アトラス池尻レジデンス【旧称：（仮称）池尻団地建替えプロジェクト】

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.ikejiri205.com

＜全体概要＞
所在地：東京都世田谷区池尻3-21-1
交通：東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩6分
総戸数：205戸（事業協力者住戸89戸含む、他に店舗1戸）
間取り：1DK～3LDK
面積：31.2～91.97m2（総販売戸数116戸に対応）

売主：旭化成不動産レジデンス
設計：NEXT ARCHITECT＆ASSOCIATES
施工会社：大成建設

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.1.17　管理担当】

[269: 購入経験者さん]

>263
価格表見ればわかりますが、坪330万どころか350万以上の物件が多いですよ。
つまり相当額、新入居者がプレミア払うことになります。

地権者物件は営業に振り回されて早めに決めずに、
普通はリセールが出だすのを待ってから検討するものです。

[270: 匿名さん]

そりゃあここやクロスはそれが賢い買い方だけど。。。

[271: 購入検討中さん]

ここで坪350は高くないですか？
クロスでも坪340ぐらいでしょ。
強気と言うか、勘違い物件？
仕様も高くない(やや低い)のに。
リセールも考えると南側でも坪330ぐらいが妥当なのでは？

[272: 匿名さん]

野村プラウドや住商クラッシィも結構高かった。
規模的にもまあ同じくらい。
それらに合わせているのでは？

[273: 匿名]

結論　背が低い方には　浴槽も天井も気にならない

[275: 匿名さん]

>271
北側なら坪280くらいが妥当ですね。

[277: 匿名さん]

価格はもう決まっているから、今更期待しても無駄でしょ。

[278: 匿名さん]

一階に店舗は便利でいいだろ。

[279: 匿名さん]

別のアトラス物件に住んでるものです。
住み心地とってもいいですよ。
何よりアフターサービスがしっかりしてて満足のいくほど気になるところは直してくれます。
分譲は数件目ですが、よく知られてる大手のマンションでしたけど
気になるところとか、チャットした不具合とか何かと理由つけて手をつけてくれなかったことばかりでしたが
旭化成はそこら辺きっちりしてくれて安心出来ますよ。

[280: 購入検討中さん]

価格はまだ正式決定してないでしょ。

うちは適正価格にならなければ買えても買う気はないです。

本気で購入検討してる人がちゃんと主張しないとそのまま割高の価格で決定しちゃいますよね。
このままで損するのは割高だと思いつつ諦めて購入を決める方々です。
この金額感だと結局は売れ残って、最終的には値引きして売られ、その時点で全体の価格も落ちます。

[282: 匿名さん]

>>280
待てば待つほど欲しい部屋、希望の間取りは無くなりますよね。
適性価格で買うのが正しい買い方でもうまい買い方でもないと思う。
高いお金払うなら納得のいく部屋を買いたい。
多少金額が違えど、高いお金払うことに変わりないなら
売れ残りだったり、少しでも不満が残る部屋だったりは嫌だね。
いくら適正価格より高めでも良い部屋のがす方が自分は嫌だな。
金額ケチるより良い部屋買いたいね。
まあ、自分の考えですか。

[283: 匿名さん]

何が適正価格なんでしょう？
結局周辺の取引相場と較べるしかないような気がしますが、
最近どこも上がり気味ですよね...

ここはやはり住宅街かつオオゼキがあるのが魅力的です

[284: 匿名]

人気の無い間取りの部屋は、だれも希望を入れないので、値が下がる可能性は高いです。
安ければどの部屋でもいいやという人はそれを待てばいいでしょう。

自分が欲しい部屋に希望を入れずに(値が下がるのを)じっと待とうと思う人もいるかもしれませんが、普通、自分がいいと思う部屋は他人もいいと思うもので、希望を入れないでいると取られてしまいます。

[285: 購入検討中さん]

1Fに入る店舗はもう決まったのでしょうか？

[288: 匿名さん]

「店舗」が入るってわかっているのに、
どんな店が入るか決まってないなんて普通ありません。
まだ公にしていないなら住居の中には不向きな店舗でしょうね。

[289: 匿名さん]

>283
この条件で適正価格とは坪300を下回るくらいでしょうね。
近隣物件と比較したところそんなところです。
向きや間取りによって多少変わります。

[290: 匿名]

