Brillia（ブリリア） Tower 池袋（旧称：東京豊島区再開発プロジェクト）ってどうですか？

[購入検討中さん]

東京豊島区再開発プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分（地下2階より地下通路直結）／山手線 「池袋」駅 徒歩8分／埼京線 「池袋」駅 徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上49階、地下3階、塔屋2階建
間取り：STUDIO～3LDK
専有面積：31.25m2～161.26m2（トランクルーム面積1.24m2～1.66m2を含む）
バルコニー面積：5.00m2～44.88m2
敷地面積：8,324.91m2(建築確認対象面積)
土地権利：所有権
分譲後の権利形態：建物専有部分は区分所有権、敷地及び共用部分は本再開発事業に基づく権利変換計画に定められた割合による所有権の共有
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（予定）
駐車場台数：総戸数に対し平置き22台（車いす対応１台、来客用２台含む）：昇降横行式50台：エレベーター式108台
駐輪場台数：総戸数に対し平置49台（レンタル15台(使用料未定)、来客５台含む）２段式ラック608台
バイク置場台数：総戸数に対し中型25台　ミニバイク35台
販売スケジュール：平成25年5月下旬
建物竣工予定日（完成予定年月）：平成27年2月下旬予定
入居予定日：平成27年3月下旬予定

売主：財団法人首都圏不燃建築公社／東京建物株式会社／東京建物不動産販売株式会社 (販売代理)／三井不動産レジデンシャル株式会社 (販売代理)
設計：株式会社日本設計（構造設計協力/大成建設株式会社）
監理：株式会社日本設計
デザイン監修：株式会社隈研吾建築都市設計事務所　（外観および一部共用部）
ランドスケープデザイン：株式会社ランドスケーププラス
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[401: 匿名さん]

サンシャインから護国寺まで続く高速下の住民は気になりませんか？


東池袋駅のホームレスが超うざい
by 池袋太郎 2007/02/24 13:28

道を占拠しすぎ。臭すぎ。汚すぎ。まさにこれぞ池袋。 まいっちんぐ。

[402: 匿名さん]

東池袋中央公園から反日極左を追い出しましょう
東京裁判で無実の罪を着せられて処刑された昭和殉難者の聖地・東池袋中央公園が、
毎月第二、四土曜日、ホームレスへの炊き出しを表向きとする極左集団によって
不法占拠されています。
この極左集団は、その上層部が反戦運動上がりで、意図的に昭和殉難者の聖地を
選び、ホームレスが碑石を粗末に扱う光景も見られます。
先に宮下公園を不法占拠し（ホームレスがいないのに、活動家二名を公園に寝泊り
させてホームレスに偽装させてまで）ていた連中と同じで、「解放区」を無理やり
作ろうとする極左の陰謀に相違ありません。
豊島区は、この炊き出しを認めておらず、無許可で行われているのが実情です。
民主党政権下で、これ以上、聖地が蹂躙され、昭和殉難者が辱められることを
許すことはできません。
豊島区は、この炊き出し行為を苦々しく思い、また近隣からも苦情が出ている
ようなので、我々、良識ある市民が行動すれば排除できるはずです。
在日特権に対して抗議の声を上げた人たちと同様に、我々も「慈善」の建前に
負けず、勇気を持って、極左の不法行為をただしていきましょう！

東池袋中央公園を不当占拠しているのは、この団体です。
　　↓
http://tenohasi.org/

豊島区役所・緑化グループへｔｅｌしました。
Ｑ「サンシャインの隣で土曜日に炊き出しをやっているそうだが、
区役所で許可をだしているのか」
Ａ「ウチでは出していない。困っている」
Ｑ「辞めさせることはできないのか」
Ａ「完全にやめさせるのは難しい。他の利用者に迷惑がかからない
ようにとは言っている」
Ｑ「炊き出しの人に‘どいてくれ‘と言われたが、それは区役所も
認めているのか？また、連中にそういうことを言う権利はあるのか」
Ａ「それはない」
Ｑ「３０分程度であれば、まだしも２～３時間も粘っているが、
これはどういうことなのか」
Ａ「他の所からもホームレスが集まっているからだろう。
困っている」
Ｑ「公園に交番があるが警察は動いていない。区役所が
完全に排除できないのは、連中の背後にいる過激な組織
がこわいのか。（土田国保邸爆破など）豊島区では昔から
いろいろ事件が多いので、それも関係しているのではないのか」
Ａ「・・・・・・・・・・・」
Ｑ「あの公園には、サンシャイン建設前に特別な歴史的経緯が
あり、それに関する史跡もあるが、それは知っているのか」
Ａ「詳しくは知らないが、そんなことがあったのは知っている」
Ｑ「炊き出しに来たホームレスが石碑によりかかる、線香の火で
タバコを点けたりして粗末に扱っている。トイレが近くにある
せいかもしれないが、愛国系の団体でも、ネットの有志の間でも
話は出ている。ネットでそのような書き込みを見たことはあるのか」
Ａ「ある。貴方はどこかの団体の方か？」
Ｑ「一般市民だ。特定の団体には入っていない。ただし有志の方々との
ｏｆｆ会には参加している。今のままだと、特定の団体が動いて、連中と
トラブルになる可能性もある。私もこのような電話をすることは（脅しと
とられて）リスクがある。しかし、この電話を口実にしてもいいから、
連中を排除してもらいたい」

以上がやりとりの概要です。
始業直後のお忙しい時間帯、お電話にお付き合いいただき
ありがとうございました。
ご担当者様もお困りのようで、無許可であるにも関わらず、
背後に控える極左集団（山谷争議団、新宿連絡会）などに
おそれをなして手が出せない様子がうかがえました。
このような極左のゴリ押しを許してはなりません！
断固として有志の力を持って排除していきましょう！

豊島区役所　土木部　公園緑地課　03-3981-4908

[403: 匿名さん]

ホームレス自らを語る　第45回　バカ正直な人生／亀井秀勝さん（仮名・75歳）

　このあいだまで、南池袋公園（豊島区）で寝起きしていたんですが、急に工事をするからとかで立入り禁止になって、こっち（中池袋公園）に移ってきたんです。南池袋公園のほうは頑丈な塀で囲われてしまい、オレたちホームレスへのいやがらせとしか思えませんよね。
（池袋地区で生活するホームレスの中心的な場であった南池袋公園が、今年９月14日から地下変電所工事のために閉鎖され立入り禁止になった。閉鎖期間は５年間の予定）

