クロスエアタワーってどうですか？【もう16スレ目】

[匿名さん]

あっという間にパート16となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/263375/
契約者スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/278514/


所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.68平米～82.86平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：大成有楽不動産
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[195: 匿名さん]

リーマンショックと大震災でかなり過剰に下がりましたから、今が買い時だろうね。ますます金利が下がるし、市場のお金はかなりじゃぶついています。ミニバブルぐらいできても全く不思議でない状況だよ。銀行は不景気で金の貸し手はいない、債券はしこたま買ったからこれ以上は買えない、株も業績が悪いから買えない、あとは利回りで５％以上回せるものってなあに？不動産しかないでしょ。

[196: 匿名さん]

個人が新築を賃貸で投資目的に貸す意味が分からない
引っかかるのなんて鴨ネギだけ

[197: 匿名さん]

192
191のサイトだと
>標準相場をごくおおまかに試算すると、288万円[池尻大橋坪単価]×1.041[駅距離補正]＝坪単価300万円となります。

坪300万なら売れるかもね
ただ池尻大橋×駅距離での計算だから、ジャンクション&道路2段重ねを考慮するともう少し安くて妥当かな
まぁ340万じゃ売れ残る合理的な理由だな

[198: 匿名さん]

>192
それも今となっては過去の数字だからもっと下がっている可能性が高い。
今だと坪250万円くらいか？

[199: 匿名さん]

しょせん近郊だから真の適正価格がハッキリするのはまだまだ先だね。

[200: 匿名さん]

確かに10%引くと坪250万円台だな
バルク売りで買った業者はそれ以上に安く仕入れているだろうし、個人投資家が新築で競争しようにも仕入れ値の前提も資金体力も違うから勝負にならんわな
大量に売れ残ったワンルームを売りたいのだろうけど、元の値段じゃ流石に売れんだろうね

[201: 匿名さん]

リーマンショック前の坪400万円が今は坪250万円かよ。
まさに山高ければ谷深しですね。

[202: 匿名さん]

駅近のプリズムと比較しても仕方ないしプリズム
も原価で買ってるのは僅か。ここはリーマン前でも
坪350万がいいとこでしょう。そういう意味なら
今の価格はそれ程価値が落ちてないともいえる。
坪300万ならだしてもいい人は多いはず。ただその
価格なら他の物件も検討もできるからこちらに流れ
ずに今の人気に至る。

[203: 匿名さん]

プレミアム部屋は坪４００万円の価値がある。
南東、西南のプレミアム以下角部屋は坪３７０－３８０万円の価値がある。

プレミアムは坪350まで下がってくれたら買いたいな。
20年経っても320以上の価値があると見ている。

[204: 匿名さん]

↑
ここで、その価値はない

[205: 匿名さん]

ここで坪単価250万円なんてあったら、即現金で私が買います。
夢を見るのは勝手だが、虚しくないかね？
亀戸あたりに行って探してくださいな。

[206: 匿名さん]

さすが富裕層は言うことが違いますね。

[207: 匿名さん]

ワンルームはほとんど完売してるよ。あるのは２DK。
でも全体で残り70戸ないから、ほっといても完売します。
ネガスレくんたち、ご愁傷様です。

[208: 匿名さん]

貧乏人はここを語る価値ないから、あきらめな。
無理して買ってもついていけないよ、まわりに。

[209: 買いたいけど買えない人]

将来的に価値を保てるのはプレミアムと西南東南角部屋だけだと思います。

[210: 匿名さん]

渋谷大改造後、クロスのプレミアム価格を予想します。
坪300　320　350　370　400
ちなみに自分の予想は坪350以上。

[211: 匿名さん]

まぁ中古になって2割は普通に価値を下げるよ
高値で中古のクロスを欲しい人がいるかどうか、、、

[212: 匿名さん]

うーん、でも今は、東京の不動産価格は大底圏にあるということだけは間違いないような気がするが。。。予測が当たってるかどうかは、5年後、10年後のお楽しみですね。

[213: 匿名さん]

経済規模が小さくなっていくと
東京駅周辺に集中、集積が進む。
ここんところを良く考えないと、
間違った判断につながる。

[214: ご近所さん]

人気があればとっくに売れてますよね（汗）
環境、事故、地権者物件などマイナス要因も多い
ですがこの物件だけが下落すると周辺物件にも
影響がでるはずです。旭化成の団地といい
今後も池尻の供給が過多になるので頑張って
売って欲しい。多少の値引きは良いが賃貸過多、
バルク売り、地権者転売過多はお控え願いたい。

