アトラス池尻レジデンス【旧称：（仮称）池尻団地建替えプロジェクト】

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.ikejiri205.com

＜全体概要＞
所在地：東京都世田谷区池尻3-21-1
交通：東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩6分
総戸数：205戸（事業協力者住戸89戸含む、他に店舗1戸）
間取り：1DK～3LDK
面積：31.2～91.97m2（総販売戸数116戸に対応）

売主：旭化成不動産レジデンス
設計：NEXT ARCHITECT＆ASSOCIATES
施工会社：大成建設

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.1.17　管理担当】

[302: 匿名さん]

池袋と直結して便利になりましたね

[303: 匿名さん]

>301
家族連れで特に小さなお子さんががいる場合、もし安くても幹線道路沿いはやめたほうがいいのでは？

ま、ここは幹線道路沿いとは言い切れないが微妙な距離ですけどね。

[305: 匿名さん]

静かだけど便利な場所（渋谷に出やすい）ってどこがありますか？

[306: 匿名]

>>305

松濤とか代々幡って知っています？

[307: 匿名さん]

ここはそこまで気にする必要ないかと思いますが
子供がいてわざわざ幹線沿いを選ぶのは予算に余裕
がない以外は有り得ない選択と思います。あくまで
予算の問題もありますが親の義務ですよ。
池尻大橋も246、山手通り避ければ空気の良いとこも
有りますから。

[309: 匿名さん]

クロスは池尻というより都内最凶の立地ですから
女性、子供目線だと回避が賢明となるのでしょうが
ここは実際どうなんでしょうかね。
幹線道路200ｍ以内は呼吸器系、悪性腫瘍のリスクは
高まるという報告はありますが。

[310: 匿名さん]

価格ほぼ確定みたいですね。

[311: 匿名さん]

坪いくら？

[312: 購入検討中さん]

320〜350程度

[313: 匿名さん]

>309
200mのデータは見たことがないのですが、幹線道路から50m以内や100m以内に住む小学生の児童についての喘息発症の調査は各地で行われているようで、Webでも参照できますね。
ここは、地図でみるかぎり50m～100mの範囲に位置している?

[315: 匿名さん]

＞312
意外と安い！？

[316: 匿名さん]

立地を考えたらクロスよりややお得感はある。
住商より少し割高な感じもするがこちらの
方が駅は近い。安くはなく微妙って感じ。
価格より地権者が多いのが気になる。
ここもクロスのように賃貸ばかりの危険も
ありますかね。

[318: 匿名さん]

管理費そのくらい払えん奴がこのマンション買わんだろ
それより修繕積立金がどれくらい上がっていくかが問題だ
立地はそれぞれ価値観の問題だが、俺なら少しでも駅近かつ渋谷よりがいい
三茶なんて論外だな

[319: 匿名さん]

うちもネックは地権者。
色々とトラブルが出てくるような気がする・・。

[320: 匿名]

地権者が多いと、どういったトラブルがあるのでしょうか？

[321: 匿名さん]

あくまでも一例。
http://allabout.co.jp/gm/gc/185379/

地権者、マンション、トラブル、などで検索してみては？

もちろん、地権者が悪いとかではなく
購入者との間に考えの隔たりが出やすいということ。

[322: 匿名]

勉強になりました。

[323: 匿名さん]

他には賃貸率が上がるので資産価値を保ち
にくくなったりとかもあるよね。
これが現実的に一番痛い事かな。
五月蝿い地権者がいてくれると管理に関して
ぷらすに働く事もあります。

[324: 匿名]

まぁ、地権者には謙虚に接しましょうよ

[325: 匿名さん]

申込み始まってるんですかね

[326: 匿名さん]

モデルルーム＆現地を見学してきましたが、
正面玄関(北側)は店舗の自転車置き場、西側エントランスは店舗関係車の搬入口及び電柱で
HPのイメージ図とはだいぶ違う印象になりそうでした。
また駐車場については、店舗客の駐車場と一緒と聞いてがっかりでした。

店舗について、ひたすら隠しているあたりマイナス要素なんでしょうね。

[327: 匿名さん]

店舗何なんでしょうね。
オオゼキが戻ることは無いとしか教えてもらえませんでした。
スーパーは可能性無いですよね。

[328: 匿名さん]

図面では店舗は1F、B1Fの2フロアで、店舗用の駐車場もそれなりにあるみたいですね。何の店舗が入るか分からないままでは決断が難しいです。

[329: 匿名さん]

