地盤調査、地盤補強で痛い思いした方の集い！！

[購入検討中さん]

地盤調査、地盤補強で痛い思いした方の集い！！です

土地は用意してるんですが、地盤が大丈夫か不安です。契約しないと調査できないらしくなんだかボラれそうで、不安です。地盤調査にかかる費用や時間、方法など事前にいろんな情報交換がしたくてスレッド作成しました。

初心者なんで、宜しくお願いします。

[44: 入居済み住民さん]

>>42

木造の場合、N値が３以上あれば地盤改良は不要というのが１つの目安です。もちろん３以上あれば絶対安全、３以下のところがあれば即不同沈下というわけではありません。ですからN値だけに頼らず周辺状況を考慮することが大切です。

まず建替えの場合、これは古い家が長年ちゃんと建っていたわけですから当然地盤改良は不要です。また、平地であれば地盤状況は大きな変化があるとは考えにくいので、隣近所の家が地盤改良なしで長年建っていればあなたの土地も地盤改良は不要と考えてよいと思います。さらに地盤の種類によってはN値が３以下でもまったく安全というものもあります。代表例は関東平野を広くおおっている関東ローム層です。SS試験で軟弱と評価されても沈下はしません。昔海だったところとか川沿いの扇状地を除けば関東の多くはローム層です。

調査会社調査会社は調査だけでは商売にならないので、改良不要の土地とわかっていてもなんだかんだと理由をつけて改良工事を勧めてくるところ多いようです。施主の不安に付け込む悪質な商法です。注意しましょう。

[45: 匿名さん]

地盤改良なしで長年建っていた土地なら安心 って・・・
つい最近まで地盤改良や地盤保証をする考え方は一戸建てではそもそもなかったんですが。
昔に今と同じ建築基準法がしかれてたら、どんな家もほとんど建てれなかったはずです。

うちは住み替えで築40年越えの家を撤去した更地を購入。
それでもSS式調査で地盤補強が必要だと判明し、建ぺいも容積も大きいから深杭補強した上にベタ基礎にしました。

越してから一年後にごく近所の築35年未満のオシャレな洋館で立派な家が大幅リフォームしてるので聞くと
不同沈下が酷くなり住めない状態だからというのです。
だんだん傾いてきて建物の西と東で最大１０センチもの差になったあげく、窓や建具や勝手口も歪みで閉まらなくなったり開かなくなったり。そういえば外壁にも大きな亀裂があちこち走りまくりだったので中はもっと悲惨だったようで。

リフォーム請け負った会社の棟梁とたまたま話をすると、床下にコンクリ入れて補強をしてもまたいずれ傾くだろうと言う。地盤補強した上で建て替えないと無理ですから、今回のリフォームでは先でまた沈下がおころうが建具に不具合が出ようが何も保証はできません、それを家主には了解してもらってます、との話だった。
すごい金額をかけてのリフォームだったようで、もう少し頑張って出せば建て替えのほうが安いよね・・・ということになるらしかった。

うちは築１０年程の前の家を売ったのですが、玄関前ポーチに補強が入っていなかったらしくポーチ屋根を支える柱が微妙に前にせり出してきていました。
月日とともに酷くなるだろうことは予想できたので、築浅のうちに売って２軒目は強固な家を建築するために人脈をフル活用して勉強しました。

いい加減な家を建てると致命的なダメージがあるのはしばらくしてからかも。
その時に建て直す力があるならいいが、ないと悲惨ですよ。

生涯住む家を建築するなら後悔のないようにして下さい。

壁に亀裂がある家は不同沈下が原因である可能性は高いです。

[46: 匿名さん]

関東ローム層なんてゆるい地盤の代表格。
大昔は海や沼地や湿地だったところ。下はプリン状の砂地でしょ。
NHKの番組でも検証してましたよ。東海大地震などがおきたらどうなるかって。

先日の新聞にも大阪や名古屋地方の平野を含め、地震が起きたときの振動の伝わり方が山間部や地盤の固いところとはまるで違う、平野部は破壊力が増幅されるという記事もありました。
阪神大震災後の湾岸地域の惨状を目の当たりにした私は自宅を地盤改良なしで建てることは考えられませんでした。

