炊き出しやたむろしないか心配してる

なんせ下が庁舎だから誰でも来ても拒めない物件だしね
管理で大きく未来が変わりそうな物件だからみな慎重にもなるっしょ

[827: 匿名さん]

>825
たまに行くホテルだと好きだけど、毎日だと嫌になるんじゃない。

[828: 匿名さん]

ネガキャンとか言ってる妄想信者がいて気持ち悪いですね。
良い点も悪い点も気になる点を挙げるのが検討板なのに。
＊＊＊＊が好きな奴は北朝鮮に帰ればいいじゃん。

[829: 住まいに詳しい人]

ホテルではないし、毎日の乗り換えが面倒くさいことに変わりないですよ。
実際時間もかかるし、荷持いっぱいだったらそれなりに大変だろうし。
気にしない人は購入すればいいけど、私はパス。
お得物件かどうかで言えば、構造にお金かけてるから割高だろうし、マンションとしてはオーバースペックと思う。

それとやはり区役所と同居であるためのリスク。それなりのスペックマンションを買ったつもりが足元に浮浪者とか共産党が集まって叫びだしたらたまらんよ。
立地はすごくいいんだけどなあ・・残念

[830: 住まいに詳しい人]

そりゃ資産価値はあるでしょ。
どんどん値下がりするけど。

[831: 匿名さん]

ここは住宅性能評価書で耐震等級3になると思うので
大地震でも修繕なしで居住できるほど耐震性が高いのだと思います。
現状、耐震等級3のマンションがほとんどないことを考えると、立地にかかわらず
資産生は維持していくことは容易くむしろ上昇していくのではないですかね。

[832: 匿名さん]

池袋のホテルって休憩できるところでしょ

[833: 匿名さん]

ゲストルームが悪用されないか心配

[834: 匿名さん]

831です。
大地震後も資産価値が維持できるってマンション買う上でとても重要じゃないですかね？

[835: 匿名さん]

>ここは住宅性能評価書で耐震等級3になると思うので
>大地震でも修繕なしで居住できるほど耐震性が高いのだと思います。

その分売出価格も高いから中古価格が上昇していく根拠にはなりません。
一般的マンションと同様に買った瞬間にガツッと下がって、その後も徐々に下がり続けると思ったほうがいいですよ。
上がれば儲けモンですが、今の時代にそれを期待するのは無謀です。

[836: 匿名さん]

安いうちに買っておくといいよ
私は麻布や番町で成功している

[837: 匿名さん]

すいません、確認なんですが

・区役所側と住居側は入り口が別
・エレベーターももちろん別
・住居側のエレベーターは上層階は乗り換え？しないといけない？
・オープンスペース？がどのところを指してるのか分かりませんが
住居側にもあってそこに無関係の人がたむろする可能性がある

これ全部本当なのですか？

[838: 匿名さん]

>837
本当です。

[839: 匿名さん]

駐車場は同じ？

[840: 匿名さん]

>>838さん
ありがとうございます

上層階は買えないので上3つは気になりませんが
やはり無関係の人が入ってこられるスペースがあるとすれば
それが気になります…

[841: 住まいに詳しい人]

>オープンスペース？がどのところを指してるのか分かりませんが 住居側にもあってそこに無関係の人がたむろする可能性がある

配置図見ると敷地外周に巾４ｍ歩道上空地があるので誰でも通行できますけど、地区広場はマンション玄関とは真逆です。
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/090toshis...

[842: 住まいに詳しい人]

>住居側のエレベーターは上層階は乗り換え？しないといけない？

マンションはどの階も必ず乗り換えになります。

[843: 匿名さん]

>>840
上層階じゃなくてもエレベーターはみんな１１階で乗り換えですよ。

[844: 匿名さん]

ワテラスも同じだったようですね。エレベーター乗り換え。
売れ行きよかったようだから、あんまり気にしない人も多かったのかな。

[845: 匿名さん]

ワテラスと違って、ここはサラリーマンが多いだろうから、どうなんでしょうね？

[846: 匿名さん]

サラリーマンは無理でしょ

歓楽街のオーナか、賄賂もらってる役人くらいでは？

[847: 匿名さん]

サラリーマンじゃないと乗り換えが気にならないの？

[848: 匿名さん]

歓楽街のオーナか。
なるほど。

[849: ご近所さん]

和テラス様とこの物件一緒にしたら失礼だろ
乗り換えとか面倒だなぁ

>841
玄関とがそういう問題ではないっしよ
浮浪者が集まったら価値も下がる

[850: 840]

