地盤改良に関して

[購入検討中さん]

現在土地を購入して、建物を地元の工務店に依頼して建築する予定です。地盤調査を依頼したところ、元々は畑ということで土地を購入したのですが、実際の調査では、畑の前は川であることが判明し、地盤改良費が約２００万以上かかるとのこと。
ちなみに土地の広さは約二十坪で杭の長さは１５ｍは必要との案内を受けました。
地盤改良にかかる費用は、一般的に
・杭の長さ
・土地の広さ（杭の本数）
・業者のスキル
によって金額は違ってくるものなのでしょうか？
また他の業者からも念のため見積を取ったほうが良いのでしょうか？
地盤改良で１００万円の出費は覚悟していたのですが、これほど予想外の出費があると正直悩んでいます。
どなたかアドバイスください。
よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

地盤改良とは少し違いますが、

契約した住宅会社が基礎の土間コンを打つ前に捨てコンは
打たないと言っています。

普通、捨てコンは必要と言われているので、不安になりました。

いかがでしょうか。

[42: 悩み人]

皆さんに相談にのってもらいたく初めて書き込みさせて頂きました。先日、地盤調査をした結果、非常に軟弱地盤で地盤改良が必要との事でした。（大体、表層から２・７５ｍまでが１・５ＫＮくらいでそれ以降は２ＫＮ〜８ＫＮがちらほらです。支持層は６Ｍ）メーカーのＪＨＳの改良方法は柱状改良か鋼管杭でした。両方とも見積もりを取ったら柱状改良で１７０万、杭改良で１６０万でした。一応、地盤改良代として１００万は確保していたのですが、まさかそこまで掛かるとは思ってもいなかったので正直かなりヘコんでます。なんとか１００万くらいで済む工法はないかと相談したところ割栗石工法を提案されました。ですが、話を聞くと割栗石工法をしても１００％３ＫＮまで出るとは限らないそうです。なので、もし再度地盤調査をして３ＫＮを下回った場合は全くの無駄になるとの説明を受けました。自分としては１００万で済むなら割栗石工法でいきたいとは思うのですが、もし３ＫＮを下回ってしまった時の事を考えると、なかなか決心が尽きません。みなさんならどうしますか？どうか宜しくお願いします。

[43: 入居予定さん]

布基礎でやることが前提なのですか？
３トンあれば布基礎で十分ですが、
２トン以上あればベタ基礎で良かったと思います。
割栗石工法で２トン以上になる可能性もわからないのでしょうか？

[44: 入居済み住民さん]

別スレですがこのような工法はご存知でしょうか。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19410/

[45: ご近所さん]

＞悩み人さん
3KNは地耐力30KN/㎡のことですか？

[46: 悩み人]

わかりにくくて申し訳ありません。
基礎はベタ基礎です。ＫＮは換算Ｎ値です。ド素人の為、わからないことだらけですが宜しくお願いします。

[47: 悩み人]

どなたかアドバイスいただけないでしょうか？

[48: 匿名さん]

建築面積がわからないけど、そこまでの金額がするのかな！？
悩み人さん、建築面積はどれぐらいで、杭または柱の施工本数は何本ですか？
割栗石工法を採用した場合は、保証の対象になりますか？

柱状改良は柱の摩擦で沈下を防ぎ、鋼管杭は支持層にさした杭の上に家を乗せて支える形になるのだから、地盤の状況によって向き不向きがあるはずなんだけど。
保証は関係ないなら、コロンブス工法に代表されるＥＰＳ（発泡スチロールのようなもの）を船のようにして家を乗せる工法や、シートを敷く工法もある。ただ、これも建物のバランスを考えたり、地盤の質に左右をされるから、よく見極めた方がいいですよ。

[49: 悩み人]

面積は３６坪です。杭は６ｍで本数は約５５本くらいです。土質は粘質土です。割栗石工法はメーカーが提案してきた改良方法ではないので、個人的に改良して再度地盤調査をし換算Ｎ値が３ＫＮまで出れば保証してもらえるといった感じです。４８さんがおっしゃってる方法はコスト的にどうなんですか？また、換算Ｎ値は３ＫＮを上回る確率は高いですか？失礼な質問で申し訳ありません。