　オレは北海道富良野の出身で、昭和９（1934）年生まれです。今年75歳になります。
　父親は元々は屋根葺きの職人をしていたんですが、あまりに仕事が少なくて生活ができないんで、途中から炭鉱夫に替わっていました。小さな炭鉱を渡り歩いては、坑道の先端の切羽で採炭するのが仕事でした。仕事を終えて坑道から上がってくる父親が、炭塵を浴びて全身真っ黒だったのを覚えています。
　戦争が終わったのが、オレが小学五年生のときです。富良野も終戦の１ヵ月前に、米軍の空襲に遭っているんです。意外に知られていませんけど、北海道の主な街はみんな空襲で焼かれています。空襲のときは、家族といっしょに防空壕に入っていましたが、子どもだったからすごく怖かったですね。
　オレは中学を卒業して、隣の山部村（現在は富良野市に併合）にあった「野沢石綿鉱山」に就職します。ここは石綿を採掘する日本最大の鉱山で、従業員は500人くらいいました。オレが働いていたのは、石綿加工の現場でした。
　昭和53（1978）年に配置転換になって、埼玉工場に転勤になります。この工場は３交代制で、オレは夜勤組に編入され昼夜逆転した生活を送るようになりました。これが身体にこたえましてね。このまま夜勤組の仕事を続けたら、身体がおかしくなってしまうと思って石綿工場を辞めました。やはり、人間の身体は昼間働いて、夜は眠って休息するようにできているんだと思いましたね。石綿といえば例のアスベストですからね。オレもこれまで２回健康診断を受けて「異常なし」と言われています。自覚症状もないし、だいじょうぶだろうとは思うんですが……。
　この埼玉工場で働いていたときに結婚します。ただ、この結婚は長く続かなかったし、あまり話したくないですね。子どもは男の子が２人できましたが、２人とも女房が連れていきました。
　オレはギャンブルには一切手を出したことがありませんし、酒も晩酌に少し飲むくらい、女遊びもしません。だから、結婚生活がうまくいかなかったのは、そういうことが理由ではありません。何といったらいいか、月並みですが、性格の不一致ということでしょうか。

　石綿工場を辞めてからは、アルバイトや日雇いで働くようになりました。その頃は景気がよかったですからね。オレが住んでいたのは埼玉の奥のほうでしたから、手配師なんていませんし、仕事はスポーツ新聞の求人欄で探しました。それでも途切れることなく仕事はありましたからね。
　いろいろなアルバイトをしましたが、長くやったのは倉庫内作業と郵便局の警備員でした。いまアルバイトの時給は800円くらでしょう。バブル（経済）の絶頂期は1200円くれたところもありましたからね。だから、真面目に働けば相当に稼げましたよ。
　オレも真面目に働きましたけど、カネはたまりませんでしたね。実は、オレは別れた子ども２人の養育費を毎月支払っていたんです。それも２人が大学を卒業するまで、毎月欠かさずに払い続けましたからね。
　普通、養育費は高校卒業まで面倒をみれば十分らしいんです。高校卒業どころか、それより前に送金しなくなって、行方を晦ましてしまう人も多いようです。だけど、別れたといっても自分の子ですからね。それが「大学に行きたい」と言ったら、無理しても学費を出してやりたいのが親の人情というものです。
　そりゃあ、オレの生活も大変でしたよ。いくらバブル時代で稼げたといっても、アルバイトでの稼ぎには限界がありますからね。送金するために自分の食費を削ったことも、一度や、二度ではありません。それもこれも可愛い子のためですよ。
　それでその果てはホームレスになってしまうんですから、オレのことをバカ正直で不器用な男だと思われるでしょうが、こういう生き方しかできないんです。でも、２人の子は無事に大学を卒業して、元気でサラリーマンをしているようですから、それがせめてもの救いですよ。
　オレがホームレスになったのはバブルが弾けてからですね。埼玉の田舎町ではバイトのクチもなくなって、東京に出てきたんですが、東京も同じで仕事はありませんでした。子どもたちへの養育費の仕送りで蓄えもありませんでしたから、公園に野宿するしかなかったです。はじめは新宿の公園で始めて、それから池袋に移りました。
　いま食事は週数回の炊き出しと、（豊島）区役所が支給している乾パンをもらって食べています。足りないですよ。毎日、空きっ腹を抱えてひもじいですね。
　オレももう75歳ですから、生活保護の申請をすれば受けられるんです。だけど、保護施設に収容されて、大勢での共同生活になるそうですからね。施設での生活は規則尽くめだともいうし、自由気ままないまの生活のほうがいいですよ。それでいよいよ身体が動かなくなったら、生活保護の世話になろうと思っています。

[404: 匿名さん]

東京・南池袋公園で炊き出しを受け取るホームレスたち

2、3個のバッグを背負い、中ぐらいの大きさのキャリーケースを引く20～30代の若者たちを、東京でたまに見かける。身なりはこぎれいだ。旅行者のような姿だが、彼らこそ日本で最近増えているホームレス青年だ。

[405: 匿名さん]

これってマンションコミュニティサイトだよね。
もうそろそろマンションの話しようか。

[406: 匿名さん]

間取りいいね。バルコニーの奥行きも広そう。

[407: 匿名さん]

よかったー。
普通のマンションコミュニティに戻ったよ！

[408: 匿名さん]

ホームレスタウンへようこそ（藁）

[409: 匿名さん]

もういいだろ。

[410: 匿名さん]

ホームレス話はいいよ。

[411: 住まいに詳しい人]

タワーマンションなのに、バルコニー広いっすね。

[412: 匿名さん]

>>402
文長すぎなｗ
中央公園が終着地点のデモがうざいことは納得だが。
原発ヤメローと拡声器使って太鼓たたいたりしないで肉声でやれよと言いたい。

[413: 匿名さん]

隈研吾先生は日本を代表するアーキテクツです

[414: 匿名さん]

昨日から訳のわからん写真貼るのがはやってるのか？

[415: ビギナーさん]

隈研吾かっこいいすね。
どこですか、それ？

[416: 匿名さん]