>>841
逆でしたら個人的には気にならないですね
ありがとうございます

>>843
なるほど
必ず11階までエレベーターに乗って
そこから住んでる階までのエレベーターに乗り換えるということでしたか
タワー初心者でして…親切にありがとうございます

>>849
まぁ確かに懸念材料の一つにはなるかもしれませんね


朝の急いでる時間にエレベーターの待ち時間が増える可能性があるのが分かりました
みなさんありがとうございました

[851: 住まいに詳しい人]

>849
質問がマンション側かと聞いてるので、逆だと書いただけで、価値云々問題にしているのはあなただけ。
勝手な思い込みをして人に迷惑かけるタイプですね。

[853: 匿名さん]

庁舎部分は店舗などが入るらしいけど
この部分の利益はマンションの維持費には一円も回ってこないんだろうなぁ・・・

色々確認事項が多すぎる物件ですな

[854: 匿名さん]

デモなどで共用部が壊れた場合誰が修理するんだ？

[855: 匿名さん]

そりゃ、みなさんの修繕積立金から修理するんでしょ？

[856: 匿名さん]

それ意味無いな

11階以上だけの所有でいいんじゃないか？

[857: 匿名さん]

隈さんが聞いたら鳴くだろうな

[859: 匿名さん]

区所有の庁舎部分が壊れてマンション住民で負担するわけないでしょ。
区所有部分のテナント収入がマンション住民のものになるはずないでしょ。
確認するまでもない。

庁舎のメンテンナンスをしっかりしてもらわないと、足元周りの美観性が損なわれたり、耐久性に影響が出たりするから
ある意味基壇部の庁舎管理をどうするのかって、自分じゃコントロール出来ないし、区まかせだよね。
役人なんて所詮自分の家や財産じゃないし、役所がろくなメンテしないのは、経験上間違いないと言える。
やっぱり庁舎と合築なんてほとんどデメリットばかりの気がする。

[860: 匿名]

ネガご苦労様。
ワテラスやプラウド小石川のように、販売に影響のないネガになるよ。

[862: 匿名さん]

アウルって、ゴクレが銀座とかにモデルルーム作っちゃって、その上、不透明な販売戦略しちゃって、板橋のプラウドの営業の妨害にあっちゃったりして。。

ようはデベがゴクレじゃなければ、結果は違ったと思うよ。

[864: 匿名さん]

ゴクレは銀座にモデルルーム作るくらいなら和光市あたりに作った方が売れたかもな。

ここは埼玉にモデルルーム作った方が良かったんじゃないか？
埼玉の人にどれだけ買っていただけるかで売れ行きが大きく左右されるんだから。

[866: 匿名さん]

そうかなぁ、現地にモデルルーム作った方が良かったと思うけど。
買う側からしたら銀座とか行くのめんどくさいじゃん。
ちかくに住んでる人とか、萎えるよね。
銀座にあったのだって、勝どきとモデルルーム共有するとか、人件費を抑える意味でも、経費削減でしょう

[867: 匿名さん]

近くに住んでる人なら、どういう場所か詳しいから買う気が少しでもあれば銀座でも行くでしょ？
契約は大手町まで行かなきゃならなかったんだし。
勝どきとの共用で経費節減もあるけど、銀座に近いことをアピールして港区、中央区の客を掴みたかったって戦略もあったと思う。
近所に住んでるもんからしたら見るだけなら近くの方がいいけど。

[868: 匿名さん]

マンションなんて、ほとんど地元の人しか買わないんだから、物件とモデルルームは近い方がいいよ。

[869: 匿名さん]

西武線沿線は石神井公園や学園町住んでる人らは金あるっしょ
まぁ、それは置いといて

>護国寺には手が出なかった人が仕方なく住む土地柄だよ
オウルの価格だと護国寺も検討範囲に入ってくるから、東池袋ってだけでなんか微妙なんだよな・・・
いいタワーだと思うんだけども

池袋に用がない人はまず買わないでしょうね

[871: 匿名さん]

ゴクレはMRを銀座に集約させて、芝や勝どきの物件も扱ってるけど、それは単に社員が少ないからでしょ。

[872: 匿名さん]

豊島区が財政破綻したらどうなるの？

[873: 匿名さん]

区役所部分だけファンドに売却してリース？

[874: 匿名さん]

区長が変わってやっぱやめると言い出したらどうなるの？

[875: 匿名さん]

そりゃ区長がやめるっちゃやめるだろうけど、もう着工してるのに違約金払ってまでそんなことするかな。
区長リコール運動が起きてるとか、住民反対運動が激しいとか、対立候補が立候補予定とか
リスク感じる動きは一切ないし、それに当然区撤退のリスク条項は契約に盛り込まれるはずだよ。
買う人は要確認だね。

