ジオタワー天六ってどうですか？ Ｐａｒｔ５

[匿名さん]

誰もスレ立てしないので・・・
売れ行きの頭打ち感が否めない今日此の頃ですが、周辺の環境と立地・価格のバランスなど議論できれば本望です。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：59.03平米～98.67平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[881: 匿名さん]

パークは堂山って
さらに言えばどこが梅田？
所在地からして扇町もしくは中崎町でしょう

[882: 匿名]

その扇町にマンションギャラリー作ったタワマンがあるそうっすよｗ

[883: 購入検討中さん]

ジオ、パークとも購入検討してから両方のスレを読んでますが、
しかしパーク信者って恐らくパーク購入者なんだろうけど
パークのスレでやればいいものをわざわざジオのスレに入って
パーク自慢にとどまらずジオ叩き。いやらしい悪趣味な人間が多いのなんの。
パークのスレでは、ここまでひどくないです。
逆にパーク購入者やデペと思われる自画自賛的な書き込みが多くて辟易。
いくら建物が立派でも、こんな人たちと同じマンションには住みたくないですね。
ゾッとします。

[884: 契約済みさん]

まあまあ　私はそれだけ注目されてる物件ととらえてますよ

[885: 匿名さん]

>>883

いやいや、パークは神マンションなんだから当然です。
天六にはモデルルームを作るような土地はどこにもないけど、扇町だったらゆったりしています。

[886: 契約済みさん]

＜＜885
神マンション？（失笑）

[887: 匿名さん]

>>880 さん

そっかー、梅北にあるグラフロのモデルルームが中之島にあったり、新町に建つサンクタスのモデルルームが淀屋橋にあったりするのは、建設地が恥ずかしくて見られたくないからなんですね！

珍説に恐れ入りました。さすがパーク信者は目の付け所が違いますね。

[889: 匿名さん]

あらら、契約者さんまでが、この敷地が墓地跡地だと思ってるんですか！？
違いますよ。

[890: 契約済みさん]

＞＞№889さん
私は№888さんではありませんが、私も当スレの嫌がらせ書き込みでしつこく墓跡の事が、
それもご丁寧に参考文献などを添付して
投稿されていたので、てっきり信じてしまいました。

[891: 匿名さん]

ここが墓地跡だと引用されたブログで、同じ方の記事を見てください。
http://atamatote.blog119.fc2.com/blog-category-34.html

地蔵尊の由来の写真に、はっきりと「大阪市がこの地に北市民館を建設するに当たり、この墓地は現在の長柄墓地に移転され」と書いてありますよね。
墓地跡には、北市民館、今の市立住まい情報センターや大阪くらしの今昔館がある建物が建ちました。
このブログの方の地図でもそうなってますよね。

それをねじ曲げて、このマンションのネガさんたちが、ジオタワー天六は墓地跡に建ったとネガキャンペーンを張って書き込み続けたということです。

[892: 匿名さん]

大手デベロッパー阪急不動産（株）、スーパーゼネコン（株）大林組、海外での設計コンペにも招待される設計事務所（株）アーキテクトファイブ、一流構造事務所である（株）梅沢構造計画研究所。この豪華メンバーで166戸の集合住宅が、阪急南茨木駅の西側で分譲されたのは1998年のことである。またこのマンションはその後、茨木市の都市景観賞を受賞している。

　販売に際して、通常のパンフレットの他に「構造家からのメッセージ」と表題された別刷の資料が用意され、そこにはこのマンションの設計に関わった（株）アーキテクトファイブや（株）梅沢構造計画研究所の名前が連なり、いかにこのマンションが構造的に優れた建物であるかが解説されている。その文面の中には、阪神淡路大震災から学んだことして、単に構造的に頑強な設計を行っても現場での施工が適切に行われていなければ何もならないとされ「工事監理を厳格に行い施工上の問題を回避する事」がうたわれている。そしてその言葉は、「永住の証明」として別のパンフレットにも紹介されている。