最近はいるかわからんが、せっかくきれいなグリーン大通りの三菱銀行の前も夜は段ボールホームレスいるし

中国人と埼玉土人とホームレスの街池袋

区長に言いたい。庁舎を豪華にするのもいいが、そんなんじゃ池袋のイメージ上がらないぞ

[417: 匿名さん]

明治道路沿いの上池袋あたりで見た気がする

[418: 匿名さん]

南側は新宿の超高層ビル群から都心方向が一望に見渡せて、特に夜景は絶景なはず。
この広いバルコニーでワインでも飲みながら優雅に眺めたいねえ・・・

[419: 匿名さん]

あこがれますね。
そんな生活。。。

[420: 匿名さん]

確かに南は綺麗だろうけどＢ地区やＣ地区にもタワーマンションできる可能性あるらしいけど羨望大丈夫なん

[421: 匿名さん]

三菱銀行から南は今も段ボールがずらっと並んでるよ。
三菱のところはここ1年でかなり増えたね。

[422: 匿名さん]

新宿向きって南じゃないだろ

[423: 匿名さん]

新宿は右寄りに見えるはずだよ。
25F以上なら大丈夫じゃないかな。

[424: 匿名さん]

つまり、南側の景色は　右：新宿　中心：都心　左：湾岸方面　となるはず。
ワイドバルコニーだしよさそうだよね。

[425: 匿名さん]

いやだからＢ地区にでかい建物たちそうだけど大丈夫なんか？

デべも考えて羨望はさえぎらないようにしてくれるんだろうか

[426: 匿名さん]

こんな感じになるらしいよ

[427: 匿名さん]

これは新宿のハルでしょう。
隈研吾じゃないよ～。

[428: 匿名さん]

ごめん、間違えた

[429: 匿名さん]

まあ詳細がもう少しわからないとなんとも言えないよね。
営業さんには確認しないといけないね。

[430: 匿名さん]

ん、なんか言った？

[431: 匿名さん]

ふくろうさん。
こんにちは。

[432: 匿名さん]

豊島区がふくろう推しなのは、
区の地形がフクロウが翼を広げた姿に似てるからだにょ。

[433: 匿名さん]

何騒いでんねん？OWL　TOWERと何がちゃうねん？

[434: 住まいに詳しい人]

アウルタワーとの違い。ブリリアはリアル駅直結で、アウルは駅との間にエアライズの地下を通るのでリアル駅直結ではない。ブリリアは免震、世界的建築家である隈研吾デザイン、10階までが非住宅、デベが東京建物、首都圏不燃公社で安心、住所が東池袋ではなく、住宅エリアの南池袋などなど。

[435: 匿名さん]

アウルタワーは来月で完成(平成22年12月)から二年です。中古扱いですね。

[436: 匿名さん]

現地を知っていれば残念ながら不動産評価的には大差ない。トウタテはむしろマイナス評価かと。湾岸某物件は売れ残ってアウトレット業者使った事で有名。ひょんな事から当該物件のポスターが貼っているアウトレット業者がテレビに出て購入者は大激怒。横浜の向こうにもピークという名の崖っぷち物件を抱えている。またアウトレット利用の懸念？三井、三菱ジョイントならいうこと無かった。

[437: 匿名さん]

ベストじゃないけどまあまあって感じでしょ。
自分の感覚では、ブリリアはありだけどゴクレはない。

[438: 購入検討中さん]

私も437さんと同じ感覚です。
この物件もデメリットをあげればたくさん出るでしょうけど、（私もそうですが）このエリアが気に入っていて駅近に魅力を感じている人もいらっしゃるでしょうから、東建さんが価格を間違えなければある程度売れちゃうんじゃないですかね。少なくてもアウルのようにはならないような気がしますが。

[439: 匿名さん]

アウルより高くは勘弁してください。

[440: 匿名さん]

区役所一体物件に住みたいって人がどのくらいいるかと価格次第だな。
アウルより安ければ売れるだろうし高ければ何年も売れ残るだろう。
アウル売り出し時よりマンション価格は下落傾向にある。

[441: 匿名さん]

滞納した税金は納めやすそう

[442: 匿名さん]

エレベーター乗り換えは不便そう。。

[443: 購入検討中さん]

438です。
東京建物が、価格を間違えなければ。。。というのは、売れ残っているアウルより高くなることはあり得ないという個人的前提で書いたものでした。私はアウルより高くなることは考えられないと勝手に思っている一人です。

[444: 匿名さん]

アウルよりたぶん高い。

安くて坪330ぐらいからじゃないかな。
完売はしないだろうけど

[445: 匿名さん]

私もアウルより安いと思ってます。
近所で100戸単位で売れ残ってるのを見て同じくらいで売り出すわけがないと。
ゴクレは体力があるから値下げしなくても持ってられるけど、東建物にはそんな余力はないと思いますから。

[446: 住まいに詳しい人]

ブリリアは免震タワーで新築でブランドあるから、アウルと同じ価格であれば、普通はブリリア選ぶでしょ。アウルより安くする理由はないだろうね。同じ価格にしちゃえば、ブリリアが売れて、アウルは止まっちゃうね。

[447: 匿名さん]

俺もそう思うわ
しかもかなりの安全基準付きだし

[448: 匿名さん]

このプロジェクトは総事業費４２８億円
そのうち豊島区は１４１億を負担する。
残りの２８７億円は地権者および東京
建物と不燃公社が保留床を購入すること
で調達する。
総戸数４３２戸で単純に割ると１戸あた
りの原価は６６００万くらい。
２割上乗せすると平均８０００万くらい
になるのではないかな？
保留床の総面積がわかれば坪原価も計算
できます。

[449: 匿名さん]

>448
平均８０００万なら３分の1も売れないわ。

[450: 匿名さん]

通常売主は共同の場合シェアが高いほうが前にくるので、東建の持分は５０％以下だと思われる。
ブリリアブランドを使うが実質的な売主は不燃公社だよね。
価格設定については東京建物より不燃公社の意向が強いと思う。

[451: 匿名さん]

いま不況のどん底だから。まだ完売できてないアウルも仕方ない。
波の上がり下がりは世の常。立地のいい物件は、じっくり売ればOKのやり方でくるよ。
ワテラスの瞬間完売は予想外だったけど。

