地盤改良に関して

[購入検討中さん]

現在土地を購入して、建物を地元の工務店に依頼して建築する予定です。地盤調査を依頼したところ、元々は畑ということで土地を購入したのですが、実際の調査では、畑の前は川であることが判明し、地盤改良費が約２００万以上かかるとのこと。
ちなみに土地の広さは約二十坪で杭の長さは１５ｍは必要との案内を受けました。
地盤改良にかかる費用は、一般的に
・杭の長さ
・土地の広さ（杭の本数）
・業者のスキル
によって金額は違ってくるものなのでしょうか？
また他の業者からも念のため見積を取ったほうが良いのでしょうか？
地盤改良で１００万円の出費は覚悟していたのですが、これほど予想外の出費があると正直悩んでいます。
どなたかアドバイスください。
よろしくお願いします。

[2: 入居済み住民さん]

本当に１５ｍも打たなくてはならないのでしょうか？
結局私達素人は業者のデーターを信じるしかないのですが…
でも地盤と基礎は後でやり直しが利かないので、一番お金を
掛けるべき部分かも知れませんね。それにしても高いなぁ〜

[3: 負け犬男]

建物本体の価格を叩きすぎてませんか？
この業界、建物で利益が少なければ、地盤改良費で利益を上げようとするのは当たり前の事です。

相見積もりを取るのは勝手ですが、工務店が受け入れるかは別の話しですよ。

しかし、畑の前は川だったなんて地盤調査しなくてもわかりそうなものですし、田畑に家を建てる時は、地盤改良費が通常より高く付くのは当たり前の事なんですが、工務店の人は教えてくれなかったんですか？

ちなみに、あなた平屋男じゃないでしょうね。

[4: 匿名さん]

支持層の深さまでで、１５ｍ必要と言うことですね。この深さですと、たぶん鋼管杭になるんでしょうか。やはり高くつくと思いますね。
　私の所は湿式柱状改良、建坪１５坪、５ｍで７０万の見積でした。鋼管杭の方が一般的にはさらに高価になりますので、ぼったくりの価格ということもないと思います。

[5: 契約済みさん]

私の所でも２４坪で杭の長さはたった３メートルで１４０万という
見積もりですよ。
地盤は強いとされている地域でこれです。
見積もりといっても工法やボーリング会社によりまったく違っており
なんだかな？という感じです。
いまだはっきりした金額も出ず、また予算もまったく考えていなかった
のでテンションは随分と下がり気味です。
一番お金をかけるべきところとはいえ、目に見えず
さらに基準がはっきりしない部分ですからね。

[6: 入居予定さん]

現在、夏前に比べ杭の値段も上がっていますし、極端に高いとは思いません。多少、管理費として工務店の利益が乗ってるかもしれないですね。（例えば１８０万円で１０％で１９８万円ですし。）私は、業者の見積りをそのままもらい、その金額でやってもらえました。
安くても工務店が初めて使う業者に変えたら、今度は施工レベルとかわからなくなっちゃいますしね。

あとその敷地は大型の重機が入れますか？そういったことも金額に跳ね返ってきますよ。
ちなみに２０坪というのは土地？建坪？杭は何本ですか？

[7: 契約済みさん]

地盤改良の相見積もりを取ることだけなら可能でしょう。
可能とはいえ、それが意味を成すかどうかが問題です。
つまり、通常、地盤調査、地盤改良などは建築するHMや工務店が提携している業者でしか行いません。だから、たとえ現状より安い見積もりが他社から出ても、そこで地盤改良を行うことにはならないでしょう。もし、見積もりだすなら、その工務店に先に聞いて確認したらよいのでは？
その代わり、工務店との関係が悪くなる可能性がありますので注意してください。ビジネスとはいえども相手も人間ですからね。

また、相見積もりをとったからといって、その工務店が「じゃ、もっと安くするよ」という応対をするのでしょうか？そこは疑問が残りますね。

そもそも、スレ主さんはその工務店と建築請負契約を済ませているのでしょうか？それともまだなのでしょうか？そこも重要なポイントかもしれませんね。

私の場合は、やはり地盤改良費用が非常に気になっていたので、契約するまえに地盤調査をさせてもらうことを条件に仮契約をしました。だから、不安要素を取り除くことができスッキリできました。

