【契約済みさん専用】ジオタワー天六

[契約済みさん]

ジオタワー天六の契約をされた方々と、物件やご近所の情報交換をしたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

所在地：　　大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：　　　大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
　　　　　　大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
　　　　　　阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：　　　1LDK～4LDK
面積：　　　59.03平米～98.67平米

公式URL： 　http://www.geo-ten6.jp/
売主：　　　阪急不動産株式会社
施工会社：　株式会社大林組
管理会社：　株式会社阪急ハウジングサポート

[828: 購入者]

>>826
それで具体的にどう解決したいのでしょう？
他物件のコンシェルジェも知っていますが、
さほど気にならないです。

ここのコンシェルジェが相当気になるなら、
以下の方法も考えられます。
1. 扇町あたりの自己賃貸物件を知人と交換
2. 合人社が依頼した派遣会社にあなたが業務改
善を直接申し入れる。
3. 年間総会の席で手を上げて発言する. ちなみに
コンシェルジェの住民満足度で満足、やや満
足が70パーセント近く占めたように記憶して
います
4. 金云々は関係ないとおっしゃるだから、 あな
た自身がお時間を割いて満足するまで代わり
に指導や救育する

[830: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

近くに三井レジデンシャルのマンション
あるけど そこが傾くかどうか！
まあだいぶ先の話やけど

[835: 住民さんＡ [男性 30代]]

日本全国調べたら何処の業者も出るわ出るわと思う。業界では常識らしい。

[837: 入居済みさん]

しかし 人の噂も七十五日！
すぐに忘れるんでしょうね

[838: 東洋ゴムと旭化成建材]

>>837
旭化成建材のニュースで東洋ゴムは陰に隠れてしまいましたが、旭化成建材以外にも当たり前のように手抜きしているらしいニュースを見る限り、販売元に免震ゴムと支持杭の生データ写しを提供してもらい、掲示した方が安心と思います。

[839: 住民さんE[ 30代]]

管理会社が変更になり、依託管理費が年間1400万円から1800万円浮く話を伺いました。
にもかかわらず、7月以降の月々支払額は未だ変わらない。減額されない理由を掲示板なりで説明して欲しい。

[840: 入居済みさん]

総会で発表される収支報告書に
記載される。

[841: 住民さんE[ 30代]]

>>840 臨時総会それとも定期総会？
収支報告書に記載があるのは当然ですが、
個人返金されるのですか？

[842: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

定期総会です！
個人には返金されません。

剰余金としてプールされます

[843: 住民さん [ 50代]]

余剰の管理依託費をプールする理由は？
残しておいて何か意味がありますか。
個人返金されない理由を教えて下さい。

また、余剰費を修繕費にスライドさせるのも
資産価値を高める点で所有者にお得です。
これもしないのですか？？

[844: 住民さん E［30代］]

>>840, 842さん
管理費をプールするに至った『理由』をお聞かせ下さい。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[845: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マンション標準管理規約 単棟型を
読んで勉強して下さい。

基本的な事が解っていない様なので

[846: 入居済みさん]

要するに 管理会社は 総会において
１年間の収支を貸借対照表を使って
計算する訳です。
それでプラスになった分を剰余金と
して貯金します。
これはマンション標準管理規約という
法規で決まっている事です。
プラスの分を住民に返していたら管理組合が成り立ちません。

[848: マンション標準［50代]

>>845, 846
マンション標準管理規約なるもの、調べたら単棟型、団地型、単棟複合型、改正がありますね。店舗があるのに単棟複合型ではなく単棟型を見るのですね？
恐れ入りますが、どの章の第何条でしょうか。

管理費依託費が1400万円以上安くなると説明を受けましたが、住民が余分に支払っている費用を
来期も削減する予定もないのですか？

[849: 入居済みさん]

>>848マンション標準管理規約第61条
収支決算で余剰が出た場合は翌年度の
管理費に充当する！

[851: 住民さん[ 50代]]

>>846さん
(管理費等の過不足)
第61条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
これは学ぶまでもなく原則です。ただし、仰る法規ではありません。自治管理規約を作成する上での雛形で、マンション自治に合わせて総会変更できますし、当マンションでもしてきましたね。
✳︎第二期総会資料で旧管理会社費用で予算設計したのですか。
✳︎管理依託費徴収額を7月から新管理会社に合わせましたか。
これらを省いた？ために例外となる事態を招いたと思慮します。

