ジオタワー天六ってどうですか？ Ｐａｒｔ５

[匿名さん]

誰もスレ立てしないので・・・
売れ行きの頭打ち感が否めない今日此の頃ですが、周辺の環境と立地・価格のバランスなど議論できれば本望です。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：59.03平米～98.67平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[951: 匿名さん]

交差点を南西側に隔てた北天満小学校跡地は、デベが買って高層マンションが建つのかなと思っていたら、近隣の病院が新病棟を建てるプランもあるみたいです。隣接区画ではないし、病院の方がいいかもですね。

[952: 匿名さん]

第6期1次の概要が出ましたね。
竣工後の売れ残り数は60～70戸あたりに落ち着きそう。
CT天満のような惨状は避けられたようですね。

[953: 匿名さん]

これぞ中国の底力。
便利さにはかなわないなぁ～
自転車・車の運転には注意を要するね。

[955: 匿名さん]

パークタワーの南側のチャリンコって、歩道に沢山止まってますが、あれって北野病院は見て見ぬふりですね。
なぜ撤去されないの？

[956: 匿名さん]

高級品を見極める目を持った人なら、ＣＴ天満を選ぶでしょう。
ただ、住友はお客を選びますから、そこそこの収入が無いと売ってもらえませんが。

[958: 匿名さん]

確かにここは駅直結以外は安物の建物（二重床じゃないところとか）に高価格なので、ここを買うくらいならＣＴ天満のほうがいいでしょうね。ただここと違って、住友は客を選びますから、属性が悪い人はモデルルームで門前払いされちゃうでしょうね。

[960: 匿名さん]

二重床じゃないの？
メンテ大変じゃないか？

あとCT天満＊＊＊＊営業はすっこんでてほしい。

[961: 匿名さん]

ＣＴ天満は二重床の高級仕様です。建物の違いは本物を見れば一目瞭然。
ＣＴ天満のモデルルームで確かめてみれば？

[962: 匿名さん]

CT天満は以前にモデルルームに行きました。
どんなに建物が高級仕様だって、あの環境はないわ～～～！
マンション裏に行ってみてごらん。ここが日本かって思うよ。
もし本当にマンションの周りを見学に行こうと思うのならが、
決して一人では行かないように。

[964: 匿名さん]

二重床について

［メリット］
将来のリフォームで水まわりや配線を変えたくなったとき、対応が容易
スラブに面しているゴム材で下階への防音効果が期待できる

［デメリット］
部品の経年劣化による音の問題が出やすい（入居者、下階とも）
床材のメンテ、交換の必要がある
床自体が共振で振動しやすい
二重床の高さ分、天井高の確保が必要

要するに、二重床は一長一短があり、採用されているから高級とはちょっと違うし、入居後のメンテは二重床の方が大変なのです。
二重床だと歩いたとき床が柔らかく感じることは、人によって好みが別れるでしょう。これはモデルルームではわかりません。
この物件のホームページを見ると直床と二重床の併用。310-320のスラブ厚さからすると、遮音性能では深刻な問題は出ないでしょう。
自分自身はどちらかといえば二重床を選ぶと思いますが、二重床への認識が誤解されているようですので、建築の仕事をしているものとしてコメントさせていただきました。

[965: 匿名さん]

964さんは、自分だったら二重床を選ぶって書いてるよね。
だから、二重床の方が高級。
以上

[966: 匿名さん]

二重床にしろ免震にしろパンフに謳うだけで売れるんだから採用しますよ。将来のメンテの事なんか事業主が気にするはずが無いでしょ。

[969: 匿名さん]

二重床は将来のリフォームのとき有利って言っても、建物の耐用年数の中で水周りの位置を変えるほどのリフォームを何度もする人っているのかな。

[970: 匿名さん]

理屈なんてどうでも良いのだよ。二重床＝高級というのが一般認識なので売りやすいという事。鋼製束のゴムの劣化による衝撃音の問題は深刻だがとりあえずデベの瑕疵担保の切れる10年は大丈夫。

[971: 不動産購入勉強中さん]

駅直結だから竣工時完売とか、昨年末頃より契約件数止まり竣工時５０～６０戸は売り残りとかの意見がありますが、現在本当は何戸位残っていますか？以下の資料から皆さんどう判断されますか？
昨年１２月７日前後ＭＲに行き価格表を戴きそれを数えると分譲済は２８８戸で残戸数は１１２戸でした。
２～３日前に第６期１次分譲価格表送られてきました。
それによると、供給済戸数を数えると３５３戸で残戸数（未供給済＋供給中）は４７戸です。
他方、同封されていた「第６期分譲開始のお知らせ」には「３１５戸ご成約御礼　１月２０日現在」とあります。
疑問点１…「分譲済」と「供給済」ではどう違いますか？
疑問点２…価格表の分譲済＝供給済であれば「１月２０日現在３５３戸ご成約御礼」の筈です。
疑問点３…販売ペースは６５戸（３５３戸－２８８戸）÷４２日（１２月７日～１月２５日－正月休み７日と仮定）＝１日当たり約１．５戸となります。２７戸（３１５戸－３８８戸）÷４２日＝３日で２戸の販売ペースとなります。
勿論、抽選待ちを３５３戸－３１５戸とするならば３８戸ではないかと推測もしますが、それで有れば「供給済」なる抽象的な記述ではなく、価格表に３１５戸分は「成約済」と表示すべきかと思いますが……。
未供給済とは価格表が空白である戸数２８戸、供給中とは価格表に分譲価格の記載ある戸数２９戸で何れも個人的な造語です。