[50: ４８]

悩み人さん
聞きたかったのは、建て坪です。３６坪ってことは、建て坪は総２階で１８坪。多少１階が大きくても２０坪ちょっとでいいですか！？

うちは全国有数の軟弱地盤地域ですが、ほぼ同じ規模で１０ｍ以上の杭を打って約１００万円くらいです。杭も４０本弱でした。
悩み人さんの家は鉄骨系ですか？５５本というと、１階が大きいのか、建物が重いのかどちらかだと推測しますが。
個人的には、信用できる地盤があるならば、原理を考えたときに杭を打った方が確実かなと思います。（撤去とか費用は別として、不動沈下に対して）

＞個人的に改良して再度地盤調査をし換算Ｎ値が３ＫＮまで出れば保証してもらえるといった感じです。
数値が出なかったときのリスクはどうなんでしょうか？
私の言った工法は、イメージとしては軟弱地盤に浮いた船に建物を乗せる感じです。数値がどれくらい出るかは個別事例なので何とも言えないですが、保証を受けられる工法ならばそれなりの数値は満たすのではないでしょうか。繰り返しになりますが、同じ数値でも粘土、砂、堆積層などの違いで向き不向きがありますよ。

[51: 悩み人]

５０さん
失礼しました。総２階で木造住宅、ベタ基礎で建坪が３６坪です。１階は約１９坪くらいです。自分的には柱状改良は六価クロムのことがありますし、値段も高いので避けたいです。鋼管杭は最悪土地を手放さなきゃならなくなった時に資産価値が下がるので避けたいところです。

[52: ４８、５０]

悩み人さん
そこまで意図をもって考えられてるなら、あとはそれぞれのメリット・デメリットを理解、把握し、ご自分の価値観に合うものを選ぶしかないでしょうね。お聞きするまでは、金額の問題だけだと思っていました。
私も悩みましたが、金額、不同沈下に対する安定性、将来の転売等々、おそらくすべてを満たす工法は難しいと思いますよ。個人的には、転売の可能性、資産価値よりも（少なくともローンの額、転居などの問題で生きている間に手放す可能性はゼロに近いと判断してるので）、不同沈下の発生を極力避け、安心して住める家にしたいと考えました。

[53: 悩み人]

５２さん
正直なところ安くて体に悪影響がない改良方法ならなんでも構わないんですけどね…。なので安く済むなら杭でもかまわないのですが、それでも１６０万くらいするので迷ってます。なんとか１００万くらいで済ませられる改良方法を探しているところです。

[54: 匿名さん]

基礎で60万ケチるぐらいだったら、そのぶん上物の仕様を変えることをお勧めします。

[55: 悩み人]

５４さん
それも考えてますが６０万分削るって結構大変じゃないですか？一応予定では床暖か蓄暖を入れる予定でしたが諦めました。それでもまだ６０万まではほど遠いです。

[56: 匿名さん]

本体だけじゃなくて、外構・家具家電・引っ越し代、いろんなものを少しずつ削るんですよ。
それと、借り入れが60万増えたら月の支払いがいくら変わるかも考えてみてください。
家族を守るためにもケチるところではないと考えられる範囲におさまるのではないかと思うんですが。

[57: 52]

悩み人さん
私も皆さんと同じように、基礎や構造といった後から修正のきかないものを最優先にするべきだと思いますし、実際にそういう意図で家作りをしました。
現時点でそうされてたらすみませんが、照明やカーテンなんかは意外とコストを削減しやすいと思うし、キッチンやお風呂のグレードを上げているなら見直すことで余地があるかもしれません。
ローンも０．１％違えば、返済額にした場合の差が縮まるかもしれませんし。

[58: 契約済みさん]

こんばんは、地盤改良についていろいろ調べていたら、このサイトにたどり着きました。
３m×３３本の鋼管杭を打つ場合いくらくらいが妥当でしょうか？ちなみに、今１３０万円と見積が出てます。
このスレでの情報から比較しても高い気がしますが、どなたかわかる方教えてください。

[59: 匿名さん]

うち同じくらいかな
6mを38本で120万

[60: 入居済み住民さん]

ウチは
8mを27本で100万
打ち込む本数でだいぶ費用がバラつくんですね。

[61: 入居済み住民さん]