　このマンションは駅に近い事ばかりでなく、イタリア製のドアやシステムキッチン、無垢材の床などを採用した5,000万円台の高級マンションであった。当時既にマンション価格は下がり始めていたが、立地条件、デベロッパーの知名度、スーパーゼネコンの施工、優れたデザインを信じ、「工事監理を厳格に行い施工上の問題を回避する事」を高々とうたい上げたこのマンションを「他とは違う品質のマンション」として高価格であっても購入したのである。

　しかしながら、建物の不具合は入居直後から発生した。各住戸内では建具の立て付け不良などが発生すると共に、外壁にはひび割れが、また塗装の施工不良などもあり、早々に外部全体に足場を組んでの補修工事が行われた。各住戸内の不具合については、専有部分の不具合であるとして管理組合が干渉せず、それぞれの住民が個別にゼネコンや分譲業者と交渉して補修を行っていた。しかしながら、建具の不良が建具の調整だけでは納まらなくなり、ついには床ユニット（二重床）を一旦解体して再構築する住戸も生じて来た。このような状況に対して、分譲者や施工者は「床ユニットの施工不良」と説明していた。

　そんな不具合のあった住戸の一人が私の所に相談にやってきた。ゼネコンの対応が非常に悪く、内装を一部撤去しているが、このままいい加減な施工をされては困ると言うのである。内装を撤去したマンションに入ってみると、床に無数のひび割れが生じており、中には１㎜を超えるひび割れもあり、床の中央部分が最大40㎜も下がっていることが調査の結果明らかになった。

　「これは構造体（床版）に構造的な問題が発生している。原因を確認するまでは安易に内装を復旧してはいけない。」とアドバイスすると共に、分譲主がその依頼者から要求で既に調査を始めていた（財）日本建築総合試験所での調査結果を待つ事にした。

　その結果が出たのは、その後数ヶ月が経過してからで、驚くべき事実が明らかになった。このマンションは小梁のないフラットな床版のマンションであるが、建築確認申請の図面には明記されていた「PCアンボンド工法」がまったく施工されていないことに加えて、施工の不具合（スラブの厚みが薄いなど）が相まって床がたわむ原因となっているとされていたのである。

　PCアンボンド工法とは、コンクリートの床版の中に鋼線（吊り橋のワイヤーを想像してください）が入っており、その鋼線を住戸ごとにたわませてコンクリートの中に打ち込む事により床を支持すると共にたわみを抑制する工法である。この方法を採用する事により、最低でも25㎝の厚みの必要なこのマンションの床を20㎝で設計していたにも関わらず、施工時に「PCアンボンド」を施工しなかったことにより、その調査時点で50戸以上の住戸に４～５㎝の床のたわみが発生している事があきらかになったのである。

　しかしながら、この問題に対して管理組合は検討委員会、交渉委員会を作り分譲主らと交渉を重ねた結果、既に用途地域が変わっていることから、建て直しをすると住戸数が減ってしまうことや、床の再構築を行うにも同様の問題があるとして、補修しか選択がないとの説明を住民に行った。その結果コンクリートの床をたわんだまま固定する方法での補修を行う事、迷惑料として数百万円を渡す事、１年間の全住戸の仮住まい費用などを負担する、もしくは販売時の価格の65％での買い取り（瑕疵の無い状態での時価相当額）を総会で決定して、166戸のうちの164戸がその内容で最終的に同意したのである。

　依頼者ら２戸は、真にこのマンションの資産価値がなく転売もできないこと、売買契約も目的物と著しく異なり、その目的を果たしていないとのことで、分譲主、ゼネコン、設計者らを相手に契約解除の訴訟に踏み切った。

　訴訟の中では、設計・監理者らは「在来工法（PCアンボンドを施工しない方法）での施工に強く反対した」がゼネコンや分譲者らが合意したため監理者としては責任がないと言い。ゼネコンは監理者らが承諾したので「PCアンボンド工法」と取りやめたと主張している。そして現況や補修方法については、建築基準法に違反していないとの主張を行っており、販売時の「工事監理を厳格に行い施工上の問題を回避する事」の言葉はどこに行ってしまったのかという状態である。