もちろん調査して本当に固い地盤の土地なら必要ないと思いますが。

マイホームは家主が責任持って守っていくしかないです。
するべきことをせずに後で困っても誰も助けてはくれません。
せめて家族の命や幸せは守れる家にしなくては、家を建てる意味はありません。

[47: 匿名さん]

>>44
いい加減な奴だな。
適当な事書くな。
前にもでてきた関東ローム層輩だろ？
前回否定されて反論出来なかったのに、また顔出して、恥ずかしくないのか！

[48: 足長坊主]

軟弱地盤は地震の際は甚大な被害じゃ。積水で地盤補強不要の方がレスされとったが、地盤補強不要でも地盤保証してくれるシステムがある。それを利用されたら良いぞよ。ガイヤという地盤保証じゃ。ネットで検索されたら良い。

[49: 契約済みさん]

>>42です。
みなさんご意見有難うございます。
どうやら改良工事は必要な感じですね。
安心を買うという意味では悪い工事ではないのかもしれません。
長い年月を考えると後悔はしたくないですもんね。

[50: 44]

関東ローム層が木造住宅程度では沈下を起こさないことは良く知られた事実です。地盤調査のプロはみんな知っていますが、ネットで検索する程度でもわかりますよ。関東で家を建てる方は知っておいて損のない知識です。

46さんのように地盤改良すると地震に対しても安全だと思い込んでいる方が多いようですが、それは誤りです。地震対策のための地盤改良というものも存在しますがそれは大規模な工事になります。戸建の地盤改良は不同沈下対策を目的にしており、地震時の振動伝播を軽減する効果はほとんどありません。

>地盤改良なしで長年建っていた土地なら安心 って・・・
もちろん沈下を起こさずに古家が長年建っていた土地なら安心ということです。45さんのように明らかに不同沈下を起こしている実例がすぐご近所にある場合はＳＳ試験の結果によらず対策が必要でしょう。敷地調査は本来このような周辺調査が重視されるべきものです。

>安心を買うという意味では悪い工事ではないのかもしれません。
必要のない土地に行う改良工事は「悪い工事」と考えた方がよいです。以前この掲示板に柱状改良された更地を買うべきかどうかの相談スレがありましたが、買い手の立場から見れば土地の評価は下がらざるを得ません。言葉は「改良」ですがコンクリートのゴミが埋まっているだけですから。改良柱は建物の形状に合わせて打たれますから、再建築の際には邪魔にこそなれまず役には立ちません。

[51: 足長坊主]

関東ローム層ですか。

わしは北部九州じゃが、有明海沿岸は岡山県と並んで有数の軟弱地盤じゃ。庭石が自然と沈んで行くぞよ。エコキュートも沈んで行くから、家だけでなく、エコキュートも地盤補強せなならん。

ところで、地盤保証にも色々あるが、国土交通省が認定した団体とそうでない団体があるからの。

国土交通省が認定した団体は６月中旬の時点では２団体しかなかったの。

やはり、認定団体の方が保証が充実しておる。例えば、万一の時の財源が５億円位ある（全物件用の予算）が、非認定団体は２億円位しかない。

免責金額もゼロのところもあれば、１割～２割免責があるとこもあるでの。地盤の事故は平均1,000万円位の費用が発生するが、免責が２割だと、200万円も被らないかんでの。

事故だけでなく、仮住まいの費用や身体・財産に関する賠償費用までカバーしてたり、してなかったり。

万一の備えじゃが、保証内容は十分確認しておかれたが、よろしいぞよ。

[52: 匿名さん]

>関東ローム層が木造住宅程度では沈下を起こさないことは良く知られた事実です。

これって本当なのでしょうか。
関東でも地盤改良ってとてもたくさんやられていると思いますが、
騙されているってこと？

[53: 匿名さん]

>>50
>関東ローム層が木造住宅程度では沈下しない
>沈下を起こしている実例がある場合は対策が必要
明らかに矛盾してる。
関東ローム層の中でも沈下するところもあれば、しないところもある、ってことでしょ。
やっぱり、アホ？