つまり、所有者から過剰徴収で例外発生した余剰金ですから、今からでも手続きを踏んで所有者に問うことが王道と思います。
余談ですが、過剰徴収分を仮に所有者に返金して委託管理費が赤字になるなら驚きます。誰も余剰金全てを返金と言っている訳ではなく、徴収額を安くなった依託管理費に合わせないのは何故？と当たり前の質問しているだけです。30代の844さんも同じ疑問と御意見のようですね。

>>850さん
しょうゆうこと、ではなく、そういうこと です。文句ではなく誰でも思う初歩的疑問です。
あしからず。

[852: マンション住民さん]

>>851
そう言うなら 理事になって下さい！
規約の改正は総会の特別決議が必要
なので臨時総会を招集して議決権の4分の3の賛成をとって下さい。
宜しくお願いします。

[853: 住民さんＥ [ 30代]]

特別決議は今まで何回もありましたね。
本件は特別決議が必要な規約の改正ですか？
また、招集は誰がするか規約に書いてあります。

次期予算の普通決議ですから、総会で問うのは駄目なのですか？851さんの指摘が図星なら、訂正すれば済む話と思います。

[854: 住民さんＥ [ 30代]]

>>845,846, 849, 850, 852さん
勉強しろと言い放ちながら、ポイントを突けば
理事になれ、更に理事に総会開催権限もなく、理事の追加加入も決められていないのに臨時総会の開催で3/4同意と言い出す。おかしくないですか？
このようなことは今期残留した前期から残留した役員が総会で説明して頭を下げて、起動修正すれば丸く収まると思いますよ。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[855: 入居済みさん]

>>854
マンション標準管理規約単棟型第44条
管理組合の組合員つまり区分所有者は
総会招集する事ができます。
詳しくはその項を読んで下さい！

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[856: 住民さん [ 50代]]

さて、本題です。
失態を標準管理規約を盾にして、住民利益に反して失態を認めたくないなら、総会で背景から経緯を分かりやすくお二人で説明したらいい。
ちなみに、本来、一番大切なのは管理規約です。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[857: 住民さん [女性 30代]]

横から申し訳ありません。
７月から管理費が減らない事を不思議に思っていました。ローンがあるし、2年先には固定資産税も倍額になるし、せめて過剰徴収分はローンの繰越返金に少しでも回させて下さい。

[860: 住民さんＥ [30代]]

>>858
臨時総会する必要性を述べて下さい。通常総会内でも特別決議で処理した総会もありましたね。

管理規約の改正になる根拠を管理規約で述べてください。

全所有者から故意に委託管理費を過剰徴収知っておきながら、理事会の一部役員？が全所有者に返さない、相殺しない、手続きを取ろうともしない理由を述べて下さい。
管理規約で役員には善管注意義務が課せられていますね。

[862: 住民さんＡ [男性 30代]]

杭の件は大丈夫ですか？

[863: 住民さん [女性 30代]]

細則を作れば、余剰徴収金を返金することが出来るなら、さぼらずに細則を作ってくだされば解決する話です。総会説明すれば済む話です。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[864: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

それは理事や管理会社に言う事やろ

[865: マンション住民さん]

>>863
こんなスレで文句言う暇あったら さっさと管理会社のフロントマンに電話して直接文句言えよ
それか ここの理事長に言えよ

[867: 住民さんＤ [男性 50代]]

何故？直接言わないのですか？不都合でも？

[868: 住民さんＣ [ 60代]]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[872: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まず管理費の返還はあり得ません。
あるとした裁判にかけるしかないで
しょう。

過去の判例ではごく1部の例でしか返還
されていません。

だから時期総会で翌年度からの管理費の
値下げを議案に上げるのが妥当でしょう。

しかし管理費を値下げするという事は
管理組合としての収入が減るので痛し痒しです。

余剰金というのはマンション管理のために使われるお金ですから何らかの形で住民に還元されるものです。

まあその辺りを理解すべきです。

[873: 住民さんＣ [ 60代]]

>>872さん
御丁寧な返信ありがとうございます。

>時期総会で翌年度からの管理費値下げを議題に上げるのが妥当でしょう。

同感です。1400万以上の管理費削減と公言されておきながら、その浮いた管理費をプールしていたのでは意味がありません。安くなった管理費を今年7月から値下げもしなかった。来期7月から新しい管理費から浮いたプールされている金額を差し引いて住戸請求すれば、この問題も2年で片が付きますね。

なお、管理費残余金は2年期末で充分ありました。仮に不足の時はどなたかが示したマンション標準管理規約記載の対応をすればよいのだとすればよいのだと思います。まだないでしょうけど。

