パークタワー東雲ってどうですか？その5

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[310: 匿名]

動物ネタは飽きました。
もうみんな知ってますから。

[311: 匿名さん]

でも、ドッグランがここの最大のアピールポイントだと思う。

[312: 匿名さん]

いや、シガーバーがここの最大のアピールポイントだと思う。

[313: 匿名さん]

最大ですか。
厳しいご意見ですね。

[314: 匿名さん]

自分に取って興味ある部分が、最大ポイントです。

[315: 匿名さん]

ただの小さい喫煙ルームをシガーバーと言ってしまう宣伝はいかがなものかと・・・

[316: 匿名さん]

いや、埋め立て工場跡地で、隣地のマンションでは最も汚染度が高いとして
一番深くまで土壌を入れ替えた場所の近接立地において、
野菜を育てる畑を提供できる技術力が最大のアピールポイントだと思う。

[317: 匿名さん]

585世帯もあれば、喫煙者は150人はいると思うよ。

シガーバーというのは、なかなか良いアイデアですね。

ソファーにゆったりと座って、本を読みながらタバコが吸えるような部屋だったらいいね。

[318: 匿名さん]

ネガの嵐。

[319: 匿名さん]

ここは狭い間取りばっかりだから価格が安いんだね～　坪単価は普通だもん
でも管理費・修繕積立金は立派な金額するんですね

[320: 匿名さん]

震災が起こったら
がぜん評価されたりして。
蓄電池やらソーラーやら。
結構そういうものじゃない？

[321: 匿名さん]

三井の新築タワーはどこも管理費が高いんだってさ。どこのスレにも書かれてる。
滝野川が平米325円。飯田橋が平米400円。ここ平米309円。

[322: 匿名さん]

それは三井子会社のメンテ会社が潤うための戦略でしょうかね。

[323: 匿名さん]

滝野川は商業棟があるし、飯田橋は平均価格１億円の物件だからね。
ここみたいな安い分譲価格なのに管理費平米３１０円もして、修繕積立金がかなりのハイペースで上がっていくのはかなりのハイリスクかな。プラス変動金利で多額のローンとかだったら激アツ。

[324: 匿名さん]

三井の管理とアフターは
業界内では他社に比べてダントツに顧客満足度が高い。
多少、高くてもいいんじゃね。

[325: 匿名さん]

不動産業界で有名な住まいサーフィンのサイトでの管理部門での顧客満足度のナンバー１は野村リビングサポートだったんだけどね・・・
ここのスレには三井信者が多そうだから仕方ないけど

[327: 匿名さん]

野村の管理はタワマンの実績が
ほとんどないから
比較するのは意味がないよ。

[328: 匿名さん]

>業界内では他社に比べてダントツに顧客満足度が高い。

おもろい表現だね。
自己満足の三井関係者の評価かしら？
業界外ではどうなの？

[329: 匿名さん]

>328
わたしもあなたも、みなさんも、業界外。
見た、聞いた、読んだ、の話。
それこそ大事という意見があるのならば、比較論で野村より三井が良いというのは、わたしも聞きました。

[330: 匿名さん]

管理コストを削る動きをきっと取ると思うな。

だから、満足度も多少は落ちるかと…

でも、それでいいんじゃないかな。

[332: 匿名さん]

>331さん

満足度が高いというソースは
日経ビジネスのアフターサービス満足度ランキングでは？

私がモデルルーム行ったときもPRされてましたよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[333: 匿名さん]

323
>滝野川は商業棟があるし
あそこの商業棟は、高い管理費には関係ないんですと。
スレを読むと駐車場が、高い管理費の原因。

野村の湾岸タワーにおける管理は、ベイクレストタワー検討スレを読むと分かるよ。
管理会社を野村に変更した結果どうなったか。　

[334: 匿名さん]

のらえもんブログより

43Fを除いた物件平均坪単価は221.4でした。
これは近隣のプラウド・レックスより安く、誤解を恐れず書けば、
周辺東雲の中古マンション、ひいては豊洲有明の相場をぶち壊す破格プライスだと思います。

だってさ

[335: 匿名さん]

価格破壊というか、崩壊というか、10年後は・・・
「埋立地にお住まいですか。あらら、もう少しお仕事頑張りましょうね」

[336: 匿名さん]

同じ三井なのに
パークタワー豊洲の割高感が更にハッキリと…

[337: 匿名さん]

›３３６
豊洲と東雲では、そのくらい差があるって、三井が判断したってことですね。まあ、豊洲でも４丁目なんだけどね。

[338: 匿名さん]