[8: 匿名さん]

05さんの高いような気がしますねぇ。
私のところは22坪、5ｍの鋼管杭で80万でした。

[9: 入居予定さん]

坪数だけじゃわからないですよ。地耐力によって同じ面積でも本数や、杭の太さも変わりますから。

[10: 地元不動産業者さん]

15mも杭を打つのなら相当な軟弱地盤ですね。一般の分譲住宅地では
ちょっと考えられないですが。以前は川だと言うことですが、川底なのか川埋立なのかによって液状化対策も必要になってきます。

[11: ワカメ]

＊＊＊男さん

スレ主は土地が２０坪って書いてるから、平屋男とは違うかもね。

しかし、２０坪で２００万はちと高い気もするが。
（詳しくないので感覚で言ってしまいました）

[12: 契約済みさん]

ここの人たちは施工条件と言う言葉を知らないのかな？
基本的に工事代金は工数がすべてです。どの機械が何日かかるか？何人で何日かかるかです。例えば20本の杭を1回で搬入できる現場と20回で搬入する現場では全然違う金額になるのはわかるでしょう？だから何坪でいくらじゃないんです。坪単価に拘りすぎ。そもそも坪単価って積み上げた金額を坪数で割ってたまたま出てきた数字であって坪いくらって決めるわけではないんです。

[13: 匿名さん]

No.12さん

あなたの言ってることは、大げさすぎ。
坪単価くらい、みなさん分かってますよ。

急斜面や狭地などで、重機や車も入れないような特別なところなら別だけど。

一般的に２０坪で想定してるだけだよ。

まあ、１５ｍは結構長いから運搬・作業費が高いかもしれないけどね。

[14: 匿名さん]

１５ｍ杭だとかなり軟弱地盤なので、２００万は行くと思いますよ。
１００万だと９ｍ杭までくらいじゃないでしょうか。
場合によっては杭以外にも地盤改良剤とか必要かもしれないし、
２００〜３００万はかかると思いますよ。
土地は狭いですが、それだけ作業がしにくいという事もありえますし。

[15: 購入経験者さん]

うちは、約60㎡の建坪に８ｍの鋼管杭を40本弱入れて、120万程度でした。
家の施工は大手ハウスメーカでした。参考になりますか？
土地は、昔から河川敷だった場所なので、かなりの軟弱地盤です。

[16: 08]

今日くい打ちが行われました。
で、すみません記憶で書いたら情報間違ってました。
25坪(82㎡)で8mの鋼管25本でした。太さは大体15cmくらいの結構太いものでした。
費用は80万円です。

[17: 匿名]

JIOの認定業者に柱状改良で見積もってもらいましたが
３ｍ＊２５本で５０万円でした。
（コンクリート柱の直径は30cmくらいだったと思います）
もう一社ににも見積りを出しましたが同条件で
同じく50万円でした。

地盤の重要性をネタにして法外な請求を出してくる
住宅メーカーには十分ご注意を！！

[18: 匿名さん]

建築業界は、人工数・資材を明らかにせずに丼勘定が多い。
坪当たりの価格は目安であって、現場によって差がある。
その価格を明確にするべきだ。
また、請け負う施工会社はたくさんあるのだから、入札をして、消費者の負担を少なくする努力も必要だ。
施工を引き受けた会社が特定の業者に請け負わせて、差額を懐に入れる方法は、防衛省の随意契約と全く同じ構造だ。
公務員ではないから問題にならないだけだ。
談合や随意契約は建築業界では普通のことだろう。
防衛省で問題となっている不正請求もこの業界では普通のことなんだろう。
適当な根拠で法外な請求をする業者を罰する仕組みが必要だ。
悪い業者の取り締まりが必要な業界だ。

[19: 匿名さん]

