【契約済みさん専用】ジオタワー天六

[契約済みさん]

ジオタワー天六の契約をされた方々と、物件やご近所の情報交換をしたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

所在地：　　大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：　　　大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
　　　　　　大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
　　　　　　阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：　　　1LDK～4LDK
面積：　　　59.03平米～98.67平米

公式URL： 　http://www.geo-ten6.jp/
売主：　　　阪急不動産株式会社
施工会社：　株式会社大林組
管理会社：　株式会社阪急ハウジングサポート

[828: 購入者]

>>826
それで具体的にどう解決したいのでしょう？
他物件のコンシェルジェも知っていますが、
さほど気にならないです。

ここのコンシェルジェが相当気になるなら、
以下の方法も考えられます。
1. 扇町あたりの自己賃貸物件を知人と交換
2. 合人社が依頼した派遣会社にあなたが業務改
善を直接申し入れる。
3. 年間総会の席で手を上げて発言する. ちなみに
コンシェルジェの住民満足度で満足、やや満
足が70パーセント近く占めたように記憶して
います
4. 金云々は関係ないとおっしゃるだから、 あな
た自身がお時間を割いて満足するまで代わり
に指導や救育する

[830: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

近くに三井レジデンシャルのマンション
あるけど そこが傾くかどうか！
まあだいぶ先の話やけど

[835: 住民さんＡ [男性 30代]]

日本全国調べたら何処の業者も出るわ出るわと思う。業界では常識らしい。

[837: 入居済みさん]

しかし 人の噂も七十五日！
すぐに忘れるんでしょうね

[838: 東洋ゴムと旭化成建材]

>>837
旭化成建材のニュースで東洋ゴムは陰に隠れてしまいましたが、旭化成建材以外にも当たり前のように手抜きしているらしいニュースを見る限り、販売元に免震ゴムと支持杭の生データ写しを提供してもらい、掲示した方が安心と思います。

[839: 住民さんE[ 30代]]

管理会社が変更になり、依託管理費が年間1400万円から1800万円浮く話を伺いました。
にもかかわらず、7月以降の月々支払額は未だ変わらない。減額されない理由を掲示板なりで説明して欲しい。

[840: 入居済みさん]

総会で発表される収支報告書に
記載される。

[841: 住民さんE[ 30代]]

>>840 臨時総会それとも定期総会？
収支報告書に記載があるのは当然ですが、
個人返金されるのですか？

[842: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

定期総会です！
個人には返金されません。

剰余金としてプールされます

[843: 住民さん [ 50代]]

余剰の管理依託費をプールする理由は？
残しておいて何か意味がありますか。
個人返金されない理由を教えて下さい。

また、余剰費を修繕費にスライドさせるのも
資産価値を高める点で所有者にお得です。
これもしないのですか？？

[844: 住民さん E［30代］]

>>840, 842さん
管理費をプールするに至った『理由』をお聞かせ下さい。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[845: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マンション標準管理規約 単棟型を
読んで勉強して下さい。

基本的な事が解っていない様なので

[846: 入居済みさん]

要するに 管理会社は 総会において
１年間の収支を貸借対照表を使って
計算する訳です。
それでプラスになった分を剰余金と
して貯金します。
これはマンション標準管理規約という
法規で決まっている事です。
プラスの分を住民に返していたら管理組合が成り立ちません。

[848: マンション標準［50代]

>>845, 846
マンション標準管理規約なるもの、調べたら単棟型、団地型、単棟複合型、改正がありますね。店舗があるのに単棟複合型ではなく単棟型を見るのですね？
恐れ入りますが、どの章の第何条でしょうか。

管理費依託費が1400万円以上安くなると説明を受けましたが、住民が余分に支払っている費用を
来期も削減する予定もないのですか？

[849: 入居済みさん]

>>848マンション標準管理規約第61条
収支決算で余剰が出た場合は翌年度の
管理費に充当する！

[851: 住民さん[ 50代]]

>>846さん
(管理費等の過不足)
第61条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
これは学ぶまでもなく原則です。ただし、仰る法規ではありません。自治管理規約を作成する上での雛形で、マンション自治に合わせて総会変更できますし、当マンションでもしてきましたね。
✳︎第二期総会資料で旧管理会社費用で予算設計したのですか。
✳︎管理依託費徴収額を7月から新管理会社に合わせましたか。
これらを省いた？ために例外となる事態を招いたと思慮します。

つまり、所有者から過剰徴収で例外発生した余剰金ですから、今からでも手続きを踏んで所有者に問うことが王道と思います。
余談ですが、過剰徴収分を仮に所有者に返金して委託管理費が赤字になるなら驚きます。誰も余剰金全てを返金と言っている訳ではなく、徴収額を安くなった依託管理費に合わせないのは何故？と当たり前の質問しているだけです。30代の844さんも同じ疑問と御意見のようですね。

>>850さん
しょうゆうこと、ではなく、そういうこと です。文句ではなく誰でも思う初歩的疑問です。
あしからず。

[852: マンション住民さん]

