地盤調査、地盤補強で痛い思いした方の集い！！

[購入検討中さん]

地盤調査、地盤補強で痛い思いした方の集い！！です

土地は用意してるんですが、地盤が大丈夫か不安です。契約しないと調査できないらしくなんだかボラれそうで、不安です。地盤調査にかかる費用や時間、方法など事前にいろんな情報交換がしたくてスレッド作成しました。

初心者なんで、宜しくお願いします。

[84: 匿名さん]

うるさくなる前の物件の保険適用が増えてはいないか？
すべてが傾くわけが無い。
こういった極論が好きなんだよな。
この業界は、こてこての議論で逃げようとする者が多い。

[85: 匿名です]

てゆうかね、そもそも事の始まりは無駄な財団法人ができてそこに群がる保証会社や調査会社が出てきた。訳の分からない法律やら基準やらを体裁良く並べてるだけで中身は空っぽ。


むしろ１０年保証という聴こえは良い言葉には騙されない様に。

実際はかなり逃げ道があって大概は保証してもらえない。

例えばこんな例が…

施主さんと施工会社との間でちょっとしたトラブルがあり引き渡し後、不具合が発生したので施工会社に連絡しても一切動き無し。
業を煮やし保証会社に連絡したら既に倒産。
仕方なく大元の財団法人に連絡したら｢こちらには何の関係もないしどうする事も出来ない｣

…こんな感じみたいです。
まあ自分もそうだけど役に立たない１０年保証なんて無いものとして無視しても問題無し！
そんなくだらない事に無駄な金払うならちょっとでもマイホームに金かけた方が利口！

[86: 匿名さん]

窓口の住宅会社、保証会社ともに、保険金払いたくないから、抵抗するよ。
これを納得させるのに4～50万の調査費が掛かる。
住宅保証は、大手がやっているから、客観的に説明がつけば納得する。
ところが、地盤保証会社は、鵺のようでつかみどころがなく、抵抗というよりも肩すかしで、粘り強く逃げ回る。
長期戦は必至。

[87: 匿名さん]

保証に関しては、民民の契約ではあるが、裁判以外に業者に厳しくジャッジする国の機関が必要。
さもなければ、一向に不良施工や手抜き工事が無くならない。

[88: 匿名]

国が絡むから面倒で無駄な工事がふえるんだよ

国なんて用無しって事

[89: 匿名さん]

そうだろうか？
民にある程度、自制がある分野なら必要ないのだが....
一般国民に迷惑をかけている訳ではないが、角界の例もあるし...

[90: 匿名さん]

>82
役人崩れ？
そんなに質良くない。

[91: 匿名さん]

用無しとは言わないけど役に立つとは言えないね。
１０年保証の検査自体も
え？…って事も多々あるし検査員もお勉強はしてきたけど的はズレてる人が殆んどだしね。

[92: 契約済みさん]

公務員の天下りを早急になくさないと、それに特殊法人を全廃しないともう日本は終りかもね。

[93: 山形で建設検討中]

地盤調査ってＨＭの担当者が立ち会わなかったりするものでしょうか？

また敷地の４隅の調査でイイものなのでしょうか・・・

私は最低でも、基礎の乗っかる４隅と思っていたのですが・・・

[94: 匿名さん]

うちは先週地盤調査やったけど、営業さんは私より早く来て、「今から始めます」って電話くれたし、1時間半ぐらい立ち会ってくれたよ。
別件があるからと途中で帰ったけど、自分も帰ったから別に気にしてない。
基礎部分の４隅と中心の５か所調べてた。

[95: 山形で建設検討中]

>94 さん

普通 そうですよね・・・

全国大手のＨＭなんだけれど・・・　調査をしたのは孫請け会社でした。
なんだかＨＭへの信頼が総崩れって感じで、これから話し合いです(>_<)

[96: 周辺住民さん]

特にＨＭによっては、地盤改良のデータが不正に改竄されている事例もあるようなので注意が必要。
工事当日はビデオ撮影しといた方がいいでしょうね。
http://questionbox.jp.msn.com/qa2485617.html

[97: なんで？]

なんのために？

[98: 匿名さん]

みんな、地盤改良の不要さをもっと認識しよう。

建築屋にそんなにもうけさせたいのか。

大切なお金でしょ。
無駄なことはやらないようにして、その分。いうまいものでも食ったら。

[99: 匿名さん]

>>97
本当にわからないのか？脳みそつまってるか？

施工費を安くあげて利益とりたいからに決まってんだろ。

例えばの話「客には４ｍ（４０万円）掘ります」と言っといて
実際には２ｍ（２０万円）しか掘らない。

すると２０万円浮いた分はまるまる利益になるわけだ。

>>98
タマホームに言ってやれ

[100: 匿名さん]

ＨＭと契約して地盤調査したら補強に１８０万円いるって言われた。

湿式柱状改良　Φ５００　３．５ｍ　×　３０本。

相場は５～６０万。
相場の３倍とは・・・客を馬鹿にしとる。

[101: 匿名さん]

土地契約前（買い付けは入れていたが手付け前）に所有者の了解を得て地盤調査済ませたよ。
大手ＨＭで不動産屋との話は全部してくれた。もちろんＨＭとの契約前。
結果地盤改良は必要無かった。表立って地盤調査費も請求されず。
本体に乗せられているだろうが割引率、坪単価ともに納得のいく価格になったので深くは追求していない。
競合させていてもうひとつのＨＭも調査します！と言ってたが、その前に本命決めちゃった。
上手くやれば契約前でも地盤調査してくれると思う。そうしないと怖くて契約なんてできないよ。

[102: 匿名]

私はコンニャクの上に家を建てました。


RCﾊﾟｲﾙ 18ｍ×26本で、145万円です。

[103: 購入検討中さん]