[54: 匿名さん]

関東ローム層とは昔・富士山や箱根山々が噴火して出した火災硫や火山灰が積もった層で鉄分が多いから酸化していて赤土です。それが川や湿地帯や海岸に積もり、周辺の土と混ざりあった軟らかい土の場合も多いです。
それに地区によってその地層ができた年代は違うし、もともとの層が薄かったり経年で薄くなった地区もあるのです。
一言で関東ローム層と言っても地区によって大きな違いがあるのに、、、、
50さん 素人のあなたがどこにあるかわからない他人地を関東ローム層は大丈夫、なんて言うのはおかしいですよ。
あなたは過去レスで自宅土地が軟弱地盤だと判断されながら自己判断で地盤改良せずに自宅を建築した人でしょう。
あなたの自宅ならあなたの責任だが、他人の家にまで責任持てますか？
いい加減なレスの繰り返しはやめましょう。

それにあなたは「沈下を起こさずに長年古家が建っていた土地なら安心」などと何度も言ってますが、そんなの判断できませんから。
古家が撤去されてたら判断不可能だし(あっても昔の家と同じものを建てるわけではないので意味なし)、
住まわれてて売ってもいない近所の家を勝手に診断などできるわけもないし、家は傾いてませんか？などと尋ねられるわけもないですし。
ＡとＢが隣り合わせの土地だとしても地盤強度は違うことはよくあるし、建築しようとする建物の重量なども違うから
それぞれの土地において調査が必要なんです。

[55: ↑]

火災硫 は 火砕硫 が正しく、変換ミスです。

追記：50さん 45さんのレスもきちんと理解できてないようですね。
引っ越し一年後に近所で不同沈下によってリフォームした家があったんですよ。
45さん宅はきっちり補強した上で建築されていますから安心です。
しかし軟弱地盤だと判断されながら近所で何も問題ないから安心とタカくくってたら、近所で数年後に不同沈下が発覚したらどうします？ 自宅は地盤補強せずに建ててしまった。、、、じゃあ自宅だって何年後かに目に見えて影響でるかも知れませんよ。

[56: 匿名さん]

１．関東ロ－ム層
関東ロ－ム層は東京なら殆どそうだろう。
だから大丈夫とはならない。
水があるところ、井戸がちかくにあるとか。
水に因んだ地名とか。
隣が地盤沈下したところ、近くで杭工が行われているところとか。
注意。

地盤沈下の一つに、粘土層で起こる圧密沈下という時間の経過とともに、水分が抜けたり、空隙（土にはたくさんの空気が含まれている）が圧縮されて起こる現象がある。
これは、前に住宅が建っていたところであれば、それ以上は起こらないから木造なら大丈夫だと思う。

２．地盤調査
地盤調査に関しては、１５～２０ｃｍ程度の石を入れて転圧すれば、測定器は石に当たって抵抗値が高くなるので、大丈夫とすることができる。
石に当たったデ－タを採用すればどんなところでも地耐力は出る。
いい加減なものだ。

業者次第だから信頼のできる者を探すこと。
営業口上に騙されないこと。
こうして、杭工をせずに低コストで販売するのが、言わずと知れた”建て売り”だあ。
客にとっては、ロ－コスト、ハイリスク。
そして、品確法の１０年間、基準値以内の沈下であれば、後は野となれ山となれ販売者には関係ない。
業者は、１０年間のギャンブルで、ハイリタ－ンを狙う。

３．品確法
地盤と品確法は別としているが、性能保証の中で地盤調査をして太鼓判を押した以上、地盤の狂いは基礎の狂いとなるので、補償対象となると品確法の解説本にはある。
心配のある方や異常を感じている方は、１０年経過する前に調査してもらうのが良いと思う。
最近の性能評価機関による保険は、異常があった場合には、調査費も保証される。
異常が無くても、それ以降のことを考えると５～１０万のお金は安い（たいへんだけど）。

[57: 44]