入居してくれる店舗が無いみたいですよ

[291: ご近所さん]

ダイソーが入ったら嬉しいけど入居者はイヤでしょうね

[292: 主婦さん]

こちらに入居をされる地権者の方たちとは、どのようなレベルの人たちなのでしょうか？
分譲マンションは同じような生活水準の人たちが集まる事が多いですが
その辺り、少し心配です。
それなりの企業に勤めるサラリーマンなどが多い物件は住人の意識も高く
落ち着いたコミュニティーが保たれているように感じます。

[293: 匿名さん]

>292
築50年の団地に住んでたんだから想像できるでしょ。
新築分譲のケースとは異なり年齢層も生活レベルも違うでしょう。
狭い部屋が多いですから、新しく買う人も年齢層高めでしょう。

[294: 匿名さん]

人にレベルなどありません。
人間性を疑われるような発言はやめましょう。

[295: 匿名]

まぁ　ローンのない地権者の方が裕福でしょうね

[298: 匿名さん]

裕福か、そうでないか、というより
職業や年齢、生活背景などによって品格や意識の高さが違うだろうから
検討中の人は非常に気になるところだろうね。
あと、高額ローンを組む人たちとは物件に対する愛情の度合いが違わないか？

[299: 匿名さん]

第一期でどのくらい販売するのでしょうね。

[300: 匿名さん]

まだ価格は発表されていないのですか？

[302: 匿名さん]

池袋と直結して便利になりましたね

[303: 匿名さん]

>301
家族連れで特に小さなお子さんががいる場合、もし安くても幹線道路沿いはやめたほうがいいのでは？

ま、ここは幹線道路沿いとは言い切れないが微妙な距離ですけどね。

[305: 匿名さん]

静かだけど便利な場所（渋谷に出やすい）ってどこがありますか？

[306: 匿名]

>>305

松濤とか代々幡って知っています？

[307: 匿名さん]

ここはそこまで気にする必要ないかと思いますが
子供がいてわざわざ幹線沿いを選ぶのは予算に余裕
がない以外は有り得ない選択と思います。あくまで
予算の問題もありますが親の義務ですよ。
池尻大橋も246、山手通り避ければ空気の良いとこも
有りますから。

[309: 匿名さん]

クロスは池尻というより都内最凶の立地ですから
女性、子供目線だと回避が賢明となるのでしょうが
ここは実際どうなんでしょうかね。
幹線道路200ｍ以内は呼吸器系、悪性腫瘍のリスクは
高まるという報告はありますが。

[310: 匿名さん]

価格ほぼ確定みたいですね。

[311: 匿名さん]

坪いくら？

[312: 購入検討中さん]

320〜350程度

[313: 匿名さん]

>309
200mのデータは見たことがないのですが、幹線道路から50m以内や100m以内に住む小学生の児童についての喘息発症の調査は各地で行われているようで、Webでも参照できますね。
ここは、地図でみるかぎり50m～100mの範囲に位置している?

[315: 匿名さん]

＞312
意外と安い！？

[316: 匿名さん]

立地を考えたらクロスよりややお得感はある。
住商より少し割高な感じもするがこちらの
方が駅は近い。安くはなく微妙って感じ。
価格より地権者が多いのが気になる。
ここもクロスのように賃貸ばかりの危険も
ありますかね。

[318: 匿名さん]

管理費そのくらい払えん奴がこのマンション買わんだろ
それより修繕積立金がどれくらい上がっていくかが問題だ
立地はそれぞれ価値観の問題だが、俺なら少しでも駅近かつ渋谷よりがいい
三茶なんて論外だな

[319: 匿名さん]

うちもネックは地権者。
色々とトラブルが出てくるような気がする・・。

[320: 匿名]

地権者が多いと、どういったトラブルがあるのでしょうか？

[321: 匿名さん]

あくまでも一例。
http://allabout.co.jp/gm/gc/185379/

地権者、マンション、トラブル、などで検索してみては？

もちろん、地権者が悪いとかではなく
購入者との間に考えの隔たりが出やすいということ。

[322: 匿名]

勉強になりました。

[323: 匿名さん]

他には賃貸率が上がるので資産価値を保ち
にくくなったりとかもあるよね。
これが現実的に一番痛い事かな。
五月蝿い地権者がいてくれると管理に関して
ぷらすに働く事もあります。

[324: 匿名]