[215: 匿名さん]

こんな巨大物件なので、多少の住民異動もやむをえない。
いずれ、来年から大橋交差点も輝くと信じます。

[216: ご近所さん]

クロスが悲惨な物件であろうがなかろうが
人のながれが多くなる事は間違いはずです。
現在街の雰囲気が再開発以降変化なしですが
池尻大橋自体がもう少し活気のある街になり
三茶や中目のような魅力的な街になってほしい。
東横も田都もアゲアゲで行きましょう。

[217: 匿名さん]

来年3月以降にクロスの毎日出入り人数は3000-4000人に上ると見られ、
もちろん役所、図書館、会社、お店なども含みますが、
相当目立つタワマンになると思いますよ。

[218: 匿名さん]

＞213
＞経済規模が小さくなっていくと
＞東京駅周辺に集中、集積が進む。
＞ここんところを良く考えないと、
＞間違った判断につながる。

すでに大間違いな判断をしてる人発見（笑）

[219: 匿名さん]

3000-4000人じゃたいして変わらないだろ
田舎じゃないんだし
ワンルームで寝床にするだけの人が増えたってたいして意味がないでしょ

湾岸でタワマン何本か建っても街としてたかがしれてるのをみれば分かる話

[220: 匿名さん]

↑
言えるのが今のうちだと思う。

[221: サラリーマンさん]

売れない場合は、中国人による投資によって売却できると思う。最近は、China Moneyは強いからね。中国人の投資って、環境は良くわからないはずだし。見た目は高級だから、中国人は好きそうな気がしますね。

なので販売残数なんて気にしなくて良いと思います！！

[222: 匿名さん]

クロスが発展する魅力的な立地だったら、飲食店2店舗の入店などすぐに決まるはずなのにいっこうに決まらないのは一般的には逆の評価だから
そりゃ契約者は発展して欲しいだろうけど冷静にみれば無理があるよ

[223: 匿名さん]

↑
審査がなかなか厳しくて、どれでもいいというわけでもないので、
候補がいくらかあると聞いている。

[224: 匿名さん]

221
湾岸の高級物件はChina Moneyけっこう入ったと知っていますが。
もちろん、クロスのプレミアムも対象になると思います。

[225: 匿名さん]

審査が厳しいところがライフを入れてるんだから大した審査だな

[226: 匿名さん]

225
ライフは一部上場の大手だよ
意味わかってる？

[227: 匿名さん]

Lifeでじゃん

[228: 匿名さん]

225
Lifeでいいじゃん ｡

[229: 匿名さん]

そんなブランドなんかに無駄なお金を払う人はいなくなったんだよ。
成城石井とか(笑)

[230: 匿名さん]

アホな会話

[231: 匿名さん]

月曜日の昼から夕方にかけて、スレの数が増えますよね。
月曜はデベさんたちがヒマだからです。
ネガスレは他社デべ、ポジスレはここのデべ。
見苦しいですね。

[232: 買い換え検討中]

ところで、次の販売はいつ頃ですか？

[233: 匿名さん]

世間の契約率は冷え込んでるようですが、ここは売り出し１５戸売れたのかな？

[234: 匿名さん]

すくなくとも15戸が売れています。
プラスアルファになる可能性もあります。

[235: 匿名さん]

クロスプラザ周辺に六本木みたいなイルミネーションをやるといいね。
プラス屋上ライトアップで、１２月から１月にかけて一気に完売するでしょう。

[236: 匿名さん]

それは無理だろ

[237: 匿名さん]

そんなんじゃ完売しないでしょ（失笑）

[238: 匿名さん]

>233
月間5戸ペースくらいで売れているのかなあ？

[239: 匿名さん]

79戸残りで15戸販売中、１５戸全部売れればあと６４戸しかありません
飛ぶようにうれているわけではないですが、順調です

[240: 匿名さん]

月5戸ペースで1年半もすれば完売？

[241: 匿名さん]

2013.5-6完売

[242: 匿名さん]

南東向きの角部屋９０平米が縦１列残っているので、まとめ買いする業者が出る可能性大のような気がします。１列と言っても３戸ですけど。１列買いなら同種部屋なので苦情が出ませんからね

[243: 匿名さん]

79戸とか６４戸とか根拠の無い数字が出てきた

[244: 匿名さん]

239さんは正しい。
243さんの投稿は意味不明。

[245: 匿名さん]

あと何戸か本当に知っている方（営業さん）おしえて！

[246: 匿名さん]

あと64戸は売り出せてないだけで、売り出したけど売れなかった住戸がいったい何戸あるのだろう

[247: 匿名さん]

***2012.11.17で残り64-69戸***
***2013.1.31で残り40-45戸***
***2013.3.31で残り15-20戸***
***2013.5.31で残り5-10戸***
***2013.7.31で残り0-5戸***

[248: 匿名さん]

２４６さんは何も知らないようですね。６４戸の内、先着順受付も含まれています。

[249: 匿名さん]

ここは結局何戸バルク売りしたんですか?