[452: 匿名さん]

間取りをみる限り、けっこう広い部屋が中心のようにみえる。
平均8000万くらいだろうね、確かに。

[453: 匿名]

公社は相場観結構なくておかしな値付けするよ。

[454: 匿名さん]

延べ床面積のデータがありました。
建物の総床面積が９．４万平米で区役所部分を除くと６．８万平米です。
廊下やエレベーター、駐車場等共有部の割合が３割ほどあるとすると
専有部の延べ床面積は５万平米弱。事業費が２８７億だとすれば保留床
の坪単価は２００万弱くらいでしょうか？
内装は坪２０～３０万とすると原価は２２０～２３０万？
ちょっと安すぎるかなあ。なにか抜けがあるかも。

[455: 匿名さん]

>>454
商業施設などの面積は？

[456: 匿名さん]

安すぎない、通常原価はもっとやすい。

営業利益は3割以上が常識、1Rなら5割以上。

[457: 匿名さん]

ここは税金投入でかなり安く仕入れてるだろデべは。でもだからといって安く売り出すとは限らない

まあここは平均坪３４０で完売するかどうかだと思うよ。俺はね

[458: 匿名さん]

不燃公社は値付け間違えるよ

旭化成不動産レジデンス（株）は14日、（財）首都圏不燃建築公社と共同で開発してきた複合再開発タワーマンション「マークフロントタワー曳舟」（東京都墨田区、総戸数97戸）の分譲対象住戸57戸が即日完売したと発表した。

　同物件は、京成押上線「京成曳舟」駅徒歩3分に位置する、地上22階地下1階建てのマンション。住戸は1DK～4LDK、専有面積30～93平方メートル。販売価格は1,938万～6,888万円、最多販売価格帯は4,500万円台。登録申込数は111件、最高倍率は4倍。9月25日に竣工済みで、引き渡しは12月下旬の予定。

　居住エリアは墨田区が約6割。平均年齢は44.5歳、年代では30歳代が37％でトップだった。駅前立地の利便性、図書館や商業施設併設の複合再開発であること、制震構造採用などが評価された。

[459: 匿名さん]

>>458
それは値付け間違いでしょ？
安すぎる。

[460: 匿名さん]

いや、人気を読めていないだけ

　先に全57戸を最高4倍、平均1.9倍で即日完売した先に旭化成不動産レジデンス・首都圏不燃建築公社「マークフロントタワー曳舟」を見学した。再開発が進む駅前で、スカイツリーが目の前に見えるのも人気の要因だ。

　物件は、京成押上線京成曳舟駅から徒歩3分、東東武スカイツリーライン曳舟駅から徒歩5分、墨田区京島一丁目に位置する22階建て全97戸（非分譲住戸40戸含む）の規模。価格は1,938万～6,888万円（最多価格帯4,500万円台）、坪単価240万円。専有面積は30.99～93.19㎡。売主は同社（事業比率70％）、首都圏不燃建築公社（同30％）。施工は戸田・坂田建設共同企業体。抽選は11月11日。

◇ 　　　　◆　　　　 ◇

　現地は、京成曳舟駅前東第二南地区第一種市街地再開発事業として施行されているマンション。同社によれば人気の要因は、駅前に整備される再開発事業の利便性と、イトーヨーカドーまで徒歩１分、学区小学校へ徒歩2分、2～5階に図書館が併設されることなどだという。

　記者も即日完売は十分理解できる。上記の人気の要因のほかに、東京スカイツリーが眼前に見える地の利は大きい。しかし、分譲単価には少し驚いた。見学前には坪220～230万円ぐらいではないかと思っていた。

　曳舟は今でこそ人気が高まっているが、従来は東武線にしろ京成線にしろ墨田区内のマンションといえば駅前でもせいぜい坪160～180万円だった。同じ旭化成不動産レジデンスなどが隣接地で2007年に竣工した「マークゼロワン曳舟」（全151戸）も条件のいいところは坪200万円を突破していたが、平均は坪180万円だったはずだ。分譲当時は東京スカイツリーの建設地が決定されるかどうかの微妙な頃だった。

　坪220～230万円とはじいたのはもちろんスカイツリー人気を加味したものだが、坪240万円は予想外。設備仕様は郊外マンションのそれだった。

◇ 　　　◆　　　　 ◇

　正直言って、記者はスカイツリーがそんなにきれいだとは思わない。遠くから眺める分にはいいが、近くなればなるほど威圧感があり落ち着きをなくす。まあみんなが「美しい」と感じるのだからそれはそれで結構だが、ほとんどのマンションが「自然景観を壊す」と嫌悪されるのはなぜか、どうして可憐な「ドクダミ」がこのような名前が付けられているのか記者には分からない。人の美意識など危ういものだ。

　横道にそれたが、今回のマンションのやや前方には同じ再開発の28階建て全240戸の同社のマンションが建つ予定だ。こちらのほうが条件がいいからもっと高くなるのか。

[461: 匿名さん]

隈研吾ファンさんは東京だけで10万人はくだらないから、坪340で全戸即日完売かな、俺の予想だけど

[462: 匿名さん]

ここの人気を読み違えて高値で売り出したら大変だな

[463: 匿名さん]

いや、アウルから袖の下もありうる

[464: 匿名]

ここで坪300いくらとか言ってる人って、競争相手減らそうと頑張ってる人にしか見えない(笑)

区のランドマーク的存在になるのに竣工時スカスカじゃ格好つかないし。想像だけど、区からもなるべく早く売り切るよう指示とか出てるのでは？！
いくら物件が良かろうと、これだけの戸数を、普通に考えて坪300とかじゃ竣工までに完売できないよ。

[465: 匿名さん]

そうかな？

逆に区長の働いているところが、そこらの投資マンションより安かったら格好付かない

ヒエラルキーは見せ付けてこそ支配の実効が可能になる

[466: 匿名さん]

>>463
ゴクレとしては、ここを高値で出してほしいだろうね。
安値で出されたらアウルは１０年経っても完売できないかもしれない？

[467: 匿名さん]

いやー、豊島区議会でも売れ残ったら誰が責任とるんだみたいな
質問に対して、保留床の売れ残りリスクはは不燃公社と東京建物
が取るから売れ残ったことろで区にはまったくリスクなしだから
安心してみたいな答弁してたよ。

