地盤調査、地盤補強で痛い思いした方の集い！！

[購入検討中さん]

地盤調査、地盤補強で痛い思いした方の集い！！です

土地は用意してるんですが、地盤が大丈夫か不安です。契約しないと調査できないらしくなんだかボラれそうで、不安です。地盤調査にかかる費用や時間、方法など事前にいろんな情報交換がしたくてスレッド作成しました。

初心者なんで、宜しくお願いします。

[145: 不動産購入勉強中さん]

１Mで地盤の強度変わります。
その結果、家を北道路いっぱいに建てました。
地盤によって家をずらすことも必要かと

[146: 悩み中]

138 144 です。

１メートルずらすだけで違うのであれば　隣家に近い建て方で再度調べてほしいと
次回の打ち合わせの時に話してみます。
やはり１５０万はきついです。
皆様、ありがとうございました。

[147: 匿名さん]

実にすばらしい。

ついでに、前回調査付近も再度やってもらったら？

[148: 申込予定さん]

表面波探査法で再調査したら、地盤改良は不要でした
http://www.vic-ltd.co.jp/hyoumenha/wave/wave06.html

[149: 匿名さん]

一番酷いのは、切り土や盛り土の境目に家を建ててしまうこと
地盤改良で不動沈下は回避出来ても、地震時の被害は尋常ではないだろう。

東日本大震災時の近所での事ですが(当方は震度５強地域)
100年来の住宅地での古いブロック塀、これが上部の崩れたものが散見
敷地内での傾き等は、特に聞いていない。

道を挟んだ新興住宅地(２０～３０年前に平坦に造成)
ブロック塀は新しいものでも大きくヒビが入ったり、傾いたりしている。
玄関ポーチが下がったり割れたりした家が、半数程度あったと聞いている。

道を隔てただけで、被害状況は全く異なります。
地盤が悪いなら、家以外のポーチや塀にも補強策が必要であると思われます。

[150: 匿名]

結局、自腹切ってでも自ら地盤・地質調査会社に依頼して、調べてもらった方が良さげだね。
先に調べてもらっといて、その調査結果を工務店なりＨＭなりに提出すれば良い。
自分でちょいと調べてみたが、表面探査試験（レイリー波探査）と
オートマチック・ラム・サウンディング試験の二本立てで如何？これ完璧じゃない？

[151: 契約済みさん]

地盤調査・改良工事でひどい目に遭いました。

ＳＳ方式で５点調査。４点は問題なし。１点に７５ｋｇ自沈層５０㎝で置き換え工事の判定。
自沈層の分布はＧＬ－１．２５～１．７５ｍ。

しかしながら実際にやった工事は、ＧＬー１．５ｍまでの置き換え工事。
～１．７５ｍの自沈層は転圧したのみ。土の置き換えはやってない。

自沈層が見えてるのに、どうして置き換えを行わないのかと聞いたら、
「作業の安全上」との答え。


・・２５㎝余分に掘って置き換えを行うのがどうして危険なんだ？

これで不同沈下が防げる根拠は何かと問うと、
「小規模建築物基礎設計の手引き」という本に載っているという。

調べてみると、土の置き換え工事はＧＬ－２ｍまで行ってよいと書いてある。
つまり、根拠となる本の通りになんかやっていないのだ。


これで補償すると言われても、不同沈下したらイヤなので、

「置き換え工事の結果、地盤が補強されたかどうか再調査をお願いしたい。」というと

「この工事で十分強度は出ます。だから再調査は行いません。」という返事。

「では、自費で再調査を行うが、結果、強度が足りなかったら、どうする？」

「・・・・。」


結局、基礎工事までやってしまっていましたが、これを壊して、再調査、再工事となりました。
（もちろん全て調査会社が負担する）

それでも、自社の不備は認めようとはしません。
「判定も工事も十分だが、お客さんが納得するために工事をやりなおしてやる。これは特例だ。」
と言わんばかりの態度でした。

十分であるとの認識があるのなら、工事を会社負担でやり直すわけがないのに、この態度。
ＨＭの営業さんになだめられて、おさえていますが、何とも釈然としない結果になりました。