こんにゃくの上ね。
偽装事件が発覚する以前の建売住宅の地盤調査は、住宅業者の意のままの結果となっている。
今、地盤保証の会社はその時の対処と自社の評判を如何にして保つかが勝負となっているから、購入者が攻勢に出る絶好の機会である。
いい加減な調査をしてきた会社がロンダリングの期間に入った。
守りの姿勢だ。
叩くのは今ですよ。

[104: 匿名さん]

うちは現場打ち鋼管なんとかやらで７００万かかリました。
調査にも別途３０万。
ＲＣ住宅を検討される方は、十分に調査してから土地を購入した方が良いです。

[105: 匿名さん]

関連業者の調査は、ご都合主義だから、自分で調べないといけません。

[106: 匿名さん]

でも、地盤はヨソで済ませるから、建物だけヨロシク！って訳いかないからね。
地盤と建物はセットだよ。

[107: 匿名さん]

松杭を５本打てば何処でも大丈夫のように思う。
下水管工事の際、３０年以上前に伐採した松の根がピンピンの状態で出てきたのには驚いた。
山手線の高架は明治時代の松杭法だが、今だに現役。
マツは安いから、安く済みそうだ。

[108: 匿名さん]

住友林業なら5万円払えばスウェーデン式サウンディング試験と見積もりまでやってくれるので良いと思います。5万円払っているので他社で建てても後腐れがない。他社は責任を取れないので住友林業のサウンディング調査結果は捨てて再調査になると思いますが。

[109: 匿名さん]

まもなく地盤調査です。
約40年の平屋を解体中ですので、解体後に地盤調査して着工になる予定です。

メーカーや解体屋、その他の業者に聞いてもみんな言うことが違ってて
結局調査結果を待つしか無いので超ドキドキです。

もともと埋立地らしいですが40年も住宅地として上物がある状態だったし、それほど大きな地盤強化という結果にはならないと思うという意見が多かったのですが、川の直ぐ近くでもあるのでちょっと怖い・・・
直線距離で50mも無いところに川・・・反対側は田んぼです。
川自体はとても立派な護岸工事がしてあって、直ぐ近くに土建業者、その土建業者が作った橋もあって、水害の心配はほぼ皆無なので、この点は安心してるんですが、やはり地盤だけはわからないですよね。

ドキドキです。

[110: 購入検討中さん]

いらんもんに何百万もかけたくねぇよ。。。

[111: 匿名さん]

もし必要な地盤補強ならイランモンどころか、それがなければ元からガタガタ・・・
でも本当に必要なのか、またそれだけの費用が本当に必要なのかが分かりにくいよね。

[112: デジタル家電は苦手]

名古屋の岡三ハウジングは、施工主の地盤補強費用負担上限が８０万円。
８０万円を超える部分は岡三の負担。

安心と思うべきか、他の施工主が負担せずに済んだ分の一部を自分が負担していると思うべきか。

生命保険や損害保険と同じと思えば、８０万円は保険の掛け金みたいなもの？

でも本来８０万円以上掛けるべき補強工事を、無理やり「判定の結果、８０万円で収まる工事でＯＫでした」と言われないかチョット不安です。

上限**万円ってよくあるケースでしょうか？

[113: 匿名さん]

問題発言かもしれませんが・・・。

地盤調査は個人でも地盤調査会社に対して依頼可能です。
地盤構成はどこの業者がやろうがいっしょだから安心です。
でもどんな書類を地盤調査会社に送ればいいか分かりませんよね。

地盤調査後は、地盤補強の必要性もしくは地盤補強方法や費用も教えてもらえます。

問題は、地盤調査費用や補強費用が高い事です。
変な話ですが定価というものが存在します。

業者価格はこれより安いのですが、そこで、業者がボッタくるか
良心的な価格（乗っけるのが普通です）を出すかの違いです。
なので、業者によって地盤補強費が違います。

尚、松杭は安いのですが、松杭だと、保証してくれる保証会社が絞られます。
業者が利用している保証会社が松杭を保証しないとなれば松杭での
補強工事見積もりは出さないでしょう。

このことを業者に直接言ったら、業者に嫌われる可能性大です。
あとは貴方次第。

[114: 匿名さん]

>113

特に問題発言でも何でもなく・・・それどころか当然の事ですよ・・・
調査会社は何件もありますし調査費用も別に高くありません。(4角＋中央の5点調査で10万しません。）

何度もこのスレで話題になっているように、
HMは地盤調査会社に保証を分担させることで自社の地盤部分での瑕疵リスクを回避します。
地盤調査会社もHMに対して保証を提供する以上はそれなりの2社間の信頼関係が必要です。

だからHMは調査会社を指定します。

調査会社は補強が必要だった場合に保証をするために自社施工の補強のみ保証します。

だから調査会社が補強します。

とにかく、HMを決めた以上はHM指定の調査会社＝補強の施工となり、初めて地盤に関する保証が提供されます。

個人で地盤調査会社に依頼は出来ますけど、あくまでもセカンドオピニオン的な扱いになります。
もちろんHM指定の調査会社との調査内容と大幅に異なる場合は個人で調査した内容を盾に話しをすすめることが出来ますので、あまりにも地盤調査、地盤改良費用に不満がある場合は更に追い銭をして個人で調査させることもいいかと思います。

が・・・・・よほど酷いHM、調査会社でない場合は、そんなに大差ない結果になると思いますし
それほど酷いHM、調査会社が有ったとしたら即廃業に追い込まれていることでしょう。

どなたかHM指定の調査した上で個人でも調査された方のご意見があれば情報提供をお願いします。

[115: 土地勘無しさん]

うちでお願いしたHMは、
最初は地盤調査・補強までやってる会社に調査依頼後、
地盤調査専門の会社に依頼していました。

最初の調査結果では柱状改良が必要と判断されたのですが、
HMとしては本当に柱状改良が必要かどうか微妙なラインだったらしく、
もうひとつの会社に依頼した模様です。

その結果、ベタ基礎どころか布基礎でもOKという判断に。
ここまで判断が分かれるのは珍しいとか。
ベタ基礎での施工で地盤保証もしてくれるとの事なので、
そうする事にしました。

