地盤改良に関して

[購入検討中さん]

現在土地を購入して、建物を地元の工務店に依頼して建築する予定です。地盤調査を依頼したところ、元々は畑ということで土地を購入したのですが、実際の調査では、畑の前は川であることが判明し、地盤改良費が約２００万以上かかるとのこと。
ちなみに土地の広さは約二十坪で杭の長さは１５ｍは必要との案内を受けました。
地盤改良にかかる費用は、一般的に
・杭の長さ
・土地の広さ（杭の本数）
・業者のスキル
によって金額は違ってくるものなのでしょうか？
また他の業者からも念のため見積を取ったほうが良いのでしょうか？
地盤改良で１００万円の出費は覚悟していたのですが、これほど予想外の出費があると正直悩んでいます。
どなたかアドバイスください。
よろしくお願いします。

[122: 匿名さん]

>>117　この掲示板にいるってことは、最低限社会人になってるはずだと思うんだけど、なんでそんなにバ・カなの？？（笑）

[123: 入居済み住民さん]

地盤改良で地震の時揺れ方変わったりする?

[124: 匿名]

＞１２３
　地盤改良だけでは、不十分です。免責構造と組み合わせて初めて効果がでます。でも費用高すぎ・・

[125: 匿名さん]

改良費にケチ付けるのは時間の無駄
改良の要らない土地を選ぶのが賢明

[126: 123]

>>124
不十分というのは?? 地盤改良しても不同沈下などするんですか?
建て替えでコンクリートの柱を入れる方法になんですが、酔いやすい揺れになったりとか、
地震時のミシミシ音がマシになったりとか有るんでしょうか。

[127: 匿名さん]

多分免責でなく免震と言いたかったのだろうが

地盤改良がいるようなところで果たして免震が採用可能かな？

[128: 匿名さん]

地盤改良は地震対策ではありませんよ。
あくまで自重による不同沈下などを防ぐ目的です。

地震による液状化対策としての地盤改良の意味合いはありますが
あくまで沈下や傾斜を防止するのが目的であり、地震の揺れを軽減するといった
ものではありません。

そもそも「地震に備える、より安心出来る地盤」といった側面を考えるのであれば
地盤改良の必要な土地に家を建てるのは、避けるべきです。

[129: 契約済みさん]

地盤調査を行いましたが地盤が弱く改良が必要です。

また液状化の危険が極めて高い地域のようです。

建坪40坪に対しタイガーパイル工法で48.6ｍｍ段付鋼管杭を6m、35本が必要みたいです。
その分費用も高額です・・・。

デメリットなど教えてください。

[130: 契約済みさん]

↑ちなみに12ｍまで調査しましたが支持層がなく軟弱地盤です

[131: 匿名]

そんな土地に家を建てるのは止めた方が・・・

[132: 匿名さん]

地盤改良（地盤補強も含む）が必要か不必要化は保証会社の判断により左右されることが
多いのだけれども、ぎりぎりセーフということも少なくない。
つまり、調査報告を見る限り地盤改良したほうが良いけど報告書の考察では、ぎりぎり
必要ないと結論づけられている・・・といった土地も結構ある。

保証会社としても本当は安全値をみて、多少不安定ならば地盤改良が必要との判定を
出したいが、建築会社が、調査結果と建築基準法の告示と照らし合わせると
地盤改良は不必要ではないか？との反論や、判定が厳しすぎると他社に委託する・・・なんて事を
考えると、もしかして家が傾くかもしれないといったレベルで行き着かないと
地盤改良が必要と言えないといった現実があるのかもしれない。

個人的には50cm以上の盛土している土地がやめたほうがいい。
地盤調査報告書を見て、ぎりぎりセーフの場合、１００万円かけてでも地盤改良した方がいい。
直接地盤の強度とは関係ないけれども水はけの悪い土地はやめたほうがいい。

[133: 匿名さん]

＞129

デメリット？
不動沈下のリスクが高い
地震の揺れが増幅傾向になる
少なくとも売却時に杭の撤去費分マイナス価格になる。若しくは資産価値の大幅な下落

まだ買ってないならやめとけ
その改良費を地代に乗せて土地のランクのほうをおあげなさい。

[134: 匿名さん]

液状化するならハイスピード工法のがいいんじゃない？
撤去の必要もないし

[135: 匿名]

>>132
建売なら、改良判定に建設会社から反論する場合もあるだろう。
しかし、注文住宅だと建設会社から反論する事はまず無い。
なぜなら、注文住宅だと施主が改良費を負担するからね。
だから、注文住宅だと、かなりの安全マージンを取って、改良工事をやる方向でいくだろう。