9Mを59本で320万でした。高い？

[62: 匿名さん]

９Ｍを５９本かあ・・・
我が家が埋まる長さだね
うちの擁壁の２倍の金額だから大工事といえるかも

[63: とく]

うちは4.5m×36本で約80万でしたよ。

[64: 契約済みさん]

鋼管杭　3ｍ　30本　で150万円は妥当なんでしょうか

[65: 匿名さん]

なんで同じ土地を２社で地盤調査して、改良するかどうかの見解がハウスメーカーによって
違うんでしょうか。とても不安になります。

[66: 匿名さん]

同じ土地で調査する人も同じでも結果が変わる時あります。
なぜでしょうか

[67: 契約済みさん]

SSでの調査だと極端な話，数センチ調査ポイントが異なるだけで結果が変わってきますから。

[68: 匿名さん]

>なんで同じ土地を２社で地盤調査して、改良するかどうかの見解がハウスメーカーによって
違うんでしょうか。とても不安になります。

片方は鉄骨、片方は木造とかってことはないですか？躯体の重さによってかわる場合もあります。
あとはそれぞれのＨＭの保証会社の判断とか。
土地によっては、同じ敷地内でも数メートルずれると数値が違うこともあるし…

[69: 匿名さん]

結構いい加減なんですね。
地震がきても大丈夫なのは家だけで、下が傾いたりしても
どうせメーカーは免責されるのでしょうね。

[70: 匿名さん]

三井ホームが阪神大震災で訴えられていませんでしたっけ？

大手ハウスメーカーの全壊半壊なしです、なんて大ウソ。

[71: 匿名]

手抜き工事でしょうか？
杭径600mm４ｍの柱状改良なんですが３ｍぐらいしか入れてなくて、材料も何も言わないで２ｔ持って帰ってるんです
おかしくないですか。

[72: 入居済み住民さん]

手抜きっぽいですね。

作業風景をビデオで撮影しておいて掛け合いましょう。
大手のＨＭ等であれば、ＨＭと下請けの間で書類の偽装が行われている可能性も
ありますのでちゃんと説明を求めるべきだと思います。
（この場合はおそらくＨＭ（管理監督）側は偽装に気がついていない）

基礎工事に入ったら、完全に闇に葬られますので早めの行動が必要です。

[73: ＢＯＮ之助]

土地が２０坪だとして建築面積って１０坪前後、杭は２０本位かな、２００万？そもそもどんな川？小川？
軽い家作ったらどうかな、周りは杭打ってんのかな、昔は杭打つ家なんか無かったけど不思議だな。隣が地盤が良くって自分の所だけ悪いって不思議、何百棟も地盤調査やらしたけど不思議だ、住宅って軽く作ればいいんだ。隣が大丈夫で自分家だけが傾くって？

[74: 契約済みさん]

>>65
わたしも２社で同様な方法（SS）で調査した結果、
同じ木造住宅という条件下で結果がかなり違いました。

悪い結果が出た業者の調査データは、改ざんしているとしか
思えなくて腹が立ちます。

[75: 入居済み住民さん]

>悪い結果が出た業者の調査データは、改ざんしているとしか
>思えなくて腹が立ちます。

それって、実は良い結果の方が改ざんされていて
簡単な土壌改良もしくは地盤改良不要　→　数十年後に自宅が沈下するって
可能性はないんですか？

と、鉄鋼杭28本打ち込んで地盤改良100万弱かかった土地に家を建て、はや3年。
おかげて家はびくともしないけど、家の横においた物置やエコキュートのタンクが
気持ち傾いている俺が言ってみる。

[76: e戸建てファンさん]

阪神大震災でモデルハウスが全壊したのは住友林業ですよね？

[77: 匿名さん]

建売は地盤は10年もてばよい。
注文は、必要以上に念入りにやる。
判断の基準は、儲かること。

[78: 契約済みさん]

ＨＭで家を建てる予定です。
今、現在、住んでいるところの近所の土地を購入します。

ご近所の情報では「この辺は地盤改良がいらない地域だよ」とか、
「表面改良程度で安くあがった」とか、そういう情報を聞いていますが、
やはり、地盤保証があった方が何か安心かなと思い、地盤調査をすることにしました。