　現在このマンションは全戸が退去して、補修工事（床がたわんだままで）の最中であるが、依頼者らの住戸を保全調査した際には、手ぬぐいなどの異物が柱に混入している、ただでさえ薄い床コンクリートを削って排水管を施工している、界壁については最大２㎜の大量で大きなひび割れが発生しており、床スラブだけではなく、コンクリート構造体について、数多くの不具合が確認されている。

　このような施工状況や資産価値の低下（ローンの借り替えを断られた）、そして床版の再構築が不可能ではない（既存不適格建物の取り扱いの法律が施行されればなんら問題ない）ことが明らかになるにつれ、一旦同意した他の住民も、再度分譲者に説明を求めるなど、他にも訴訟の提起がされる状況になりつつある。

（欠陥住宅全国ネット機関紙「ふぉあ・すまいる」第12号〔2004年10月30日発行〕より）

[893: 匿名さん]

墓地跡キャンペーンが否定されたら、関係ない長文記事のコピペですか。
よほどこのマンションが気になって、売れてほしくないんですね。
まあ、お疲れさまと言いたいですね(笑)

[894: 匿名さん]

阪急不動産とここのポジさんご自慢の大林組の記事だから十分関係あるでしょ。

[895: 匿名さん]

天六がほかを荒らすから、こんなことに・・・

[896: 匿名さん]

たくさんの敵を作りましたね

[897: 匿名さん]

てゆーか全然戸数が減りませんやん。

[898: 周辺住民さん]

阪急はモンセーヌ南茨木だけやないで

[899: 物件比較中さん]

モンセーヌ南茨木の事件は、ニュース番組で特集が組まれて
いるのを見たことがありますよ。
入居者の怒号が飛び交う中、阪急不動産の人は不敵な態度で、
のらりくらりとごまかしながら対応していました。
あの状況はビックリしましたね。

[900: 匿名さん]

しっかりと葭原墓地跡に重なってますがな。

[901: 匿名さん]

確かにちょっとだけど重なってるね。

[902: 匿名さん]

№892
この執念　気色悪う～

[903: 匿名さん]

ジオ市ヶ谷払方町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171842/res/384-500
を見ると、相変わらず売ったら知らぬ存ぜぬ体質が抜けないようね。そんなことすれば、客離れするのがわかりそうなものなのだが・・・。

[904: 検討中の奥さま]

ここと中崎西の板状パークハウスとどちらが良いですか？
中古物件でもいいです。
天六北側と中崎西はいい勝負ですか？
もうどこが良いのか決められない！
やはりパーク梅田ですか？

[905: 匿名さん]

パークハウスは西側の目の前に賃貸マンションが建つので西側はやめた方がいいですよ。

[906: 匿名さん]

いくらなんでもパークハウスと比べるのは可哀想

[907: 匿名さん]

先着順が一ヶ月以上全く減りませんね。
以前は35戸になるように常に補充されているとのことでしたが、キャンセルによって出た3戸を足して38戸になって以来全く減りません。
もうここも限界ですね。

[908: 匿名さん]

ここは４００戸あって、あと８０戸が残っているのが現状です。
物件概要の販売戸数を見て、売れた売れてないと話題にするのは的外れですね。

[921: 匿名さん]

北浜タワーは将来のジオタワー天六をあらわしています。
下駄ばきで下にスーパーが入って、管理が行き届かず足元自転車まみれで
格上も何もないでしょう、めくそはなくそといったところ。

[922: 多物件購入者]

時々、北浜タワーにあるコナミスポーツに行っていましたが、周辺の雰囲気良かったですよ。地下にあるスーパーも使い易いようでした。

[923: 匿名さん]

なんで北浜タワーの賃借人が天六スレにいついてんねや？早く借りる側から貸す側になりや～

[924: 匿名さん]

賃貸なら便利かもしれんが分譲やったら嫌ですね。
自分のマンションにわけのわからん連中がジムに来たりスーパーに来たりウロウロしてるなんて無理。

[931: 匿名さん]

分譲タワーの賃借人て他人のふんどしで相撲とってるような連中でしょ。借りもんのくせに見栄はって格上うんぬんて。
賃借人は心斎橋の賃貸専用タワーにでも住んでたらいいのにね。

[937: 匿名さん]

