Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

[匿名さん]

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/1
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193243/
その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/207111/
その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220391/
その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236817/
その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/260210/


Brillia（ブリリア） City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～142.11平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工
管理会社：東京建物アメニティサポート

[701: 匿名さん]

全然似てないよ。

[702: 匿名 実は地元民]

>701 さん
御意！
フタバネタとかくさまんネタに食い悔いた奴が
ここにいるんでね。
あ團くんネタでしたか、

[703: 匿名 実は地元民]

そろそろ、この板の本題に戻りましょう。
で、ここのコスパはどうなんでしょうか？

[704: 購入検討中さん]

>687さま

687です。返信おそくてごめんなさい。
なかなか、わかりやすく説明いただいてありがとうございます。言われているのはもっともかなあと。
ただ、オススメどころは書かれているようにちょっと高いなあと。少し値段がこなれているＥ他も選択肢ではあるのですが。
近くにある汐見台団地のマンションは、風致地区の制限(面積あたり戸数制限？)で広い分ブリリアの一部と坪単価おなじでもお値段が高かったので、ブリリアでもいいかなと思ったんですがどうしようかなあ。
あと、追浜は悪いとこではない(横浜近辺通勤なら)と思うんですが、ちょっと不便かなとはおもいます。

[705: 購入検討中さん]

704です。
687さんへじゃなくて."688"さんへです。
自分から自分になってしまった。ごめんなさい。

[706: 匿名 じつは野次馬]

７０３さん

ここはコスパをどうこう言う以前の物件みたいです。
前代未聞というか。
これからの成り行きが興味津々です。

[707: 匿名さん]

706さん
その通りだと思います。

マンション評論家のＳ氏がブログで書かれている下記がここの実態を良く表しているとつくづく思います。

－以下、Ｓ氏のブログからの引用－

・横浜を見下ろす丘の上にあります。その丘は約60mの高さ。
　まあ、マンション用地としてはかなり不適格。
　20年くらいたつと、人は下から見上げて言うのでしょうね。
　「昔はあんなとこまでマンションを作ったんだ。バカなことをしたものだな」

[708: 匿名さん]

何がどうバカなのか教えてもらいたいです
高台がダメ？じゃ追浜もバカ？
話かわりますが、E棟売れないとか言ってる人いましたが、ほぼ売り切れてますよ

[709: 匿名さん]

708さん
Ｓ氏に直接聞いてみたらどうですか？
質問は出来るみたいですよ。

[710: 匿名さん]

最近ここに呼ばれることがなくなったから、本音をいっているのでしょう。
第１期の時にＳ氏の住宅セミナー聞きましたが、会場はガラガラ
コスパがあわないから、最近違う方に変更したのでしょう。

[711: 匿名さん]

＞704さん　687で質問された方ですか　689-691でお答えしたものですが。　部屋選びの参考までに　補足します。オススメどころは未販売のC棟、D棟の東南角部屋ですが「ちょっと高いなあ」と言われるのは公式発表前の予定価格を聞かれたのですね。少し値段がこなれているＥ他も選択肢であれば汐見台団地のマンションと併せて現地をご覧になるべきです。ブリリアでもいいかなと思ったなら、買い急ぐことはありません。特定の階数・部屋にこだわりがなければ、年明けで建物の形が出来上がってからの方が実際の日当たり眺望・通風が比較できます。発売一年で半分も売れてないのでマダマダ熟考する時間は残っています。

現地見学のときは1メートルくらいの長いもの（巻尺とかビニールかさ）を持ち込んで地面に建てて見るとよい。意外と12月の陽は低く日陰が長いです。冬の日当たりを望むなら、既に売り出されている、ティアラとH棟（低層中部屋も可）に限られると思います。

日当たりの悪い棟で3000万出して管理費と駐車場代まで払うなら4000万の一戸建てと35年ローンの月払いの金額は同程度だから、迷いどころです。駅前から15分圏まで伸ばせば結構売り物がありますよ。

[712: 匿名]

ここって、子育て終了！
あとは５０㎡くらいあれば十分。
ってな検討者向けはありますか？
日当たりとか眺望だのなんのかんのは無用の
枯れた検討者です。
今の５ＬＤＫの家をウッパラえば、
少なくとも５０００万引くローン残金で、
老後楽勝になるんじゃないかと検討中。

[713: 匿名さん]

>５ＬＤＫの家

そのままお住まいになるのが良いと思います。築10年過ぎたら建物には値が付きません。売却に1年以上かかることも多いです。敷地が広くて接道路が15メートル以上あるなら、更地戻しで2分割して単価を下げれば数ヶ月で売れるかもしれませんが。更地に戻す費用と仮住まいの経費はかなりです。

一度、地元の不動産屋に買い取り希望で値付けしてもらえば実勢価格が判ると思います。がっかりすることが多いです。※だから不動産屋も宝石店も中古車店も経営が成り立つのですけど。売値と買値は随分と違います。

[714: 匿名さん]

>更地に戻す費用　敷地2分割

業界に詳しい方のようだから釈迦に説法ですが、

隣地境界を確定して測量図を作成して２分割登記する手間と費用がかかります。自分で隣家と話をつけて業者に依頼すれば持ち出しは２－３百万円で済みます。販売リスクは自分持ちですけど高値で売れるかも？しれない。不動産屋に現状古家つきで買い取り依頼すれば叩かれるのは当然です。隣地境界が曖昧で土地の実測面積が登記面積に足りない場合も多い。知らずに仕入れてトラブルになるリスクも不動産屋は避けたいです。

