Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

[匿名さん]

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/1
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193243/
その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/207111/
その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220391/
その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236817/
その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/260210/


Brillia（ブリリア） City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～142.11平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工
管理会社：東京建物アメニティサポート

[561: 匿名]

弱り目に祟り目というかここが裏系の不動産屋の手にバルクで落ちないことを祈ります。

[562: 購入検討中さん]

私も追浜にしました。

[563: 匿名さん]

ここの固定資産税っていくらくらいですか？

[564: 匿名さん]

追浜に負けてどうする！！立ち上がれBrilliaァァァァ！！！

[565: 匿名さん]

今更だけど
>>536　の意見はすごく納得。

住民がいたら本気で聞きたいんだが、横浜プリンスがあったときはあんなに誇りに思ってて
廃業＆取り壊しの時はみんな残念がってたくせに、同じようにランドマークになりうる
マンションを建てるときは、なんであんなに高さに反対したんだ？

せめて、ティアラ棟だけでも、もっと高くして120平米の部屋を50戸ぐらいは
つくってたら、8000万で全部売れてたと思うな。


しかし日本のゼネコンも、100平米超の物件は本当はとても需要があるのに、最上階に少しだけ作って
平米単位での価格以上に変なプレミアつけてが1億とかバカみたいな価格するのは
ホントやめてほしいね。
横浜市内のマンションの価格、最上階とか１Fとか覗いて平均的な間取りなら
平米あたり50万ぐらいだけど、全部100平米以上の戸しかないマンションとかつくって欲しいわ。
そしたら５０００万で買えるし管理費は１．５倍でもいい。

[566: 匿名さん]

ちょっと頑張って東京の豊洲買うといいみたいですよ。

[567: 匿名さん]

全戸100平米超の新築マンションが3000万円台でありますよ。千葉の幕張ですが。
都内に出るにもここよりは遥かに便利だと思います。（東京直通35分）

[568: 匿名さん]

>>全戸100平米超の新築マンションが3000万円台

そんなのあるんだ。物件名知りたいよ。

ブリリアもこんだけ広大な土地に1200戸も作るんだったら
これ位ぐらい気合の入った棟作りゃ良かったのに。
田の字で70平米ばっかり作ってほんとバカみたいだな。

[569: 匿名]

豊洲も検討しましたが、地盤が最悪で辞めました…

[570: 匿名さん]

千葉の幕張のマンションは30年間の借地ですよ。しかも駅から徒歩20分。こことどっちがいいですか？

[571: 匿名さん]

ココは良いマンションだとおもうけどな。同じマンション内に格差がありすぎるのかな。本当に値下げが良かったのかは疑問。だってまだ下がるんじゃ無いかって疑う人は結構多いと思う。個人的には前の値段で頑張るべきだったと思いますが。

[572: 匿名さん]

売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
販売代理：伊藤忠ハウジング

ＪＶにも限度があるでしょ。
これをみるだけで、もうグダグダとわからなかったの？

[573: 匿名]

>572 さん
この物件って東京建物さんがＪＶ他社にむりやり
ブリリアの名をつけさせられちゃったんですかね？
他の売主もそれぞれ頭をとれる会社なんですが、
出資比率？でババ引いたのかな？
ブリリアＣｉｔｙじゃなくて、プリンスＣｉｔｙ
とかに命名しておけば、すこしイメージが変わった
かもしれませんね。

[574: 匿名さん]

570さん
50歩100歩どっちもどっちという感じですね。

[575: 匿名さん]

そのうち留保分をバルクで丸投げするJVメンバーが出そう。

[576: 匿名さん]

今の販売ペースだとバルクで丸投げが発生するでしょうね。

[577: 匿名]

574 さん
横須賀と幕張との比較検討なんて、
５０歩１００歩と言うよりは、
結構、無理があるんじゃないかなぁ・・・
価格だけで言えば、船橋の方がいいかも・・・
でも、地域外の方々にとっては、
両方とも検討範囲なんでしょうかね。

[578: 匿名さん]

売主がこんなに多い時点で、リスクあるって認めてるようなもんだと思う。

都心の超一等地で莫大な規模だったりすればまだ分かるが。
バブル時の広尾ガーデンヒルズは三大財閥が売主だったが、設備は経年劣化していてる今でも人気物件。

[579: 匿名さん]