工期はまるまる１ヶ月遅れました。

[152: 匿名さん]

>ＳＳ方式で５点調査。４点は問題なし。１点に７５ｋｇ自沈層５０㎝で置き換え工事の判定。 自沈層の分布はＧＬ－１．２５～１．７５ｍ。

ひどい目に遭ったと思われているところに追い討ちをかけるようで申し訳ないですが、そもそも地盤改良が必要な地盤ではないのでは？　建物の構造がわからないので確かなことは言えませんが、５点中１点に７５ｋｇ自沈層が５０㎝あるだけで他に特段の理由がなければ、仮に木造であればベタ基礎で十分と判断するのが一般的かと思います。そもそも必要ない工事だから工事もいい加減（25cm程度なら転圧でも十分と思いますが置き換え工事をする以上は-1.75mまできっちり置き換えるのが筋）、なんだか地盤改良会社の餌食になった感がありますね。もっとも地盤改良会社も再工事で足が出たでしょうが。

[153: 匿名さん]

地盤改良会社はなんとかして工事が必要な方に持っていこうとするからな。
もちろんＨＭも中間マージンをいただくし、地盤クレームは最悪だから施主には工事をすすめる。
全てがそうだとは言わないが、もちつもたれつの面もあるね。

[154: 契約済みさん]

１５１です。

みなさん、ありがとうございます。
地盤調査会社は、今回のやり直し工事で２００万近くの足が出ているはずです。

この会社は、土の置き換え工事はＧＬ－１．５ｍまでしかやっていないそうです。
この不備を認めれば、全国今までの工事を全てやり直さなければならず、会社がつぶれてしまう。
だから不備は認めることができないのだ。とある方が言っていました。

不備を認めないのに、２００万近くの工事を自社負担で行う地盤調査会社。

置き換え工事による耐力向上の根拠が、「小規模建築物・・・手引き」と言っているのに、その通りにやっていない地盤調査会社。
やっていないのに、耐力は出ます。と言い切る地盤調査会社。
では、再調査を行っていいかと言えば、黙り込む地盤調査会社。

結局、１５２さんが言うように、この地盤、はなから改良工事など必要なかったのだろうと私は思っています。


地盤について、分かる範囲で書いておきます。


・昭和４０年代前半の宅地造成の住宅団地。
・既存の住宅を解体しての新築工事。
・木造２階建て　ベタ基礎（建坪約４０坪）

[155: 152]

>・昭和４０年代前半の宅地造成の住宅団地。
>・既存の住宅を解体しての新築工事。
>・木造２階建て　ベタ基礎（建坪約４０坪）

既存の住宅はおそらく木造２階建てで、不同沈下の症状は出ていなかったんでしょう？　であれば100%地盤改良は不要でしたね。ベタ基礎の分重量は増えますが不同沈下には強い基礎形式ですから、常識的に考えて古い建物を同規模の新しい建物に置き換えるだけで不同沈下がおきることは考えられないでしょう。建替えであるにもかかわらず、そのことを考慮しないでＳＳ試験の結果が少しでも悪いと地盤改良をする例がほんとうに多いんだなと思います。

かく言う私もつい最近子供夫婦の家の建替えで地盤改良が必要だと言われてかなり抵抗しました。ＳＳ試験の結果は-1mから-7mくらいまでが50kg自沈層が続く、一見軟弱地盤ですがそれでも古屋が沈下していないのにはそれなりの理由があります。50kg自沈層が実はローム層の一種である凝灰質粘土でＳＳ試験では軟弱と出ても実際は沈下しにくい地盤だからです。こういった点を営業だけでなく設計の人とも直接話をさせてもらいました。詳細は省きますが、結局これだけ数値が悪いとＨＭとしては保証しかねる、もっと言うと改良なしでＯＫを出して何かあると設計の責任問題になる、一介のサラリーマンとしてはそんなリスクは負いたくない、そんな感じでした。実は３年前同じＨＭで自宅を建替えました。その時のＳＳ試験の結果はだいぶましでしたが、それでも自沈層が3mくらいはありました。他のＨＭは地盤改良が必要との判断でしたがこのＨＭだけがローム層で改良不要という判断でした。大手ＨＭの中ではこのＨＭは地盤改良には消極的な方だと思いますが、それでも今回の子供夫婦の家では改良必要とされました。