[468: 匿名さん]

してやったりだな、公務員風情が

[469: 匿名さん]

豊島区は、14800m2（4477坪）を121億1000億円として計算してるよ。
坪270万円になる。

住宅部分は、坪320から330万って、ところでしょうね。

[470: 匿名さん]

単位、間違えました。
121億1000万円です。

[471: 匿名さん]

区は土地の評価額８５億円と等価交換した分に加え、現区役所と公会堂の跡地に定期借地権を設定しそのリース代金１４１億円で新庁舎建設費用をすべてまかなう。
建設地の土地代はもともと評価額35億円と言われていたが、容積率を大幅アップすることで労せずして85億円にアップ。これはかなりの反則技だが税金は使わず土地ロンダリングをしているのはまあ立派。

[472: 匿名さん]

まあさすがに平均３５０じゃ売れ残りあるだろう

条件があまりよくない部屋で３００前半、普通の部屋で３３０～３５０　条件いい部屋で３００後半～

ぐらいなら売れると思う

[473: 472]

ここが今言った相場ぐらいなら個人的には同じ時期にできる新宿の西富久のほうがいい

あっちはマンションの下に馬鹿でかいスーパーできるし伊勢丹近いし、そのへんはビル群でもないしな
新宿近いし最寄駅の丸ノ内線はかなり使える

[474: 472]

池袋は生活利便よくて交通の便がいいから単身者やディンクスには最高なんだが、一つだけ文句言うといい総合病院が徒歩圏にない

[475: 匿名さん]

単身者に総合病院は不要

[476: 472]

>>475それは貧乏人の発想ですね。それに引退した老夫婦が住むのにもいい病院が近くにあるって助かるもんですよ

[477: 匿名さん]

景気の浮き沈みは世の常。竣工前完売を目指していた時代ではない。
完売までの期間なんてどうでもいいから、数年かけて売ればいいんだよ。

[478: 匿名さん]

うち、大塚病院の近所だけど　サンシャインまで徒歩圏内

まあ、病人が歩くには、つらいけどね

タクシーで1メータ

[479: 匿名さん]

総合病院は言ってみれば死に場所だよ。夜中でもひっきりなしに救急車来るし

[480: 匿名さん]

池袋の人って何でふくろうに魅力を感じるの？

[481: 匿名さん]

近くに総合病院が必要なら板橋区に住めよ。

[482: 購入検討中さん]

アウルタワーは価格高すぎで失敗
エアライズタワーは価格安すぎで失敗（もう少し高くても完売できて利益増えてた）
その中間あたり坪300辺りが妥当ではないでしょうかね？

[483: 匿名さん]

俺的には新宿物件の方が浮浪者少なくて好印象

[484: 匿名さん]

単価350なら埼玉県豊島区でなくもっと都心でもいいのでは？

[485: 匿名さん]

隈研吾は低層部と共用部のデザイン監修だけで、実際のデザインは日本設計です。
隈さんスケッチくらい書いているのかなーと思いたいですけど、多少口出しているくらいかも知れないし、ほとんど名前貸しみたいなもんだと思ったほうが良いですよ。
日本設計は良い設計事務所ですけど、マンションなんてデベのいいなりだし。
建築やってるひとならわかるけど、低層部に隈研吾らしさが「若干」感じられる程度で実際のディテール設計やタワー部の外観は日本設計が合わせているだけでしょう。下手すりゃ裏でゼネコンがやってますよ。
共用部のデザインはあまり隈研吾らしくないです。マンション慣れした日本設計のインテリア部門がやっているは。

[486: 匿名さん]

同じ時期にできる新宿タワーか東中野駅前タワーかここで悩む。
今のところどの路線がいいとかないか
どこが一番高いかな笑

[487: 匿名さん]

山手線の中と外は別世界ですよ

[488: 匿名さん]

いや、変わらんよ
しょせん池袋

[489: 匿名さん]

池袋って言われてみんな思い浮かぶのは
デパート、繁華街、オタク文化、中国人とかだろうな。

山手線の内側って単に交通利便いいだけで、
きたない街多いわ。ってか日本自体汚い街並み多いけど。

[490: 住まいに詳しい人]

山手線の内側だから、何がいいなんて、ないよ。でも、山手線内側というだけで不動産の価値としては高い。ブランドのバッグだって、製品上何かが優れてるわけではないのに、みんな喜んで、高い金払うだろ。でも、池袋において言うと、山手線外側は西口、山手線内側は東口なので、実態としても違う。

[491: 匿名さん]

うーん山手線内外は池袋の場合あんまし関係ない気がする。例えば渋谷なんかもそうだよね。

[492: 匿名さん]

あ、関係ないというのは山手線駅から徒歩圏内の話ね。

[493: 匿名さん]

山手線内外で大きく街の様相が違う場所もあるけどね。品川とか上野とか。
何が違うかと言うと地形が内外で大きく違うのが要因。
地形があまり違わない場合は差が出にくい。

[494: 匿名さん]

池袋は山手線内外より南か北かの違いが大きいように思う。目白に近いと閑静ないい住宅街になっていく。

[495: 匿名さん]

外側でも立教とか自由学園のあたりは閑静だよな。内側は刑務所あったから文化的なものは歴史的に少なくむしろイメージ悪い

[496: 匿名さん]

もっともそうやって発展から取り残されてきたからこそ再開発でバリューアップの余地があるからこのプロジェクトと成り立つとも言える。

[497: 匿名さん]

内側も東京音大があったり鬼子母神があったりとけっこう文化的で歴史もある。

[498: 匿名さん]

政治犯が特高に殺されるのも闇の歴史
そんなにふるくない過去か

[499: 匿名さん]

山手線の内側は不動のセンター的な位置にあることは批判しようがないけど、
新宿駅のように、高層化されラトゥールがあるのが山手線の外側。歌舞伎町が内側。
池袋駅や渋谷駅は、ＪＲ駅周辺が繁華街。0.5kmほどで飲み屋も激減し、大学や一戸建てエリアになっていくね。

[500: 匿名さん]

護国寺への高速の高架下で、寝そべり禁止の工事が今月から始まっていた。
いろいろと荷物が一掃されて、きれいサッパリ。

[501: 匿名さん]