分譲価格を今までの相場より３００万安く買って、維持管理費を他所より年間２０万多く払う。
どっちがいいかは本人次第ってとこなのかな。

[339: 匿名さん]

三井の新築タワーの管理費はどこも相場が高いから、
嫌なら三井は諦めましょう。

[340: 匿名]

334
価格破壊？笑わせんなよ。ただブログをコピペして楽しい？
前スレ見て、修繕費と管理費考えてからモノ言えって。
将来的にはすぐに相場に追い付きます。

[341: 匿名さん]

340

？？？

そうでしょうか。

[342: 匿名さん]

340さんは、価格破壊をされると困る方なんでしょうね。

[343: 匿名さん]

ここって、今は新築だからいいけど、
10年後以降で転売しようとしたときに、
維持費が高過ぎて売れない、
もしくは価格を相当下げなきゃいけないって危険はないですかね。

[344: 匿名]

転売前提なら管理組合に入ってぜひコスト削減したらいいと思う
初年度からコストカットできれば後々大きいし
すべて他人任せはダメだと思う

[345: 匿名さん]

というより、厳しい気象環境、液状化で段差ができたCODAN内、貧弱な駅、パチンコ、
今後の開発計画が無い発展性のなさ・・・新築時はデベのＭＲ効果や話題性もあるだろうけど。

[347: 匿名さん]

まるで高島平団地ですね。武蔵小杉とかも似てますが、ここは駅遠なのでさらに厳しい。

[348: 匿名さん]

東雲駅７分
辰巳駅１０分

[349: 匿名さん]

低層階が狙ってる庶民には永住は厳しいような。
となると転売前提になるんじゃないですかね。

[350: 匿名さん]

っていうより、
マンションは永住しないで適当な時期に買い替え、
って人達ももともといるから。

[351: 匿名さん]

住人も１０年もすれば半分ぐらい入れ替わるのかな。

[352: 匿名さん]

近郊郊外のマンションは親と同居する時に手放される。

[353: 匿名さん]

今朝の日経新聞にここのマンションの修繕積立金の問題について書かれていたね。
「５年後には当初の金額の２倍、１０年後には３倍、１７年後には４倍になる。
デベは分譲価格が安いのをアピールしていて、こういう大事な事にはあまり触れていない。」だって。

[354: 匿名さん]

353さん
見逃していた。重要な情報有難う。

[355: 匿名さん]

＞３４６
目が覚めるでしょ？

[356: 匿名さん]

353

ここ、44階建てではないでしょ。

[357: 匿名さん]

最後の駐車場の記述は注目だね。

[358: 匿名さん]

>>350
今住んでるところが、将来、簡単に売れるか貸せるかできる人気の街でいられるかですね。
賃貸経営するにしても、ダブルローンが組める年収があれば。

>>351
その10年の間に、埋立島に大災害が起きなかったらですが。

[359: 匿名さん]

今日は17時ころから今も、東京湾岸の風速＝８～９ｍ。
１０ｍで桜橋は迂回してくださいの値。
強風の日は週１日以上あるな。明日まで続く模様。しかも明日は雨。

[361: 匿名さん]

五万でビビるなら湾岸に住まない方がいいかも。
豪華タワマンに住むという事はそういう事。

[362: 匿名さん]

そういう問題では無いね。
最初は安く見せかけている姿勢が問われている訳でしょ。
つまり将来月5万でビビる人ばっかり。
ビビらない余裕のある人は住まない方がいい。

[363: 匿名さん]

>362
最初安くしているのはここに限らず常識となっている。
ローン返済のためにも、貨幣価値の変化に対応するためにも、合理的だと思う。
しかし、将来の上昇を知らないで買う人がいたら困る。

[364: 匿名さん]

44階の記事は豊洲方面かな？
52階は東雲っぽいけど。

[365: 匿名さん]

353さん
やっちゃいましたね。
日経の記事はここじゃないよ。
そもそも階数違うし、
5年後に2倍には、ここはなってなかったよ。

いくらなんでも嘘の情報はまずいんじゃない？

登録近くなってネガもさらに過激になってきましたね。
ていうか、なんでもありなのか？

[366: 匿名さん]

ここの修繕積立金はどんな計画なんですか？

[367: 匿名さん]

357さん、「最後の駐車場の記事」ってどんな内容ですか？
その記事はこの物件のことではないようですが、気になるので･･･。

[368: 匿名さん]

