Brillia（ブリリア） Tower 池袋（旧称：東京豊島区再開発プロジェクト）ってどうですか？

[購入検討中さん]

東京豊島区再開発プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分（地下2階より地下通路直結）／山手線 「池袋」駅 徒歩8分／埼京線 「池袋」駅 徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上49階、地下3階、塔屋2階建
間取り：STUDIO～3LDK
専有面積：31.25m2～161.26m2（トランクルーム面積1.24m2～1.66m2を含む）
バルコニー面積：5.00m2～44.88m2
敷地面積：8,324.91m2(建築確認対象面積)
土地権利：所有権
分譲後の権利形態：建物専有部分は区分所有権、敷地及び共用部分は本再開発事業に基づく権利変換計画に定められた割合による所有権の共有
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（予定）
駐車場台数：総戸数に対し平置き22台（車いす対応１台、来客用２台含む）：昇降横行式50台：エレベーター式108台
駐輪場台数：総戸数に対し平置49台（レンタル15台(使用料未定)、来客５台含む）２段式ラック608台
バイク置場台数：総戸数に対し中型25台　ミニバイク35台
販売スケジュール：平成25年5月下旬
建物竣工予定日（完成予定年月）：平成27年2月下旬予定
入居予定日：平成27年3月下旬予定

売主：財団法人首都圏不燃建築公社／東京建物株式会社／東京建物不動産販売株式会社 (販売代理)／三井不動産レジデンシャル株式会社 (販売代理)
設計：株式会社日本設計（構造設計協力/大成建設株式会社）
監理：株式会社日本設計
デザイン監修：株式会社隈研吾建築都市設計事務所　（外観および一部共用部）
ランドスケープデザイン：株式会社ランドスケーププラス
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[417: 匿名さん]

明治道路沿いの上池袋あたりで見た気がする

[418: 匿名さん]

南側は新宿の超高層ビル群から都心方向が一望に見渡せて、特に夜景は絶景なはず。
この広いバルコニーでワインでも飲みながら優雅に眺めたいねえ・・・

[419: 匿名さん]

あこがれますね。
そんな生活。。。

[420: 匿名さん]

確かに南は綺麗だろうけどＢ地区やＣ地区にもタワーマンションできる可能性あるらしいけど羨望大丈夫なん

[421: 匿名さん]

三菱銀行から南は今も段ボールがずらっと並んでるよ。
三菱のところはここ1年でかなり増えたね。

[422: 匿名さん]

新宿向きって南じゃないだろ

[423: 匿名さん]

新宿は右寄りに見えるはずだよ。
25F以上なら大丈夫じゃないかな。

[424: 匿名さん]

つまり、南側の景色は　右：新宿　中心：都心　左：湾岸方面　となるはず。
ワイドバルコニーだしよさそうだよね。

[425: 匿名さん]

いやだからＢ地区にでかい建物たちそうだけど大丈夫なんか？

デべも考えて羨望はさえぎらないようにしてくれるんだろうか

[426: 匿名さん]

こんな感じになるらしいよ

[427: 匿名さん]

これは新宿のハルでしょう。
隈研吾じゃないよ～。

[428: 匿名さん]

ごめん、間違えた

[429: 匿名さん]

まあ詳細がもう少しわからないとなんとも言えないよね。
営業さんには確認しないといけないね。

[430: 匿名さん]

ん、なんか言った？

[431: 匿名さん]

ふくろうさん。
こんにちは。

[432: 匿名さん]

豊島区がふくろう推しなのは、
区の地形がフクロウが翼を広げた姿に似てるからだにょ。

[433: 匿名さん]

何騒いでんねん？OWL　TOWERと何がちゃうねん？

[434: 住まいに詳しい人]

アウルタワーとの違い。ブリリアはリアル駅直結で、アウルは駅との間にエアライズの地下を通るのでリアル駅直結ではない。ブリリアは免震、世界的建築家である隈研吾デザイン、10階までが非住宅、デベが東京建物、首都圏不燃公社で安心、住所が東池袋ではなく、住宅エリアの南池袋などなど。

[435: 匿名さん]

アウルタワーは来月で完成(平成22年12月)から二年です。中古扱いですね。

[436: 匿名さん]

現地を知っていれば残念ながら不動産評価的には大差ない。トウタテはむしろマイナス評価かと。湾岸某物件は売れ残ってアウトレット業者使った事で有名。ひょんな事から当該物件のポスターが貼っているアウトレット業者がテレビに出て購入者は大激怒。横浜の向こうにもピークという名の崖っぷち物件を抱えている。またアウトレット利用の懸念？三井、三菱ジョイントならいうこと無かった。