[250: 匿名さん]

東急さんは実力で一戸一戸をこなしているみたいですよ。
まだバルク売りという時期じゃないと思います。

[251: 匿名さん]

来年には完売したことになりそうですね。

[252: 匿名さん]

来年には完売できるでしょう。
間違いない。

[253: 匿名さん]

ローンでキャンセルとかこの規模だと結構出るでしょうし、地権者物件も出てくるとなると来年は厳しいでしょうね

[254: 匿名さん]

明日から3連休なので、また何部屋か売れると思う。

[255: 匿名さん]

スーパーの売り物みたいだね
安売り？

[256: 匿名さん]

>>255
64戸-3=61戸

[257: 匿名さん]

よくぞここまで減りましたね・・・ここまでくれば、無くなるのも時間の問題でしょう。

[258: 匿名さん]

ここからがきついと思う
売れ残った悪い間取りに似合わない値段
売れないには理由がある部屋をわざわざ買う人を探すのは大変
しかもこの近辺の需要はほぼ無いのに、新たに地権者物件の売り出しや池尻団地建て替えもでてくるし

今回は減税とセットだから消費税の駆け込みはないし、色々と難しい点が多いね

[259: 匿名さん]

あと６０戸なら時間の問題。万が一の場合は１０％も下げれば瞬間蒸発ですね。すぐに売るわけでもないので、この程度の残りはなんら契約者に影響はありませんね。

[260: 匿名さん]

元の値付けが失敗だから元値の10%引き程度で蒸発はないよ
まぁもう既に引いているみたいだから、さらに10%引けば現実的な値段かもしれませんね

[261: 匿名さん]

260
キミの希望は聞き飽きた

[262: マンション投資家さん]

260
2割り安くなれば徹夜で並んで全部買い占めるぞ。
すぐ転売すれば大儲けになる。

[263: 匿名さん]

高いという人は、転売したら儲かる値段が基準だからです。そんなおいしい話が新築であろうはずがない。投資用ではなく住居用で考えれば、ここは妥当な値段です

[264: 匿名さん]

260
人によって提示が違うのか。一割はないと思うが。。
二割なんて有り得ないという感じでしたよ。
ライズもプリズムも二割引いてたのは竣工してから
だったのでそこまで甘くないと思います。

[265: 匿名さん]

値引きはしないと思いますよ。自民党が勝てば、更に金利が下がり投機マネーが増えます。株価見ててもわかります。不動産にもお金がまわってきています。人口が減るから不動産価格が下がるなんてことは、とっくに織り込み済みです。都会の不動産は上がりますよ

[266: 匿名さん]

クロスが都会かどうかには議論の余地がある
都会とは言えないかな

[267: 匿名さん]

10％はない。諸経費込みの5％、実質約7％まで。

[268: 匿名さん]

坪300前後ってとこかな
地権者物件もでてくるし、竣工過ぎれば坪280も見えてくるだろうね

[269: 匿名さん]

266
出たぞ****
目黒大橋は都会じゃないという暴言。
まさか近郊、郊外という訳？

[270: 匿名さん]

入札の経緯や事故考えたら坪280万なら検討の部類では。
池尻なら5年もすればどこも坪300万は切るわけだから他物件と
中古になる程差がでなくなる。ということはクロスのが得。

[271: 匿名さん]

しょせんは旧郡部だから今のお値段がバブルなだけだよ。
目を覚ました方が良いよ。

[272: 不動産業者さん]

大橋は坪300以下なら絶対安い。
400以上なら行きすぎ。
物件によって350前後なら買い。
従って、クロスエアのプレミアムは坪355-385なら価値があると思う。

[273: 匿名さん]

目が覚めていないようだなあｗ

[274: 匿名さん]

目黒区最大タワマンで、
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
いくらなんでも坪300以下はないだろうよ。
不動産の相場は分かってないようだな。

[275: 匿名さん]