お屋敷街では100坪の古家を更地戻しで2分割、3分割の場合も多いようです。横浜市内で土地の価格は2000万程度を上限に探す人が多いから。70万ｘ30坪が一つの基準だと思います。単価と面積が大きい物件は動きが遅い。土地に5000万円以上出せる人は少ないです。

※山手本通沿いで100坪超とか希少性のある物件は広告を出す前に富裕層に売れるのも事実ですが、普通の中古物件は売るのに苦労されると思います

[715: 匿名]

うーん・・・
ちょっとここのスレとは外れた事になっちゃいますかもですが、
713　さん、拙宅は築１５年でもまだ１０００万の査定でしたよ。
聞いた時には、やっぱり一流ハウスメーカーでやって良かったと思いました。
で。頑丈な分、更地にするのには確かに金がかかる。
ご近所は１００坪超の御屋敷が多いので、拙宅を細切れにして、
ツーバイフォーの３階建てなんかを建てるのもおこがましい・・・

[716: 匿名さん]

>築１５年でもまだ１０００万の査定

もし買取で査定が付くなら、その不動産業者に土地代込みで買っていただければ良いですね。上物に値が付くなら更地に戻す必要はありません。失礼しました。

[717: 購入検討中さん]

第2期4次の申し込みが今週末みたい。100戸登録御礼とかあるけど、実際にどんな状況なのか。
売れてるの？

[718: 匿名]

えっとですね。買い手があるから値段がつく。

これからの時代は買い手がつかない住戸ならタダ同然でも売れない。
不動産屋の買い取り価格などは将来存在しないかもしれません。

例えばブリリア磯子のような大規模で売れ残り確実な物件を買った場合、15年後に買い手がつきそうな住戸なんてよほど吟味しないかぎり見つからないですよ。
売って値段がつく土地を手放してここを追い金払ってまで買う意味がよくわかりません。

[719: 匿名+]

１５年くらい後にはわたしゃあの世じゃないか？(;^_^A
と思ってるんですが、今日散歩してプリンス坂を観に行こう！

[720: 購入検討中さん]

>711さん
687,704です。

度々ありがとうございました。
Dも含め少し検討してみます。ココ自体はスペースは広く管理費は高いようだけどきつきつしていないので、棟も含め考えてみようかと。でも、H棟もいいなあ。(あんまり残ってないけど。)


ちなみに、不安点としてあげられていた長期修繕計画は、どの点が厳しそうでしょうか。ここの分は見せてもらったんですが、他の物件はそこまでは見ていなくて。
スーパーの件は同意ですが、マンションの人がなるべく使うしかないんでしょうね笑。まあ、駅にもスーパーはあるため競争は働くとは思うので、エレベーター使うよりもメリットあるぐらいの店になってもらえれば、、。マルエツ決まったのかなあ。

[721: 匿名さん]

現金をお急ぎの方、

方法はございます。相場より価格を低くご提案する、買取業者にいくつかお声を掛けさせて頂き、その中でご条件が良いところを選んでいただく、etc・・・お客様お一人、お一人にあったプランが必ずございます。お気軽にお問い合わせ下さい。

******************買うときは「夢」に酔い*******************
**売るときは「現実」に目が覚める****************************

◎女性の宝石も　　　　　　　　ブリリアントなダイヤモンド
×男の車も不動産も！　　　　　　ここらで辞めても良いコロナ　♪　　　　　

[722: 匿名]

なんか、くるくるパー～～が乱入してますね、
で、マンションは管理維持費ってのを考えなければ
ですか？
固定資産税なんかはどうなるんでしょうか？

[723: 匿名さん]

>>720　さん
長期修繕計画は「お知り合い」で10年超のマンションにお住まいの方、何人かに聞いてください。

一般的な中高層マンションで

◎良い管理組合は5年目、10年目で月払いの積立金を値上げして預金残高が多いです。100戸当たり1億円超が基準
◎100戸（1戸80平米くらい）として、10年目、20年目の大規模修繕には1～2億円かかります

ブリリアの不安点は

×敷地が広く、グランドエレベーター、貴賓館、太陽光発電一式など特殊な装置が多い
×特殊な装置のメンテ会社は一般的なマンション備品よりコストが高いと予想される
×他の物件でも消費税アップ分を見込んで積立金を見直す動きがある（増税後に販売されるマンションは当然上げるでしょ）
　　　→消費増税前にエコポイントで買ったエアコンの維持費（電気代）は値上げされましたよね。電気代は今後2-3割上がる。だからマンション購入を急ぐべきなのか、維持費を考えて控えるべきなのか。イニシャルコストで得をしても損することもある。エアコンは贅沢だから扇風機にすべきなのかも？　付帯設備の少ないマンションで平米は最低限の間取りとすれば長期修繕費と管理費は安いでしょう。

マンション総合保険（管理組合で負担）※福島震災後に赤字寸前で料率が大幅に上がっている。今後も値上げされる予定。マンション共有部に対する年間の保険料支払いは意外と高いです。共有部のほうが壊れたら保守に金がかかるから（道路から各棟内への電気配線・給水ポンプ・エレベーターなどの共有設備）宅内の水道蛇口なら壊れても数万で安いけどね。ブリリアはどうでしょうか？　デベの力で最初の1年はお試し価格でも、毎年更新の場合は実際の故障状況で数年後の料率は変わります。（お知り合い数人に過去数年分のマンション管理組合の決算書を見せてもらってください）100軒あたりで年間数百万支払ってると思うし付帯設備で意外と開きがある。ブリリアで最初は安くても崖の修理とかやれば翌年の保険料に影響する、と予想される　