>>関東ローム層が木造住宅程度では沈下を起こさないことは良く知られた事実です。
>これって本当なのでしょうか。

ご自分で調べてください。「関東ローム層　地耐力」などで検索すれば、ネット上でも良質な情報がたくさん見つかります。関東ローム層を否定する意見もあるようですが、そういう意見や私の情報も含めて掲示板の書き込みは無責任で、それが掲示板のメリットでもあります。ここでの情報や意見はヒントとして役に立ちますがそのまま鵜呑みにはできません。

>関東でも地盤改良ってとてもたくさんやられていると思いますが、
>騙されているってこと？

関東全域がローム層で覆われているわけではありませんし、ローム層といっても本来のローム層が風化して別の場所に吹き溜まったような二次堆積ロームと呼ばれるものは含まれません。掘り返したり切り崩したりしたものももちろんダメです。ですから関東でも地盤改良が必要な地域はたくさんあると思います。ただ私がネットで調べた限りでは無用な地盤改良を勧められるケースが近年増えているようです。地盤保証制度が逆手に取られ、保証を受けたければ改良工事をしてください、といったことがあるのかもしれません。

[58: 匿名さん]

>>57＝50＝44　44から随分都合のいいように言い換えたね。
あなたの意見は一番いい加減で矛盾だらけで参考にならないし、混乱を招くだけだから、もうレスは不要ですよ。

[59: 匿名さん]

>>57
無責任なレスしましたってこと？
結果はどうあれ、最低限のマナーってあるだろが。
そういうのわからん奴はレス慎むべし。

[60: 匿名さん]

傾向として、
建て売りは自社の経費が嵩むから地盤工はしない。
土地に関係のない注文住宅は、自社の工事費を嵩上げしたいから地盤工を行う。

そんなお金の都合に関係なくジャッジする機関はどこなのでしょう？
関連業者の調査は、間違いなくご都合に合わせて調査を行うので、信頼できないのが通常ということ。
全く信用できない。

[61: 匿名さん]

調べて回答しているのだから、ありがたいと思うよ。
二次堆積ロ－ムって、調べてみるよ。
この業界一般に、ロ－ム層は良好地盤といわれているが、是非は場所による。
ロ－ム層の下にゆるゆるの自沈層があればそれまでだからだ。

自沈層があっても、あらかじめ石を埋め込んで測定器を止める特殊技能もある。

儲かれば良いだけの業界ということを忘れてはならない。

[62: 地盤保証会社]

地盤がどうであろうと、とにかく補強工事はやってくれ
もし地盤が硬いなら、はつってでも杭打ってもらわんとな　補償なんかせんぞ！

[63: 匿名さん]

保証するのは、バックにいる大手損保で、地盤保証会社には実害無いだろ。
保険料が多少上がるかも知れないが、ちゃんとした調査をしていない－所謂戸建ての構造偽装時代の保証は責任持って保証しないと、せっかく住宅業界の中で、最近伸びてきた分野なのに、信用無くなるよ。

[64: 匿名さん]

地盤保証がついている建て売りを購入しました。
設計前に地盤保証会社が調査したデ－タと、瑕疵調査した会社の地盤調査デ－タが全く違います。
沈下傾向があります。
保証期間は１０年間です。
１０年以内に規定値を超える異常があれば良いのですが、１１年以降に異常が発生した場合は保証してもらえません。
このような場合、デタラメな調査をした保証会社に責任は無いのでしょうか？

[65: 匿名]

どの程度の違いがあるのですか？

[66: 匿名さん]

まぁ、それにしても業界はいい儲け口を手に入れたと思うよ。＞＞地盤改良。

[67: 匿名さん]

地盤がゆるくせいかわずかながら傾いています。
発泡剤による修理はどんなものでしょうか？

[68: 匿名さん]

地盤改良も色々ありますね。建売メーカーは地盤調査して地盤改良をいれている所が多くあります。
心配ならば資料を見たいと売主に言ってみると良いでしょう。
わが家も、昔の水脈が５ｍ下に通っていて弱かったので地盤改良を行ないました。
設計の前に地盤調査して、建物を決めて行くことが良いと思います。そうしないと建物が決まっていると地盤改良でお金が出てしまい、建物設備仕様を下げてたりして工面しなければなりません。
これはお金の無い我が家の事ですけど・・・