手違いで入手した臨時金みたいなものですから、全体利益のためには大規模修繕費に回して運用するのも悪くないですね。

[874: 契約済みさん [ 70代]]

マンション掲示板に驚いた。
マンション内での親睦パーティー。
長いマンション生活経験でも初めての経験。

パーティー原資は何処からでるの？
まさか管理費じゃないだろうね。

マンション親睦パーティーは私費参加が常識。
皆んなの大切な管理費預金が下がってしまう。
私の常識が間違っていますか。

[875: 匿名さん]

それが余剰金の還元？

[876: 契約済み [女性]]

クリスマスパーティーと親睦会が払い過ぎた委託管理費の消費に充てるのは筋違いでは。公平負担に反します。
875さん、私費なら納得するけれど、公私混同はいけませんね。

[877: 住民さんＡ]

合人社もこのスレみてるんやろ
余剰金の還元を考えて訳の解らん
イベント考えたんやろ。

[878: 入居済みさん [男性 40代]]

イベントもええかも知らんけど、やっぱり還元の
意味がもしあるなら、全ての住人に行き渡る様に
してほしい。
それとあっちこっちに傷がいきすぎ！

[879: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん [ 50代]]

阪急電鉄と今の管理会社が後援？？
イベントは管理費の消費？
役所の予算年末消化じゃないのよ。
ありえない最終決定は誰がしたの。理事会？
ほんと878さんに御意。
全ての所有者に返金や来期管理費削減で相殺するのが当たり前でしょ。こんなことぐらい参加者の自費でやってよ。毎年やっていたら皆んなの大切な管理費が目減りするじゃない。

[880: 働く女子さん]

>>872
>余剰金というのはマンション管理のために使われるお金ですから何らかの形で住民に還元されるもの

何らかの形がよく分からないです。何らかの形とは何でしょうか。マンション管理と使途が決まっている余剰金は全所有者にあまねく還元されるなら公平と思います。

[881: マンション住民さん]

クリスマスの飾りつけが情けなすぎて泣ける。
商店街の大売り出しの飾りつけと同レベル。

[882: 住民さんＥ [男性 40代]]

ほんまにクリスマスパーティーは個別で部屋を
借りてやればいいのであって、行きたくても行け
ない人や、そもそもそういう事自体しない人に
とったら、そのお金どうするのん？やる前にアンケートとってからにせなあかんと思うけどなぁ。

[883: 匿名さん]

>>882
ほーんとそう思いますわ。自宅並みのツリー。
お金はどうするの？ハロウィンの方が賑わう時代。やる前に出欠アンケートも取らないでプレゼント配布なんて町会でもしないけどね。プレゼント余ったらどうするの。
総会で主催者に聞いたらいいね。

[884: 契約済みさん [ 50代]]

懇親会のチラシを拝見。外部の所有者は参加できないのですね。部屋を買った人が賃借人より立場が下とは驚きました。
やることはいいのですが、管理費支払いの負担関係上、主催者のお考えを伺いたいものです。872と同じく不参加でも余剰金は個人返還するか、自費参加が社会的通念と思いますし、事前アンケートも全戸の内諾を得る上で不可欠でしょうか。

[885: [男性 40代]]

細かいこと気にすんなや。

[886: 匿名さん [ 50代]]

細かいことに気づいてもらいたいずら

[887: 匿名さん]

近くにジオ天六ツインタワーズってタワーマンションができる模様。今の眺望が気になります。

[888: 匿名さん]

>>887
北東側に住まいに眺望の影響かなりあるかも。
販売元に節操ないね。
管理会社はジオタワー天六と同じく、速やかに合人社計画研究所になったら大笑い。

[889: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

エレベーター内の厳重注意貼り紙、文章に閉口します。管理組合発行なのですか？

[890: 匿名さん]

>>889
最近入居してきたうんぬんでしょ？
分かります。

[891: 入居済みさん]

合人社のフロントマネジャーが
作成してるんだろ！

まあ文才がないと言うしかないわな

[892: 匿名さん]

>>891
たしかに文才はない。何とかマネジャーさんが作成してるの？そうとは思えない。文章が資産価値うんぬん所有者向けですけれど。

[894: 住民さんＡ]

そしたら単なるアホや

[895: 入居済みさん [男性 50代]]

それより、そもそもそんな貼り紙をせなあかん事をした行為に問題がある。

[896: 住民さんB]