[136: 匿名さん]

そう、建売ってあまり地盤改良しないよね

[137: サラリーマンさん]

だから安い

[138: 匿名さん]

建売屋は地盤調査でよい結果が出る調査会社を贔屓にする
地盤保証さえ付けばよいから

注文住宅だと特にＨＭあたりは地盤改良でも儲けようとする
調査会社はそもそも地盤改良で儲けるのが本意だから渡りに船

一条のようなところは（略）

[139: 匿名さん]

表層以外の改良費って坪5万とか7万でしょ、HMが乗せても三割ぐらいだろ、
建築費総額からしたら大差有るけど大差無い。絶対にやった方が良いから。
建てて傾いたら数百円～一千万掛かるらしい。ニュースで千葉の液状化した処はそのくらいだそうだ。
液状化の土地なら鼻っから建てないほうが良いけどね。

[140: 匿名さん]

ナチュラルに地盤が強いのが最強。

[141: 都民]

江戸も家康が国代えさせられる前は湿地帯であの頃から埋め立てされていた。
東京も地盤の良いところなんて少ない、土地の価格が高いから地盤改良しても採算が取れるだけ。我が家の街も地盤はよくないが其なりに改良し鉄骨三階住宅やメゾンが立ています。

[142: 匿名さん]

新橋や浜松町の辺りとか昔は海岸だからね。オフィスビルは岩盤まで杭打ちしてるけど。

[143: 匿名さん]

関東ローム層とは

http://www.juken-net.com/magajin/maga/99.htm

[144: 匿名さん]

幕張なんかも今は高層ビルが建ち並んでるが、親父の話だと遠足で潮干狩りに行った場所だってね。

[145: 匿名さん]

武蔵野も立川断層が見つかったし、また、昔は水路を物流として使っていたので今は埋め立てられて分からない川なんかあちこちにあったはず。
何れにしても日本の国土は地震銀座の上にあるからね。

[146: 匿名]

そもそも、形状改良をした土地は、建て直しの時は、どうするんだろう？
鋼管杭なら、杭を抜けるだろうけど・・・

[147: 匿名さん]

＞１４４
そう言えば、小学校の遠足で幕張の潮干狩りだった。
京成線が海岸線に沿って走っていた。

東西線が開通した時もそこは埋立地すれすれの時代だった。

[148: 匿名]

146
柱状改良のことだと思いますが、建替えに当たっては邪魔な地下埋設物ですから撤去費用が必要になり取り壊し費用に加算され売却時には買い叩かれる可能性があります。

[149: 匿名さん]

148<建替える時、その柱状とかは再利用出来ないの？

[150: 通りすがり]

もし、土地の値段が坪数万円ならそこに建てないでマンション購入または賃貸と云う手も有るのでは？大掛かりな地盤改良して建ててどれだけの資産価値があるのかも考えた方が良いですね。上物は毎年償却さるんだし。

[151: 匿名さん]

149さん
再利用はできません。
表層、柱状、鋼管すべて次の建築時に撤去、廃棄しなければいけないそうです。
ハイスピード工法は撤去の必要はないですが、どの工法を用いても再計測です。
ただハイスピードはもしかしたら次回改良の必要がないかもしれません。
あと柱状の場合、地震による地盤のズレが中で生じた場合中で折れてしまっている可能性もあるようです。
そもそも、柱状はコンクリを流して固まったあとに再計測しなきゃいけないのを、強度があがったものとして計測せずに着工してしまう場合もあるのでお金を捨てただけという状態の人もいるようです。
それでもやらないよりはましでしょうが。

[152: 匿名さん]

江戸の由来、江は川あるいは入江とすると、戸は入口を意味するから「江の入り口」。そして日比谷入江と云う入江が有り
江戸城からクジラが見えたとか！？

[153: 匿名さん]

ハイスピ－ド工法は、礫（レキ）混じりですよね。
締め固めはどうするのでしょうか？
液状化には強いのでしょうか？

[154: 匿名さん]

ハイスピ－ド工法も高いだけじゃなく残土処理の問題とか欠点が幾つか有るようですね。勿論この工法でのメリットもあるけど
ググると色々でています

[155: 匿名さん]

土地付きの持ち家ならよっぽどの事が無い限り売る事等考えてないけど、また、近々新築にするのなら何年持つと思うの？
鉄骨で建てれば５０年６０年は保つぞ

[156: 匿名さん]

華っから売る事考えてるなら地盤改良等せず駐車場にでもしておけ。

[157: 匿名さん]