何でも業界の責任ににする輩がいるな。
悪い業者の取り締まりが必要なのはどの業界も同じだよ。
だいたい個人住宅の地盤改良を入札制にするって具体的にどうするんだ？
坪単価で請負う業者はたくさんいるが、全てを悪だと決め付けられてもな。
実際、明細なんて細かくすればいくらでも細かくなるし
その為に下見積りなんか取っていたら、時間はかかるし項目毎にどんどん価格がつり上がっちゃうよ。
ドンブリ勘定がいいとは言わないが、一式見積りってのは必要悪だな。
その理屈だと設計事務所の設計監理費もドンブリ勘定だしね。
まあ、個人の施主は適正価格を知る事が大切なのではないか。

私の見解では
柱状改良５０万なら適正範囲
鋼管杭１５ｍなんておかしいし２００万なんて有り得ない
ひょっとしたらその業者、認定杭なんて言い出すかな・・・？

[20: 匿名はん]

建坪２０坪のRC住宅建築する予定です。
現場打ち杭工事１０本で５００万かかるといわれました。

[21: 匿名さん]

５００万円！
２０は、ビルでも建てるのか？

[22: 平屋男]

たった22坪の土地に、家が建つのでしょうか？

[23: 入居予定さん]

うちは木造なので、５００万円という価格が適正なのかわかりませんが、ＲＣの方が躯体が重いから、同じ間取りの家なら確実に地盤補強費は高くなりますよ。
杭って、材質、太さ、深さはどうなんですか？

＞鋼管杭１５ｍなんておかしいし２００万なんて有り得ない
敷地に重機が入れなかったり、繫ぐ鋼管にロスが大きかったりすると有り得ると思いますよ。１本６ｍなら、１５ｍだと３本必要。実際、現場で溶接しながら杭を長くして打ちます。それに杭の値段も上がってますし。

個人的には、軟弱地盤の下に安定した地盤があるなら、鋼管杭の方がいいかな。柱状改良は、杭の摩擦力で沈まないようにしてるだけだから、沈下する（状況によっては不同沈下の可能性も）可能性は残る気がして・・・。

[24: ビギナーさん]

私の知り合いにも、RC三階建てで杭打工事に７００万円くらいかかったという方がいます。
別にビルを建てたわけではなく、普通の住宅でした（といっても７０坪くらいの立派な住宅ですが）。

RC住宅を検討される方は、十分に地盤調査をしてから予算だてしないと大変な目に遭うことがあるそうです。

[25: 契約済みさん]

調査の結果、杭を打てない土地だと言われたんだけど
そんな土地に建てても大丈夫なのかな？
最悪、建てないほうが良い？

[26: 匿名さん]

一概には言えないが
木造住宅の荷重が地盤面下に影響をおよぼす範囲はだいたい10ｍくらいではないか。
ＳＳの専門業者も10ｍくらいで調査終了しますよ。
No.23 さんの言うように鋼管杭は支持杭です。
15ｍの深さに支持地盤があるなら・・・200万円もかけるなら
他の方法を検討するのが業者の務めではないだろうか。
摩擦併用杭や表層改良、その他特殊工法などもありますよ。

ＲＣ造は自重がまったく違うので木造の考え方は通用しません。
将来の圧密沈下も考慮しなくてはならないので
ＳＳ調査でなくボーリング調査をしたうえで杭の検討をするべきだと思います。
ＲＣ三階建ての考え方はビルと同様ですよ。

[27: 匿名さん]

いつも見てるサイトで
地盤改良について説明が載ってました。
http://www.ryositu-house.net/archives/015/155/

[28: 入居済み住民さん]

積水ハウス軽量鉄骨、建坪33坪、柱状改良φ600×3.5m×47本で、明細上の費用は約150万円でした。
もとは畑の土地です。
明細はきっちりしていましたが、いずれにしても、他の部分の値段を調整されてもユーザーには分からないので、個別の単価を気にするのはあまり意味がないと感じました。
ご参考まで。

[29: 建築中]

知っている方がいらっしゃいましたら教えてください。
タイガーパイル工法という地盤改良方法で行ったのですが、費用はどの程度になるものでしょうか？
建坪が20坪ぐらいで、深さが3m、30箇所ぐらいに杭を入れてました。