どこが小早川秀秋になるかで各社、疑心暗鬼ですか。
一社が丸投げすると、他社もそれっと雪崩をうって。。。。

[580: 匿名さん]

578さん
まさにその通りでしょうね。
リスクを少しでも分散するために多くの売主が名を連ねるようにしているのは間違いないでしょうね。
ここの実情を誰よりもわかっているのは売主ですからね。
売る時の顔とは全く別の真実を知る本音の顔があるでしょうね。

[581: 匿名]

三大財閥系不動産会社プラス１のガーデンヒルズは、
ちょびっと坂を登らなければなければならないけれど、
結構落ち着いたマンション街ですね。
それに、そうそうたるスーパーゼネコンがやってましたね。
私、別に不動産とか建築関連ではないのですが、
たまたま日赤のガーデンフォレスト方に絡んでしまって、
あのあたりの土地勘はあります。
で、長谷工さんがやってるここと、あそこを比較は、
めちゃくちゃ無理があるでしょう・・・

[582: 匿名さん]

売主が複数いる物件で、郊外となるとって言いたかったんです。

この物件のように苦戦し始めると、押し付けあいというか、「うちはそこまで力入れてないので」的な逃げの姿勢になったり、この物件、この業界に限らずに、ちょうど選挙だから、政治を例に挙げれば分かるように「とにかく当選したい」ってだけで寄せ集まった突貫工事みたいな政党と同じになるんですよ。
一社単独だったり、複数社参画でも圧倒的にリーダーシップとリスクをとっていれば、企画段階から必死になるはず。部分的に各社あちこちに任せると、自社らしさも失うし、妥協の産物みたいな物になるんじゃなかろうか。こんなこと言いたかないが、この物件、まさに妥協の産物物件に見えてしまう。

[583: 匿名]

磯子区というのは規模は別として新潟に似て細長く、
山手に近い地区、ここの地区、八景地区の三つに分類出来るでしょう。
新潟と同じ様にそれぞれの地区での気質がちがうようです。
やっぱり、ティアラを最低でもあと３層くらいボリュームアップして、
この惨状を回避するように地元民に迫るべきでしょうね。
「ま、このままだと、磯子の中心地は沈没するよ」
という脅しもありだと思いますが、なんせ船頭が多すぎる。
どこが横浜市と地元と交渉するかですね。
私だったら、この要望が受け入れられなかったら、
プリンス坂は完全にブリリアＣｉｔｙ住民専用にしますとして交渉しますけどね。
・・・しかし、検討してるのに・・・なんか情けねー・・・

[584: 匿名さん]

磯子区って改めて考えてみると、中途半端なんですよ。

山手側は中区だし、八景側は金沢区。
中区は古くからある御屋敷エリアと本牧のような再開発されたイメージ。金沢区になると、横浜というよりも鎌倉や逗子の雰囲気が入ってきて、自然が豊かなイメージですよね。確か金沢区は横浜市で最も住民の満足度が高い行政区立ったかと。磯子区は中区と金沢区にいいとこを取られちゃってる感じ、歴史はあるんだけどね。

[585: 匿名]

ティアラの階数に反対した地元民というのは、
おそらく、北側の汐見台団地の方々じゃないか？と思います。
崖の下の住民には、いくら高くなっても、鼻高々の方でしょうね。
ティアラがあと３階くらいボリュームアップしても、
それ程影響ないと思うんですけどね。
ま、このあたりは、最近日照シュミレーションのソフトがかなりあるはずなので、
しっかりやってれば、こんな惨状はなかったでしょうね。
で、プリンス坂の北北東の入り口完全閉鎖とかやれば、
地元民も折れるんじゃないかな・・・
しかし、ここの企画をした奴は、いったい何をしていたのか・・・

[586: 匿名さん]

そうですか。会社が多いというのは、そういう事なんですね。何となくわかった気がします。売ってる人達も、余り力が入らないのかな？

[587: 匿名さん]

現実的に可能かどうかを置いておいて、
ティアラの階数アップはとても良いアイデアだと思うね。
１００m２超の住戸は増やせば増やすほど割安に販売できるし
売主の利益だってトータルで見れば変わらないわけだし。
２戸だけとかにするからぼったくり価格になっちゃうし。

1億超の戸がたった2つで他が普通のマンションなんかより、7～8000万の戸が
数十戸ある方が価値が高いよ。

現状だったら、最悪の場合アホな成金が2名くる可能性もあるけど、
戸数増やしてリーズナブルにしたらそれなりに裕福で教育程度のい高額納税者が
大量にくるチャンスもあるわけだし。