まぁ、地権者には謙虚に接しましょうよ

[325: 匿名さん]

申込み始まってるんですかね

[326: 匿名さん]

モデルルーム＆現地を見学してきましたが、
正面玄関(北側)は店舗の自転車置き場、西側エントランスは店舗関係車の搬入口及び電柱で
HPのイメージ図とはだいぶ違う印象になりそうでした。
また駐車場については、店舗客の駐車場と一緒と聞いてがっかりでした。

店舗について、ひたすら隠しているあたりマイナス要素なんでしょうね。

[327: 匿名さん]

店舗何なんでしょうね。
オオゼキが戻ることは無いとしか教えてもらえませんでした。
スーパーは可能性無いですよね。

[328: 匿名さん]

図面では店舗は1F、B1Fの2フロアで、店舗用の駐車場もそれなりにあるみたいですね。何の店舗が入るか分からないままでは決断が難しいです。

[329: 匿名さん]

スーパーなど買い物は便利だし、駅へも５分なので、(246も少し近いけど)
住商クラッシィよりいいかなと期待していましたが、
いろいろ考慮点もあるようなんですね。

そもそも、マンションの下に店舗が入るのはどういう場合なんですか？
マンションができた後は、店舗のエリアも住民全体の所有であり、それを貸すという形態なんでしょうか？
あるいはもともと所有権が分かれているのでしょうか？

[330: 匿名]

>>329
店舗への賃貸収入も管理修繕の収入に見込まれています

店舗が入ってくれないと、住民全員が損するわけです
まずはどんな店でも入っていただければ御の字ですよ

[331: 匿名さん]

店舗の入るマンションは、その分、リスクが高いのかな？

[333: 匿名さん]

>330
なるほど。店舗の賃貸収入が(長期)修繕費にあてられるわけですね。

とすると、1Fに店舗のない普通のマンションよりも、ここのほうが、入居者の修繕費の負担が少なくなるんですね。
あるいは、もともと修繕費が高め？
あるいは、地権者の方々は多額の修繕費を負担できないので、それへの対応策？

[334: マンション投資家さん]

所有権は別れているから賃貸収入が管理費に含まれるわけないでしょ。
貸し先を探せなかってもオーナーが支払うから問題ない。
管理費も住居部分と店舗部分と全体に別れてるのが普通。

それと、ここで色々話題になっている何の店が入るかだけど、図面見ればすぐ分かります。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[335: 匿名さん]

図面見ても
何の店舗が入るのか全く分かりません。
教えていただけませんか？
ヒントいただけませんか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[336: 匿名さん]

Yahoo!のほう、間取りが１個でしたが、もう残りわずかと言うことでしょうか。
アクセスもよく、中庭的なところが印象的だなと思います。
駅も徒歩６分とありますがそれほど遠いように感じません。実際どうでしょうか。
仕事の都合上渋谷をよく利用するので、気になる土地ではあります。

[337: 匿名さん]

図面見て分かる訳ないでしょ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[339: マンション投資家さん]

分かりますよ。
店舗部分は地権者ですよ。
設計段階で店舗地権者の要望を入れたプランになってます。
なので何の店舗の想定かは明確にあります。
そういうことすら考えずに分かるわけないと切り捨てるあなたは馬鹿ということです。

[340: 匿名さん]

店舗地権者の要望自体を知らない人にとっては、そんなの分かるはずないんじゃない？

[342: 匿名さん]

モデルルームを見てきましたが、入居店舗は未確定との説明を受けました。
確かに一般検討者には知る由もありませんよね。
決まっているのなら、何か公表できない理由でもあるのでしょうか？
どのような店舗が入るのかも分からず
大きな買い物はできないですよね。

[343: マンション投資家さん]

だから図面を見るんでしょ。
この図面を見て、カフェ、レストランが入ると思いますか？
インテリアショップが入ると思いますか？
そんなマンションが嫌なら買わなきゃいいんですよ。

[344: 匿名さん]

なるほど。そう言われて見ればスーパーかなと思いますね。

[345: 匿名さん]

実際のところ抽選になる程人気あるんですかね？とりあえず申込んで後でキャンセルしても構わないのでしょうか？

[346: 匿名]

モデルルームは盛況でした？平日はかなり空いていたので割安なクロスが売り切れるまでは人気薄そう。
申し込み後キャンセルは可能だが、記録には残るので後々同じ会社の他物件で不利になる可能性あり。