ケースバイケースですが一例として。

[116: 入居済み住民さん]

>114
まさに私はこのような例を経て某ＨＭで家を建てました。

これからコメントする事が少しでも皆さんのお役に立ち、素敵な家作りをされる事を
願っております。

築４０年の家を建て替えでした。
もちろんこの家は布基礎ですが、今まで問題なく住んでおり、地盤が弱く傾いている
ような兆候は全くございません。

既存の家を解体後、ＳＳ方式で地盤調査しました。
ＨＭの調査結果は柱状改良が必要で４メートルものセメント杭を３０本以上打たなくては
ならなく約７０万掛かるとの事でした。

結果に納得がいかない私は、その地盤データが本当に柱状改良まで必要なのか調査、
先ずは、インターネットでＳＳ方式での測定結果データの見方が詳しく掲載されている
専門サイトを何回も見て私の所の地盤を自分なりに解析しました。
またＳＳ方式が本当に正確な調査方法と言うわけでなく業者によっても差が出る事、
かなり安全基準に余裕を見ている事なども知りました。
結果、柱状改良まで行くような地盤データではなく（表層改良は必要なのかな？くらい）
ＨＭが調査を依頼したＸＸＸのＦＣ店である加盟調査会社は少しリスクを見ている事に
気が付く。また調べたら、調査会社＝地盤改良する施工会社という構図にも疑問。

そこで知り合いのビルダー（町の工務店でＸＸＸの加盟店でもある）にそのデータを
見せたら、同じくそこまで（柱状改良）必要ないのではないかと言うアドバイスをもらう。
この事をＨＭの担当者に全て話し、自分の実費（３１，５００円）で再調査の承諾を取り付け
知り合いのビルダー経由で個人でやっている地盤調査会社（住宅地盤調査主任技士）に全く
同じ条件下（５か所）でＳＳを実施した結果、ベタ基礎で問題ないデータ内容となりました。
ここでＨＭが実施したデータと比較すると非常に際どく解釈を大きく左右する微妙な部分の
数値が私の再調査の方が全て良いのです。
ポイントは、
①知り合いのビルダーが地盤保証会社のＸＸＸに加盟していた。
②地盤保証会社であるＸＸＸのＦＣ店と全く接点がない地盤調査会社で実施。
また別途、ＸＸＸの本部から当該データの解析もベタ基礎（地盤改良必要なし）で問題
ない内容の報告書をＦＡＸで頂きました。
この事実をＨＭが地盤調査指定依頼先のＸＸＸ ＦＣ店へ問い合わせした結果、納得がいく
答えが結局返って来なく、私自らが実施した調査内容でＨＭは動いてくれ後日ＸＸＸから
地盤保証書も発行されＨＭから受け取りしました。

[117: 住まいに詳しい人]

地盤のおかげで
業者は儲けるネタが
増えて
うれしいのです

これは、どの世界にもあること
やらんでもいいことに、不安をあおることは常套手段

諸外国はこんなことやってない、簡単に水平修正できるのですから・・・

[118: 匿名さん]

昨日地盤調査で、要柱状改良との結果でちゃいました。。。(T_T)

これ、長期優良や保証があるので拒否できないらしく、確かに地盤、基礎の事なのでしかたないかなと諦めてます。

長期優良、保証、さらにフラット35S認定に関係しているにも関わらず改良せずに済む方法はありますか？私なりにいろいろ情報探しましたが、結局なさそうな気がしてます。116さんのように他社にて再計測でも良いのですが、確かに2〜3mの範囲に1000mm~1250mmの幅でどの地点にも自沈層が有る状況だし、再計測するだけ無駄かな。

[119: 地元不動産業者さん]

ＨＭによっては、地盤改良のデータが不正に改竄されている事例もあるようなので注意が必要。
工事当日はビデオ撮影しといた方がいいでしょうね。
撮影していないと仮に不正がわかっても、データが改竄されてるとなると、施主の側としては何せ地面の中のことだから証明が難しくなる。
そのあたりをつけ込んで不正やらかすんだろうけどね。
http://questionbox.jp.msn.com/qa2485617.html

[120: 知識ちょい齧りっ子]

建築系の知識をちょい齧りしている者です。
痛い思いはしていませんが、この体験談で少しでも皆様のお役に立てればと思います。

私が決めた土地は海に近いことがあり、改良が必要と判断。
ですが、従来のセメントや鋼管を使った改良って、体にも環境にも悪いような気がして…
なので、保証がついている上記以外の地盤改良を探しました。
私が選択したのは、砕石を使った改良です。
地盤保証会社を選べますし、性能証明も付けられました。
何より、改良杭が『地中埋設物にならず、有害物質の発生も０』という利点がありました。

ハウスメーカーは「自社と提携している地盤改良会社で」と言うことが大半ですが、
「この地盤改良会社でやってくれないなら、他のハウスメーカーで家建てるから」と
こちらが強気に発言すれば、優先してくれます。
（ハウスメーカーは自社で建ててほしいので、大抵折れます（笑））


ちなみに、諸外国に比べると地盤があまり強くないそうです。
また、田んぼ・池などの跡地は、過剰な水分で従来より緩くなっているので改良が必要とのこと。


お邪魔しましたm(_ _)m

[121: 匿名さん]

結果出ちゃいました。

砕石パイル工法とやらで3.45m37本で100万だそうです。
値段の妥当性が分からないので、知り合いの業者に訊ねてみようと思いますが、そもそも砕石パイル工法って意表を突く方法でビックリしました。
同じ工法だった方どうでした？

[122: 匿名さん]