お気の毒な人たちはどちらに引っ越すの？

[502: 匿名さん]

減ってるからね
http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/2970.html

[503: 匿名さん]

郊外で育った人にとっては駅ができたから街ができるという
イメージなんだろうが、古くから人が住んでいる場所では
当然市街地のほうが鉄道より古くからあり、鉄道や駅は
市街地を避けて作られる。
地方都市も中心部とＪＲの駅が離れているのと同じで
山手線の場合も旧市街地を避けてその外側に作られたの
で山手線駅から近くのエリアは基本的に新興エリア。

池袋周辺だと江戸（東京）時代に人がほとんど住んで
いない場所だからこそ、雑司が谷霊園とか刑務所みたい
な今で言えば「嫌悪施設」を作ることができたってこと
だよね。

[504: 匿名さん]

502

清掃工場！？(((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[505: 匿名さん]

もとの区長舎は何になるの？

[506: 匿名さん]

オフィスビル

[507: 匿名さん]

どう見たってアウルの中古を坪270で買った方が良いだろ。ここは買ったとたんに二割引

[508: 匿名さん]

知り合いのトウタテ君の話では坪単価330〜400目標だそうな。さすがにドン引き。目標って何だ？

[509: 匿名さん]

ちょっと高いわな。南向きならそんぐらいの値段でもわかるが。東は高速方面で道路は大通りになって空気もよくない
西日はきつい、北はやだ。

その相場だったら新宿も買えるかな
新宿タワーは１０００坪スーパーがマンション下にあって丸の内線新宿御苑駅徒歩５分、新宿三丁目駅も徒歩圏
バスでも新宿駅まで１０分以内、
いうまでもなく新宿御苑近い
マンション裏に東京医科大、近くに慶応病院、庁舎と一体じゃないから管理や運営も楽、気分いい。
敷地も広く大広場もある。デパートは新宿伊勢丹徒歩圏。デべはここよりいい、施工が劣るぐらいかな

[510: 匿名さん]

>508
目標とは、高くて当たり前とすりこみしたいんじゃね？ｗ

[511: 匿名さん]

新宿タワーの営業さんがきてるの？（笑）

＞バスでも新宿駅まで１０分以内
遠いねえ。

＞マンション裏に東京医科大
医療関係者としてはお勧めしません。

＞近くに慶応病院
全然近くない（笑）

＞デパートは新宿伊勢丹徒歩圏
ここは日本最大級の西武百貨店が徒歩8分。

[512: 匿名さん]

完成までの家賃、若しくはローン支払い分と消費税などトータルを考えるとアウルの方が1000万近く安いな

[513: 匿名さん]

あれ？書いてて不思議に思ったけど、この新宿タワーってどこのこと？
なんか変だな。東京医大の裏で新宿御苑近くのマンションなんてありえないだろ。

[514: 匿名さん]

>>511 道が混んでて１０分なんだが笑空いてたらバス５分だろうね

慶応病院はそこから１．３キロつまり余裕で徒歩２０分以内なんですけど不満ですか？笑
　　　
　　　　あなた田舎者丸出しｗｗｗｗ西武デパート笑　西武はいいと思いますけど売上でも格でも新宿伊勢丹本店が一番ですよ笑

[515: 匿名さん]

＞514

で、どこのことなの？
東京医大が裏なのかな？

田舎もんはどっちかな？（笑）

[516: 匿名さん]

伊勢丹はたまに行くけど西武の方が買い物しやすいと思う。

[517: 匿名さん]

おーい、514の田舎もん君

早く答えてくれよ（笑）

[518: 匿名さん]

まあ不毛な争いはやめましょう。どちらのタワーマンションとも注目してるだけなので。スレ汚しすみませんでした

[519: 匿名さん]

富久町の再開発マンションのことではないのか？
御苑までも一キロもないだろう。

[520: 匿名さん]

伊勢丹の売り上げは三越の一部店の法人売り上げ（外商）入ってるから実態はもっと低いはず。

[521: 匿名さん]

>519

そうみたいね。
東京医大が裏とか変なこと書くからわけがわからなくなる。

新宿のこと全然知らない人のようだね。

[522: 匿名さん]

>520

どうでもいいよ、そんなこと。

[523: 匿名さん]

なんかごまかされてるけど恥ずかしいの晒してるよね笑

[524: 匿名さん]

東京医大のウラかどうかは相対的な話だけど近くではあるよね

[525: 匿名さん]

もしかして西新宿の東京医大付属病院と勘違いしてるおバカがいるのかな？

[526: 匿名さん]

全然近くないだろ（笑）

自分はざっと読んで「東京医大の裏」というのをみて「パークハウス新宿タワー」のことだと思ってレスした。
で、よく読んだら新宿御苑近くと書いてある。あれ？と思ったわけ。

自分は医療関係者なので、病院の場所は熟知している。

[527: 匿名さん]

>>521がバカなんじゃね？

[528: 匿名さん]

東京医大の裏じゃなくて裏に東京医大（東京都新宿区新宿６−１−１）があるって書いてるんじゃね？

[529: 514]

どう考えて西富久町タワーに決まってるだろ

ここは敷地に余裕すごいあって庁舎タワーと違って都心なのに窮屈はしないだろうね

免震と制震どちらがいいのかは素人の俺にはわからん

一部の人は東京直下大地震は制震のほうがいいとか言ってる人もいるし

[530: 匿名さん]

ほうほう。

東京医大附属病院が近くになくて、東京医大（大学）が近くにあると、なにかマンション住民にとってメリットがあるのか？（笑）

[531: 匿名さん]

>>526

恥の上塗りとはこのことか

[532: 匿名さん]

なんか埼玉あたりから変なのが紛れ込んでるようだな。
買えるようになってからおいで。

[533: 匿名さん]

医大生に貸せる

[534: 匿名さん]

得意満面突っ込んで墓穴を掘ったって感じだね

[535: 匿名さん]

ムキーって感じで何か書くよ↓

[536: 匿名さん]

509は

＞マンション裏に東京医科大、近くに慶応病院

とアピールしてるからねえ。
明らかに大学病院があると勘違いしたね。

ま、自分もそう言う意味と思い込んでレスしてしまったが（笑）

[537: 514]