[30: 匿名さん]

>>29さん
タイガーパイル工法で地盤補強したばかりです。
建坪32坪、3m45本で70万ほどでしたよ。

[31: 建築中]

30さん
さっそくのご回答ありがとうございました。

[32: 契約済みさん]

柱状改良の値段についてお伺いします。
φ600×3.5m×23本で約90万になっています。
少し高いように思うのですが、この価格は適正なのでしょうか
どなたかアドバイスいただけたらと思います。

[33: 契約済みさん]

すいません。径を間違えていました。
湿式柱状改良の値段についてお伺いします。
φ500×3.5m×23本で約90万になっています。
少し高いように思うのですが、この価格は適正なのでしょうか
どなたかアドバイスいただけたらと思います。

[34: 契約済みさん]

７月契約時点で、「支持層が１５ｍだとすれば鋼管杭で約２００万です」と言われてました。
地盤調査の結果支持層は８ｍでしたが
「鉄の価格がかなり上昇してしまって２２０万です」
と言われました。
１５ｍで２００万なのに、わずか２ヶ月で８ｍが２２０万とは・・・。
そんなに鋼材価格って上がっているのですか？？

[35: 契約済みさん]

うちは建坪27坪で100万と見積もられました。
以前は田んぼだったそうですが、下の方の地盤はしっかりしてるそうです。
土の入れ替えと補強剤を撒くだけで、杭は打たないのですが、
この値段は高すぎるのでしょうか？

[36: 着工待ち]

湿式柱状改良工事でコラム600Φ 4.5m 25本でどのぐらいの値段しますか？よろしくお願いします。

[37: 入居済み住民さん]

半年前に大手ＨＭで建てました。木造です。柱状改良でΦ６００　３ｍ　３７本で税込み¥８８万でした。
ただＨＭの選定でトップＨＭの鉄骨の検討していてそこでも地盤調査・設計・見積もりをしてもらいました。地盤調査結果は同じでしたが改良方法が違っていてそちらのＨＭでは深さ50ＣＭの表層改良で全面にコンクリートを流す方法で¥５０です。
方法が違えど鉄骨で¥５０万、木造で¥８８なので両者に詰め寄りましたがお互いわが社の設計士はこれで間違いないと言ってました。
設計士によって色々対応の仕方も違うと思います。
木造の方は念には念を押して柱状改良にしたのかなと思っています。だって何かあれば会社にとっては大問題ですからね。

[38: 着工待ち]

入居済み住民さん、やはり100万ぐらいは掛かるんですね！勉強になりました。返事ありがとうございました。

[39: ビギナーさん]

どなたか、この会社をご存じではないでしょうか。

ttp://www.s-thing.co.jp/service/cyujyo.php

こちらでやっている柱状改良は湿式なのでしょうか？また、下記サイト（上と別サイト）でも謳っているように

ttp://www.tcn.zaq.ne.jp/akave700/kairyougui.html

支持地盤に到達していなくても、杭として機能するというのは本当でしょうか。計算で支持力が出るとありますが、この計算方法をご存じの方、教えていただけませんか？
すいません、よろしくお願いします。

[40: 匿名さん]

８月にＪＩＯの地盤調査で、地盤改良が必要と結果が出ました。
湿式柱状改良　φ６００　Ｌ＝３．５ｍ　４０本　で
税込み\６４万でした。
ＪＩＯ認定業者での金額です。

[41: 匿名さん]

地盤改良とは少し違いますが、

契約した住宅会社が基礎の土間コンを打つ前に捨てコンは
打たないと言っています。

普通、捨てコンは必要と言われているので、不安になりました。

いかがでしょうか。

[42: 悩み人]