商売ですから、業者は、予算が潤沢な者には柱状改良を、予算が無い人にはベタ基礎や布基礎を勧める傾向にあります。そこで消費者を安心させるのが地盤保証なのです。
　地盤保証は１０年間、その間に３ｍの距離で、地盤に６％の狂いが生じた場合にに保証する契約になっています。
住宅を建てるＨＭ側にしてみれば、地盤保証してくれる会社があれば、地盤の責任は転嫁できるので、地盤に関する責任は無くなります。
　地盤会社は保証期間が経過すれば、責任はなくなり、施主の自己責任が残るのみです。　仮に３ｍで５％の狂いが発生した場合、保証の基準値以下ですから、もちろん保証対象外となります。経年で狂いが発生し続けて、１０年経過した翌年に、６％の狂いとなった場合は、既に保証会社に責任はありませんから、所有者の自己責任となります。
　狂いが発生し、建てる都合に合わせた調査結果＝虚偽の調査を行った疑いがあって、再調査を行い地盤に問題があることを証明しても、現時点で基準値以上の支障が無ければ、一蹴されてしまいます。 　
　沈下層が調査で確認されているのに、「でも今は基準値以下ですよね～。沈下層があることで、何か不都合なことが起きていますか？無いでしょう」など、全く誠実さがありません。
　業者の都合に合わせた調査を受け入れると、１０年経過して支障が出た時に、思わぬ修理費を支出することになりますのでご注意下さい。見積もっていただいたところ、発泡剤処理で２００万円と言われています。

[123: 匿名さん]

砕石パイル工法って、普通の地業じゃないの？

[124: 契約済みさん]

このほど土地を購入して家を建てる事になりました。
家は長期優良住宅として設計をお願いしました。
建てる前に、地盤の調査を行なうのですが、サイコロの５の字にボーリング調査をし結果として、
北東角の表層土と、北西角の地中２ｍから２．５ｍの層が弱い事が分かりました。
中でも北西角はその周辺も調査して、北西角から３点とり、１．５ｍ離れれば何も問題ない事が分かっています。

残りの3地点については、安定した粘土層と判明しております。
ところが、業者は地盤の全面強化をしなければ保証が出来ないと言ってきました。

こちらとしては、弱い部分とその周辺を強化すれば充分だと考えていましたが
予想外の範囲、高額の見積もりが出てきて驚いています。

地盤強化する事自体は仕方ないと思います。しかし全面強化が絶対に必要なのでしょうか？
部分強化では無理があるのでしょうか？

土地は南北に長いので、７５センチほど南にズラして建てようかと悩んでいます。

[125: 匿名]

自分も家を建てる時に色々と地盤については勉強したつもりですが、部分補強って聞いたことないです。
ただ、全体的に弱い土地より部分的に弱い土地の方が地盤補強費用は多くかかってしまう場合が多いらしいです。

[126: 購入検討中さん]

あげ

[127: 匿名]

積水と一条なら無料でやってくれますよ。

[128: いつか買いたいさん]

地盤改良きちっとやっとけば、
地震で液状化しても、家は傾かないですか？

また、地盤改良しても液状化で家が傾いた場合、１０年以内なら保証してもらえるの？

[129: 匿名さん]

造成地が新しく家も築浅なので地盤改良は行っており
家自体は傾いてはいないが、周囲が液状化した地域があります。

恐らく家全体が地盤ごと浮いてしまったか、逆に周囲の地面だけ盛上がってしまったか
なのですが、家そのものは傾いていないので、補償の対象にはなりません。
ただ今後もその場所にそのまま暮らせる状況でない事だけは事実
今後も被害が出ない様に、安心出来る様に修復するのは、一千万単位での補修が必要と言われます。

現実的には「地盤改良３０メートルやりました」
ここまでの事をやっている事はまずありませんし、家は傾かなくても周囲が盛上がったら
再度ジャッキアップでの補修が必要です。
ですので液状化する恐れのある地盤に家を建てる事は、かなりの博打であると言わざる得ません。

今後この教訓が得られるか否かは、施主自身に委ねられているのが現実と認識しましょう。

[130: 匿名]

湾岸地域はN値50以上が40、50メートル下にあるのが普通だからなぁ
一般住宅でそんな地盤改良するくらいなら山の手に土地付きで家が建つ

[131: 匿名さん]

保証する側からしたら、
グレーだったら地盤改良させるでしょうね。
費用は施主持ちなわけですし、
リスクを低減できますから。

そもそも改良工事って、そのまま建て替え時にも改良箇所を再利用できないもんなんですか？
建て替え時にゴミになるって意見を見かけたもんで。
建て替え時は前の杭を撤去して、打ち直す工事が必要なもんなんでしょうか？？

[132: 匿名さん]

無料で地盤情報が見れます。参考になると思います。

自宅がどんな地盤に建っているか知っていますか？
http://www.asahigs.co.jp/jiban-portal/index.html

[133: 匿名さん]

>132
有益な情報ありがとうございます。
地盤情報は残念ながらサービス対象外でしたが航空写真が選べて自分が住んでいる
土地が以前どんな形だったのかわかりました。

・・・グーグルアースだと厚い雲の下で何も見えなかったので

[134: 匿名]

地盤補強に４メートルまで 木杭を打ち込むと言われました 建坪 22坪の総2階なんですが、90万円かかるそうです、妥当な価格ですかね？また木って腐ったりするのでは？

[135: 購入検討中さん]

>>134
調査はＳＳ式でしょうか？

表面波探査法で再調査するとたぶん改良工事はしなくて済むと思いますよ

[136: 匿名さん]

穴掘って、セメント流すやつって、見せ掛けだな。
近所の基礎工事、配筋も貧弱だし、養生３日とかありえない工事してるしね。
まあ、工務店の儲け主義だな。
あんなのなら、深く掘って割り栗石でがっしり造ったほうが絶対マシだっていうの。

[137: 匿名さん]

＞136

うちはそれだったよ。表面2ｍが緩かったので少し深めに掘って割り栗石を20センチの厚さにしいて転圧した。6万円だった。

[138: 悩み中]