ＨＭからは鋼管杭による改良を提案されましたが、これは拒否してジオクロスを逆提案しました。これまでやった事のない工法だけれど新しく工事会社を業者登録して対応してくれるそうです。鋼管杭や柱状改良は再建替えの際にじゃまになるだけでなく土地の価値も下げるし、大きな上下動を伴う直下型の地震に対しては硬い改良杭が建物を破壊する凶器になります。2004年の中越地震では杭による地盤改良した家だけが大きな被害を受けた例がいくつもあるそうです。

今回ＨＭには誠実に対応してもらったと思いますが、それでも改良不要とはなりませんでした。建替えにもかかわらず、ＨＭを納得させるためだけに１００万近い改良費用の出費を強いられるのはばかばかしい限りです。子供夫婦の家の例は非常に数値が悪いですが、もっとまともな、151さんのようなほんの一部に自沈層があるだけでもどんどん地盤改良するのはどう考えてもまともではありません。多くの場合鋼管杭や柱状改良ですから、そのうち住宅地盤の何割かは穴だらけになります。2000年の品確法以来、ＳＳ試験結果を金科玉条とした地盤改良の嵐が吹き荒れている感じです。いずれ狂気の時代だったと反省を持って振り返られる時が来るはずです。それまではどうしても必要ならばジオクロスやコロンブス工法といった表層のみで改良できる工法がお勧めです。

[156: 契約済みさん]

１５５さん、貴重な経験談も含め､ありがとうございました。

これから地盤調査会社との話し合いになります。
先方は、なぜか「示談書の話し合い」と言っています。不備は認めないのに示談書とは？

とにかく地盤調査業界は狂っています。
ｓｓ方式は、ポイント、機械、やる人間が代わっても数値が変わるといわれるくらいあいまいな調査方法なのに､その数値をチョイチョイといじり、
「はい、地盤改良、１００万円。いやなら不同沈下だよ。」

地盤がどう軟弱で､数値が何キロニュートンであり、法律が求める数値に満たないから、満たすためにはこの公示方法が必要です。工事をして､再調査を行い､確かに法が求める数値を満たしていることを提示して、初めて施主は安心できるのではないでしょうか。


そういった解析基準は、「社内基準であり、公開できない」の一点張り。
これで、施主はどうやって工事の必要性を納得すればいいのでしょうか。




地盤調査と改良工事の不透明性。

地下だけに、まさにアンダ-グラウンドの世界です。

[157: 匿名さん]

小さな地場工務店が一番良心的かな
彼等の建てる家の多くは、既存宅の建替えが多く
経験上で「切り盛り造成地ではない、古屋があった、近隣地域の状況等」
こういった地盤調査以上に経験則に元付いた判断もしている。

(地盤の保証を付ける場合は当然、何が何でも改良工事は必須ですが)

我が家も一部不良箇所があったが、表層改良で２０万程度で済んだ
実際に２メートル程度の表層改良は、この程度の費用しか掛からないそうだ。

[158: 入居予定さん]

私の場合はＳＳ式の地盤調査で表層が硬く、杭が５カ所のうち一カ所しか入っていきませんでしたが、一か所の判定結果で全部を想像して地盤改良費１２０万が必要とのことでした。

１か所だけの測定では納得がいかないので、表面が硬くても調査が出来る表面波探査法で再度測定したところ、地盤改良は必要のないと言う結果でした。

１２０万が浮いたと喜んでいたところ、地鎮祭終了後に建築予定位置の前の店に挨拶をしたところ、「地盤改良はされますか？このあたりは地盤の弱いところでほとんどの方はされていますよ」と言う話で、建築予定地の地名も○○と地盤の弱そうな地名でした。

今さら地盤改良する費用も時間もありませんのであとは精度はＳＳ式より高いと言う表面波探査法を信頼するしか有りません
（一応１０年保証はつけてもらいました）
http://www.vic-ltd.co.jp/hyoumenha/wave/wave02.html

[159: 匿名さん]