[975: 匿名さん]

↑
ちょっと言ってる意味がわからない…

[979: 匿名さん]

二重床といっても、二重になっている高さが重要。高さの浅い「なんちゃって二重床」だと、メイン管から十分な傾斜が取れないので、結局水周りの移動は難しい。理屈上出来たとしても傾斜が浅ければ詰まりやすくなるし、物理的にも排水管が伸びれば伸びるほど詰まりやすくなる。トイレは太い排水管が必要なので、移動は殆ど無理。二重床のリフォームのし安易さなんて、「理屈上出来なくは無い」程度のもので、宣伝用に誇張された工法。騙されないように。

[980: 匿名さん]

流石に水周りノリフォームを大掛かりにやる人は中々いないと思います。
それでも二重床にメリットがあるのは床材の変更の自由度が高いことじゃないかな。
都心のマンションを中古で購入する人はリフォームには金を掛ける人が多いから二重床の方が売りやすいよ。

[981: 匿名さん]

あとはやっぱり直床のなんちゃってフローリング的なフワフワ感が「安っぽい」と感じる人は多いみたいですね。
戸建てだとあのフワフワフローリングはまず使わないし、如何にも「大衆マンション」って感じがしますからね。

[983: 不動産購入勉強中さん]

９７２さんへ
この疑問点デベはまともに回答してくれないのではないか？と思いました。
前回の価格表表記が「分譲済」今回の価格表表記が「供給済」一貫性無く疑問に思うのは私だけでしょうか？
９７２さんのご意見を受けて、デベさんにお尋ねいたします。
自社物件に付、このレスも多分お読みかと思います。お教え頂ければありがたいです。
残戸数は何戸でしょうか？。
竣工時に完売の人気があると読み（残戸数より割り出す。）ができれば私も購入を検討します。

[984: 購入検討中さん]

販売スタッフに聞いたところ、丁寧に教えてもらえました。直接お尋ねになってはいかがでしょうか。

[985: 匿名さん]

どうもこの議論を読んでいると、二重床だから高級で、それが価値あるマンションの条件というわけじゃないようですね。
たぶん、購入者側はこの販売価格だったら二重床が当然だと思ってたのにそうじゃないという思いとか、デベ側はとにかく二重床をうたっておいた方が売りやすいという事情ががあるんだな。
本当の意味での性能や入居後のメンテのコストとは違うところで判断されているんだな。
検討条件のヒントにさせてもらえて、いい勉強になりました。

[987: 匿名さん]

建築費は二重床の方が高いよ。
だから安物マンションでは使われない。

[989: 不動産購入勉強中さん]

９８４＞
ご指導ありがとうございます。
貴方様の文書内容からして、私の９８３の投稿（２８日２２時０１投稿）を受けて、深夜から早朝（２８日２２時０１分～２９日０７時４３分以前）にかけて、販売スタッフさんに聞いて戴いたのですね、ありがとうございます。
現在、この板を通じて「№９８４」で、デベさんにお尋ねしています。もしデベさんから回答ない場合、この板は情報交換の場でもあり何ら支障ないと思いますので、貴方様が入手された情報教えて下さいね。宜しくお願いします。

[990: 匿名さん]

諭吉ジャブジャブ状態で売れないマンションはない。
個人なんぞ相手にしなくても法人貸しでOK.

[991: 匿名さん]

あと80戸くらいですか？

[992: 購入検討中さん]

12月にみせてもらった価格表から先着順で減ってるのと
今回の19戸を考えたら80以下でしょうね！
何とか施工までに40以下になってほしいですね。

[993: 匿名さん]

竣工時は60戸くらい残るでしょうね。
20戸くらいだと楽だけど50戸以上残ると中々完売しないよ。

[994: 匿名さん]

売れないから、ほとんどは安い賃貸に出すことになりそう。

[995: 匿名さん]

中国の富裕層が、重税で疲弊した日本の富裕層に替わってバルクで買い取ってくれるから安心しなさい。
質も格も日本人富裕層より上。桁が違う。

[998: 匿名さん]

中国の人は、天六を知らないんですね。

[999: 匿名さん]

安物仕様に高い値段設定、子育ての難しい周辺環境、極めつけはモンセーヌ南茨木事件が象徴するアフターケアの評判の悪さがあるのでアウトレットになるまでは完売は難しいでしょう。
1年くらいはエントランス前に売り出し中の看板が鎮座することになるのは間違いないでしょうね。
そしてアウトレット業者にバルク売りされて資産価値が大幅低下。
初期に買われた方は悲惨ですね。

[1000: 匿名さん]

阪急は過去にもしょっちゅうアウトレット業者に流してるからね〜。
ここは最後の20戸くらいになってからの値段見たらマトモに買うのがアホらしくなるよ。