東雲に住んでるなんて恥ずかしくて人には言えないよね。

[369: 匿名さん]

確かにあの記事は44階なので豊洲のシンボルの事かな。

ただ、本質的な問題は、
タワーは6000円程度の修繕積立金なら、倍倍に値上げしないと
大規模修繕の費用をまかなえないという事。

さらに日経の記事では、倍倍に値上される予定の修繕積立金を資金計画
で無視して購入者に正確に伝える事を避けているかのような姿勢
を問題視している。
もしここがＭＲ訪問者に対して

>5年後に2倍には、ここはなってなかったよ。

なんて将来上がらないイメージを与えているとしたら44階の某
マンションより問題かも。そんな事は無いと思うが。
ここの修繕積立金はどんな計画かを教えてほしいな。

平面の駐車場とかの収入源をデベが用意してくれれば、積立への
プラス要素になり値上げ幅は抑えられるけど、ここは無いしね。

[371: 匿名さん]

366
ここで匿名の二次情報を求めますか？
書き込まれている罵り合いはご存知の通り。
どんな問題点があるかを認識するのには役立っても、
答えはここにはありません。

自分でウラを取るしかないですよ。
たぶんモデルルームに電話を掛ければ
解決するんじゃないかな。

[372: 匿名さん]

物件のスペックや修繕計画等は、デベに聞く。
掲示板は、賛否両論の個人的感想を知りたいときに読む。
今日これから周辺を歩いて昼食とって夜一杯飲んで、現地で過ごしてみる。
そしてその感想を誰か掲示板に書いて。

[373: 匿名さん]

高い買い物だから、自分の目で確かめるのが一番だよね。
それなりの労力は使った方が良いでしょう。

[374: 匿名]

370

に っ こり 控えて下さい。

[375: 匿名さん]

軽い気持ちで修繕積立金の計画を尋ねたけど、
この話題って触れちゃいけない緊張感があるんですね。
それはそれで有益な情報でした。

[376: 匿名さん]

将来の修繕積立金は所詮当初の計画。
将来それを決定するのは管理組合でしょ。
高く見積もられているとしても、安全側に見積もってくれているだけかもしれない。
逆に安い見積のほうが心配だよ。

[377: 匿名さん]

あの記事ここの物件じゃなかったんだ～
少し前にここの修繕計画について詳しく書いてる人がいて、確か２０年目だが２５年目かには修繕積立金だけで４万位まで上がるってなってたから・・・
スタート時からここは高いけど、１０～１５年後位の中期でも結構な金額に上がってたから昨日の新聞の記事よりも高くなる計画だと思うよ

[378: 匿名さん]

そっ、それ、ほんと！　とおびえてみせるカマドトがこの板にはいるかいな？

[379: 匿名]

修繕積立一時金は入居時はどれくらい？

[380: 匿名さん]

タワーの修繕でお金かかる部分ってゴンドラ足場が大きいよね。
でもゴンドラ足場って大分安くなってきてるよね？
そのうち普通の足場より安くなるんじゃないのかね。

[381: 匿名]

ゴンドラの足場って何？

[382: 匿名さん]

外壁の補修をするのに普通は鳶さんが足場を組むけど、タワーだと高過ぎて足場が組めない。
これがタワーの長期修繕が高い大きな理由だった。
しかし現在では電動のコンドラ足場が普及して安くなってきている。

[383: 匿名]

そのトークは、高層のメンテナンス
費用に不安を感じているお客さんに
一撃を与えるマニュアル？

[384: 匿名]

実際安くなってきてるよ。
これだけタワーマンションが増えれば当然な話だけど
まぁ普通より安くなるとかはあり得ないでしょう

[386: 匿名さん]

今、タワーマンションに5年以上住んでるけど、
そんなにランニングコストかかってないけどなぁ。

[387: 匿名さん]

5年そこそこじゃ補修要りませんからね。。

[388: 匿名さん]

ランニングコストと補修費は別に考えないとね。
それにランニングコストがかかってもしょうがないという認識は甘いと思うよ。
管理会社にとっては嬉しいけど。

[389: 物件比較中さん]

このマンションを本気で買いたいって思う人はどのくらいいるんだろう。。。

広告なんかを見て
一見良さそうに思えるマンションだけど
良く見ると買うマンションでは無いな～。

駐車場の作りは地震時に心配だし、
晴海通りに面してるし、
いろいろ詰め込み過ぎで下品だし
サイトには街づくりコンセプトって書いてるけど
その街づくりコンセプトで周辺のマンションと問題を起こしてるみたいだし・・・。