☆ブリリア★　ネガを強調するわけではない。新築マンションすべてに共通の注意点ですね。過剰な設備と、地震と消費税値上げ。欲しいときが買い時ですが長期の支払いだから「慎重に検討なされば吉」だと思います

高価な買い物ですが、何処にせよ「住めば都」です。　入れ物より家族が仲良く暮らせることが一番。

＞駅にもスーパーはあるため競争は働くとは
私の場合も毎日の「通学」「通勤」「買物」の順番で重視してきて正解でした。「子供さんの通学」と「旦那さん」を大事になさって下さいまし

★ブリリア☆　気に入られると良いですね。

[724: 匿名さん]

契約者スレが1ヶ月以上も書き込みなし・・・
本当に売れてるのでしょうか？

[725: 匿名]

あ、私、ここがつまらないんで
契約者スレに行ったら叩き出されました。
(;^_^A

[726: 匿名さん]

723さんが言われるように、維持費の負担はジワジワ効いてきます。なので、賢明なマンションほど、入居してすぐ皆がまだ関心を持ってる時に月々の管理費や修繕費を見直して、数年後に莫大な金額を徴集しないよう、プール金額をしっかりしておくようにしますね。時間が経過すると初期の入居者が減ったり、関心が薄れて他人任せになるからです。

本来なら竣工して二年以内にこうした事をしてしまうのがベストでしょうが、なかなか完売しないと先伸ばしになってしまい兼ねません。
管理組合の役員が相当な実力派が集まらないとかなり厳しいですね。

[727: 匿名]

マルエツは決まってます！大丈夫です。

[728: 匿名さん]

それはどこ情報ですか？
ソースをお願いします。

[729: 購入検討中さん]

>723さん
なるほど、そういったところもかくにんしてみます。

東京建物の修繕計画案も一応細かく何にいくらというのが記載ありある程度一般的なかんじにはみえたのですが、
他の大規模マンションとの比較で納得できる価格差か確認ってことですね。
(太陽光設備は電気代割引とバーターかな)


なお、崖は10年程前のがけ崩れ時にフリーフレーム工法で対策とのことで、余り修繕対象としては気にしなくていいのかなあと思ってました。

[730: 匿名]

727 契約者です。
おととい担当の方にお聞きしました。確かです。

最初は少し割高な高級スーパーが入るかもとの情報で、成城石井や明治屋などと思ってましたが、オーソドックスな品物を取り扱っているスーパーなので（私は）良かったです。
まぁ、マルエツ以外でも何かスーパーが入れば私はオッケーです。

[731: 匿名さん]

>マルエツ以外でも何かスーパーが入れば私はオッケーです。

723ですが、スーパーに限らず細かいことにこだわらなければトータルで見て良い物件だと思います。後は初期の不振を挽回して順調に棟が埋まれば、長期修繕計画も安心です。

[732: 匿名さん]

729さん、＞東京建物の修繕計画案も一応細かく何にいくらというのが記載ありある程度一般的なかんじにはみえたのですが

私は案をまだ見てないのでコメントできません。

一般論として、計画より支出が増えて収入不足となることもあります。理由は予定しない経費の発生と予定通りでない駐車場の利用率などです。都市部のマンションでは駐車場・駐輪場会計で残余を積立金に回します。駐車場の照明とか機械式の保守費用がかかるが売上げの半分以上は黒字です。平置き駐車場だと経費は月1000円以下、機械式でも月5000円以下。

駐車場契約が満車にならなくても大丈夫です。十分駐車場で利益が出ます。良いデベは余裕を見て80-90%埋まれば、長期修繕計画が成立します。立体駐車場はエレベーターと似ています。安全のための月ごと定期点検と10年おきの大物部品交換があるので半分埋まらなければ持ち出しとなる可能性すらあります。

ブリリアに限りませんが今まで見てきた高級物件マンションでデフレを予測できずに駐車場を高めに設定したため、空きが出て値下げしたり、80%の利用率も確保できずに積立不足となっていることもあります。

494-495で指摘したら、管理者に消されてしまいました。（東京建物はこの掲示板のスポンサーですから）

[733: 匿名さん]

液晶テレビ事業の苦境をご存知ですか。私は液晶・プラズマテレビ大好き人間です。パイオニア・日立・ソニーの3社が世界をリードした20年前に注目してました。その後、シャープが三重に大規模な投資をして大量生産をしたときから情勢が変わりました。シャープはギャラの高そうな大物女優（マドンナさんでなく吉永小百合さん）と契約して大衆路線を歩み始めた。戦略は成功してマニアだけでなく普通の人も買うようになった。

更に工場を増設したら、どうなったかはご存知ですね。

10倍生産したら単価も下げられ、最初は他社のシェアを奪って儲かるけど、そのうち設備過剰が負担になります。

[734: 匿名さん]

494-495の要約　＞Brillia Grande みなとみらい　との比較
※また、消されるだろうから拓本は取りました。

こちらの1230戸が完売できなくても修繕積立分はデベが在庫分も負担するのだろうが、駐車場代は負担しないのが普通だろう。上記物件は完工後、5年経過して駐車場の空きが80台（12月03日現在の賃貸情報）、平均月28千円として月に224万円の積立不足が継続している。

5年間の累積でいくらになるのやら、224万円を60ヶ月掛けたら、恐ろしいことになる


1230戸が確実に販売できる方法を見つけること　　ブリリア頑張れ！

[735: 匿名さん]