URが土地開発した地区を大手HM数社で建築条件付きでの販売がありました。
そこを今回購入したのですが
HMと話していて間取りもほぼ決まり…
という段階になって　調査結果で補強が必要だと言われました。
約４２坪の二階建てです。
補強費用が　１５０万円
た・た・高いですよね。
132さんが教えてくれたサイトから購入した土地を調べたら　「やや不良」
と出てしまいました。
諦めて補強するしかないですか？
震災後だけに　安全を重視してしまいます。
が、できれば払いたくはないです。
北関東　ミ○ワで建てます
素人考えですと
そんな危ない土地に家を建てさせようとしたUR　もしくはHMが悪いんじゃない？
費用全額施主負担も妥当なのでしょうか？

みなさんの　経験を教えていただけますか？

[140: 匿名さん]

>138
費用150万とありますが改良方法は何ですか？

ミサワということは木造家屋ですよね。
鉄鋼杭ならともなく表層改良（土壌改良）ではボリすぎ。
コンクリによる棒状改良ならちょっと中間マージン入ってるねって雰囲気ですね。

それとも造成して半年もたっていないからとかかなぁ～

調査結果や改良方法の詳細がないのでなんともいえませんが
近所の新しそうな家に挨拶がてら地盤改良したか聞いてみてしてなければ
表層改良＆ベタ基礎で十分じゃないですか？

[141: 匿名さん]

>ヘーベル建てるのに21メートルの杭打って土地改良だけで1000万かけた人もいる。
>それでも杭が足らずに不同沈下とかね。

それが本当なら相当地盤がわるかったか、へーベルが重すぎるんだろ（重量鉄骨かよっ）。

個人的には木造家屋なら相当地盤が緩いか、盛土したてでなければ
136工法でまったく問題ない

ちなみに地盤補強は家屋の不同沈下を防ぐものであって地震の対策には何にもならない（液状化除く）。

[142: 匿名さん]

>138
132のサイトって割と基準緩いような気がする
以前検討した地盤が緩いと有名な地域で、支持層も20m以上下って土地でも普通評価だった
今建設中の土地はそれよりは内陸でマシな地域なんだけど改良が必要で、4m下の支持層まで鋼管打って
地盤改良70万円分することになった。（138さんの家よりかなり小さい家なので本数も少ないと思う）
132サイトだとそれでも普通評価だった

132のサイトでやや不良と出るということはかなり緩めの土地なのでは？
緩い土地に杭打つなら150万は別に高くないかと
言ってみたらちょっとは安くなるとは思うけど
地盤保障の関係もあるしね
地盤改良ケチッて、上物だけ立派に建てて将来傾いたら意味ないし。
買う前に、その地域の地盤情報を調べておいたら良かった＆地盤改良の予算を100万200万は見とくべきだったね。

追加で調査費かかってしまうけど表面波探査法で調査依頼したら
本当に地盤改良が必要かは判明すると思う

[143: 不動産購入勉強中さん]

やはり土地を購入するまえに、地盤調査は必要ですね。
１５０万あれば、高級インテリア買えるのに。

[144: 悩み中]

138です

皆さん、ありがとうございました。
改良方法の詳細はよくわからなかったのですが
特殊地盤改良工事　RES-P 工法　と見積もりには書かれています。
説明では　杭を打つようなことを話されてました。
場所については
３方向道路に面していて　南面の方は問題ないのですが　
西側にレベル２（？）という低い値が出てしまったため　
全部を改良する必要があるとのことでした。

東側に１５件くらい家が並んでいるのですが
そのうちの５件は北側にのみ道路に面しているだけです。
だから（？）　他のお宅も地盤改良を必要としたかはわからないと言っていました。
ただ　南西に数年前に建てられたお宅とは仲良くさせていただいていたのですが
地盤改良は必要としていないそうです。
また、　今回の震災でも電気・ガス・水道とまったく問題なく生活できたそうです。
余談ですが
１００メートル先に建っている免震のマンションはビクともしませんでしたが
駐車場・駐輪場・インターロッキングなど　ボロボロに壊れてしまっていました。

地盤って　数メートル離れるだけでも　違いがありますか？
西側が弱いというのなら
東側の隣家に１メートルさらに近づくことは　可能なので
そこで再度調査してもらえば違う結果が出るのでしょうか？
１５０万もupするのなら
隣家に１メートル近づいた方がいいかも
などと考えたりもしています。

[145: 不動産購入勉強中さん]

１Mで地盤の強度変わります。
その結果、家を北道路いっぱいに建てました。
地盤によって家をずらすことも必要かと

[146: 悩み中]

138 144 です。

１メートルずらすだけで違うのであれば　隣家に近い建て方で再度調べてほしいと
次回の打ち合わせの時に話してみます。
やはり１５０万はきついです。
皆様、ありがとうございました。

[147: 匿名さん]

実にすばらしい。

ついでに、前回調査付近も再度やってもらったら？

[148: 申込予定さん]

表面波探査法で再調査したら、地盤改良は不要でした
http://www.vic-ltd.co.jp/hyoumenha/wave/wave06.html

[149: 匿名さん]

一番酷いのは、切り土や盛り土の境目に家を建ててしまうこと
地盤改良で不動沈下は回避出来ても、地震時の被害は尋常ではないだろう。

東日本大震災時の近所での事ですが(当方は震度５強地域)
100年来の住宅地での古いブロック塀、これが上部の崩れたものが散見
敷地内での傾き等は、特に聞いていない。

道を挟んだ新興住宅地(２０～３０年前に平坦に造成)
ブロック塀は新しいものでも大きくヒビが入ったり、傾いたりしている。
玄関ポーチが下がったり割れたりした家が、半数程度あったと聞いている。

道を隔てただけで、被害状況は全く異なります。
地盤が悪いなら、家以外のポーチや塀にも補強策が必要であると思われます。

[150: 匿名]