あっその間違いは認める

[538: 匿名さん]

お前こそ田舎もんだろw
東京医大といえば富久だろふつう。

[539: 匿名さん]

それはない。
大学医学部なんて一般人には関係ないので、大学病院のこと。普通は。

医師である私がいうのだから間違いない。

[540: 匿名さん]

地元民にとっては医大＝富久町だよ。田舎もんめ

[541: 514]

いつも使う病院は東大だし、病院なんかあまり知らん。新宿はそんな行かないからな
慶応病院に入院してたことあるが看護師さんがみんな美人だから気に入ってるのだ

[542: 匿名さん]

勝手に思い込みで勘違いして指摘されると逆切れですか？
高卒の俺に論破されちゃうのね。もしかしてヤブ？

[543: 匿名さん]

No.518

>まあ不毛な争いはやめましょう。どちらのタワーマンションとも注目してるだけなので。スレ汚しすみませんでした

これが、当人が「大学」と「大学病院」を勘違いしていた何よりの証拠だな（笑）

[544: 匿名さん]

勘違いしてるならまだしも得意げに田舎者呼ばわりだからね。医者ってアホなんだね。誤診とかしてそう。

[545: 匿名さん]

あらあら、必死だな（笑）

[546: 匿名さん]

543の「当人」は509のことね。

[547: 匿名さん]

おまいう

[548: 匿名さん]

まあまあここは落ち着いて池袋の投資環境でも語りましょうや

[549: 匿名さん]

>>548
池袋探検隊だろ？
他のスレにもラーメンの写真ベタベタ貼り付けてただろ。
かなりうざかったぞ。

[550: 匿名さん]

ここは投資目的で買う人が多いのかな。
自分も最初その線で考えていたが、いくら便利とはいえブランドイメージが高いとは言えないあの場所では、それほど高い家賃設定はできない気がしてきた。

[551: 匿名さん]

アンケートでは隈研吾先生のデザインしたマンションに住まう喜びが一位だそうですよ

[553: 匿名さん]

うううちだってアンソニーレーモンド事務所設計だぞ

[554: 匿名]

大震災の影響で建築資材が高騰してますが、このため当初予定していた建築費より費用が掛かり、結果、販売価格が高くなる可能性ってあるのでしょうか？

[555: 匿名さん]

消費税分は確実に高くなるよ

[556: 匿名さん]

ここって長期優良だよね？

[557: 匿名さん]

隈ってやつは監修なだけで、日本設計なんて聞いたこともない設計事務所なんだけど

[558: 匿名さん]

日建設計なら良かったのにね

[559: 匿名さん]

日本設計を知らないのはあなたが無知なだけでしょ。
日建に継ぐ日本のナンバー２だよ。タワーマンションなんかスーゼネか日建か日本設計でほとんど設計してるんじゃないかな。

[560: 匿名さん]

震災後は資材や労務費が上がってきているので確実に工事費に跳ね返ります。
増税まえの駆け込み需要期には価格が高騰するのも前回増税時に実証済みなので、このマンションはちょっと割高な買い物になる気がします。

[561: 匿名さん]

>>557
あのー、ウチも日本設計なんですけど

～エアライズ住民～

　

[562: 匿名さん]

ちなみにエアライズタワーの設計は日本設計

[563: 匿名さん]

ここ中間層免震ってことはエレベーター乗り換え確定でOKですよね？
かなりめんどくないですかねえ・・・

[564: 周辺住民さん]

徒歩圏の買物だと、生鮮食料品は西武の地下がお薦めですね。
スーパーより品がずっと良く、価格もそれほどは違いません。ＩＳＰも使えます。
生鮮食料品以外の食料品や日用品は西友で間に合います。
衣料品は西武かサンシャイン、ユニクロも近いです。個人的にはキンカ堂の閉店が残念でしたが。
インテリア系が弱くホームセンターはありません。東急ハンズに行けば揃いますがやや高めです。
電気製品は、ヤマダかビックカメラで十二分。
近過ぎてタクシー利用は躊躇してしまうので、買い過ぎない方がいいでしょう。

[565: 匿名さん]

No.563ですが

と思ったら、中間階免震エレベーターなるものを発見。どうなんだ？？
http://www.mitsubishielectric.co.jp/news/2003/0408.html

[566: 匿名さん]

西武のイルムスが閉店してしまったのは残念。
西武より東武のほうがいいと思いますが東口からはちょっと歩きますね。

[567: 匿名さん]

>>563

地下から１１階止まりのエレベーター３台

乗り換えて１１階～４９階が４台

地下３階～４９階　非常用エレベーター１台

[568: 周辺住民さん]

確かに等距離だったら東武の方がいいかもしれませんね。
まあ、西武の方が近いし慣れているので。

[569: 匿名さん]

>>567
ありがとうございます。

あ～ないわ～
それだけでないわ～
免震がデメリットですらありますね。庁舎合築でⅠ類なので免震に踏み切ったと想像してみる。

[570: 匿名さん]

豊島区の平均坪単価
5年間の推移グラフ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

売り出し価格は注目ですね。

[571: 匿名さん]

>>290

下落傾向にあるそのグラフを見ると280以上で売り出したら大苦戦するように見えます。

[572: 匿名さん]

団塊Ｊｒの山を越えて埼玉県人の需要が右肩下がりで減っているからね。
どうなるんでしょ？

[573: 匿名さん]

市部の需要が減っている新宿区も同じように右肩下がり。
構造的な問題のようです。
郊外との結節点として栄えてきたターミナル駅の宿命ですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[574: 匿名さん]

新宿区で300割れなら豊島区は260くらいが適正でしょうね。

[575: 住まいに詳しい人]

>>570
平成22年12月はアウルタワー及び大塚駅前タワーの高単価物件の販売スタート時期が重なったため、平均値が上がりました。その後は豊島区では超高層タワーの供給が抑えられたため、平均値が下がりました。このような平均値データを豊島区など狭い範囲で実施した場合、大規模物件に影響を受けます。つまり、豊島区の価値が下落していると判断するのは軽率です。

[576: 匿名さん]

実際280だったら、今住んでるとこ売って引っ越すわい。

[577: 匿名さん]