>>895
ゴミでこういうことがあった貼り紙以前に、大阪市やマンション内のゴミ捨て分別ルールを再度貼り紙したり、配布した方が建設的ではありませんか。住民も定住している方々ばかりではないでしょうから、居住地でルールはさまざまです。

それでもゴミステーションや一階ゴミ置き場でのルールが守れないなら、管理規約を変更して罰則規定を設ける。例えば、他の都道府県や市町村の行政ようにそのゴミがなくなるまで一定期間回収しないこともありでしょう。ゴミステーションなら、そのフロアーの連帯責任もやむを得ないでしょう。

また、動物の排泄物が問題になるなら、ペットサークルの基金から処理費用を捻出するように、こちらも管理規約を変更すれば如何ですか。基金が底をつけば、値上げするしかありませんが、そうなって初めて事の重さに気づくような気がします。

どう思われますか？

[897: [男性 40代]]

だれが書いたかはしらないが、あれぐらい口うるさいのがいないと、どんどん汚くなる。
４００戸もあれば、常識の通じないのが何組かいてもおかしくない。

最近入居っていうと、賃貸組だろ。

共用部分で糞尿とか、正直、うちの階じゃなくてよかったって思う。

注意事項の掲示はこの調子で続けてほしい。

[898: 匿名さん]

>>897
糞尿って、AirBnBで外国人が泊まったのでしょうか。

[899: 働く女子さん]

>>898
airbnbとは限らないでしょ。民泊禁止対策しないとね。
897さん 一部の管理組合でしょ。注意事項は良いけど日本語がなってなくて非常に不快です。

[900: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [女性]]

初投稿です。二階の換気ノブ全てにサワルナとの付箋。悪戯する者が勿論悪いが本当に景観も何もあったもんじゃない。管理会社変わってから生活感大衆感がすごい。以前は無かった二階、一階の掲示板。阪急の時に景観が損なわれるからメールボックスの前だけに貼り出します。必要事項は各自そこで確認をと決まっていませんでしたか？わざわざ高いお金払ってタワーマンション買ったのに新しい管理会社は親しみ易さを重視してるんでしょうね。合わないので他の所への転居検討してます…。

[901: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

合人社の掲示板見たら批判ばかりで
ひとつもいい事書いてない。
相当レベルの低い管理会社の様です。
私は賃貸だからいいけど買った人は
早めに見切りつけるか管理会社を他に
変えた方がいいでしょう。
管理委託料が安いという事はそれだけ
質が悪いということです。
やはり少し高くついてもきちんとした
管理をする大手の管理会社でないと
タワーマンションは仕切れません。

[902: 働く女子さん]

>>900
そういえば二階のエレベーター横の掲示板設置前にもサワルナと付箋ありましたね。これは現管理会社がしているとは思えないです。しかも、阪急不動産専用の案内までしてあります。なぜ？
掲示板は一つでいいのに掲示内容が異なっています。阪急も酷かったですが、表示を見ていると管理組合が私物化されているのでしょうか？

[903: マンション住民さん]

>>901
阪急不動産や阪急ハウジングサポートの口コミ見たら。合人社の比じゃありませんよ。
警察沙汰や訴訟問題になっていますね。有名な話。

安かろう悪かろうは確かに困りますが、高かろう悪かろうのハウジングサポートは
住民の総意で変更になったのだし、生活していて挨拶も対応もきちんとしていると
思いますけれど。

どの点で納得いかないのですか？

[904: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

合人社は過去に理事長解任の裁判をして
敗訴しましたが、その時の裁判長は
合人社は管理会社に値しないと述べて
います。まあその判例もネットにありますから詳しくはそれを見て下さい。
阪急に勝るとも劣らない卑劣な事をやっています。合人社は中古マンションの管理が殆どで業界でも有名な低レベル会社です。タワマンは恐らく初めてやったんでしょう。だから他の築何10年の中古物件と同じようなつもりでやっているんでしょう。

[905: 住民さんＣ]

>>897
だれが書いたかはしらないが、あれぐらい口うるさいのがいないと、どんどん汚くなる。
４００戸もあれば、常識の通じないのが何組かいてもおかしくない。

＊＊＊品のない掲示文章に閉口しますよ。管理組合発だから今の管理会社を飛ばして管理人にはらしているんじゃない？
　　　管理組合で文章発信前に二重確認をされたら済む話。

最近入居っていうと、賃貸組だろ。
＊＊＊賃貸組ってなぜ言い切れるの？その理由は？
　　　中古購入者や初期購入者、別荘代わり・賃借で定住していない人などもいるでしょうに。
　　　賃貸組を敵視するような上から目線の物言いをしていると、地権者や不動産投資家などからも反発されますよ。