結局、自腹切ってでも自ら地盤・地質調査会社に依頼して、調べてもらった方が良さげだね。
先に調べてもらっといて、その調査結果を工務店なりＨＭなりに提出すれば良い。
自分でちょいと調べてみたが、表面探査試験（レイリー波探査）と
オートマチック・ラム・サウンディング試験の二本立てで如何？これ完璧じゃない？

[151: 契約済みさん]

地盤調査・改良工事でひどい目に遭いました。

ＳＳ方式で５点調査。４点は問題なし。１点に７５ｋｇ自沈層５０㎝で置き換え工事の判定。
自沈層の分布はＧＬ－１．２５～１．７５ｍ。

しかしながら実際にやった工事は、ＧＬー１．５ｍまでの置き換え工事。
～１．７５ｍの自沈層は転圧したのみ。土の置き換えはやってない。

自沈層が見えてるのに、どうして置き換えを行わないのかと聞いたら、
「作業の安全上」との答え。


・・２５㎝余分に掘って置き換えを行うのがどうして危険なんだ？

これで不同沈下が防げる根拠は何かと問うと、
「小規模建築物基礎設計の手引き」という本に載っているという。

調べてみると、土の置き換え工事はＧＬ－２ｍまで行ってよいと書いてある。
つまり、根拠となる本の通りになんかやっていないのだ。


これで補償すると言われても、不同沈下したらイヤなので、

「置き換え工事の結果、地盤が補強されたかどうか再調査をお願いしたい。」というと

「この工事で十分強度は出ます。だから再調査は行いません。」という返事。

「では、自費で再調査を行うが、結果、強度が足りなかったら、どうする？」

「・・・・。」


結局、基礎工事までやってしまっていましたが、これを壊して、再調査、再工事となりました。
（もちろん全て調査会社が負担する）

それでも、自社の不備は認めようとはしません。
「判定も工事も十分だが、お客さんが納得するために工事をやりなおしてやる。これは特例だ。」
と言わんばかりの態度でした。

十分であるとの認識があるのなら、工事を会社負担でやり直すわけがないのに、この態度。
ＨＭの営業さんになだめられて、おさえていますが、何とも釈然としない結果になりました。

工期はまるまる１ヶ月遅れました。

[152: 匿名さん]

>ＳＳ方式で５点調査。４点は問題なし。１点に７５ｋｇ自沈層５０㎝で置き換え工事の判定。 自沈層の分布はＧＬ－１．２５～１．７５ｍ。

ひどい目に遭ったと思われているところに追い討ちをかけるようで申し訳ないですが、そもそも地盤改良が必要な地盤ではないのでは？　建物の構造がわからないので確かなことは言えませんが、５点中１点に７５ｋｇ自沈層が５０㎝あるだけで他に特段の理由がなければ、仮に木造であればベタ基礎で十分と判断するのが一般的かと思います。そもそも必要ない工事だから工事もいい加減（25cm程度なら転圧でも十分と思いますが置き換え工事をする以上は-1.75mまできっちり置き換えるのが筋）、なんだか地盤改良会社の餌食になった感がありますね。もっとも地盤改良会社も再工事で足が出たでしょうが。

[153: 匿名さん]

地盤改良会社はなんとかして工事が必要な方に持っていこうとするからな。
もちろんＨＭも中間マージンをいただくし、地盤クレームは最悪だから施主には工事をすすめる。
全てがそうだとは言わないが、もちつもたれつの面もあるね。

[154: 契約済みさん]

１５１です。

みなさん、ありがとうございます。
地盤調査会社は、今回のやり直し工事で２００万近くの足が出ているはずです。

この会社は、土の置き換え工事はＧＬ－１．５ｍまでしかやっていないそうです。
この不備を認めれば、全国今までの工事を全てやり直さなければならず、会社がつぶれてしまう。
だから不備は認めることができないのだ。とある方が言っていました。

不備を認めないのに、２００万近くの工事を自社負担で行う地盤調査会社。

置き換え工事による耐力向上の根拠が、「小規模建築物・・・手引き」と言っているのに、その通りにやっていない地盤調査会社。
やっていないのに、耐力は出ます。と言い切る地盤調査会社。
では、再調査を行っていいかと言えば、黙り込む地盤調査会社。

結局、１５２さんが言うように、この地盤、はなから改良工事など必要なかったのだろうと私は思っています。


地盤について、分かる範囲で書いておきます。


・昭和４０年代前半の宅地造成の住宅団地。
・既存の住宅を解体しての新築工事。
・木造２階建て　ベタ基礎（建坪約４０坪）

[155: 152]

>・昭和４０年代前半の宅地造成の住宅団地。
>・既存の住宅を解体しての新築工事。
>・木造２階建て　ベタ基礎（建坪約４０坪）

既存の住宅はおそらく木造２階建てで、不同沈下の症状は出ていなかったんでしょう？　であれば100%地盤改良は不要でしたね。ベタ基礎の分重量は増えますが不同沈下には強い基礎形式ですから、常識的に考えて古い建物を同規模の新しい建物に置き換えるだけで不同沈下がおきることは考えられないでしょう。建替えであるにもかかわらず、そのことを考慮しないでＳＳ試験の結果が少しでも悪いと地盤改良をする例がほんとうに多いんだなと思います。

かく言う私もつい最近子供夫婦の家の建替えで地盤改良が必要だと言われてかなり抵抗しました。ＳＳ試験の結果は-1mから-7mくらいまでが50kg自沈層が続く、一見軟弱地盤ですがそれでも古屋が沈下していないのにはそれなりの理由があります。50kg自沈層が実はローム層の一種である凝灰質粘土でＳＳ試験では軟弱と出ても実際は沈下しにくい地盤だからです。こういった点を営業だけでなく設計の人とも直接話をさせてもらいました。詳細は省きますが、結局これだけ数値が悪いとＨＭとしては保証しかねる、もっと言うと改良なしでＯＫを出して何かあると設計の責任問題になる、一介のサラリーマンとしてはそんなリスクは負いたくない、そんな感じでした。実は３年前同じＨＭで自宅を建替えました。その時のＳＳ試験の結果はだいぶましでしたが、それでも自沈層が3mくらいはありました。他のＨＭは地盤改良が必要との判断でしたがこのＨＭだけがローム層で改良不要という判断でした。大手ＨＭの中ではこのＨＭは地盤改良には消極的な方だと思いますが、それでも今回の子供夫婦の家では改良必要とされました。