[69: 匿名さん]

古家が長年傾かずに建っていた場所なら、Ｎ値３は通常出ます。
「関東ローム層は大丈夫」は、そこからも経験則で言われるものです。
ただしそのローム層上であっても、堆積した黒ぼく（畑の土）や造成による嵩上げ等
によって、地盤が悪いケースは少なくありません。

地面本来の値耐力を出す為に大切な事は、造成時の十分な転圧と
掘って埋めた後は十分に土地を寝かせる事（最低でも１年以上）
そういった見えない部分ではあっても、地道にやるべき事があるのです。

ところが一般には施主も業者も、そんな面倒な事は待っていられません
谷でも沼でも田んぼでも、埋めて平らにしたら、そのまま家を建てたがります。
これは基礎コンが十分固まるのを待てなかったり、木材の反り暴れを待てずに
勢い良く家を建てたがる傾向と全く一緒です。

「雨降って、地固まる」そんな言葉もありますが、そんな悠長な事は待てないのだから
地盤改良するのは、ある意味必然なのです。

[70: 匿名業者]

ほぼ無駄。

[71: 匿名]

うん・・・

七割方は無駄な工事だね・・・

お国の為の無駄な工事だから仕方ないけど・・・

[72: 匿名さん]

しないよりは　した方がいいでしょ。
ちゃんと　施工されていればだけど。

[73: 匿名]

必要ないならしたくないよね
穴掘ってコンクリート流すだけの素人でも出来そうな工事でウン百万もとられるんだから

[74: 匿名さん]

建売なら、穴掘ってコンクリ－ト流すだけのこともコストダウンのために割愛。

[75: 匿名]

ん？

建売住宅でも注文住宅でも内容は一緒のはずだよ

我が家もやらされて工事見てたけど穴掘ってコンクリート流すだけだった。

１０年保証の関係でやらされたんだけど建築屋さんは、必要無いと思うんだけどなぁ…
って言ってた。

[76: 入居済み住民さん]

>１０年保証の関係でやらされたんだけど建築屋さんは、必要無いと思うんだけどなぁ… って言ってた。

これって、近年よくあるケースみたいですね。何もしなければ１００年後も２００年後も立派な宅地として通用するのに、地盤改良したばっかりに５０年後は改良柱はただの地中産業廃棄物。建替え時には邪魔にこそなれ何の役にも立たないから、土地の価値も下がってしまいます。しかし工事をしないと保証がつかないからというだけで、無駄あるいは改悪となる工事でもやってしまう。本末転倒です。

[77: 匿名さん]

地盤調査をして、その結果によってするはず。
そんな直観的な判断ではない。
ただ、建売はしない方向で判断する。

[78: 匿名さん]

地盤調査なんて補強工事をさせる為の道具に過ぎないよ。
まあ中には必要な場合もあるけどそれは極稀。

１０年保証なんて機能するかどうかわからないモノの為に無駄金払ってる。
元を辿れば国が悪いんだけどね。

[79: 匿名]

調査結果に納得行かなかったら、独自のルートで地盤調査会社へ再調査すべき。HM手配の調査結果と良い意味で違いが出てくるから。そのあとが本当の勝負。HM主導で実施した結果に泣き寝入りしたらいかん。納得いくまでやった方がいい。

[80: 匿名さん]

地場工務店で建築予定。地盤調査の結果、角の一部が地表から２Ｍ程度地盤が弱く
コスト面も考えて、その範囲だけ（４Ｍ四方程度）改良工事の予定。
工務店と設計事務所、地盤調査会社の意見としては、その程度の補強で十分との意見ですが
地盤補償会社の検査官？は、それではＮＧと言っています。

しかし不思議な事に、実際の地盤補償を行う保険会社自身からは、調査結果を見て
一部軟弱な部分の改良を行う事により補償ＯＫとの回答を内々に貰っている様です。

工務店の話では、地盤補償会社紐付きの工事会社で杭をしっかり打たないと
補償して貰えなそうだ、毎回こんなでは無駄な費用ばかり掛かってはやってられないので
設計事務所と一緒に交渉してみる。
と、かなり憤慨している様子でした。