皆さんに相談にのってもらいたく初めて書き込みさせて頂きました。先日、地盤調査をした結果、非常に軟弱地盤で地盤改良が必要との事でした。（大体、表層から２・７５ｍまでが１・５ＫＮくらいでそれ以降は２ＫＮ〜８ＫＮがちらほらです。支持層は６Ｍ）メーカーのＪＨＳの改良方法は柱状改良か鋼管杭でした。両方とも見積もりを取ったら柱状改良で１７０万、杭改良で１６０万でした。一応、地盤改良代として１００万は確保していたのですが、まさかそこまで掛かるとは思ってもいなかったので正直かなりヘコんでます。なんとか１００万くらいで済む工法はないかと相談したところ割栗石工法を提案されました。ですが、話を聞くと割栗石工法をしても１００％３ＫＮまで出るとは限らないそうです。なので、もし再度地盤調査をして３ＫＮを下回った場合は全くの無駄になるとの説明を受けました。自分としては１００万で済むなら割栗石工法でいきたいとは思うのですが、もし３ＫＮを下回ってしまった時の事を考えると、なかなか決心が尽きません。みなさんならどうしますか？どうか宜しくお願いします。

[43: 入居予定さん]

布基礎でやることが前提なのですか？
３トンあれば布基礎で十分ですが、
２トン以上あればベタ基礎で良かったと思います。
割栗石工法で２トン以上になる可能性もわからないのでしょうか？

[44: 入居済み住民さん]

別スレですがこのような工法はご存知でしょうか。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19410/

[45: ご近所さん]

＞悩み人さん
3KNは地耐力30KN/㎡のことですか？

[46: 悩み人]

わかりにくくて申し訳ありません。
基礎はベタ基礎です。ＫＮは換算Ｎ値です。ド素人の為、わからないことだらけですが宜しくお願いします。

[47: 悩み人]

どなたかアドバイスいただけないでしょうか？

[48: 匿名さん]

建築面積がわからないけど、そこまでの金額がするのかな！？
悩み人さん、建築面積はどれぐらいで、杭または柱の施工本数は何本ですか？
割栗石工法を採用した場合は、保証の対象になりますか？

柱状改良は柱の摩擦で沈下を防ぎ、鋼管杭は支持層にさした杭の上に家を乗せて支える形になるのだから、地盤の状況によって向き不向きがあるはずなんだけど。
保証は関係ないなら、コロンブス工法に代表されるＥＰＳ（発泡スチロールのようなもの）を船のようにして家を乗せる工法や、シートを敷く工法もある。ただ、これも建物のバランスを考えたり、地盤の質に左右をされるから、よく見極めた方がいいですよ。

[49: 悩み人]

面積は３６坪です。杭は６ｍで本数は約５５本くらいです。土質は粘質土です。割栗石工法はメーカーが提案してきた改良方法ではないので、個人的に改良して再度地盤調査をし換算Ｎ値が３ＫＮまで出れば保証してもらえるといった感じです。４８さんがおっしゃってる方法はコスト的にどうなんですか？また、換算Ｎ値は３ＫＮを上回る確率は高いですか？失礼な質問で申し訳ありません。

[50: ４８]

悩み人さん
聞きたかったのは、建て坪です。３６坪ってことは、建て坪は総２階で１８坪。多少１階が大きくても２０坪ちょっとでいいですか！？

うちは全国有数の軟弱地盤地域ですが、ほぼ同じ規模で１０ｍ以上の杭を打って約１００万円くらいです。杭も４０本弱でした。
悩み人さんの家は鉄骨系ですか？５５本というと、１階が大きいのか、建物が重いのかどちらかだと推測しますが。
個人的には、信用できる地盤があるならば、原理を考えたときに杭を打った方が確実かなと思います。（撤去とか費用は別として、不動沈下に対して）

＞個人的に改良して再度地盤調査をし換算Ｎ値が３ＫＮまで出れば保証してもらえるといった感じです。
数値が出なかったときのリスクはどうなんでしょうか？
私の言った工法は、イメージとしては軟弱地盤に浮いた船に建物を乗せる感じです。数値がどれくらい出るかは個別事例なので何とも言えないですが、保証を受けられる工法ならばそれなりの数値は満たすのではないでしょうか。繰り返しになりますが、同じ数値でも粘土、砂、堆積層などの違いで向き不向きがありますよ。