防火地域の建替えについて

[たこ焼き]

東京23区内/防火地域に住んでいます。
先日来より、家の建替えを計画しており、その事で相談です。

先々代から付き合いのある工務店さんと、その人が連れてきた設計士さんに、防火地域なので、2階以上の建物は鉄骨でなければ、と言われ、それなら鉄骨という事で詳細を詰めていきました。

私たちは工務店さんを信頼していたので深く考えなかったのです。

ところが、仕上がった見積書にア然！私たちの予算の倍ちかくだったのです。
理由は鉄骨だから材料が高い…という事で、現在、建具やサッシなどを各所を最低のものにして、再度見積もりを出してもらう事になり、今回答待ちの状況です。

…とはいえ建具を安くしたくらいでは、到底自分たちの予算には合わないので、このままでは建替えをあきらめざるを得ないでしょう。
工務店さん自体、先々代から、特に見積りを見せずにリフォームなどは作業していたようですが、建替えとなると話は別です。
…無理なものは無理です。

ちきしょー！木造ならなんとかなったのに！！…と思いつつ、いまさらですが、ハウスメーカーのホームページなどをチェックしていると、

2004年夏頃からツーバイフォーなどの工法なら、防火地域にも木造3階建ての家を建てることができる事を知り、ショックを受けました。

工務店さんが一体何を根拠に鉄骨しかダメと言ったのでしょう？

ツーバイフォー工法はハウスメーカーなど大手しか出来ない（＝自分たちでは建てられない）からでしょうか？
それとも単純に、その情報を知らなかったのでしょうか？
防火地域の中には鉄骨しかダメな特別地域でもあるのでしょうか？

見積りをみせる前に勝手に許可を取っているのと、設計費支払いなど含めこれから話し合いになると思うので、予備知識として、工務店さんの真意を測っておきたいのです。

詳しい方の回答をお待ちしております。

[2: 匿名さん]

防火地域内の建築について簡単に記します。
3階建てもしくは延べ面積が１００㎡を超える建築物は耐火建築物でないといけません。
その他については準耐火建築物でも許可が下ります。
耐火建築とは、主要構造部（柱・はり・床・屋根・階段・外壁）が耐火構造になっている建築物をいいます。
以上が大まかな規制です。このほか耐火構造の技術的な詳細（火災の際の変形溶解等の許容についてなど）が建築基準法により定められていますが省略します。

＞工務店さんが一体何を根拠に鉄骨しかダメと言ったのでしょう？
木造（２×４工法含む）の場合、建築基準法の耐火基準に適合させることが非常に困難だからだと察します。鉄骨造でないと駄目だという基準はありません。２×４工法でも耐火基準を満たすことが出来るのならば建築は可能です。

＞2004年夏頃からツーバイフォーなどの工法なら、防火地域にも木造3階建ての家を建てることができる・・
耐火建築物の基準を満たすことが出来れば建築が可能ということです。耐火建築物の基準に適合しない木造（２×４工法含む）は建築不可です。

[3: たこ焼き]

早速の回答ありがとうございました！
今回、工務店さんが持ってきた鉄骨造りは予算的に到底無理で正直ガックリ来ていたのですが、匿名さまのアドバイスで希望の光がさして来ました。
本当に助かりました。ありがとうございます！

[4: 匿名さん]

同じ悩みで苦しんでいます。
２３区での建て替えなんですが、防火地域のおかげで鉄骨耐火被覆ｏｒＲＣしか
建設できない状況です。中国の影響で鉄の価格が高く、どっちにしても苦しいですよね。
色んなメーカーや建築会社、建築事務所と話ましたが、最低でも坪８０万コースです。
ちょっと贅沢設備を入れたり、かつ足もとの原油代の高騰なんかも考えると、
簡単に９０万いっちゃいそうでマジメに困っています。
周りで建て替えているところは、例外なく３階建て以上にして賃貸物件入れていますが、
うちは家族だけで住まいたいと思っています。
何かいい手ないですかねー？

[5: 円山きんぐ]

そうなんですよね。
防火規制のために木材の消費が伸びないんですよ。
木材が使用できる耐火建築、準耐火建築はないものか、又、内装制限を受けないのは床だけなんでしょうか？
みなさま、No２さん、ポイントを教えて下さい。

[6: 匿名さん]

http://blog.livedoor.jp/sinrinyokunoie/archives/2006-05.html#20060507

[7: 匿名さん]

リンク拝見させていただきました。
２×４の坪単価は、５０〜６０万ってとこですかね。
コストがだったら１．５倍で７５万〜９０万ってことですか。
その値段であれば、防火地域でわざわざ２×４で建てなくても
十分ＲＣで建築可能な気がするんですが・・・。

[8: 匿名さん]

アメリカなら主流の工法だから年間6桁台建ってるけど日本はまだまだ4桁台ですね

[9: 匿名さん]

＞07
その通り。金額的にはＲＣとあまり変わらなくなってしまう。
でも、鉄骨・ＲＣ・木造（２×）と選択肢が増えるのも事実。
防火地区で木の家に住みたいと思う人は２×で建てれば良い。

[10: 匿名さん]