スーパーなど買い物は便利だし、駅へも５分なので、(246も少し近いけど)
住商クラッシィよりいいかなと期待していましたが、
いろいろ考慮点もあるようなんですね。

そもそも、マンションの下に店舗が入るのはどういう場合なんですか？
マンションができた後は、店舗のエリアも住民全体の所有であり、それを貸すという形態なんでしょうか？
あるいはもともと所有権が分かれているのでしょうか？

[330: 匿名]

>>329
店舗への賃貸収入も管理修繕の収入に見込まれています

店舗が入ってくれないと、住民全員が損するわけです
まずはどんな店でも入っていただければ御の字ですよ

[331: 匿名さん]

店舗の入るマンションは、その分、リスクが高いのかな？

[333: 匿名さん]

>330
なるほど。店舗の賃貸収入が(長期)修繕費にあてられるわけですね。

とすると、1Fに店舗のない普通のマンションよりも、ここのほうが、入居者の修繕費の負担が少なくなるんですね。
あるいは、もともと修繕費が高め？
あるいは、地権者の方々は多額の修繕費を負担できないので、それへの対応策？

[334: マンション投資家さん]

所有権は別れているから賃貸収入が管理費に含まれるわけないでしょ。
貸し先を探せなかってもオーナーが支払うから問題ない。
管理費も住居部分と店舗部分と全体に別れてるのが普通。

それと、ここで色々話題になっている何の店が入るかだけど、図面見ればすぐ分かります。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[335: 匿名さん]

図面見ても
何の店舗が入るのか全く分かりません。
教えていただけませんか？
ヒントいただけませんか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[336: 匿名さん]

Yahoo!のほう、間取りが１個でしたが、もう残りわずかと言うことでしょうか。
アクセスもよく、中庭的なところが印象的だなと思います。
駅も徒歩６分とありますがそれほど遠いように感じません。実際どうでしょうか。
仕事の都合上渋谷をよく利用するので、気になる土地ではあります。

[337: 匿名さん]

図面見て分かる訳ないでしょ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[339: マンション投資家さん]

分かりますよ。
店舗部分は地権者ですよ。
設計段階で店舗地権者の要望を入れたプランになってます。
なので何の店舗の想定かは明確にあります。
そういうことすら考えずに分かるわけないと切り捨てるあなたは馬鹿ということです。

[340: 匿名さん]

店舗地権者の要望自体を知らない人にとっては、そんなの分かるはずないんじゃない？

[342: 匿名さん]

モデルルームを見てきましたが、入居店舗は未確定との説明を受けました。
確かに一般検討者には知る由もありませんよね。
決まっているのなら、何か公表できない理由でもあるのでしょうか？
どのような店舗が入るのかも分からず
大きな買い物はできないですよね。

[343: マンション投資家さん]

だから図面を見るんでしょ。
この図面を見て、カフェ、レストランが入ると思いますか？
インテリアショップが入ると思いますか？
そんなマンションが嫌なら買わなきゃいいんですよ。

[344: 匿名さん]

なるほど。そう言われて見ればスーパーかなと思いますね。

[345: 匿名さん]

実際のところ抽選になる程人気あるんですかね？とりあえず申込んで後でキャンセルしても構わないのでしょうか？

[346: 匿名]

モデルルームは盛況でした？平日はかなり空いていたので割安なクロスが売り切れるまでは人気薄そう。
申し込み後キャンセルは可能だが、記録には残るので後々同じ会社の他物件で不利になる可能性あり。

[347: マンション投資家さん]

344さんの予想が妥当でしょうね。
ほぼそういう想定で進んでいるのではないでしょうか。
ただし、近隣にも競合他社は多いですからね。
仮にスーパーを引っ張ってくることに失敗した場合は、
ドラッグストアあたりであればまだ可能性はあるかもしれませんが。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[348: 周辺住民さん]

いわゆるスーパーとドラッグストアはすぐそばにありますからねえ。
ダイソーがはいってくれたら結構うれしいけど。

[350: ビギナーさん]

マンション投資家さん
334＞何の店が入るかだけど、図面見ればすぐ分かります。

地権者のオーゼキが戻る前提で作られてるんだから、
「スーパーが入るかも」なんてド素人でもわかりますよ。

但し、オーゼキは戻らない可能性が高いので
何が入るんだろうと皆で推測してるんです。

ちなみにドラッグストアの可能性？あるわけないでしょ。
隣にあるオーゼキの2階がドラッグストアです

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[352: マンション投資家さん]