>733　続きです。　液晶テレビも購入者側には安くなって良かった。マンションも供給過剰だから10年以上前に買った人（私）よりお得ですね。同じ予算で良い物件がユックリ選べます。別に嫉妬してネガ情報を流すわけじゃないです。

買い換えを前提にブリリアを検討しています。でも、不動産業界が突っ走りすぎると後々のメンテをちゃんとやって貰えるのか心配。電気製品は完全に使い捨てになってしまいましたね。部品のほとんどは海外品で組み立ても海外だから、日本の部品メーカーから補修部品も買えないし、修理できる技術者もいなくなる。

親類が三井系某大手メーカーの高級プレハブ住宅を10年前に建てて、最近浴室周りの増築を考えたら無理だといわれて落胆してました。建て替えしかないそうです。（高級というのは豪華な内装と社員の給料だけでした。悪い冗談？みたいだけど）巣立った子供部屋を狭めて浴室を広げたかった。2x4は地震に強いけど壁の一部を壊したり移動すると耐震強度が保証できないそうです。私の好みとして「木造軸組」か「RC一戸建て」が（将来の夢）です。　　RCだとマンションの場合でもそうですが基本設計さえしっかりすれば、スケルトンにまでばらせば間仕切りは自由に移動できますから、家族構成の変動とかに対する自由度も高いです。

[736: 匿名さん]

三井から怒られるといけないので追記。

発注時に将来の増改築を条件にしなかった親類も悪いのです。例えば、子供部屋６畳２間を隣接するときに間仕切りを耐力壁にしたほうが設計は楽だけど、構造設計では12畳１部屋にして間仕切りは非耐力壁（システム収納も可）であれば子供が巣立ったら間仕切りを取っ払う、などの方法もありますね。でも普通はそこまで考えないから、改築の楽な木造軸組みかRCが良いな。

マンションもPS（パイプスペース）が部屋の中央にあるか確認します。夜間排水音がうるさいし、将来スケルトンで間仕切り変更のときも自由度が減ります。ブリリアは大丈夫だと思います。実際に購入を決めたら「建築設計図書」を見せてもらって確認します。

細かすぎるけど、何かの参考になれば幸いです。

[737: 匿名]

磯子地区は、難視聴地区指定で、拙宅は無料のケーブルが入っていて、
いまだに地デジじゃないアナログでブラウン管でテレビ見てます。
ここはどうなってるのかな？テレビよりもインターネット接続を知りたい。
戸建だと耐圧壁って結構大事ですよね。
Ｍホームさんのは２Ｘ４であまり強そうな壁じゃないけど・・・
戸建でＲＣはそりゃめちゃくちゃ贅沢じゃありませんか～
せいぜい軽量鉄骨くらいが身の丈かとおもいますが・・・
なんせ、私マンション検討はじめてなので結構うろうろしてます。

[738: 匿名さん]

HP見る限り契約順調そうですよ。

[739: 匿名さん]

大本営発表ということはないですかね。

[740: 匿名さん]

第3期1次予告概要。ティアラの最上階角部屋１３千万は安い☆金さえあれば。住民格差の大きいマンションですね。

56.87m2～142.11m2
3,000万円台 (1戸) ～ 13,000万円台 (1戸)
管理費　　　13,300円～33,100円
修繕積立金 5,580円～13,940円

[741: 匿名さん]

グリーンもいっぱいって感じで一度見てみたい、敷地の周辺まで入れるんですかね？

[742: 契約済みさん]

741さん
現地はまだ工事中でグリーンはないですよ
敷地内も入れません
敷地は広く開放感ありそうで、入居後が楽しみです

[743: 購入検討中さん]

>734さん
マンションが完売近くても、駐車場は、満杯にならない可能性の方がたかいってことですか？特にマンション管理駐車場は600台ぐらいだったと思うので駐車場取れるか心配していました。あんまり気にしなくていいのかな。

[744: 匿名さん]

743さんへ　　734ですけど　長期修繕計画（案）で収入の部を見たら駐車場会計からの繰入金を毎年１億円前後見込んでいると思います。お持ちだったら数字で確認してください。仮に月1万円x12ヶ月ｘ600台としても年間7200万円ですね。周辺の駐車場相場と同等以下が基本ですけど月2万円取れば年間14400万円の貯金が出来ます。これって、本来の修繕積立金と同じくらい大きな金額だと思います。

＞管理駐車場は600台ぐらいだったと思うので駐車場取れるか心配していました。あんまり気にしなくていいのかな。

今から気にしても仕方ないですけど、入居時点で1230戸が完売して743さんのように駐車場希望者が多いと抽選になって競争が厳しいかもしれないけど。全部最初から埋まるようなら収入が増えて長期修繕会計も楽になると思います。物価と景気の動向は誰にも予想が付きませんが、将来物価が上がれば駐車場代も値上げされることがありますし、反対のこともあります。都市部で駐車場の多いマンションは修繕費については物価にシフトして収入を増やせるので「車を持つ人」も「持たない人」も有利ですね。敷地内に駐車場が無くて近隣を借りる場合は、お金が外へ出て行くので修繕費が不足しがちとなり負担が全員に圧し掛かります。

[745: 匿名さん]

>741さん

日曜日にバスで敷地内に入れるイベントをやってます。
まだ工事中の敷地内ですが距離感などが分かってとても参考になりました。
モデルルームに行ったら予約取れますよ。

[746: 匿名]