ＨＭからは鋼管杭による改良を提案されましたが、これは拒否してジオクロスを逆提案しました。これまでやった事のない工法だけれど新しく工事会社を業者登録して対応してくれるそうです。鋼管杭や柱状改良は再建替えの際にじゃまになるだけでなく土地の価値も下げるし、大きな上下動を伴う直下型の地震に対しては硬い改良杭が建物を破壊する凶器になります。2004年の中越地震では杭による地盤改良した家だけが大きな被害を受けた例がいくつもあるそうです。

今回ＨＭには誠実に対応してもらったと思いますが、それでも改良不要とはなりませんでした。建替えにもかかわらず、ＨＭを納得させるためだけに１００万近い改良費用の出費を強いられるのはばかばかしい限りです。子供夫婦の家の例は非常に数値が悪いですが、もっとまともな、151さんのようなほんの一部に自沈層があるだけでもどんどん地盤改良するのはどう考えてもまともではありません。多くの場合鋼管杭や柱状改良ですから、そのうち住宅地盤の何割かは穴だらけになります。2000年の品確法以来、ＳＳ試験結果を金科玉条とした地盤改良の嵐が吹き荒れている感じです。いずれ狂気の時代だったと反省を持って振り返られる時が来るはずです。それまではどうしても必要ならばジオクロスやコロンブス工法といった表層のみで改良できる工法がお勧めです。

[156: 契約済みさん]

１５５さん、貴重な経験談も含め､ありがとうございました。

これから地盤調査会社との話し合いになります。
先方は、なぜか「示談書の話し合い」と言っています。不備は認めないのに示談書とは？

とにかく地盤調査業界は狂っています。
ｓｓ方式は、ポイント、機械、やる人間が代わっても数値が変わるといわれるくらいあいまいな調査方法なのに､その数値をチョイチョイといじり、
「はい、地盤改良、１００万円。いやなら不同沈下だよ。」

地盤がどう軟弱で､数値が何キロニュートンであり、法律が求める数値に満たないから、満たすためにはこの公示方法が必要です。工事をして､再調査を行い､確かに法が求める数値を満たしていることを提示して、初めて施主は安心できるのではないでしょうか。


そういった解析基準は、「社内基準であり、公開できない」の一点張り。
これで、施主はどうやって工事の必要性を納得すればいいのでしょうか。




地盤調査と改良工事の不透明性。

地下だけに、まさにアンダ-グラウンドの世界です。

[157: 匿名さん]

小さな地場工務店が一番良心的かな
彼等の建てる家の多くは、既存宅の建替えが多く
経験上で「切り盛り造成地ではない、古屋があった、近隣地域の状況等」
こういった地盤調査以上に経験則に元付いた判断もしている。

(地盤の保証を付ける場合は当然、何が何でも改良工事は必須ですが)

我が家も一部不良箇所があったが、表層改良で２０万程度で済んだ
実際に２メートル程度の表層改良は、この程度の費用しか掛からないそうだ。

[158: 入居予定さん]

私の場合はＳＳ式の地盤調査で表層が硬く、杭が５カ所のうち一カ所しか入っていきませんでしたが、一か所の判定結果で全部を想像して地盤改良費１２０万が必要とのことでした。

１か所だけの測定では納得がいかないので、表面が硬くても調査が出来る表面波探査法で再度測定したところ、地盤改良は必要のないと言う結果でした。

１２０万が浮いたと喜んでいたところ、地鎮祭終了後に建築予定位置の前の店に挨拶をしたところ、「地盤改良はされますか？このあたりは地盤の弱いところでほとんどの方はされていますよ」と言う話で、建築予定地の地名も○○と地盤の弱そうな地名でした。

今さら地盤改良する費用も時間もありませんのであとは精度はＳＳ式より高いと言う表面波探査法を信頼するしか有りません
（一応１０年保証はつけてもらいました）
http://www.vic-ltd.co.jp/hyoumenha/wave/wave02.html

[159: 匿名さん]

表面波探査法の精度は高いと思わない。
地盤が怪しいので表面波探査法で調査してもらった。
その結果は大丈夫とのことであった。
その後、住宅に沈下傾向がみられたので、ＳＳで調査したら、自沈層が見つかった。

[160: 匿名さん]

地盤保証という保険が非常に怪しい。
大きく陥没ですれば別だが、住宅の瑕疵と区別しにくい。
保険を使った新たな商売だな。
集団訴訟になっている会社があるようだ。

国も野放しにしている分野だ。
そのうち、テコ入れされるだろう。

[161: 匿名]

大元は国の天下り先だよ　
アネハを利用して天下り先を増やしただけ

[162: 匿名さん]

地盤保証に国が関与している？
どこ財団？
国が関与せずに保険業者が勝手に作ったのはありませんか？

[163: 契約済みさん]

１５４です。

数々の難関を乗りこえ、地盤改良工事をやり直し、再調査をしていただきました。
そうしたら、面白い結果がでました。


全く手をつけていない２ｍ層の地耐力が半分近くになっていたのです。（ＳＳ式）


もう笑うしかありませんでした。結局、刺す場所が少しでもずれれば、全く違う結果になるのです。

こんな適当な調査方法が堂々とまかり通る地盤調査・・・

[164: 匿名さん]

そうなんですよ。
地業で出てきた石やコンクリガラを入れ込んだところにドリルが当たれば強固な地盤判定ができあがります。
まったく最低。

[165: 匿名さん]