表面波探査法の精度は高いと思わない。
地盤が怪しいので表面波探査法で調査してもらった。
その結果は大丈夫とのことであった。
その後、住宅に沈下傾向がみられたので、ＳＳで調査したら、自沈層が見つかった。

[160: 匿名さん]

地盤保証という保険が非常に怪しい。
大きく陥没ですれば別だが、住宅の瑕疵と区別しにくい。
保険を使った新たな商売だな。
集団訴訟になっている会社があるようだ。

国も野放しにしている分野だ。
そのうち、テコ入れされるだろう。

[161: 匿名]

大元は国の天下り先だよ　
アネハを利用して天下り先を増やしただけ

[162: 匿名さん]

地盤保証に国が関与している？
どこ財団？
国が関与せずに保険業者が勝手に作ったのはありませんか？

[163: 契約済みさん]

１５４です。

数々の難関を乗りこえ、地盤改良工事をやり直し、再調査をしていただきました。
そうしたら、面白い結果がでました。


全く手をつけていない２ｍ層の地耐力が半分近くになっていたのです。（ＳＳ式）


もう笑うしかありませんでした。結局、刺す場所が少しでもずれれば、全く違う結果になるのです。

こんな適当な調査方法が堂々とまかり通る地盤調査・・・

[164: 匿名さん]

そうなんですよ。
地業で出てきた石やコンクリガラを入れ込んだところにドリルが当たれば強固な地盤判定ができあがります。
まったく最低。

[165: 匿名さん]

SS式で一部軟弱、表層改良で50万円の判定がHMから来た。
しゃーない、建坪減らすかとつぶやいたら営業はこう言った、
5万円かかりますが、もう一回別の業者で調べますか？
おいおい、そういうモンかいな。

結局、家自体の仕様面で別のHMと調査会社の組み合わせで建てた。
別地点の表層改良で30万円かかった。

[166: 匿名さん]

私もSS式でNG。

表面波探査法でやり直してもらいOK。

建て替えで前の家が布基礎。
何も問題なかったのに地盤改良必要と言われてもね。

[167: 匿名さん]

>>経験上で「切り盛り造成地ではない、古屋があった、近隣地域の状況等」こういった地盤調査以上に経験則に元付いた判断もしている。
経験上で判断ですか･･･　
私は業者に任せず造成前の状況、造成方法、地盤調査報告書を入手、確認し土地を購入しました。
これらが確認できない土地は出来たら避けるべきでしょうね。
「不動産に掘り出し物無し」って格言もあるくらいですから、安い土地は安いなりのものだと考えられます。

[168: 匿名]

不思議な書き込みが多いので・・
地盤調査結果の読み方ですが、一番のポイントは敷地全体の地層の状態を把握することです。
そのためには、近隣の調査結果も入手します。
そうすれば、調査のやり直しなどほとんど必要ありません。

[169: 匿名さん]

住宅瑕疵保証に加入することが目的だから、事実などどうでもいいんです。

[170: 匿名さん]

基礎底盤の傾きはどうやって調査するのでしょうか？

[171: 匿名さん]

柱状改良が直下型地震の際、基礎や柱を破壊する危険が高いというのを、新潟中越地震を
調べた建築士のレポートがありました。

[172: 匿名さん]

http://www.ms-structure.com/publishing/1-8.html
ここにも似たようのものがあります。

[173: 匿名さん]

>住宅瑕疵保証に加入することが目的だから、事実などどうでもいいんです。

それが現実でしょう。
地盤調査をした家でも傾いて保険支払いの対象になっているケースがあるそうです。
９０％でよいのか９９％、９９．９％、９９．９９％、９９．９９９％とどれも十中八九は大丈夫なのは同じですが完璧をお求めて桁が一つあがるたびに加速的にお金がかかります。

[174: 匿名さん]

国土省171-衆-決算行政監視委員会第四…-2号 平成21年04月21日、国土省の役人の発言
適切な地盤調査によりましても把握困難な地質状況に起因する場合におきましては、不同沈下でありましても住宅瑕疵担保責任保険ではカバーされないということになるわけでございまして、こうしたものにつきましても地盤保証ではてん補されるということになると考えております。