350さん
店の地権者はオオゼキではありませんけど。
地権者は別でオオゼキは以前賃貸で入っていただけですよ。

オオゼキは戻りません。
それを前提に申し上げたつもりでしたが

当然、オオゼキの二階はドラッグストアということも知っていますよ。
あくまでも設計図書を見た時の可能性を言ったまでです。
しかも第一候補ではないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[353: 匿名さん]

それで結局、何の店舗が入るの？
『スーパーみたいなもの』としかわからないんですか？？

[354: 匿名さん]

モデルルームの担当はオオゼキが地権者だと
言っていました｡
どちらが正しいんでしょうね。
業界うんぬんの話よりズバリ店舗名が
早く知りたいんですけど、
まあショボい店でないことを祈ります。

348さん
ダイソーは確かに大変便利ですよね。
でも自分が住むマンションには
入って欲しくない気がします。

[357: マンション投資家さん]

オオゼキではないスーパーですよ。

オオゼキが地権者って話
信じられないのであれば自分で確認してください。
登記簿でも調べればわかるのではないでしょうか。

担当がオオゼキが地権者って言っていたという話はおそらく嘘でしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[359: 匿名さん]

スーパーが2つあって嬉しいかなあ。
オーケーなら大歓迎だけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[360: 匿名さん]

建設地の周囲を歩いた感じでは気になりませんでしたが、東向き7F以上辺りだと目の前が抜けてる分246の騒音とか気になりますかね？

[361: 購入検討中さん]

結局、割高な予定価格のままで正式決定しそうですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[362: 購入検討中さん]

基本的にたてこんでますし、音もそれなりにきこえます。
南側は246の音がもろ聞こえます。
東側は交通量の多い北側道路、通り抜けやサービス車両の止まる東側の騒音に悩ませられるでしょう。

[363: 匿名さん]

地権者は別でも、生きた賃貸権利を保持してるのはオオゼキさんだから、ダイソー又貸し説がでるのかな。

ここ数年で、吉野家が消え、ゼストが消え、春秋が消え、etc、、、もはや選んでる余裕はないので、少しでも良いもの頑張ってほしい。

[364: マンション投資家さん]

賃借権がのこってる？
また嘘の情報が出てきました。
オオゼキは今のとこでもう落ち着いてるんですよ。
オオゼキは100％戻ってきません。
ここには別のスーパーが入ります。
以上

[365: 購入検討中さん]

スーパーですか。
雨の日濡れないで行けるのは便利ですよね。

246から1番離れているし
やはり西側を希望する人が多いんでしょうか。
興味ある部屋は今のところ倍率4、5倍と言われました。

南側を勧めてきたけど現地行ったら
かなり騒音が気になりました。
目の前に公園というのも多少眺望良くなっても
デメリットもありそうだし。

[366: マンション投資家さん]

オオゼキが地権者やら賃貸権保有してるやら店舗の賃貸収入が管理費に含まれるやら、嘘の情報ばかり流れますね。
正しい情報を提供してるのは私だけのような気がするくらいです。

[368: 匿名さん]

土地の形にかかわらず、建物を完全に南北の向きで建ててるので
南向きは真南なんですよね、いいなあ。
しかし一番 246 に近いので悩むところです。

[369: 匿名さん]

騒音は窓を閉めている分には問題無いかなと思いますが
開けた状態に果たして慣れることが出来るのか。。。

駅徒歩6分でスーパーも近いし
利便性を考えると前向きに購入を検討したいのですが
悩みますね。

[370: 匿名さん]

まずこの辺りの246、高速に影響されると感じていて
騒音や環境に敏感(嫌悪感)を持っている方は、きっぱりと対象からはずしましょうね

[371: 匿名]

高速沿い、地権者物件でも立地が便利だから気になってしまう。
欲をいえば、もっとまともな高級物件を作って欲しかった。店舗は不安因子なのでいらない。

[372: 匿名さん]

246の音は慣れると思いますが、空気の悪さはどうなんでしょうか。
換気口がすぐに汚れるとかだと、気になります。

[373: 匿名さん]

スポーツジム系の店舗は入りませんかね？
需要はありそうな気がします。

[374: 匿名さん]

皆さんホント、好き勝手書いてますねぇ〜
で、買うの？買わないでしょ！

[375: 購入検討中さん]

スポーツジム入りません。
スーパーです。

[376: 匿名さん]

空気はまぁぎりぎり気にならない。
ただ地権者物件だから、コミュニティ中の空気のほうがhorrible。

良いのは立地と地下駐車場。
売り上げ、どこまで行くかな。

[378: 購入検討中さん]