豊島区の財政破綻リスク気にする人はローンなんか組んじゃダメだぞ。

[876: 匿名さん]

財政破綻したら区は修繕金払ってくれないよね？

[877: 匿名さん]

下と上別だからね、マンションがスラム化する可能性はあるけど
下の建物がスラム化する可能性、外のフリースペースがスラム化する可能性もある

今の区役所の回りや公園も見学してみるといい
色々下調べが必要なのは間違いない

[878: 匿名]

ネガさんご苦労様。
無駄だと思いますが(苦笑)

[879: 匿名さん]

>877
区役所だから、来ないでくれとは言えないからね。

[880: 申込予定さん]

買います！

[881: 匿名さん]

私も絶対欲しい！！
坪350以上だったら、困るな。。

[882: 匿名さん]

あの場所がスラム化する可能性なんかねえよ。
夕張とか関西じゃないんだから豊島区が破綻もねえよ。
そんなこと気にする奴は賃貸にしとけ。

ただホームレスが足元に住み着く可能性はあります。ハイ。
あと、チョ◯とか◯ナとかの方々が足元に大勢集まっていらっしゃいます。ハイ。
買うつもりの方は今の区役所に見てきたほうがいいですよ。
ほぼ同じ程度の方々がいらっしゃいますから。おほほほほほ・・・

あ、私は豊島区民です。池袋在住２０年くらい。

[883: 匿名さん]

一等地にある区役所は売却しても構わないが、移転先は清掃工場内でよかったんじゃないか？

[884: 匿名さん]

庁舎部分は好きにしてと思うけど、これタワー部分にも太陽光パネルたくさんつけるみたいだね。
集合住宅で日中の共用部の電力消費量なんかたかが知れてるし、太陽光発電でペイできませんが
環境アピールのために結構コストかけていそうだなあ。
しかも交換が難しそうなところについてるし。

[885: 匿名さん]

街並みは悪くないけど

[886: 匿名さん]

>>884
ここは管理費が高いって、以前アウルスレで話題になってたけど、太陽光パネルとかのせいだったんだ。

[887: 物件比較中さん]

>882
あれって、生活保護の連中？
公園住民と共に下界の方はそっくりそのまま移住して来そうだな・・・

[888: 匿名さん]

是非埋立地から池袋へののステップアップをはかりたい。

[889: 匿名さん]

こりゃ、浮浪者大量移動だな

[890: 匿名]

管理費って、数字出てるんですか？

[891: 物件比較中さん]

共用施設ってどんなものができる予定かご存知の方いらっしゃいますか？

複数のゲストルームや温泉などはあるのでしょうか？

[892: 匿名さん]

ゲストルームなんかいらない。田舎の親とか呼びたいの？地方出身者の見栄張りにしか思えないわ、悪いけど。
メトロポリタンでもとってあげなよ。

共用施設なんてほんといらないから管理費安ほうがいい。
温泉もプールも出かけたほうが設備いいし、中途半端の金食い虫。同じコストを外で使った方が絶対お得だよな。

[893: 匿名さん]

>>892

間違いなく、「水モノ系」＝温泉とかプールとか　は、10年後には管理のお荷物になりますね。
ジムも外に行くほうが快適だし、豪華共用部はホントいらないですね。

[894: 匿名さん]

一番要らないのが区役所

税金の取立ては最強だからな

[895: 物件比較中さん]

水物系トラブルは
同じ池袋タワーのグランディアに色々書いてあります
（水道管破裂・共同施設のジャグジーに刺青の方の問題とか）

タワーを検討するにも、色々とタワーのスレを見て、今勉強している所です

池袋という地域柄もあって、共有施設とか、かえって色々と面倒そうですね

私も余計なものは無い方が良いです
分譲するときに多くの人が釣られるんでしょうけどね

[896: 匿名さん]

年末はトラブルが増えますね
暴力事件が絶えません

[897: 匿名さん]

豪華共用施設は購入者を釣るためにほかならない。
専有部に比べて、初期費用はもちろん維持管理費用も含めて金を出している意識が薄くなるからね。

[898: 匿名さん]

ここ庁舎建設費用の一部をマンション売って充当するスキームですよね？
その分割高なんじゃなかろうかと思うけど。

[899: 匿名さん]

432戸（うち110戸非分譲住戸）ってあるけど
この110戸は地権者住戸とも書いてないし、いったいなんなんですかね？

25％も販売しないって、社宅か
財団法人首都圏不燃建築公社とかいう所の取り分？

[900: 匿名さん]

ここを参照するといいよ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5498/