SS式で一部軟弱、表層改良で50万円の判定がHMから来た。
しゃーない、建坪減らすかとつぶやいたら営業はこう言った、
5万円かかりますが、もう一回別の業者で調べますか？
おいおい、そういうモンかいな。

結局、家自体の仕様面で別のHMと調査会社の組み合わせで建てた。
別地点の表層改良で30万円かかった。

[166: 匿名さん]

私もSS式でNG。

表面波探査法でやり直してもらいOK。

建て替えで前の家が布基礎。
何も問題なかったのに地盤改良必要と言われてもね。

[167: 匿名さん]

>>経験上で「切り盛り造成地ではない、古屋があった、近隣地域の状況等」こういった地盤調査以上に経験則に元付いた判断もしている。
経験上で判断ですか･･･　
私は業者に任せず造成前の状況、造成方法、地盤調査報告書を入手、確認し土地を購入しました。
これらが確認できない土地は出来たら避けるべきでしょうね。
「不動産に掘り出し物無し」って格言もあるくらいですから、安い土地は安いなりのものだと考えられます。

[168: 匿名]

不思議な書き込みが多いので・・
地盤調査結果の読み方ですが、一番のポイントは敷地全体の地層の状態を把握することです。
そのためには、近隣の調査結果も入手します。
そうすれば、調査のやり直しなどほとんど必要ありません。

[169: 匿名さん]

住宅瑕疵保証に加入することが目的だから、事実などどうでもいいんです。

[170: 匿名さん]

基礎底盤の傾きはどうやって調査するのでしょうか？

[171: 匿名さん]

柱状改良が直下型地震の際、基礎や柱を破壊する危険が高いというのを、新潟中越地震を
調べた建築士のレポートがありました。

[172: 匿名さん]

http://www.ms-structure.com/publishing/1-8.html
ここにも似たようのものがあります。

[173: 匿名さん]

>住宅瑕疵保証に加入することが目的だから、事実などどうでもいいんです。

それが現実でしょう。
地盤調査をした家でも傾いて保険支払いの対象になっているケースがあるそうです。
９０％でよいのか９９％、９９．９％、９９．９９％、９９．９９９％とどれも十中八九は大丈夫なのは同じですが完璧をお求めて桁が一つあがるたびに加速的にお金がかかります。

[174: 匿名さん]

国土省171-衆-決算行政監視委員会第四…-2号 平成21年04月21日、国土省の役人の発言
適切な地盤調査によりましても把握困難な地質状況に起因する場合におきましては、不同沈下でありましても住宅瑕疵担保責任保険ではカバーされないということになるわけでございまして、こうしたものにつきましても地盤保証ではてん補されるということになると考えております。

調査はすべて適切な地盤調査なのだから、消費者が不動沈下に対応するためには、すべて地盤保証が必要となる。
こんな面倒なことをせずに、住宅と地盤の保険をセットにしてしまえば、地盤保険は必要なくなる。
規制のない地盤保険を暗黙に認めたこの役人は今どこにいるのだろう？

[175: 匿名]

そもそも、あからさまに地盤の悪そうな土地に家を建てるべきではないと思う。

[176: 契約済みさん]

今、工務店で家の建て替えをしてもらっています。
1.7mの擁壁をやり直していてそれが出来てから、地盤調査をして補強が必要かどうか調べると言われました。　
検討していたハウスメーカーの人は、擁壁をやり直した時に地盤を固めるものを入れるから、補強はいらないと言われたのですが、今の工務店の人は、それを入れると、本当の地盤がわからなくなるから、何も入れないで、地盤調査をすると言われます。ハウスメーカーで地盤調査した資料は、初めに工務店に渡してあります。
どちらが、正しいのでしょうか？
擁壁をするために掘り返した上に家の角がきます。

[177: 匿名さん]

１．７メ－トルの擁壁をつくる際に地盤調査は必要ないのでしょうか？
ハウスメ－カ－が調査した後で、工務店に依頼し、工務店は工務店で独自に調査をするということでしょうか？

[178: 契約済みさん]

擁壁を作る時は、地盤調査をしたかどうかわかりません。構造計算をしたとは、言われました。

ハウスメーカーで建ててもらうつもりで、地盤調査をしてもらっていました。ところが、費用の面で折り合いがつかず、あきらめました。地盤調査の費用は、ハウスメーカーに８万円払っています。
その資料を工務店に渡してあります。　面積とか土地の形とかよくわかるので。
ですから、土地自体の地盤は、工務店もわかられているとは思うのですが、一度掘り返すから、地盤が変わるのでしょうか？

[179: 匿名さん]

大手の信用有る地盤業者が調査した資料なら、再調査しないと思いますが、付き合いの無い会社の資料は採用しないのが普通です。

[180: 匿名さん]

不同沈下は住宅瑕疵担保責任保険の対象外で、地盤保証が必要だと。
ところが、地盤保証は任意で法整備がなされていないということね。
現在もそうなんですか？

[181: 匿名さん]

住宅瑕疵担保責任保険
地盤保証の保険
地震保険
３つね。
それぞれの守備範囲はどうなりますか？

[182: 匿名さん]

月末にＳＳ方式で地盤調査します。
土地に関しては別の不動産屋で購入し、両隣は改良無しで施工したとの事でデータを頂きました。
そのデータをＨＭに見せた所、両隣の地盤調査会社は悪徳で信用できない会社言われて
調査もしていない段階で地盤改良を勧めてきております。

その地盤調査会社の悪徳振りを次回伝えますからと言っておられましたが普通そんな事言いますかね・・・。
余計にＨＭの地盤調査会社も信用できない状態です。
実際に検査結果を見てからでないと判断できませんが、費用は掛っても第三者への調査を依頼する予定です。
大阪方面でどなたか信用できる調査会社を教えて頂けませんでしょうか？
宜しく御願い致します。

[183: 匿名さん]

どこのハウスメーカーですか

営業が地盤調査やる会社？