調査はすべて適切な地盤調査なのだから、消費者が不動沈下に対応するためには、すべて地盤保証が必要となる。
こんな面倒なことをせずに、住宅と地盤の保険をセットにしてしまえば、地盤保険は必要なくなる。
規制のない地盤保険を暗黙に認めたこの役人は今どこにいるのだろう？

[175: 匿名]

そもそも、あからさまに地盤の悪そうな土地に家を建てるべきではないと思う。

[176: 契約済みさん]

今、工務店で家の建て替えをしてもらっています。
1.7mの擁壁をやり直していてそれが出来てから、地盤調査をして補強が必要かどうか調べると言われました。　
検討していたハウスメーカーの人は、擁壁をやり直した時に地盤を固めるものを入れるから、補強はいらないと言われたのですが、今の工務店の人は、それを入れると、本当の地盤がわからなくなるから、何も入れないで、地盤調査をすると言われます。ハウスメーカーで地盤調査した資料は、初めに工務店に渡してあります。
どちらが、正しいのでしょうか？
擁壁をするために掘り返した上に家の角がきます。

[177: 匿名さん]

１．７メ－トルの擁壁をつくる際に地盤調査は必要ないのでしょうか？
ハウスメ－カ－が調査した後で、工務店に依頼し、工務店は工務店で独自に調査をするということでしょうか？

[178: 契約済みさん]

擁壁を作る時は、地盤調査をしたかどうかわかりません。構造計算をしたとは、言われました。

ハウスメーカーで建ててもらうつもりで、地盤調査をしてもらっていました。ところが、費用の面で折り合いがつかず、あきらめました。地盤調査の費用は、ハウスメーカーに８万円払っています。
その資料を工務店に渡してあります。　面積とか土地の形とかよくわかるので。
ですから、土地自体の地盤は、工務店もわかられているとは思うのですが、一度掘り返すから、地盤が変わるのでしょうか？

[179: 匿名さん]

大手の信用有る地盤業者が調査した資料なら、再調査しないと思いますが、付き合いの無い会社の資料は採用しないのが普通です。

[180: 匿名さん]

不同沈下は住宅瑕疵担保責任保険の対象外で、地盤保証が必要だと。
ところが、地盤保証は任意で法整備がなされていないということね。
現在もそうなんですか？

[181: 匿名さん]

住宅瑕疵担保責任保険
地盤保証の保険
地震保険
３つね。
それぞれの守備範囲はどうなりますか？

[182: 匿名さん]

月末にＳＳ方式で地盤調査します。
土地に関しては別の不動産屋で購入し、両隣は改良無しで施工したとの事でデータを頂きました。
そのデータをＨＭに見せた所、両隣の地盤調査会社は悪徳で信用できない会社言われて
調査もしていない段階で地盤改良を勧めてきております。

その地盤調査会社の悪徳振りを次回伝えますからと言っておられましたが普通そんな事言いますかね・・・。
余計にＨＭの地盤調査会社も信用できない状態です。
実際に検査結果を見てからでないと判断できませんが、費用は掛っても第三者への調査を依頼する予定です。
大阪方面でどなたか信用できる調査会社を教えて頂けませんでしょうか？
宜しく御願い致します。

[183: 匿名さん]

どこのハウスメーカーですか

営業が地盤調査やる会社？

[184: 匿名さん]

地盤調査会社で悪徳なのは、必要もないのに施主の不安につけ込んで地盤改良を勧めてくる会社。改良工事を受注した方がただの調査より儲かりますから。改良なしでOKとするのは良心的といえます。調査もせずに地盤改良を勧めてきたり、他社を悪徳呼ばわりするのは極悪な証拠です。さっさと手を切ったほうがよいと思います。

[185: 匿名さん]

No.182です。

御回答ありがとうございます。

No.183さん
自分を行うところでは無く別業者に行ないます（花博にあるＨＭで但し調査費用は無料なので心配です）

No.184さん
今月に建築確認が降りてきますので違約金等考えると解約までの勇気が・・・。です

その調査会社は建売業者が費用を掛けなく客に売る為にある会社だと仰っておりました。
知り合いの業者もその調査会社を使うのを辞めたらしいです。

その会社は営業は契約取ったらほったらかし、設計はコスト削減の為の設計を行うのでトラブルになりました。
（別途費用を払って設計事務所に依頼しました）
ＩＣもオプション祭りです。
司法書士も高額で別途見積もりを見せると合わせてきました。（差額20万程）
地盤改良工事で獲りに来るのは間違いないかなと思います。