都内在住、木造家屋築五十数年住んでますけど。勿論補修、リフォームはしてるが。

[158: 匿名さん]

定年後子供が家をでていったあと、家族５人用に建てた家を売って夫婦２人用の平屋の家を買うってのが
よさそうなんだけど、そうすると売ることを前提に建てる必要が出てくる。

[159: 匿名]

桂状改良の撤去をするとしたら、莫大な費用がかかるんじゃない？
5〜6㍍掘って撤去でしょ？
売るときは、相当に値切られるだろうね・・
だって、地盤が弱いという烙印を押された上に、撤去費用がかかるんだからね。

[160: 匿名さん]

ハイスピードで施工しました。
保証書が工務店から送られていないんだ

メリットデメリット　分かりません　坪3万ぐらいでした。

[161: 匿名さん]

坪３万で確実な方法なら、もっと定着してもよさそうなもの。

[162: 入居済み住民さん]

ハイスピード工法も掘る深さによって値段が違ってくるんじゃないでしょうか。
うちは坪単価にするなら、坪単価は3万よりやすいですね。
建築する家の1階が30坪ちょっとで76万だったと思います。

ハイスピード工法を薦めるHMが少ないのではないでしょうか？
あまりやりたくないから高めに設定しているのかもしれないですね。
うちの場合は残土も庭部分にならしてもらったので、発生しませんでしたよ。

ハイスピード工法は液状化に強いというか砕石で地盤を強化しているので
水が上がってくる現象が軽減されるということですね。
砕石のところも満杯になるぐらい水が出るようなら液状化するかもしれないですね。
でもそうなれば近所は水につかるぐらい水が出ているとは思います。

一応HMで地盤調査をしても、地盤改良は他のところでしてもいいというところもあります。
だめなHMもあるでしょうがそういうところはあまりよくないですね。
HMの方からそういう話を持ちかけられることはないと思いますので
工法、値段に納得いかない場合は自分で相見積もりを取ってみるのもいいと思います。

どの工法も一長一短なので、メリットデメリットを考慮した上でどれにするか判断するといいでしょう

[163: 匿名さん]

基岩層まで採石が到達していなければ、液状化で満杯になる前に採石が沈んでしまう可能性があると思います。
基岩層まで採石が転圧されているのなら沈むことはないと思います。

[164: 匿名さん]

転圧が足りないのではと俺も危惧する。名前だけっぽい印象。

[165: 匿名さん]

ハイスピードって柱状以上の改良が必要な時のツールの1つでしょ、
8m以上なら鋼管だろうけど。ハイスピードは穴掘った後に石を押し積むやり方 なんだろうけど途中で穴が崩れたり詰まったりしてヘグリそうだな。

[166: 匿名さん]

ハイスピードは掘った穴の壁の部分は軟弱のまんまだから上から圧かけて押し込んでも場所により横に逃げちゃう事もあるっしょ。計算通り行かないんじゃないのか？

[167: 匿名さん]

おれは詳しくないが

作業は順調に終わったよ。場所によってｍが違ったかな？　忘れたけど。

沈んだら、わらってよ。

[168: 匿名さん]

おお、以前の人柱発言の人かな。

あなたには悪いけどなんとなく転圧足らないと隙間できたりしたら全く無意味になる危惧は感覚的にあるね。

[169: 匿名さん]

坪３万円の気休めなのか見極めが必要そうだね。

[170: 匿名さん]

作業見てたらそんなこと思わないと思うけど（笑）

[171: 匿名さん]

3万って表装並みじゃない、もっと高いんだろ。

[172: 匿名]

ハイスピード工法って・・・

地盤が悪い土地で、昔からやっていた、基礎の下に砕石を厚く引いて、念入りに転圧する事と原理は一緒だよね？

[173: 匿名さん]

違うだろ（笑）ばかだな

[174: 匿名]

そっちのほうが俺はいいと思う

[175: 匿名さん]

ベネト杭でもする？バッチシだよ。お金かかるけど。

[176: 匿名さん]

よい土地を選びましょう

[177: 匿名]

>>176に同意。
今は、地盤の良し悪しが土地の値段に反映しないけど、これからは反映していく様になるだろう。

[178: 匿名さん]

土地を買う前に地盤調査させてくれるといいんだけど。

[179: 匿名さん]

そんなことしたら土地がうれなくなる

[180: 匿名さん]

東京で言うと武蔵野周辺は地盤が良いとされ東京湾に近く成るにほど地盤は悪く成る。
しかし武蔵野は立川断層が見つかったので、良いとはいえない。でも東京の地価は高いのだ。