私は買えないですけどティアラの億越え、
長谷工さんは高級物件あまり得意では無いはずなんですけど、
どんな出来栄えになるんでしょうかね。
モデルルームに行くとわかるんかな？
ただ広いだけ←きっぱりだったりして？・・・
ここはやぱりＨＩＪ棟が狙い目でしょうか。
下層でもかなり良さそうなんで検討中です。

[747: 匿名さん]

次回の販売スケジュール 平成25年2月上旬予定 販売戸数 未定 ですから、相当弱気ですね。要望書の集まり具合で「販売住戸」と「戸数」を埋めるのでしょう。個人の感想ですが、真冬に現地を見るのは寒さと日当たりの良さ（悪さ）を確認するのに最適ですから購入希望者には有利だが、販売者は気候が良い「桜の咲く頃」を好むのが普通です。

ブリリア販売は昨春以来、2,3回コケタので後が無いから2月に持ってきたのだろうけど、これで２－３００戸売れたら奇跡の挽回だし、春夏に掛けて売上げ倍増の可能性はありますね。　　頑張れ　ブリリア！


ティアラの１戸をこのタイミングで出すのは話題づくりかな？ティアラの13千万は良さそうだな。間取り図は行けばもらえるのかな？1千万足して間取り変えたりできそうだけど。内装は知り合いの大工に頼んだほうが安くて良いに決まってる。真壁で柱を「あらわし」にしてもらいたい。

ティアラも長谷工？「大成建設」じゃないの？　構造体*スケルトンさえしっかりしてたらOK、内装関係は下請けだろう。

[748: 匿名]

大成さんも所詮横浜支店でしょ？
都内のあそこかしこで高級物件やった所長が居れば
面白い億越えやってくれると思うけど。

[749: 匿名さん]

742,745さんありがとうございます。

Ｅ棟紹介のページのグリーン豊富ですよね。ＣＧとは分かりつつ歩いてみたくなります。バスで敷地内が見れるなら参加してみようかな。

[750: 匿名さん]

RC戸建てが高いと勘違いしてる人もいるけど、RCのマンション、公共建築物含めて大量生産されてます

都内の一等地で「タレントさん」が「超一流の建築家」と作る★変形☆特殊間取り★RCが割高イメージ作ったのかな。タレントに限らず、無茶な間取りを要求したり、趣味の悪い建材使う場合は高い。一流の建築家はプライド高いから、強度に影響ない程度の出来栄えに「ダメ出す」ので手間が3倍かかる。間に入った業者も値を吹っかける。それで高いんじゃないかな？

★普通の常識ある建築家に頼んで☆分かり易い間取りにすると単価は大幅に下がる。型枠代とコンクリートだけ。設計施工まで公共工事こなしてる土建業者に見積もり取ったらRCは意外と安い。大型建機が横付けできる道路と敷地を探さないといけないけど。10トンミキサーが入れないと10トン車で仕入れて４トン車に移したり、それだけでコンクリートの値段が3倍になる。「設計施工管理の基本料金」が建坪に関わらず500万ほどかかる。材料はヒノキ木造より安いくらいだから大きくするほど割安だ。★都内の狭小地域は無理だけど郊外に広い家建てるならお得だと思う。※地震の事もあるし、外断熱で省エネを考えたら「断熱と耐震補強は無料」で付いてくるRCが一番ですね。気に入った土地で長く住むなら「内装と間取り変更も自由度が高い」ので親子2世代持つ。　

広尾の日赤跡地の中古マンションも夢だけど　★全戸南向きのティアラはいいなぁ　


★ブリリア☆　頑張れ！　

[751: 匿名さん]

＞所詮横浜支店でしょ？


ていう貴女様は何様？　　ひょっとして「耐圧壁」と「耐力壁」を間違えた人？

もぅ出て行ってください。　ウザイです！

[752: 匿名]

プリンス坂の桜が切られたとか聞いていたんで、
結構へこんでいましたが、来年はＯＫですよね、

[753: 匿名]

７５１さん、
ウザイ７４８です。
体力壁を耐圧壁とかいちまったアホであります。
で、お前ら、しっかりこの物件売り切らないと
磯子の価値が落ちるんだよ。
なめたことやってる暇あったら営業しろ！
（⌒^⌒)ｂうふっ

[754: 匿名]

暇なんで追い打ち？します。
大成横浜支店ネタに食いついたのは、
所詮横浜支店の方かな？
三田三丁目をやった課長あたりが絡んでれば、
長谷工さんのここの物件でも、
かなり期待できるんですけどね・・・

[755: 匿名]

大成さんと言えばデベの言うことをよく聞くので有名ですね。

震災でヒビが入り免震装置が見た目明らかにおかしくなってて住民と訴訟沙汰になった二子玉ライズも大成さんですね。

金欠デベの言いなりになるプライドのない会社じゃないことを祈りましょう。

[756: 匿名]

ちょっとかなりここのスレのご趣旨とズレちゃって申し訳ないですが、
もう少し大成さんネタやっちゃいます。
港区の三田小山とか二子玉ライズなんかはレジデンシャルさんで、
当然、数億越えがありましたが、
大成さんはそんなにデベさんの言いなりにはなってませんでしたよ。
二子玉ライズの免震装置ダメだったんですか？知りませんでした。
やっぱり地震の時は揺れるけどチュープ式の耐震が好いかもですかね。
あ、ここはタワーじゃないからまったく関係ない話で失礼しました。
検討継続です。

[757: 匿名]

わぁー
物知りさんで凄いですねー
憧れますぅーｗ

[758: 匿名]