結局、このマンションは団地になりますよね。
半分近くの89戸が元団地の方なわけですから。
古い団地でご高齢の方も多いと想像します。
古くからのコミュニティは出来上がっているでしょう。(共用施設が集会場に？)

一方で賃貸に出される物件も相当数あると(かなり多いと)聞きました。また、ご高齢の方が多いのであれば数年で売却に出される物件も 少なくないと考えられます。(値崩れ要因が多い)

そういった点を踏まえれば、この物件の価格設定は高いと言わざるを得ません。

池尻大橋駅、駅からの距離などだけで判断されないほうが賢明かと思いました。

ちなみに倍率下げようとしてるわけではありません。(こんな書き込みで下がるとは思いませんし。)
皆さんのお考えでご判断ください。

[380: 匿名さん]

話題のスレは、評論家(ネガ)の活躍の場ですから

[381: 匿名]

378さん、みんなが遠慮していわなかったことをズバリ言っちゃいましたね。
逆説的ですが、旭化成は売れ残りを割引するくらいなら全部買い上げて賃貸に回しそうな気配がするのも怖いです。
価格は割高でいくのでしょう。
しかし販売が遅いから。。。相当苦戦しているのも確か。
お手並み拝見しましょうか。

[382: 匿名]

第一期でどのくらい販売になるのか気になります。

[383: 匿名さん]

こういう暑い日は窓を開けて過ごしたいですが、ここは窓を開けて過ごせますか？

[384: 匿名さん]

第一期より、地権者からの売り出し開始時期が気になる。
バブってる間に売りぬけるのが最良でしょう。

[385: 匿名]

将来、孤独死などの事件が起きたら、一気に売れなくなりますよね

[387: 匿名]

でもさ、ローンの無い元住民さんたちが羨ましいですよ

[388: 匿名さん]

＠280で売っても利益あるんでしょ？
ならそれで瞬間蒸発させた方がイメージは良い。

[389: 匿名]

住居を特定される世田谷ナンバーは反対　選択制にしてほしい

品川・・・千代田、中央、港、品川、渋谷、目黒・・・
世田谷・・・世田谷

だと、品川の方が良くない？

[390: 匿名]

旭化成ともあろう企業が、どうしたことか。この仕様では立地が泣きますよ。

[391: 匿名さん]

当初の予定よりかなり販売遅れてますね

[392: 匿名さん]

池尻では最低の糞物件と言われてたクロスエアがアベノミクス
の恩恵で売れてきたからここも勘違いし始めたのかも知れません。
旭化成といってもこの業界では財閥系などメジャーには足元にも
お呼びません。クロスエアやロジェと同レベルですよ。

[393: 匿名さん]

大成の名前も泣いているよ。
only one技術がまったく奮えていない設計。
旭化成さんに期待した自分が馬鹿だったのか。

[394: 匿名さん]

>392
クロスはもう完売御礼出てるよ。
グランドヒルズ三茶は未だ残っているし、ここの掲示板の評価と世間の評価には開きがあるようだ。
ここはたいした利便性もスケールメリットもないし、販売はかなり苦戦すると思う。

[395: 匿名さん]

クロスは完売といいながらも賃貸がドバっと
出てきて本当の完売までまだ時間かかるよ。
ここの営業さんクロスでさえ売れてきたのを
知り調子にのってるかもね。私も苦戦に一票。

[396: 匿名さん]

なんかネガたちって、その通りなのかも知れんが「売れないで欲しい」という、強い気持ちを持ってるね
どこのスレみても、可愛さ余って憎さ・・・ってところか、可愛いどころか手も足も出ない予算になってしまうことか
自分の甲斐性の無さを棚に上げてる感じがプンプンする
買える人が買ってなにが悪いんだかねー
検討のための情報というより、買わせなくするためのまさにネガキャンだよね
スレの伸びが多いところはほとんど同じ傾向だね

[397: 匿名さん]

でも、ネガ情報はデベの言い値の値段で買うかどうかの判断材料でもあるからな。

それこそ要望書が少なければデベ側は値段の再考を迫られる訳だし、
高くても欲しい人は申し込めばいい訳だ。

ここの情報をどう判断材料にするかは各個人次第なのだから、ネガをあえて否定するのもおかしな話。

営業側の論理やね。

[398: 匿名さん]

ふむふむ　ということはですよ

ネガたちはデベに挑む、ドン・キホーテということか

買った方々を貶めるという意図は無いんですね、それなら誉めてあげる

[399: 匿名]

まぁ　デメリットを隠す売主の方がネギ以下だと思いますよ

[400: 匿名さん]

株価が暴落しましたので、この価格で買える人は少ないでしょう。