[181: 匿名さん]

立川以外で活断層らしき物が最近発見されている場所が、北区田端から新宿区四谷付近までほぼ南北に延び、長さは少なくとも約７キロ。国の中枢機関が集中する千代田区霞が関や永田町から約２キロの近距離。もし起きたら日本経済沈没です。その時はポックリいった方が良いかも！？個人でやれる事には限度が有る

[182: 匿名]

１７８
１７９

投資で買うならでゅーでりで調査入れるのは常識ですよ
と言っても地盤よりも土壌汚染の調査が主ですけど

別にすうぇーでんしきぐらい５まんぐらいなんだから
頼んでさせてもらえばいいんじゃない買う前に
そのぐらいの手間コスト惜しんでたら駄目でしょう
まして買って蓋開けたらどかーんとか、最悪

[183: 匿名さん]

ウォータフロントとかもてはやされた時代は何処？東京の佃島・天王洲・お台場・有明・汐留・葛西、横浜市の横浜みなとみらい21、千葉市の幕張、浦安市の東京ディズニーリゾートなども人気を集めたが、3.11以降さっぱりだな。
また大阪の天保山ハーバービレッジや南港の咲洲、USJにみられる港湾地区、湊町リバープレイス・大阪アメニティパーク・大阪ビジネスパーク、河川沿い。名古屋市のガーデンふ頭や金城ふ頭、福岡市百道シーサイドももち、神戸市のマリンなど、水の側はどうなってるんでしょうね〜好んで買う人居ないのでは？

[184: 匿名さん]

川海の側、裏山が側にある処に住まいを建てるっーのがそもそも邪道。
自然をなめている。

[185: 匿名さん]

挙げ、上げ

[186: 匿名さん]

地盤改良で高額費用が掛かるなら建てるの辞めた方が良い、精々個人なら２００万前後が見切りを付けるラインかね

[187: まっちゃん]

ここがHMや工務店が踏み込めないというか本職
でも意見がまちまちになる部分。
建築士と土木技術士の見方も異なる。
何せ断層の真上の土地でも日本の法律じゃ売買
できるんだから。で俺らの勉強しなけりゃならん
所はココ。先ず断層上は役所で判る。地盤は
地名やそこの周りの感じ（基礎や擁壁が割れてないか）
田んぼが周りにどれだけあるか、水はけはどうか等等。
柱状改良や杭打ち、地盤攪拌で硬化剤等等もメリット
デメリットがある。SS（スウェーデンサウンディング）
だけじゃ正直コーナンで鉄筋棒買ってきて突き刺してるのと
変わらん気がするが、ボーリングは費用面と逆に大げさな
気もする。レーザーあたりがまだいいのかななんかも沢山
勉強してください。家の工法よりここだと俺は思います。

[188: 一条最高]

まず一条で地盤調査（無料）をしてから住林や積水に乗り換えるのも手です。

[189: 匿名]

音波式も変わらないけどね。むしろＳＳよりいい数値が出たりもするし。

一条営業に敷地跨がすぐらいなら、住林に5万払って敷地調査と併せてやらせたほうがいい。

[190: 匿名さん]

タダより怖いもんないもんね。

[191: 匿名]

そゆこと
まだその辺お行儀がいいスミリンの方が使い勝手がある
役所走らせるにしたってウケもよい
いい加減な報告書も大手は出せない出さない
契約とらんがためのところと付き合うと後処理が面倒

[192: 匿名さん]

地盤改良
ですか？まあ、崖とか沢とかには、住まない。これ基本。水は怖い。これ基本。

国土地理院のHP行けば、昔の地形、地質。国で実施したボーリングデータがあります。これと地形図合わせれや土地わかるよ。鉄筋棒でも良いけど、人力でどこまで掘るの？

住宅なんぞ、試験するより、セメントtパック持ってきて、４％添加ぐらいで、地盤改良すれば、十分です。水抜けばOK
あっ、あんまし固めると設備大変だよ。
ちなみにセメントtパック１万ぐらいだよ。本当は？あとスケルトンバックホウでまぜまぜ、セメント改良なんぞ実は安いもの。杭だって、ベネトは無理でしょ。単管でしょう。

水抜けば大体大丈夫。リスクは水だよ。土も水が大切。

[193: 匿名さん]

セメントで土壌改良をすると六価クロムが流出するというのは本当ですか？
それはなぜですか？

[194: 匿名さん]