相場で買うのは〇〇でも買える。

見切り千両。

[276: 匿名さん]

自民党が政権取るからインフレ政策とるので不動産は上がります。でも給料は上がりません。不動産持ってないと生活厳しくなります。
財政赤字を解消するにはインフレしかないでしょ。そういう国の政策の流れを読めないから、坪単価が安いだの高いだの細かい話しかできなくなって失敗するんだなあ。凡人にはわからんだろうけどね。勉強しなさいね。世の中のこと。

[277: 匿名さん]

２７５意味不明だな。不動産下がると思ってるのかね？失敗するよ。
バブル崩壊後の２０年間のデフレの流れが変わったのがわからないようだね。円安　株高　不動産高だよ。

[278: 匿名さん]

バブルの再来を期待するようになっちゃお終いだよ。
費用対効果を考えて適正価格を考えましょうよ。

[279: 匿名さん]

木を見て森を見ず。ご愁傷様です。

[280: 周辺住民さん]

青葉台の坪単価でも350くらいだろ？
たかすぎ。

[281: 匿名さん]

278
クロスの適正価格は坪300-370
平均330

[282: 匿名さん]

地権者住戸はほとんど低層の狭い部屋だから賃貸想定だろう

280
青葉台だってピンキリ
首都高や山手通り沿いじゃ自慢にならんよ

[283: 匿名さん]

280
もともと大橋の住所は同じく青葉台のはずだった。
大橋住民の大反対で青葉台の住所を却下し大橋にした。

[284: 匿名さん]

クロスの坪280はよく売れた
その辺りが適正だろう
特に竣工も近くなってきたし

青葉台の一番場所が悪いところよりもさらに立地が悪くて、アドレスも大橋
そして事故物件

夢を見るのは勝手だけど誰もそんな話にゃのらない

[285: 契約済みさん]

青葉台350じゃかえないよ。

[286: 匿名さん]

その通り西郷山の邸宅地で坪400万でも
首都高沿いなら坪350万もあやしいとこ。
そしたら大橋のもっと環境の悪いクロス
はいくらだよってことはご愛嬌で。
青葉台でさえピンキリであるから適正価格
というのは難しいものよ。単純に直ぐ完売
するような物件は適正価格を満たしてるが。

[287: 匿名さん]

青葉台も4丁目なんかは大橋までと言わずも
駒場より安い。アジコフや有楽も坪330万
前後だった。条件悪い間取りは坪300万以下
だったしそこらから計算するとここの価格
もある程度目安にはなるでしょう。
立地、アドレス、仕様は劣っても大規模の
メリットでこれらには遜色ないないと思う。

[288: 匿名さん]

青葉台というアドレスにこだわるやつ以外にとっては
青葉台の首都高沿いマンションより立地はいい
再開発物件だから道路から距離とれてるし、駅が近く利便性高い

284はいい加減に諦めな
ほかにもマンションはいくらでもあるだろう？

[289: 匿名さん]

大規模のメリットと言っても、無駄な共用部分を付けすぎで余計な管理費と修繕費を膨らませただけでスケールメリットがあまりないのが残念なんだよね
共用部分なんてすぐに陳腐化するし
管理会社の東急コミュにとってはマージン多く取れておいしい案件なだけで

青葉台の不良立地物件はクロスと同様に環境不良立地だが、渋谷に近づいている分で本当に渋谷徒歩圏になるからの値段であって、池尻大橋徒歩のクロスと単純に立地で比較はできない

青葉台の不良立地だと駒場の優良〜普通立地の方が坪単価高いのは当たり前
でもそれは大橋には関係がない話で、駒場の方がアドレスとしては段違いに大橋より良いから

[290: 匿名さん]

都心部が坪２５０万円前後で売られているご時世に近郊にそれ以上のお金を払う人がいますかね？相続までの仮の住まいの親元需要くらいしか無いのでは？普通の人は買わないよ。

[291: 匿名さん]

一見豪華なお荷物共用施設に惑わされる情弱くらいかな
ああいう共用施設って邪魔なのに背負わされるから強要施設にしか見えないけど、「ホテルライク」って勘違いしちゃう人がまだいるのだから不思議ですよね

[292: 匿名さん]

しょせんは旧郡部だもんね。

[293: 匿名さん]

と言われつつも、ここまで売れてきてると言うことはニーズがあるんだろう

[294: 匿名さん]

相続までの仮の住まいの親元需要はゼロにはならないからね。

ちょっとずつなら売れない事はないよ。