そんなこと言われてもうれしくねーぞ～
↑トニートニーチョッパー
子供達も、もうワンピース見なくなった年頃。
どっちみち、こっちはオッチンジャウのだから、
なんかうまく資産を残してあげたいんですよね。
あ、生命保険の支払は、結構ツライ(;^_^A

[759: 匿名さん]

うざいよ。大成なんてどうでもいい。引っ込め。

[760: 匿名]

あ、こいつ、いつか出てきた不良営業かな？
まちがっていたら後免。

[761: 匿名]

検討者の中にも元業界関連に居た奴とか、
現役もいるんでしょうから、
いくら自分が売れなくて焦っていても、
こういうところでの発言は気を付けてくださいね。

[762: 匿名さん]

>>760

ブリブリやダセエ建設とはなんの関係もないし営業でもなんでもない。単なる検討している人間さ。
単にあなたがうっとおしいだけ。くだらん話を書く奴に、言論の自由の下、ウザいと書く権利を行使しただけ。

[763: 匿名]

うわさ通り売れてないんだね・・・

[764: 匿名さん]

最初から改定後の価格で売っていたらどうなってたろうね
いまさら言ってもしゃあないことだが

[765: 匿名]

荒らしてる人がいるけど、この物件に恨みでもあるの？

[766: 匿名]

磯プリの名前で土地を高く買っちまったもうで
しゃーニャーだがね。
でも、ＨＩＪ棟は、継続検討。

[767: 匿名]

今テレビで悪夢ちゃんって番組やってて、ふとブリリア磯子を思い出しました。


どうやらさらに末期的な状況らしいですがついにティアラ最上階が売り出しですか？

モデルルームへ本気っぽい検討者でも現れたのでしょうかね？

[768: 匿名]

ティアラの億越えは結構大変でしょうね。
日産さんとか油屋さんのおえらいさんが狙い目かな。
庶民の私は下層階の検討中です。

[769: 匿名さん]

現在380前後

第2期が比較的好調だったため、冬休みは10日間だそうです。

うちは31日と1日の2日間だけ、うらやましいな派遣営業さんたちは

今日も小学校の目の前で投票に来る人たちにチラシ配り中です。

[770: 匿名]

私、７時に投票に行っちゃったんで、こちらの投票所の小学校は、
さすがにチラシ配りの方も出口調査の方もいらっしゃらなかったですね。
このあたりだと、汐見台小学校になるんでしょうかね？
お疲れ様です。

[771: 匿名さん]

現在380前後？ 頑張れ　3段跳びで行こうぜ　2013年2月(300)＋5月(300)＋8月(250)＋で完売を目指せ！

[772: 匿名さん]

H棟の1階は水捌け大丈夫かな？　良いマンションでは「ロビーはGL＋30センチ以上」で「１階は駐輪場の共有部に当てるか居住部として使うならGL+100センチ以上」に嵩上げして湿気を防ぐ。

横浜でも規制緩和の10年前に傾斜地に建てられた半地下マンションなどは山側の半分埋もれた居室の壁にカビが発生した例も多いのです。注文住宅ではドライエリアを設けるのにね。

※ドライエリアがわからない人は「ロンドン　アパート」で画像検索してみて。チェルシー近辺の高級アパートの写真が見つかると思う。ロンドンも雨と湿気が多いから。道路から「玄関」には上り階段がある。「玄関」は実は２階で半地下の１階があり、道路との間にはドライエリア（空ぼり）が採光と通風を確保している。歩行者が落っこちないように鉄柵で保護してる。この鉄柵が実に風景に馴染んでるんです。　で、日本のマンションで外構設計に配慮が十分でない場合があり居室の外壁が地面に直接接している物件は絶対に買ったらダメです。

※ブリリアの場合は地上10階･地下1階(D･E･G･H･K･L･M棟)地上5階･地下1階(A棟),地上3階･地下1階(B･C棟)となってますから11階建じゃないんだね。地下一階はどうなんでしょう。GLより低いようなら想定地下水面とか色々と考慮して場合によってはドライエリアが必要だと思う。コスト度外視で設計させてもらえるなら、地下一階に居住スペースは設けたくないのが本音だ。設計士は当然主張するのだが、環境問題で高さを抑えて、営業上、階数を増やしたのは明らかだからね。下見のときは良く見て質問しましょう。ちゃんとした設計施工なら地下１階でも大丈夫ですよ。何よりロンドンでも地下1階が高級だったりするから。

[773: 匿名さん]

×地下水面○地下水位ですね。居室の床付近より上に地面があると冬季暖房時に結露します。暖房を我慢してワインセラーみたいに使えば良いのだけど。日本人は地下室にも暖房を入れたがるからね。暖房入れなくても氷点下にはならないから我慢すべき。

欧米などの外気温マイナス20度とかになる地域では外気温より暖かい地下室が物置兼作業部屋として普及しているけど、日本で地下室が暖かいと言っても居室にはむつかしいね。防湿シートもいずれは水漏れする。時期を遅らせる効果しかない。だから陸屋根では10年ごとに補修します。実は雨水が多少しみこんでも太陽に照らされて乾くので、雨漏りが一定量までは木造家屋でもRCでも住民は気付いてないだけです。で、ドライエリアのない半地下では乾かないので悲劇が起きます。

何かの参考になれば幸いです。

[774: 土地勘無しさん]

下層階級の人が多くなりそうだな
共存できるとは思えない

[775: 匿名さん]