[437: 匿名さん]

ベストじゃないけどまあまあって感じでしょ。
自分の感覚では、ブリリアはありだけどゴクレはない。

[438: 購入検討中さん]

私も437さんと同じ感覚です。
この物件もデメリットをあげればたくさん出るでしょうけど、（私もそうですが）このエリアが気に入っていて駅近に魅力を感じている人もいらっしゃるでしょうから、東建さんが価格を間違えなければある程度売れちゃうんじゃないですかね。少なくてもアウルのようにはならないような気がしますが。

[439: 匿名さん]

アウルより高くは勘弁してください。

[440: 匿名さん]

区役所一体物件に住みたいって人がどのくらいいるかと価格次第だな。
アウルより安ければ売れるだろうし高ければ何年も売れ残るだろう。
アウル売り出し時よりマンション価格は下落傾向にある。

[441: 匿名さん]

滞納した税金は納めやすそう

[442: 匿名さん]

エレベーター乗り換えは不便そう。。

[443: 購入検討中さん]

438です。
東京建物が、価格を間違えなければ。。。というのは、売れ残っているアウルより高くなることはあり得ないという個人的前提で書いたものでした。私はアウルより高くなることは考えられないと勝手に思っている一人です。

[444: 匿名さん]

アウルよりたぶん高い。

安くて坪330ぐらいからじゃないかな。
完売はしないだろうけど

[445: 匿名さん]

私もアウルより安いと思ってます。
近所で100戸単位で売れ残ってるのを見て同じくらいで売り出すわけがないと。
ゴクレは体力があるから値下げしなくても持ってられるけど、東建物にはそんな余力はないと思いますから。

[446: 住まいに詳しい人]

ブリリアは免震タワーで新築でブランドあるから、アウルと同じ価格であれば、普通はブリリア選ぶでしょ。アウルより安くする理由はないだろうね。同じ価格にしちゃえば、ブリリアが売れて、アウルは止まっちゃうね。

[447: 匿名さん]

俺もそう思うわ
しかもかなりの安全基準付きだし

[448: 匿名さん]

このプロジェクトは総事業費４２８億円
そのうち豊島区は１４１億を負担する。
残りの２８７億円は地権者および東京
建物と不燃公社が保留床を購入すること
で調達する。
総戸数４３２戸で単純に割ると１戸あた
りの原価は６６００万くらい。
２割上乗せすると平均８０００万くらい
になるのではないかな？
保留床の総面積がわかれば坪原価も計算
できます。

[449: 匿名さん]

>448
平均８０００万なら３分の1も売れないわ。

[450: 匿名さん]

通常売主は共同の場合シェアが高いほうが前にくるので、東建の持分は５０％以下だと思われる。
ブリリアブランドを使うが実質的な売主は不燃公社だよね。
価格設定については東京建物より不燃公社の意向が強いと思う。

[451: 匿名さん]

いま不況のどん底だから。まだ完売できてないアウルも仕方ない。
波の上がり下がりは世の常。立地のいい物件は、じっくり売ればOKのやり方でくるよ。
ワテラスの瞬間完売は予想外だったけど。

[452: 匿名さん]

間取りをみる限り、けっこう広い部屋が中心のようにみえる。
平均8000万くらいだろうね、確かに。

[453: 匿名]

公社は相場観結構なくておかしな値付けするよ。

[454: 匿名さん]

延べ床面積のデータがありました。
建物の総床面積が９．４万平米で区役所部分を除くと６．８万平米です。
廊下やエレベーター、駐車場等共有部の割合が３割ほどあるとすると
専有部の延べ床面積は５万平米弱。事業費が２８７億だとすれば保留床
の坪単価は２００万弱くらいでしょうか？
内装は坪２０～３０万とすると原価は２２０～２３０万？
ちょっと安すぎるかなあ。なにか抜けがあるかも。

[455: 匿名さん]

>>454
商業施設などの面積は？

[456: 匿名さん]

安すぎない、通常原価はもっとやすい。

営業利益は3割以上が常識、1Rなら5割以上。

[457: 匿名さん]

ここは税金投入でかなり安く仕入れてるだろデべは。でもだからといって安く売り出すとは限らない

まあここは平均坪３４０で完売するかどうかだと思うよ。俺はね

[458: 匿名さん]

不燃公社は値付け間違えるよ

旭化成不動産レジデンス（株）は14日、（財）首都圏不燃建築公社と共同で開発してきた複合再開発タワーマンション「マークフロントタワー曳舟」（東京都墨田区、総戸数97戸）の分譲対象住戸57戸が即日完売したと発表した。