>>851
そう言うなら 理事になって下さい！
規約の改正は総会の特別決議が必要
なので臨時総会を招集して議決権の4分の3の賛成をとって下さい。
宜しくお願いします。

[853: 住民さんＥ [ 30代]]

特別決議は今まで何回もありましたね。
本件は特別決議が必要な規約の改正ですか？
また、招集は誰がするか規約に書いてあります。

次期予算の普通決議ですから、総会で問うのは駄目なのですか？851さんの指摘が図星なら、訂正すれば済む話と思います。

[854: 住民さんＥ [ 30代]]

>>845,846, 849, 850, 852さん
勉強しろと言い放ちながら、ポイントを突けば
理事になれ、更に理事に総会開催権限もなく、理事の追加加入も決められていないのに臨時総会の開催で3/4同意と言い出す。おかしくないですか？
このようなことは今期残留した前期から残留した役員が総会で説明して頭を下げて、起動修正すれば丸く収まると思いますよ。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[855: 入居済みさん]

>>854
マンション標準管理規約単棟型第44条
管理組合の組合員つまり区分所有者は
総会招集する事ができます。
詳しくはその項を読んで下さい！

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[856: 住民さん [ 50代]]

さて、本題です。
失態を標準管理規約を盾にして、住民利益に反して失態を認めたくないなら、総会で背景から経緯を分かりやすくお二人で説明したらいい。
ちなみに、本来、一番大切なのは管理規約です。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[857: 住民さん [女性 30代]]

横から申し訳ありません。
７月から管理費が減らない事を不思議に思っていました。ローンがあるし、2年先には固定資産税も倍額になるし、せめて過剰徴収分はローンの繰越返金に少しでも回させて下さい。

[860: 住民さんＥ [30代]]

>>858
臨時総会する必要性を述べて下さい。通常総会内でも特別決議で処理した総会もありましたね。

管理規約の改正になる根拠を管理規約で述べてください。

全所有者から故意に委託管理費を過剰徴収知っておきながら、理事会の一部役員？が全所有者に返さない、相殺しない、手続きを取ろうともしない理由を述べて下さい。
管理規約で役員には善管注意義務が課せられていますね。

[862: 住民さんＡ [男性 30代]]

杭の件は大丈夫ですか？

[863: 住民さん [女性 30代]]

細則を作れば、余剰徴収金を返金することが出来るなら、さぼらずに細則を作ってくだされば解決する話です。総会説明すれば済む話です。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[864: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

それは理事や管理会社に言う事やろ

[865: マンション住民さん]

>>863
こんなスレで文句言う暇あったら さっさと管理会社のフロントマンに電話して直接文句言えよ
それか ここの理事長に言えよ

[867: 住民さんＤ [男性 50代]]

何故？直接言わないのですか？不都合でも？

[868: 住民さんＣ [ 60代]]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[872: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まず管理費の返還はあり得ません。
あるとした裁判にかけるしかないで
しょう。

過去の判例ではごく1部の例でしか返還
されていません。

だから時期総会で翌年度からの管理費の
値下げを議案に上げるのが妥当でしょう。

しかし管理費を値下げするという事は
管理組合としての収入が減るので痛し痒しです。

余剰金というのはマンション管理のために使われるお金ですから何らかの形で住民に還元されるものです。

まあその辺りを理解すべきです。

[873: 住民さんＣ [ 60代]]

>>872さん
御丁寧な返信ありがとうございます。

>時期総会で翌年度からの管理費値下げを議題に上げるのが妥当でしょう。

同感です。1400万以上の管理費削減と公言されておきながら、その浮いた管理費をプールしていたのでは意味がありません。安くなった管理費を今年7月から値下げもしなかった。来期7月から新しい管理費から浮いたプールされている金額を差し引いて住戸請求すれば、この問題も2年で片が付きますね。

なお、管理費残余金は2年期末で充分ありました。仮に不足の時はどなたかが示したマンション標準管理規約記載の対応をすればよいのだとすればよいのだと思います。まだないでしょうけど。

手違いで入手した臨時金みたいなものですから、全体利益のためには大規模修繕費に回して運用するのも悪くないですね。

[874: 契約済みさん [ 70代]]

マンション掲示板に驚いた。
マンション内での親睦パーティー。
長いマンション生活経験でも初めての経験。

パーティー原資は何処からでるの？
まさか管理費じゃないだろうね。

マンション親睦パーティーは私費参加が常識。
皆んなの大切な管理費預金が下がってしまう。
私の常識が間違っていますか。

[875: 匿名さん]

それが余剰金の還元？

[876: 契約済み [女性]]

クリスマスパーティーと親睦会が払い過ぎた委託管理費の消費に充てるのは筋違いでは。公平負担に反します。
875さん、私費なら納得するけれど、公私混同はいけませんね。

[877: 住民さんＡ]

合人社もこのスレみてるんやろ
余剰金の還元を考えて訳の解らん
イベント考えたんやろ。