[186: ジオ・チェック]

ご相談下さい

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
住宅地盤診断「ジオ・チェック」
http://geo-check.main.jp
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[187: 匿名さん]

酷い会社もあるんですね。
もう地盤調査に立ち会うしかないと思います。
SS式は、手動でグリグリ埋め込むケースと機械で自動でやってくれる2種類があります。

もし本当にあくどい会社であればデータを改竄しますので、かならずデータを当日もらうか、写真に撮っておくのがよいと思います。
私は関東ですが、改竄する会社は結構あるみたいですよ（仲介業者の話ですけど）
地盤が強固でも軟弱とする業者ばかりですが、地盤が軟弱なのに強固とする業者はいないと思いますよ。
強固とするメリットは何もありません。
改良工事費ももらえませんし、保証の問題もありますからね。

強固な地盤に地盤改良したほうが改良費ももらえて保証も万全ですからね。

[188: 匿名さん]

No.182です。
御回答ありがとうございます。

No.186さん
ありがとうございます！
相談してみます。

No.187さん
調査もしていないのに改良ありきで80万枠を取っていて下さいと言われました。
契約前に両隣のデータを見せると調査会社から9割改良な無さそうと言われて安心していました。
本当にあくどい会社なので不安で一杯です。
つい最近も営業が24時間換気をメーカーを変えて良い方で見積もり出していますので+10万円ですと・・・
でもＩＣ担当者は良い方の24時間換気は標準装備ですよと・・・。
関西のＨＭになりたいＨＭです。何も言わなければドンドン取る会社ですね。
データを当日もらうように言って、写真もしっかり撮っておきます。
ありがとうございました。

[189: 匿名さん]

ただいま、ミサワホームで建築中の者です。

予算には１５０万円ほど摩擦杭による地盤補強が予定されていましたが、ｓｓ方式による地盤調査したところＮ値が３を上回っているということで地盤補強は要らないという結果がでました。

私の地域では、建売なども補強工事をするところが多い地域の為、必ず補強が必要になると思っていました。

補強が必要がなくても、とりあえず補強するものと考えていたためビックリでした。

こんな事例もあるものと皆さんに報告させていただきます。

[190: ジオ・チェック]

業者からすれば、契約してもらい、ある程度、業務を進めてしまえば解約も出来ないだろうと言う感じです。
契約までは、相見積もりを取られ、金額をたたかれてしまいます。
契約後の追加工事には、たっぷり利益を乗せようとの算段です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
住宅地盤診断「ジオ・チェック」
http://geo-check.main.jp
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[191: ジオ・チェック]

良くあるもう一つの例は契約時（地盤調査前）に「地盤調査後に不要になれば、返金します。」と言っておいて先に地盤改良のお金を取る。
地盤調査後、地盤改良が不要な結果でも地盤改良が必要と言って、返金をしない。

住宅、アパートに携わっている人であれば身に覚えがあるはず。
私も日常的に見かける。
私もサラリーマンであるので、会社に逆らって反対も出来ない。


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住宅地盤診断「ジオ・チェック」
http://geo-check.main.jp
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[192: 匿名さん]

>>186
利用規約で禁止されているはずの営業行為だよなあ。
そういう企業ということなのか。

[193: 匿名]

逆効果ともわからないレベルなんでしょう

[194: 匿名さん]

ちょっとスレ違いかもしれませんが・・・。

建売買いました。引き渡しが済んだところです。
契約時や引き渡し時のもらう書類として
地盤調査結果はもらえませんでした。

自分としては将来の為にもらって
おきたいのですが（もちろんコピーで構わない）これは
①一般的には渡される類の書類なのでしょうか。
②言えばもらえるものなのでしょうか。
契約前の話だと「地盤調査結果は問題ない区画です」
と口頭では聞いてますが・・・。

詳しい方、教えて下さい。