土地の手付金を支払った際に、売主さんが引き渡し前に地盤調査をしてもいいですよーと
おっしゃったので、地盤調査をＨＭにお願いしました。

地盤調査は9万円ですとＨＭ営業マンが教えてくれましたが、
何という地盤調査会社なのですか？と私が聞くと、
取引先は何社もあるので、決まったら報告しますとＨＭ営業マンは言うのです。
決まってないのに調査費は確定しているものなのでしょうか？

地盤調査会社を自分で手配してもいいですかと申し出ると、
ＨＭ営業マンは・・・地盤改良があってもなくても地盤保証の出る会社であるなら、
ご自分で手配されても構いませんが、こちらも慣れてない地盤調査会社との
やり取りは大変なので、事務手数料として3万円頂きます・・・というのです。

ＨＭが躯体保証をつけている保険会社に問い合わせ、
保険が通りやすいため、保険会社が推奨する地盤調査会社は何社もあります。
そこから、地盤調査会社を選んで、改良まで終了したら、
報告書をＨＭに渡そうかと思っていました。

ＨＭの地盤調査事務手数料って何でしょうか？

ちなみに、改良が出ても出なくても、地盤調査事務手数料は発生するそうです。

何だか納得いきません。
どなたか、内情をご存じの方がいらっしゃれば、
教えてくださいお願いします。

[79: 匿名さん]

この業界の体質からすれば、そんなところでしょう。
とやかく、そのことを書いても仕方がないので、書きません。
私がお勧めするのは次のとおりです。
ネット検索して、株サムシングを探してください。そこなら５か所プロットをとって、調査報告書が３万円で出来上がります。
保証も行っています。国内では最大手と思います。建築士事務所が良く使っています。
そちらの会社に直接連絡してみてはいかがですか？

[80: 契約済みさん]

＞　79　さん

体質ですか・・・。
なるほどー。ありがとうございました。検討してみます。

[81: 住まいに詳しい人]

NО。70さん、阪神淡路で全壊したのは三井ホームではなく木造軸組みの会社ですよ。
次の日に外回りをシートで全部覆ってた・・・これ、有名な話ですよ。

[82: 匿名さん]

＞阪神淡路で全壊したのは三井ホームではなく木造軸組みの会社ですよ

Ｓ林ですか？

[83: 匿名さん]

＞阪神大震災でモデルハウスが全壊したのは住友林業ですよね？

なんだ答えが出てんじゃん。

[84: 匿名]

新築木造2階建を建設予定です。
地盤調査の結果、改良が必要といわれました。
現在、柱状改良とH型PCパイルの2種類の提案があります。
H型PCパイルのほうが5万円程高いです。
どちらの工法がおすすめでしょうか。
よろしくおねがいします。

[85: 匿名さん]

軸組みが全壊？

仮にその通りとしても、同じ立地条件で比較しないと全く意味がない。

[86: 匿名]

軒数からいってあってもおかしくない。

[87: 匿名さん]

地盤改良のエキスパートより

畑地 → 粘性土 → 地盤改良効きません（土とセメントが混じりません）→ やっても無駄
１５ｍ → 深層（柱状）改良 → 機械大 → 高額・機械が入らない → 住宅ではあまりやりません

住宅みたいな軽いものなら小口径鋼管杭で十分です。

[88: 匿名]

84です
87様ありがとうございます。
今手元に正確なデータはないのですが、地上から約1～2mあたりが軟弱とのことです。
3m辺りから固い支持層になるため、改良の深さは3～4m程度のものになるそうです。
将来（数十年先ですが）の撤去などもふまえて適当と思われる改良方法はなんでしょうか。
やはり、小口径鋼管杭が良いのでしょうか。

[89: 匿名さん]

地盤のエキスパートです。
１案 地下室を作って地盤改良なし
２案 ２～３ｍ地盤改良（地盤改良費＝面積×深さ×1500円で十分です）
杭はありません。考えられません。杭を勧めるようであれば無知または悪徳業者です。

[90: 匿名さん]

89の補足
地盤改良は柱状改良でなく、表層改良（バックホウ改良等）
↑近接して住宅がある場合には注意。