マンションの隣に、名古屋で有名な「世界の山ちゃん」の天六支店ができましたね。
飲み屋方面では、ここはすごく充実してますね。

[941: 匿名さん]

ゴキブリの話題を持ってくるのは、他の板でもネガの常套手段ですね。
建物の下にスーパーや飲食店の入っているThe Kitahamaは、ゴキブリが大量発生しているのかな。
住民板を見ても、その話題は全然上ってませんね。

[942: 匿名さん]

アコム、やよい軒、パチンコに続いて世界の山ちゃんが隣接ですか。つくづく土地をよく現している。

[944: 匿名さん]

アコムやパチンコ屋さんは利用しないと思うけど、やよい軒や餃子の王将が至近にあるのは便利かもと思ってます。
そんなお店が近所にあるのが嫌いな人は、他を選べばいいんです。価値観の違いですね。

[945: 匿名さん]

確かにやよい軒や餃子の王将のヘビーユーザーさんにはたまらないマンションですね。

[946: 匿名さん]

>>941
新築から数年程度ではゴキブリが大量発生なんてことにはなりませんよ
問題は10年後以降です。

[947: 検討中の奥さま]

パークの方が清潔そうですね。
やはり、食べ物などが一階やまわりにたくさんあると不潔になりがちです。
でもここはお金の調達は便利そうですね。
一番の問題はチャリンコ公害でしょうね。
見るのがつらいです。
パークの南側もチャリンコ多いですが・・・。

[948: 購入検討中さん]

地域性は別として、スーパーの選択肢、外食店の選択肢は
梅田近郊では断トツだと思います。
ここ買っちゃおうかな！

[949: 匿名さん]

入居前の今から、よくこのあたりに行って飲食店の開拓をしています。
庶民的なお店からお洒落なバーまで、本当にたくさんのお店が近所にありますね。
天五あたりのお寿司屋さんがたくさんあるあたりも、いつも行列ができている有名店はその理由がよくわかりました。

[950: 匿名さん]

お安く遊びたい時には便利な街だけど住むとなるとかなり見方が変わります。

[951: 匿名さん]

交差点を南西側に隔てた北天満小学校跡地は、デベが買って高層マンションが建つのかなと思っていたら、近隣の病院が新病棟を建てるプランもあるみたいです。隣接区画ではないし、病院の方がいいかもですね。

[952: 匿名さん]

第6期1次の概要が出ましたね。
竣工後の売れ残り数は60～70戸あたりに落ち着きそう。
CT天満のような惨状は避けられたようですね。

[953: 匿名さん]

これぞ中国の底力。
便利さにはかなわないなぁ～
自転車・車の運転には注意を要するね。

[955: 匿名さん]

パークタワーの南側のチャリンコって、歩道に沢山止まってますが、あれって北野病院は見て見ぬふりですね。
なぜ撤去されないの？

[956: 匿名さん]

高級品を見極める目を持った人なら、ＣＴ天満を選ぶでしょう。
ただ、住友はお客を選びますから、そこそこの収入が無いと売ってもらえませんが。

[958: 匿名さん]

確かにここは駅直結以外は安物の建物（二重床じゃないところとか）に高価格なので、ここを買うくらいならＣＴ天満のほうがいいでしょうね。ただここと違って、住友は客を選びますから、属性が悪い人はモデルルームで門前払いされちゃうでしょうね。

[960: 匿名さん]

二重床じゃないの？
メンテ大変じゃないか？

あとCT天満＊＊＊＊営業はすっこんでてほしい。

[961: 匿名さん]

ＣＴ天満は二重床の高級仕様です。建物の違いは本物を見れば一目瞭然。
ＣＴ天満のモデルルームで確かめてみれば？

[962: 匿名さん]

CT天満は以前にモデルルームに行きました。
どんなに建物が高級仕様だって、あの環境はないわ～～～！
マンション裏に行ってみてごらん。ここが日本かって思うよ。
もし本当にマンションの周りを見学に行こうと思うのならが、
決して一人では行かないように。

[964: 匿名さん]