地盤改良に対する意識として、ＨＭは総売上げが上がるので概ね好意的
工務店は不要と感じればやりたがらず、建売では何であろうと避けたがる。
そんな話を聞いた事があったので、当にその通りだなって感じです。

[81: 匿名さん]

角界を揺るがしている博徒のような恐～い会社が多い。

１０年で傾けば負け、１０年持てば勝ち。
１０年、傾きを認めなけれなれば勝ち。

杭打ちについて、うるさくなってきたのは、この２．３年。
地盤保証が軌道に乗り出し、更生に目ざめたからで、それまでは住宅会社の都合に合わせて、いい加減な調査を行ってきたと某地盤保証会社の社員から聞いた。

[82: 匿名]

地盤調査会社ってのは元は役人崩れみたいなもの。
まぁマニュアル通りに事を進めたいだけ。

大手が勧める理由は一つ、利益を上乗せするネタが増えるから。

じゃあ聞きたいのだけど ここ最近うるさくなる前の物件は全て傾くの？

んな訳無いでしょ。

…これで何処が無駄の根源が分かった？

[83: 通りすがり]

ネットで調べてごらん

ゴロゴロ保証に関する怪しいのが表に出てきてるね
これから裁判増えそうだね

[84: 匿名さん]

うるさくなる前の物件の保険適用が増えてはいないか？
すべてが傾くわけが無い。
こういった極論が好きなんだよな。
この業界は、こてこての議論で逃げようとする者が多い。

[85: 匿名です]

てゆうかね、そもそも事の始まりは無駄な財団法人ができてそこに群がる保証会社や調査会社が出てきた。訳の分からない法律やら基準やらを体裁良く並べてるだけで中身は空っぽ。


むしろ１０年保証という聴こえは良い言葉には騙されない様に。

実際はかなり逃げ道があって大概は保証してもらえない。

例えばこんな例が…

施主さんと施工会社との間でちょっとしたトラブルがあり引き渡し後、不具合が発生したので施工会社に連絡しても一切動き無し。
業を煮やし保証会社に連絡したら既に倒産。
仕方なく大元の財団法人に連絡したら｢こちらには何の関係もないしどうする事も出来ない｣

…こんな感じみたいです。
まあ自分もそうだけど役に立たない１０年保証なんて無いものとして無視しても問題無し！
そんなくだらない事に無駄な金払うならちょっとでもマイホームに金かけた方が利口！

[86: 匿名さん]

窓口の住宅会社、保証会社ともに、保険金払いたくないから、抵抗するよ。
これを納得させるのに4～50万の調査費が掛かる。
住宅保証は、大手がやっているから、客観的に説明がつけば納得する。
ところが、地盤保証会社は、鵺のようでつかみどころがなく、抵抗というよりも肩すかしで、粘り強く逃げ回る。
長期戦は必至。

[87: 匿名さん]

保証に関しては、民民の契約ではあるが、裁判以外に業者に厳しくジャッジする国の機関が必要。
さもなければ、一向に不良施工や手抜き工事が無くならない。

[88: 匿名]

国が絡むから面倒で無駄な工事がふえるんだよ

国なんて用無しって事

[89: 匿名さん]

そうだろうか？
民にある程度、自制がある分野なら必要ないのだが....
一般国民に迷惑をかけている訳ではないが、角界の例もあるし...

[90: 匿名さん]

>82
役人崩れ？
そんなに質良くない。

[91: 匿名さん]

用無しとは言わないけど役に立つとは言えないね。
１０年保証の検査自体も
え？…って事も多々あるし検査員もお勉強はしてきたけど的はズレてる人が殆んどだしね。

[92: 契約済みさん]

公務員の天下りを早急になくさないと、それに特殊法人を全廃しないともう日本は終りかもね。

[93: 山形で建設検討中]

地盤調査ってＨＭの担当者が立ち会わなかったりするものでしょうか？

また敷地の４隅の調査でイイものなのでしょうか・・・

私は最低でも、基礎の乗っかる４隅と思っていたのですが・・・