[347: マンション投資家さん]

344さんの予想が妥当でしょうね。
ほぼそういう想定で進んでいるのではないでしょうか。
ただし、近隣にも競合他社は多いですからね。
仮にスーパーを引っ張ってくることに失敗した場合は、
ドラッグストアあたりであればまだ可能性はあるかもしれませんが。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[348: 周辺住民さん]

いわゆるスーパーとドラッグストアはすぐそばにありますからねえ。
ダイソーがはいってくれたら結構うれしいけど。

[350: ビギナーさん]

マンション投資家さん
334＞何の店が入るかだけど、図面見ればすぐ分かります。

地権者のオーゼキが戻る前提で作られてるんだから、
「スーパーが入るかも」なんてド素人でもわかりますよ。

但し、オーゼキは戻らない可能性が高いので
何が入るんだろうと皆で推測してるんです。

ちなみにドラッグストアの可能性？あるわけないでしょ。
隣にあるオーゼキの2階がドラッグストアです

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[352: マンション投資家さん]

350さん
店の地権者はオオゼキではありませんけど。
地権者は別でオオゼキは以前賃貸で入っていただけですよ。

オオゼキは戻りません。
それを前提に申し上げたつもりでしたが

当然、オオゼキの二階はドラッグストアということも知っていますよ。
あくまでも設計図書を見た時の可能性を言ったまでです。
しかも第一候補ではないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[353: 匿名さん]

それで結局、何の店舗が入るの？
『スーパーみたいなもの』としかわからないんですか？？

[354: 匿名さん]

モデルルームの担当はオオゼキが地権者だと
言っていました｡
どちらが正しいんでしょうね。
業界うんぬんの話よりズバリ店舗名が
早く知りたいんですけど、
まあショボい店でないことを祈ります。

348さん
ダイソーは確かに大変便利ですよね。
でも自分が住むマンションには
入って欲しくない気がします。

[357: マンション投資家さん]

オオゼキではないスーパーですよ。

オオゼキが地権者って話
信じられないのであれば自分で確認してください。
登記簿でも調べればわかるのではないでしょうか。

担当がオオゼキが地権者って言っていたという話はおそらく嘘でしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[359: 匿名さん]

スーパーが2つあって嬉しいかなあ。
オーケーなら大歓迎だけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[360: 匿名さん]

建設地の周囲を歩いた感じでは気になりませんでしたが、東向き7F以上辺りだと目の前が抜けてる分246の騒音とか気になりますかね？

[361: 購入検討中さん]

結局、割高な予定価格のままで正式決定しそうですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[362: 購入検討中さん]

基本的にたてこんでますし、音もそれなりにきこえます。
南側は246の音がもろ聞こえます。
東側は交通量の多い北側道路、通り抜けやサービス車両の止まる東側の騒音に悩ませられるでしょう。

[363: 匿名さん]

地権者は別でも、生きた賃貸権利を保持してるのはオオゼキさんだから、ダイソー又貸し説がでるのかな。

ここ数年で、吉野家が消え、ゼストが消え、春秋が消え、etc、、、もはや選んでる余裕はないので、少しでも良いもの頑張ってほしい。

[364: マンション投資家さん]

賃借権がのこってる？
また嘘の情報が出てきました。
オオゼキは今のとこでもう落ち着いてるんですよ。
オオゼキは100％戻ってきません。
ここには別のスーパーが入ります。
以上

[365: 購入検討中さん]

スーパーですか。
雨の日濡れないで行けるのは便利ですよね。

246から1番離れているし
やはり西側を希望する人が多いんでしょうか。
興味ある部屋は今のところ倍率4、5倍と言われました。

南側を勧めてきたけど現地行ったら
かなり騒音が気になりました。
目の前に公園というのも多少眺望良くなっても
デメリットもありそうだし。

[366: マンション投資家さん]

オオゼキが地権者やら賃貸権保有してるやら店舗の賃貸収入が管理費に含まれるやら、嘘の情報ばかり流れますね。
正しい情報を提供してるのは私だけのような気がするくらいです。

[368: 匿名さん]

土地の形にかかわらず、建物を完全に南北の向きで建ててるので
南向きは真南なんですよね、いいなあ。
しかし一番 246 に近いので悩むところです。