　同物件は、京成押上線「京成曳舟」駅徒歩3分に位置する、地上22階地下1階建てのマンション。住戸は1DK～4LDK、専有面積30～93平方メートル。販売価格は1,938万～6,888万円、最多販売価格帯は4,500万円台。登録申込数は111件、最高倍率は4倍。9月25日に竣工済みで、引き渡しは12月下旬の予定。

　居住エリアは墨田区が約6割。平均年齢は44.5歳、年代では30歳代が37％でトップだった。駅前立地の利便性、図書館や商業施設併設の複合再開発であること、制震構造採用などが評価された。

[459: 匿名さん]

>>458
それは値付け間違いでしょ？
安すぎる。

[460: 匿名さん]

いや、人気を読めていないだけ

　先に全57戸を最高4倍、平均1.9倍で即日完売した先に旭化成不動産レジデンス・首都圏不燃建築公社「マークフロントタワー曳舟」を見学した。再開発が進む駅前で、スカイツリーが目の前に見えるのも人気の要因だ。

　物件は、京成押上線京成曳舟駅から徒歩3分、東東武スカイツリーライン曳舟駅から徒歩5分、墨田区京島一丁目に位置する22階建て全97戸（非分譲住戸40戸含む）の規模。価格は1,938万～6,888万円（最多価格帯4,500万円台）、坪単価240万円。専有面積は30.99～93.19㎡。売主は同社（事業比率70％）、首都圏不燃建築公社（同30％）。施工は戸田・坂田建設共同企業体。抽選は11月11日。

◇ 　　　　◆　　　　 ◇

　現地は、京成曳舟駅前東第二南地区第一種市街地再開発事業として施行されているマンション。同社によれば人気の要因は、駅前に整備される再開発事業の利便性と、イトーヨーカドーまで徒歩１分、学区小学校へ徒歩2分、2～5階に図書館が併設されることなどだという。

　記者も即日完売は十分理解できる。上記の人気の要因のほかに、東京スカイツリーが眼前に見える地の利は大きい。しかし、分譲単価には少し驚いた。見学前には坪220～230万円ぐらいではないかと思っていた。

　曳舟は今でこそ人気が高まっているが、従来は東武線にしろ京成線にしろ墨田区内のマンションといえば駅前でもせいぜい坪160～180万円だった。同じ旭化成不動産レジデンスなどが隣接地で2007年に竣工した「マークゼロワン曳舟」（全151戸）も条件のいいところは坪200万円を突破していたが、平均は坪180万円だったはずだ。分譲当時は東京スカイツリーの建設地が決定されるかどうかの微妙な頃だった。

　坪220～230万円とはじいたのはもちろんスカイツリー人気を加味したものだが、坪240万円は予想外。設備仕様は郊外マンションのそれだった。

◇ 　　　◆　　　　 ◇

　正直言って、記者はスカイツリーがそんなにきれいだとは思わない。遠くから眺める分にはいいが、近くなればなるほど威圧感があり落ち着きをなくす。まあみんなが「美しい」と感じるのだからそれはそれで結構だが、ほとんどのマンションが「自然景観を壊す」と嫌悪されるのはなぜか、どうして可憐な「ドクダミ」がこのような名前が付けられているのか記者には分からない。人の美意識など危ういものだ。

　横道にそれたが、今回のマンションのやや前方には同じ再開発の28階建て全240戸の同社のマンションが建つ予定だ。こちらのほうが条件がいいからもっと高くなるのか。

[461: 匿名さん]

隈研吾ファンさんは東京だけで10万人はくだらないから、坪340で全戸即日完売かな、俺の予想だけど

[462: 匿名さん]

ここの人気を読み違えて高値で売り出したら大変だな

[463: 匿名さん]

いや、アウルから袖の下もありうる

[464: 匿名]

ここで坪300いくらとか言ってる人って、競争相手減らそうと頑張ってる人にしか見えない(笑)

区のランドマーク的存在になるのに竣工時スカスカじゃ格好つかないし。想像だけど、区からもなるべく早く売り切るよう指示とか出てるのでは？！
いくら物件が良かろうと、これだけの戸数を、普通に考えて坪300とかじゃ竣工までに完売できないよ。

[465: 匿名さん]

そうかな？

逆に区長の働いているところが、そこらの投資マンションより安かったら格好付かない

ヒエラルキーは見せ付けてこそ支配の実効が可能になる

[466: 匿名さん]

>>463
ゴクレとしては、ここを高値で出してほしいだろうね。
安値で出されたらアウルは１０年経っても完売できないかもしれない？