それにH20ってプチバブルの最後のほうでしょ。
そこからのグラフならどのエリアも下がってみえるはず。
あとは575さんの言う通りだろうな。
ここが売り出すとまたグラフが跳ね上がるんだろうね。

[578: 匿名さん]

ネガティブキャンペーンをして、価格を下げたいだけの人でしょう。でも、デベの人はこんなサイト見ないし、参考にしないでしょうね。

[579: 匿名さん]

俺も

[580: 匿名さん]

あなたも

[581: 匿名さん]

需要の主体が郊外住民だから、ターミナル駅物件はどこまで下がるか分からないので怖いね。

[582: 匿名さん]

便利過ぎる場所には住んだことがないからわからないことだらけだけど、
この駅前立地でデメリットって何かあるのかなー。

言えば人が多いとか？少し下のほうの階だと音があるとか？？、他には特に思いつかず・・自身の目線で言えばきっと価格が相当高いだろうことがデメリット（笑）でも出せるなら喜んで買いたいマンションです。図書館に力を入れる街っていいですよね、住人の学問にも積極的な感じで。

[583: 匿名さん]

ここの立地の難点を強いてあげるなら、首都高や明治通りバイパスが近いことですかね。
近くに住んでましたが首都高からはもうちょっと離れていたので夜窓開けてると少し音するくらいでしたが、ここまで近いとどうなんでしょ。上階や逆向きは大丈夫そうですが、南向きになるし、高そうですね。
駅近はマンションで重要な要素だし、ましてやターミナルビル最強です。池袋は新宿渋谷に比べてもほんとなんでもありますよ。
人混みや治安が気になる人が検討する物件ではないと思います。

[584: ビギナーさん]

ここってマンションの建物以外でマンション住人の、
私有地と呼べるような場所ある？

建物以外は不特定多数の人はいりこむわけだよな。

[585: 匿名さん]

>>584
ため息しか出ないけど一応マジレスしてあげる

ほとんどのタワマン、とくに再開発系のは
公開空地を設けることで容積率の割増を受けてます
つまり建物外の敷地は誰でも立ち入れるってこと

郊外で土地に余裕がある場合は居住者専用ガーデンとかあるけどね
いま売ってるタワマン物件だと川口だとかユーカリが丘だとか

[586: 匿名さん]

仮に私有地があったって数百世帯で共用だよ

[587: 匿名]

専用庭付きタワマンってすごいな
575さんの話はとても的確ですね。
統計データを云々するには、サンプル数が中途半端なんですよね。
ひとつの巨大物件の影響を受けすぎる嫌いがあります。
月別新築マンション販売戸数で、市場の好不調をどこまで語れるのかというのと
同じです。

[588: 匿名さん]

毎月5日になるとホームレスがうじゃうじゃよってくるよ

[589: 匿名さん]

タワマンってそうだったんだ…それは嫌だな…

ってか免震にするのにいくらぐらい費用かかるんだろう。あと維持コスト
板橋のほうに今度１２６戸の免震マンションつくるけど
免震マンション自体２３区で内陸のほうあんまりできないよね

自分たちの敷地が広くて余裕がある低層型の免震マンションが理想なんだけど
価格高くなってもいいからそういうのつくってくれよ

[590: 住まいに詳しい人]

本庁舎はⅠ類といって消防署などと同じ構造安全性があります。大地震のあとでも使い続けれれるスペックですね。簡単にいうと一般のマンションの1.5倍の強度です。
そのため合築になるマンションもⅠ類が必要とされたのでしょう。
Ⅰ類にすると柱梁が太くなり構造コストが跳ね上がります。
そこで免震を行うと地震力を軽減でき、柱梁も小さくできるのでコストを抑えられます。
今回のⅠ類という条件では免震によるコスト相殺効果が大きく、また震災後の売り文句としても免震が選択されたと思います。
区分所有や設備の問題もありますが、中間階免震は基礎免震に比べて低コストでできることも採用の理由でしょう。
免震によるコストUPはほぼゼロかあってもほんの僅かと想像します。
維持管理コストはよく知りません。

敷地が広くて余裕がある低層型の免震マンションが理想なひとは副都心のタワーマンションを検討すべきではないでしょう。

[591: 匿名さん]

庁舎はI類かもしれないけどウワモノは別でしょ

[592: 住まいに詳しい人]

タワーもⅠ類ですけど。公式HP見てないんですか？

[593: 匿名さん]

住まいに詳しい人と言う割には、そうは見えない文章ですね。

[594: 匿名さん]

正確に言うとマンションにＩ類も何もない

I類は耐震等級３がデフォだが免震は耐震等級２

[595: 匿名さん]

中間免震にしてタワーを分離しないと庁舎本体がI類になれなかったってことでしょ。
HPだと騙されそうな感じだけど。

[596: 住まいに詳しい人]

現役の一級建築士でⅠ類建物も設計したことあるんですけど、素人にわかりやすく書いてるのがわからなかったですか？

公式ホームページにⅠ類だと書いてあるのに違うという根拠はなによ（笑）
マンションにⅠ類適用してなにがおかしいの？
中間免震は確かに下層にも効くけど、素人が知ったかぶると恥かくよ。

[597: 匿名さん]

⬆不動産関係の者ですが、このマンションはI類とかではないですよ。
庁舎はI類だが、マンションは別物。
しかも免震だからと言って柱の太さをそんなに落とせる訳ないでしょーが。
中間なんて構造が複雑になってコスト上がるだけです。
相殺なんて良く言えたもんですね。

このマンション、I類の上に中間免震なんてソートー揺れますよ。
まー壊れることはないかもしれませんがね。

プププ…

[598: 匿名さん]

要するに庁舎の台の上に乗っているのがフクロウというのが隈研吾さんのファサードデザインですね

[599: デベにお勤めさん]

下層階の区本庁舎だけⅠ類をとるというのは無理です。

建築基準法としては本庁舎とマンションを一つの建物と判断しており、
建築確認は本庁舎とマンションを別々ではなく、建物全体でとってます。

つまり、Ⅰ類は下層階の区本庁舎だけというのは不可能であり、
本区庁舎はⅠ類を満たさないといけないため、
マンションもⅠ類を獲得することができました。

[600: 匿名さん]

マンションを頑丈に作ってるってわけではないんで、どうでもいいよ。