[906: 住民さんＣ]

>>904
阪急の卑劣さと強欲さは不動産に限らず有名な話ですね。デパートイメージに騙された信者が多すぎるからのですが、
阪急ホテルズの事でもが世間では理解されないブランドイメージの能天気なところ。
北摂地区の失敗開発もあり、阪急電鉄とテナント業で稼ぐしかないかな。

合人社の裁判は知っていますが、管理会社で唯一経団連に加入しているだけでも大したものでしょう。
まだ、管理会社変更になって半年。
業界トップ10以内なのですから数年先まで安定するのをじっくり見届けるのが肝要な気がしますね。

生活している分には何も変わりませんしね。

[907: [男性 40代]]

>>905
地権者が反発って・・・阪急なんだけど。

[908: 働く女子さん [女性]]

ゴミの分別収集がエレベーターに貼ってありましたが、リサイクル表示も購入品にしてあるし、分別収集が当たり前と思っていました。大型ゴミならお金を払って回収してもらうのが当たり前です。

全国で当たり前のことが出来ないのか不思議ですし、ゴミ捨てルールが甘すぎます。混在して捨てるのが普通だと未だに思っているのでしょうか？他県のようにゴミ開封による廃棄人調査や記名によるゴミ捨てまでエスカレートしないことを祈っています。

[909: 住民さんＥ]

長いこと中古で売り出してた部屋が、購入価格より高く売れたみたいですね。管理にも不満あるし、年明けからの円高、株安。高く売るなら最後のチャンスかもしれない。買換え検討中。

[910: 住民さんＡ]

俺も考え中

[911: 住民さんＤ]

駅直上だから、高くは売れそうだし検討中。
今の管理会社に不満はないけれど、あと２年
ぐらいの間が不動産売却ピークかも。

ジオの品と質、◯◯っぽいのよね。

[912: 入居済みさん [男性 50代]]

御自由に。

[913: 物件比較中 [ 60代]]

転売投稿ご苦労様です。

ここは検討版がもうないので、住民なのか業者なのか分かりませんが、
只今、新築・中古不動産プチバブルですし、投稿も不動産業者のチラシみたいなものでしょうか。

ここは転売・購入・賃貸するなら中古予約で即うまりそう。

築三年。内部の整備もおそらく終わって、きっと落ち着くころでしょう。

転売も購入も目的次第。

[917: 入居済みさん]

今年に爆買いしてもらえるといいですね。
買い替えでどこにされたいですか？

[918: 住民さんＢ]

今売り出してる物件、買った時の購入価格表見たら3000万ぐらい乗せてますね。マジで考えよっかな。

[919: 住民さん]

>>917
戸建っしょ
マンション狭いし、環境のいい阪神間のどこか
戸建はマンションほど高騰してない。

マンションからマンションに買換え
→高く売れるが買う方も高い →意味なし

[920: 入居済みさん]

昨日深夜はごげた臭いで臭かった。

[921: 住民でない人さん]

>>918
ホームステージングをやってるに関係なく大丈夫。戸建は平屋がベストだけどね。
それより民泊対策できるかどうか。

以下の記事
都内の分譲マンションでは「民泊禁止」を打ち出す動きが出ている。管理組合側は「民泊で不特定多数が出入りすれば、セキュリティーが守られなくなる」「資産価値が下がる」と危機感を募らせる。

[922: 入居済みさん [男性 50代]]

その通り。

[924: 物件比較中さん [男性]]

東京から引っ越しで購入を考えています。どなたか教えていただきたいのですが、ここのマンション内は自治会のような任意組織が存在していますか？また、会費自動引き落としのような事をされていますか？

[925: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

どこのマンションでも、地元自治会はある。
別に嫌だったら入らなきゃいいだけやろ

[926: ありがとうございました]

>>925
情報ありがとうございます。

マンション内に自治会があるかを伺っておりました。管理組合が全て担えば済む話ですし、今の関東のマンション地帯に自治会はありません。マンション管理費を払っているからです。好き嫌いのレベルではなく、誰もが管理組合の運営だけで精一杯か無関心、地域のマンション内で自治会の必要性すら議題にもなりません。

マンション 自治会で検索したら分かります。

幸いにも、自治会のないマンションが近隣他県でみつかりましたので、そちらの物件を選びます。
お伺いして良かったです。
ありがとうございました。

[927: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

雛壇良くなりましたね