耐火性能って１時間火炎が当たっても大丈夫ということのようですが、×２と在来木造で違いはあるのですか？

[11: 匿名さん]

>09
なるほど、選択肢の話でコストの話ではなかったのですね。
防火地域は本当にひどい制度だね、まったく。
国なりが若干でも補助出してくれればいいのに・・・。

[12: 匿名さん]

確かに防火地域は60分耐火ですよね。でも、今どき耐火構造は木造でもなんなくできますよ。選べる選択肢はすべての構造にあるわけですよ。建てる施主が何にこだわるか、でメーカーを検討するべきでしょうね。各工法とも一長一短だと思います。

[13: 入居済み住民さん]

鉄骨３階建ては、要注意です。

うちは大手ＨＭですが、鉄骨３階建ての場合、建築基準法では、１階柱部分に耐火被覆を施さなければならないとなっていますが、全く施されていません。
ＨＭ側は、施工費用を安くする為に、耐火被覆をしなかった事は認めていますが、安くついてるので、大した問題は無いと居直っていて、現在、訴訟になっています。
欠陥は他にも、たくさんあります。

しかし、訴訟にあたり色々と調べたところ、鉄骨３階建てに必要な耐火被覆を施さない業者は、非常に多いようで、訴訟例も多いようです。
しかも、大半が私と同じように、欠陥住宅で法的な措置をとらなければならなくなり、その調査の過程で、その事実に気づいたケースが、ほとんどのようです。

建築基準法に違反した建物なので、資産価値は全く無く、（固定資産税はしっかり取られます）転売も基本的には出来ません。
万一の時にも、火災保険や地震保険の支払いなどでは、必ずトラブルようです。

大手ＨＭですら、この有様ですから、かなりの注意が必要ではと思います。
まぁ、そんな事を言ったら木造でも、同じかも知れませんが........。

[14: 大学教授さん]

阪神淡路大震災でも、地震では倒壊しなかった家が、その後の火災で数多く焼失しました。

中には、手抜き工事で耐火性能の劣る家も多くあったようで、それが被害拡大の一つの原因でもあります、しかし、その責任追及は、全くと言ってよいほどされておらず、そのあたりの事情は、先ごろ中国で発生した大地震で、手抜き工事で多くの人命が失われたにも拘らず、責任の追及がなされていないのと、ほとんど同じです。

大手ＨＭとは、多分パナホームじゃないかと思いますが、人命に直結するような部分での手抜きをする業者が多いのは、社会問題です。

古い話ですが、関東大震災でも、地震そのものより、地震後の火災で命を奪われた人のほうが、ずっと多かった事実の教訓は、全く活かされていないようです。

[15: 契約済みさん]

今、東京で建築中です。
防火地域・ツーバイフォー3階建て

最初は、大手メーカーさんに見積り依頼をしましたが、高くて出来ませんでした
ネットで、いろいろ探していたら、防火住宅が出来る会社を見つけました。

神奈川県相模原のマックホームさんです
予算も、間取りも、満足しています。

[16: 鉄筋]

うちも同じく防火地域です。ツーバイフォー、鉄骨といろいろと検討しましたが現在は鉄筋のＲＣーＺで考えていますが、ＲＣーＺっていいものなんでしょうか？

[17: 匿名さん]

あげ

[18: 匿名はん]

>>14
その中で、焼け残って内部も無事だったタバコ屋は印象的でしたね。
窓枠がスティールだったことが幸いしたと、当時の新聞に書かれていました。
先日、近隣で住宅火災がありましたがアルミ枠があんなにも脆く溶解するとは、現場を見て愕然としました。もっとも焼損していた火元付近ではアルミ枠自体が消えて無くなっていました。
でも、今時スティールのサッシなど見かけませんね。
防火仕様のアルミサッシがあるそうですが、アルミの組成や厚さが違うのでしょうか？

[19: 入居済み住民さん]

防火仕様のアルミサッシは、アルミが特別なのではなく、ガラスが網入りになっているサッシの事ではないでしょうか。
網入りガラスは、火災の熱でガラスが割れても、網の働きで飛散せず、炎が侵入するのを防ぐので、防火仕様になっていると思います。

鉄の窓枠は火災に強いですが、家の鉄骨の場合、鉄は燃えませんが、熱に弱く、高温になると”アメ”のように柔らかくなり、簡単にぐにゃりとなってしまいます。
特に、柱など重量のかかる部分は、熱でぐにゃりと曲がってしまい、それで家が崩れて、一気に燃え落ちてしまいます。

その為、３階建て以上の鉄骨の建物の場合、１階の柱部分には、熱に耐えられるよう、耐火被覆が必要と定められていますが、残念ながら、人の命をなんとも思わない業者が多く、耐火被覆が施されていないケースはかなり多いようです。

ＨＭや業者の僅かな不当利益のために、家族が焼け死なねばならないとしたら、こんな恐ろしい、理不尽な事はありません。
しかも、自分の家だけでなく、隣近所にも被害は及ぶ事になります。

[20: 周辺住民さん]

確かに、そうですね。

[21: 匿名はん]

利益優先で、人命を何とも思わない企業が多く存在するのは、嘆かわしい事ですね。