GLのことわからない人は建築関係者に教えてもらってください。ここで簡単に書くと、GL（グランドライン）はBM（ベンチマーク）と関連します。BMは建物周辺の地面の高さです。ブリリアみたいに電源ラインの地下埋設とか外構を造成する場合は元の地面の高さと変わることもある。で外構（電源給排水の位置、雨水）が決まったらBMが決まる。BMが決まったら建物の設計士は外構に合わせて建物のGLをBM+アルファで設定します。GLからBMには排水のための傾斜が必要ですから数十センチ上に持ってきます。

ブリリアの場合は環境問題が厳しかったのかな？　

建築確認申請上は10階建ですっ？？？　「設計者」と「地元住民」と「横浜市建築主事」で大人の会話があったのでしょう。気になるのは10階建てとするためにGLを相当上げたのでしょうね。で1階はGLより下にしたから建築確認では地下室扱いとなるけど通風・採光に配慮した設計施工であることを望んでいます。多分自分なら上のほうしか買わないけど入居者でトラブルを起こされたくないから、購入検討前に1階の状況は確認したいところです。

[776: 匿名さん]

＞鉄筋コンクリート造、地上10階・地下2階（I・J棟）
ティアラに限って地下2階って　環境配慮ドンダケー

[777: 匿名さん]

380も売れたんですか？残りはあと800で意外に好調かも。

[780: 購入検討中さん]

ネガティブキャンペーンてこういうの言うんだろうね・・・
ちょっと怖くなった。

売れていないのかさえ分からないど素人ですが。・・・・
Eに関してはほぼ埋まってましたよ

フリーフレーム工法て阪神淡路大震災以降に傾斜地なんかに施しているあれだよね？
以外に大丈夫なんじゃないのかな？・・・ただランニングコストがどれくらいかかるか不安だが
貴賓館もテナント収入あればお荷物どころかテナント料でプラスなんじゃ？・・・詳しい人おしえて！
ちなみに3期以降の物件検討者です

[781: 匿名さん]

HPのスペシャルムービー観たけど、ここってやっぱり景色はいいよね。横浜の海っってきれいだよね。夜景とか。スカイラウンジとか、エレベーター降りたころでも見えるから、海が直接見えない部屋でも結構いいかなと思った。あと、保育園、幼稚園、小学校、中学校、スーパー、区役所、病院が近いのも個人的にいいと思う。

[782: 匿名]

>780あれは損得勘定のものではないよ。

しいていえば駐車場いっばい契約してくれたらありがたい。

あと記念日やもてなし用に使えばオーナー気分というか外で使うよりお金が循環すると思えてお得な気分になれる

それぐらいかな？

[783: 匿名さん]

>>Eが売れてるって意外だけど？　メリットは何でしょうか。コストだけなら他物件もあるし、引き違い戸を多用した間取りは斬新だね　　小さなお子様にチョウバン指詰めの心配は少ないし、車椅子のお年寄りにも優しいね。

[784: 匿名]

引き戸が多いのは最近のレジデンシャル仕様の物件の影響でしょうね。
最後にゆっくり閉まるなんてのも結構はやってるみたいですね。
今後段差のある引違いじゃなくて、フラットな壁みたいなのもはやるかも。
長谷工さんの仕様でそんなの一度見た事があります。
オプションで付けられるのかな？
あと、ここはわからないけれど、横浜の丘って結構清水が湧くので、
ＧＬとかＢＭ関連の話は為になりました。これは要確認かもですね。
でも、販売員さんにこのあたり説明していただけるんでしょうか？
ちょっと心配。

[785: 匿名さん]

ホームページにてE棟の価格表で値段が残ってる部屋が一杯あるんですけど、埋まった部屋の価格も参考までに公開するんですか。単なるホームページ担当者の怠慢？
第二期100棟供給御礼とはどういう意味なんでしょう。
第二期第三次を募集するということは供給したけど未契約分があるってことですよね。
それとホームページからマルエツをなんで消したんでしょう。
セブンイレブンもALSOKも中村孝明も残してるのに。
契約条件で揉めてるため保留してるってこと？？？
それでもビデオにはマルエツが残ってる。
貴賓館が独立採算で成り立つならこんなややこしい建物をくっつけてマンション分譲なんかしないですよ。
管理組合で事業するなんて無謀。中村孝明の名前をつけないと運営できない弟子の店が磯子の山の上で繁盛するほど世の中は甘くない。そのうちファミリーレストランぐらいに安く貸すぐらいしか使い道がなくなるような気がします。

[786: 匿名さん]

ここの営業にGLとかBMとか言っても分からないはず、知識レベルはかなり低いから

私の担当は40過ぎぐらいの女性だったのですが、営業するの初めてなのでよくわかりませんって
よく言ってました。そんなのに営業させるなよって言いたかったけど、我慢しました。

[788: 匿名]

すいません。なんでもすべて良いことばかりじゃないはずなので、
少しネガ？っちゃいます。
貴賓館は、ただ住むだけの住民にはあまり意味は無いかもしれませんが、歴史というか、
そういうものが身近にあるというのも悪くは無いと思いました。
スーパーマーケットは必ず欲しいですね。マルエツじゃなくても、東急ストアとか、
相鉄ローゼンとかその他いろいろありますから・・・
中村孝明さんのお店は、店名だから別に本人が居なくてもあたりまえ。
ただし、腕の良いシェフを送り込んで欲しいですね。

[789: 匿名さん]