バーベキューパークやスカイドッグランなんて
火に油を注ぐようなものにしか思えないな～。

これから住もうとして物件を探している人のことを本当に考えているのか疑問。

妻は東雲はイオンがあるから便利そうというけれど
私は豊洲か勝どきのマンションの方が買いの様に見えます。

[390: 匿名さん]

お手頃価格だから適当に売れるでしょう。

[391: 匿名さん]

＞389
購入層が違うと思います。

[392: 匿名さん]

ゴンドラ足場は効率悪いから人件費掛かるのよね。

[393: 匿名くん]

「電動のコンドラ足場が普及して安くなってきている」というのは、大きな誤解を与えるよ。
超高層では、簡単に安いゴンドラでは工事ができないのは周知の事実。
http://www.jtccm.or.jp/library/jtccm/public/mokuji11/kikansi/2011-6_re...'%E8%B6%85%E9%AB%98%E5%B1%A4+%E3%82%B4%E3%83%B3%E3%83%89%E3%83%A9%E8%B6%B3%E5%A0%B4'

上記記事は一般論だけど、この工法のために巨額の費用がかかるのは余り知られていないみたい。
間違いなく元請けの大手ゼネコンが（外壁含めた）大改修をやると思うけど、このゴンドラ費用だけで「数億円」もかかってしまう。
ゼネコンとゴンドラ屋だけが儲かっているのかもしれないけど・・・

この物件の場合だと、晴海通りにメチャ近くて壁が立ち上がるので、周辺の安全上このタイプのゴンドラだけで、もっと修繕費用がかかりそう。

[394: 匿名さん]

住んでから、色々と懸念材料があるから、それを覚悟で買えばいい。

[395: 匿名さん]

昨夜の状況はこうらしいです

http://www.jma.go.jp/jp/amedas/imgs/wind/206/201211171900-00.png

[396: 匿名さん]

で、君のカツラは大丈夫だった？

[398: 匿名さん]

消耗品はメンテナンス費用から出さないといけないけど、
5年程度はデベが無償で修繕してくれますよ。

[399: 匿名さん]

ここは全周にバルコニーがあるから、外壁補修に大掛かりな足場（正確には屋上からの吊り下げ足場）を組む必要なんかないんじゃない？

[401: ビギナーさん]

372が正論で基本

修繕計画で正確な金額が出せないことは、この掲示板書き込む人は知っているのが大前提。
使用状況に見込み違いあり、環境の変化あり、予期せぬ災害や破損あり、技術の進歩あり、
これらひっくるめて変動するから予想値でしかないことに文句を言うなら結論はただ一つ。
「どこのマンションも買えない。」

それより抽選当たること心配した方がいいよ。
今、ここにネガかいても倍率下げ工作と思われるだけ。
実際ここ数週間、タワーマンション往年ネタのループになってるし。

[402: 匿名]

そんな事は皆んなわかってるよ。
ただ、デベが修繕計画に対して
どのような姿勢かが判断できる。
どうやら、ここは入居者にとって
かなり負担がありそうな設備
なので、あまりこの手の話題は
避けたいようですね。

[403: 匿名さん]

でっかいタワマンで使い道が限定された多々の共用施設を持つ所は、下げられない管理費と、上昇率の高い修繕積立金で揉めます。
修繕積立金を上げないといけない状況になっても、ジリ貧家庭・ＫＹ家族は、総会で反対を投じ、否決も考えられますからね。
こんだけ安値で売り出すとなると、こういう問題は出てきます。

私は、モデルルームに行っていいマンションだと思いましたが、管理費と修繕積立金を見て断念しました。
年取っていくに連れて、面倒に巻き込まれそう。

[405: 匿名さん]

冷静に見て、晴海、有明、豊洲のタワーと比べて
ここが特段、修繕が高いとは思えないけどな。

むしろ、比較のために久しぶりに野村の東雲に行ってみたけど
そこの営業マンがここの掲示板とまったく同じ批判ばかりしていて
逆に引いてしまったくらい。

[406: 匿名さん]

価格が安いから、他のタワーより収入低い層が集まる。
だから管理費や修繕積立の水準が同等なら、揉めるだろ。

[407: 匿名]

同等ならいいんだけど、
管理費高いし、修繕積立金の
上昇カーブも高そう。
確かに揉めそうです。

[409: 匿名さん]

物件価格に見合った管理コストならば、野村東雲のようにあまり話題にならないのでしょうね。