地業をしっかりやれば、表層改良っていらないのではないか？
地業の手抜き業者が表層改良で誤魔化してやいないか？

[195: 匿名]

六価クロムは怖いよ

[196: 匿名さん]

3.11で実家の近くが液状化しましたが、近所でも液状化するところとしない所がハッキリとしてました。

経験して思いましたが、地震の周波数や震源地の場所などで液状化する場所は大きく変わるのかなと。
故に専門家でも予測は難しいのでしょう。

第三者機関に地盤調査をしてもらいましたが、ｎ値自体は問題ないとのこと。
むしろ県内でも近所よりも地盤の劣悪な土地が液状化してないそうなので、
次の大地震で液状化するかどうかは誰にも分からないんだなあと思い知らされました。

地盤改良は保険でしょうね。
高いお金をかけて保険をかけるかどうかは貴方次第って感じです。

[197: 匿名]

基本的な確認として。
地盤改良は、不同沈下による家の傾きに備えるもので、地震対策ではありません。

[198: 匿名さん]

うちは支持層まで鋼管を打ったが
地震前の地鳴りが良く伝わる！
皆さんの所でも聞こえますか？

[199: まっちゃん]

>>197
そこまで研究してやってる所が無いだけ
どんな工法より有効な手段と俺は考える
制震、免震あらゆる対応を研究する機関
があればなぁ。

[200: 匿名]

>>199
桂状改良や鋼管杭は、強い地震の時に、基礎を突き上げてしまう為に、揺れが強くなるケースも報告されていますよ。

[201: まっちゃん]

>>200
それは地盤によってケースバイケースだろうよ
地中に支持層がちゃんとあってそこに杭が届いてれば
あなたの話のようなケースも考えられる。しかし
やり方一つ変えてみたらかなりの地震対策に使えそう
鋼管が縦の揺れに敏感なら車のサスペンションみたい
な構造に変えてみるとか柱状も硬質なゴムや低反発素材
のなにがしを利用するとか・・・。そんな発想ないかね？

車も路面からの振動を和らげるためにサスやショック
タイヤを用いてる。オーディオのスピーカーも振動で
音を濁らせない為、下にインシュレーターがある。
では家は本体基礎だけ？日本みたいな土地柄でそんな
のでいいの？絹ごし豆腐の上より木綿の方が、いや
コンニャクのほうがもっと・・・。

[202: 匿名さん]

それを言い出すと液状化したほうが倒壊しなくて安全とか妙なことを言い出す人がネット上にはいますね。

[203: 匿名さん]

後は運任せで！


改良の必要としない土地を探すことかな？

[204: 匿名さん]

他人の土地は調査できないし、どうやって探すの？

[205: 匿名]

調査済みの土地買えばいいんじゃねぇ？

[206: 匿名さん]

うちの近所の話だけど、地域の開発はＵＲ都市機構が行った。

ＵＲは造成地に一応の地盤強度を確保しているか、造成終了後に調査をする。
それだけでも流石公共のＵＲと思いますが、実はもっと気が利く組織。

減歩して造成が終わった土地を地主に還す時、決して元沼地などを渡すことはありません。
一面平らになれば全く違いは判りませんが、こういった土地はＵＲ自身が個別で販売したりは
しないそうです。
必ずその一帯を大きな区画として、丸々業者売りが基本です。
そして購入した業者が、後は細かく区画して販売していますよ。

公共性のある機関ですから、しっかりリスクと責任を考えての対応だと言えるでしょう。

[207: 匿名さん]

業者販売にして、機構は責任回避すると言いたいの？

[208: 匿名さん]

URは末端販売する土地に対して一定の地耐力（何故か平均値ですが）のある事を約束してます。
業者売りには別に、事前情報を伝えています。
これは責任回避と言えなくも無いですが、少なくとも業者間での土地取引はプロ同士ですから
業者は判断の上に購入しますので問題はありません。

どちらかといえば、事前の土地情報を伏せる販売業者に問題があるでしょう。

[209: 匿名さん]

元の土地所有者に批判が行かないように原発用地を仲介して販売する財団みたいですね。
機構から販売業者や業者団体に天下りがしやすい構造ですね。

[210: 匿名]

地盤調査した時はそんあにかからないと言ってたのに古い家を壊し掘って見たらコンクリートの塊が出てきて地盤補強の金額が数百万変わってくると言われてしまった場合、家を建てるのはやめた方がいいのでしょうか?
これまでにかかったお金を全額一括で払わないといけないのですよね？

[211: 匿名]

売主業者なら瑕疵担保２年。コンクリのガラが出てきたの？