二重床について

［メリット］
将来のリフォームで水まわりや配線を変えたくなったとき、対応が容易
スラブに面しているゴム材で下階への防音効果が期待できる

［デメリット］
部品の経年劣化による音の問題が出やすい（入居者、下階とも）
床材のメンテ、交換の必要がある
床自体が共振で振動しやすい
二重床の高さ分、天井高の確保が必要

要するに、二重床は一長一短があり、採用されているから高級とはちょっと違うし、入居後のメンテは二重床の方が大変なのです。
二重床だと歩いたとき床が柔らかく感じることは、人によって好みが別れるでしょう。これはモデルルームではわかりません。
この物件のホームページを見ると直床と二重床の併用。310-320のスラブ厚さからすると、遮音性能では深刻な問題は出ないでしょう。
自分自身はどちらかといえば二重床を選ぶと思いますが、二重床への認識が誤解されているようですので、建築の仕事をしているものとしてコメントさせていただきました。

[965: 匿名さん]

964さんは、自分だったら二重床を選ぶって書いてるよね。
だから、二重床の方が高級。
以上

[966: 匿名さん]

二重床にしろ免震にしろパンフに謳うだけで売れるんだから採用しますよ。将来のメンテの事なんか事業主が気にするはずが無いでしょ。

[969: 匿名さん]

二重床は将来のリフォームのとき有利って言っても、建物の耐用年数の中で水周りの位置を変えるほどのリフォームを何度もする人っているのかな。

[970: 匿名さん]

理屈なんてどうでも良いのだよ。二重床＝高級というのが一般認識なので売りやすいという事。鋼製束のゴムの劣化による衝撃音の問題は深刻だがとりあえずデベの瑕疵担保の切れる10年は大丈夫。

[971: 不動産購入勉強中さん]

駅直結だから竣工時完売とか、昨年末頃より契約件数止まり竣工時５０～６０戸は売り残りとかの意見がありますが、現在本当は何戸位残っていますか？以下の資料から皆さんどう判断されますか？
昨年１２月７日前後ＭＲに行き価格表を戴きそれを数えると分譲済は２８８戸で残戸数は１１２戸でした。
２～３日前に第６期１次分譲価格表送られてきました。
それによると、供給済戸数を数えると３５３戸で残戸数（未供給済＋供給中）は４７戸です。
他方、同封されていた「第６期分譲開始のお知らせ」には「３１５戸ご成約御礼　１月２０日現在」とあります。
疑問点１…「分譲済」と「供給済」ではどう違いますか？
疑問点２…価格表の分譲済＝供給済であれば「１月２０日現在３５３戸ご成約御礼」の筈です。
疑問点３…販売ペースは６５戸（３５３戸－２８８戸）÷４２日（１２月７日～１月２５日－正月休み７日と仮定）＝１日当たり約１．５戸となります。２７戸（３１５戸－３８８戸）÷４２日＝３日で２戸の販売ペースとなります。
勿論、抽選待ちを３５３戸－３１５戸とするならば３８戸ではないかと推測もしますが、それで有れば「供給済」なる抽象的な記述ではなく、価格表に３１５戸分は「成約済」と表示すべきかと思いますが……。
未供給済とは価格表が空白である戸数２８戸、供給中とは価格表に分譲価格の記載ある戸数２９戸で何れも個人的な造語です。

[975: 匿名さん]

↑
ちょっと言ってる意味がわからない…

[979: 匿名さん]

二重床といっても、二重になっている高さが重要。高さの浅い「なんちゃって二重床」だと、メイン管から十分な傾斜が取れないので、結局水周りの移動は難しい。理屈上出来たとしても傾斜が浅ければ詰まりやすくなるし、物理的にも排水管が伸びれば伸びるほど詰まりやすくなる。トイレは太い排水管が必要なので、移動は殆ど無理。二重床のリフォームのし安易さなんて、「理屈上出来なくは無い」程度のもので、宣伝用に誇張された工法。騙されないように。

[980: 匿名さん]

流石に水周りノリフォームを大掛かりにやる人は中々いないと思います。
それでも二重床にメリットがあるのは床材の変更の自由度が高いことじゃないかな。
都心のマンションを中古で購入する人はリフォームには金を掛ける人が多いから二重床の方が売りやすいよ。