>786　さん、私の担当は40過ぎぐらいの女性だったのですが、営業するの初めてなのでよくわかりませんって
それは酷いが、誠実で信頼できるお人柄なら良いですね。期待されるのは技術知識より、「オプションの種類」とか「申込期限」などの商品知識と調整能力ですね。　申込期限を過ぎてしまったり、後で知ったら残念で悔しい思いをしますから。

[791: 匿名]

日本のデベ兄さんにとって良い客とは４の５の言わず黙って定価でハンコ押して提携ローン組む客でしょうが…

その姿勢じゃ高きゃ売れないから適当な時期に在庫処分して店じまいって商売しかできないよ。
割高感のある物件を定価で売ろうと思うならやはり手間暇かけて調べてくる姿勢を客に示して信頼感を得るべきなのではないだろうか？

[792: 匿名]

なんかライオンさんとか話が出てるけど、この近くになんか計画あるの？
しのごの言わないカモを捕獲するよりも、しっかり検討する客に対応して
もらいたいものです。

[793: 匿名さん]

ここっって敷地の広さが東京ドームの2.4倍ですか。すごい広いですね。ジョギングコースが敷地内に２つもあるとかすごすぎる。
子供のいる家庭や共働きの家庭には向いていると思う。スーパー、ドラッグストア、コンビニ、クリニック、保育施設が敷地内にあるのはかなり便利ですよ。

[794: 匿名さん]

>790 一番大事なのは聞かれたことにちやんと応える事
だから、口先営業じゃダメ。初心者の女性でも良い。必要なら設計士を呼んできて「確認申請時の設計図書を用いてBM/GL説明」させれば良い。営業が権限と調整能力あればだけど。生半可な知識で答えるのが一番良くないが「車」と「不動産」の営業には話術で客を煙に巻くのも多いので注意。だから、この女性は正直で良いと思うけどね。お会いして実際話したわけじゃないから実力はわからないけど。難しい質問して、答えがわかるまで取り次いでくれればオッケーだ。

あなた、ばかですか？　車のセールスがエンジンの燃焼理論とか聞かれても応えられない。もし、見込み客の質問に妥当性・必要性があれば「設計部署」の工学部大学院を出た専門職の人間に問い合わせるから。BM・GLは建築土木設計の基本だけど、一般顧客向けの資料には記載されない。入居したマンションで将来修繕が必要になったら必ず問題になるんだけどね。

セールスは高校で習う程度の一般的な知識と誠実さがあれば大丈夫。（大学出もセンター試験5教科７０％以下はダメだよ、メートルとセンチの単位を間違えたりするから）

[795: 匿名]

ここのスレの伸びは売り上げに比例してるんですかね？

マイナスイメージが付いてきてるので悩み中です

[796: 匿名]

794　さん
ご説ごもっとも。ちょっと感動しました。
難しい質問には口先で答えずに、
関係する専門家を出しますというのは、
正に正解ですね。
営業は、ご縁と誠実さが一番ですものね。
でも、専門家引っ張って来る力は必要ですね。

[797: 匿名さん]

>786　さん、No.789ですけど。

説明不足でしたが、営業がすべての技術知識は持たない。顧客向けパンフレットに書かれたことを説明できれば良い。で、書かれてないことを聞くときは「その場で答えられなくても後日答えてもらうようにする」これ、あなたが有望客だと見たら、必ずやってくれます。優秀なセールスなら「メモを取って当日所長に報告」する。女性セールスというのは有利に働くこともありますね。「特に美人」だと。「周りの営業も協力する」から。男同志だと「ライバル心で」（笑）

まぁ、相手が頼りなかったら、私なら質問項目を箇条書きにした質問状を自分で用意していきます。最初に今日は5項目教えてください、よろしくお願いします、とこちらから頭を下げます。回答が得られたら自分でも内容をメモします。不満足な内容であったり、不足した項目はセールスレディにも質問の内容（回答でなく）を理解してもらいます。GLという用語さえわからなければ用語を理解する人をその場で呼んでもらいます。で、質問内容を理解してもらえたら、ぜひ購入したいので１週間後に再度お邪魔します。って言いますけど。１週間待たずに回答してくるけどね、普通は！

※これでもセールスが動かなければこの物件はあきらめますけどね。

[798: 匿名さん]

BM/GLの重要性について。設計施工が確実であれば将来の保守費用が安くなる。例えば、あるマンションで構内の水道管の漏水が発生した。数十メートルおきの水道管の分岐・接続部が最初に疑われて点検口で確認したが異常が無い。仕方なく接続部以外の地下配管が異常と判断して舗装を掘り返したのだが

○良い物件、設計図どおりの位置と深さに配管が埋まっており、すぐに異常個所を発見修理
×不良物件、設計図のBM等を無視して施工されたみたい。水道管がない？　舗装を手当たり次第に掘り返すことになる。修理業者は忙しいので修理を断ってきた（舗装の復旧費用で見積超過）理事会でも予算不足で漏水は放置中


ブリリアは大丈夫だと思います！　検査しっかりしてね？

[799: 匿名]

私、春先になると根岸の森林公園に梅とか桜を見にゆくんですけど、
根岸小学校から坂をあがると、てっぺん？のくせしてマンホールから
結構水が流れる音がするし、ユーミンが山手のドルフィンとか歌った
根岸台は滝之上とか、下には滝不動なんかもあるんで、BM/GLとかの
情報は、かなり気になりました。ありがとうございます。

[800: 匿名さん]

799さん、根岸の森林公園のお散歩が楽しみですね。多分、お目にかかっても気が付かないけど、もし晴れてブリリアの住人となられたら皆さん、よろしく！