もちろん、収入が高いからって人格が良いとは限らないのは当然だけど、
１億×２戸＋その他大勢よりも、８０００万×50戸＋その他大勢の方が
よっぽどマシ。
元々のプリンスと同じ高さのティアラにできていればねえ。。。」

[588: 匿名]

ティアラの階数アップは必須だと思いますよ。
私がちょびっと絡んだ南麻布のフランス大使館敷地内の物件。
森が売り物でしたが、計画当初は森の先の大使公邸を覗かれてはいかん
という事で４階建てで始まったけれど、結局７階くらいにして、
８８戸売り切ったようです。フランスからの借地権物件でしたけどね。
上の方は、地域の価値もあったんでしょうが、ゆうに２億越えだったかな？
・・・あの地区は、名前ばかりで結構古臭い地区だったんですけどね。
私も検討しましたが、結局手は出せませんでした。
ここはもう建築確認とかが終わってるでしょうから
ティアラの階層アップはかなり難しいでしょうね。
あとは、値下げ期待のハイエナの餌食になるのかな・・・

[589: 匿名さん]

ティアラの利点は、崖上にあるから低層階も眺望日当たりが抜群で、階数や場所にさほどの違いが
ないから、低層階だったとしても、もし広さを確保すればとても満足でき、資産価値もある物件に
すぐ化けるところ。

しかし売主としては総床面積が一定なら、一戸あたりの平米を広くしたら
戸数が減るから管理費の問題も含めリスクが増加するのでそんな選択はしない。

でもティアラの高さを確保できていれば床面積が一気にふえるので、
低層も高層も全部一戸あたりを広くした間取りの物件をたくさん作り相対的に
安価な値付けにして売りやすくするすることも可能だっただろう。

自分だって、たとえばフツーの街中のマンションで、２F中部屋で日あたり悪くせに
100平米とかで高いそんな意味不明な物件があっても、高い金だして絶対買わないけど、
ティアラだったら２F中住戸でも開放感もあるしワイドスパンにすれば眺望も日当たりも良いから
高級物件として購入したくなってたはず。

あと、比較的価値の低いE棟F棟は一つにしてタワーマンションにし、差別化する。
そしたらEFの周りは少しスペースがあいて低層の日当たりも良くなったはず。

ま、それぐらいプロだから考えてたんだろうけど一部住民の反対で低くせざるを得なかったんだろうね。

[590: 匿名]

私は北側の磯子？住民で住み替えを検討しているジジイですが、
５８９さんのご意見は、全面的に納得いたします。
なるほど、ＥＦのあたりに最低でも２０階くらいのタワー
それって、上の方は、ティアラより高く売れるんじゃないですか？
・・・ここの開発初期の責任者の能力がよっぽど無かったんかな？

[591: 匿名さん]

536ですけどティアラの階数アップに同意いただいた皆様に感謝。

140m2で２戸＠１億円~1億3千万？ではなく、85m2-100m2で７-8千万円くらいの隣人が多いと住みやすいと思います。もし、宝くじが当たっても1億円超が2部屋だけというのは隔離されたようで、それなら、広尾ガーデンヒルズの中古80m2を1億で（内1000万円でリフォーム）買ったほうが楽しそうだし。

デベさんより素人考えのほうが、自分の大事な資金を掛けるので真剣ですよ。和食の鉄人とか敷地内に必要ないし食べたいときは赤坂でも六本木でも出かけるもの。本当の贅沢を知った人はマンション敷地内に豪華すぎる共用設備も要らないと、これ個人の考えですけど。そういうのは気分転換のために小１時間掛けて会員制のクラブに出かけるものでしょ？

[592: 匿名]

あ、さっき・・・起きてしまいましたジジイです。
ティアラの階層アップと、できれば今建設中の
ＥＦをぶっ壊してでもタワーを建てるってな
プロジェクトマネージャーは出てこないでしょうね。
なかむらなんじゃらの店なんかいらない。すぐ撤退でしょう。
ただし、優秀なスーパーマーケットは欲しい。
あと、アスレチックだったら、洋光台にコナミがある。

[593: 匿名さん]

階層の事をいろいろ言っていますがここは確か風致地区のからみもあるので普通の建て方では11F以上は無理です。
棟によっては一階が半地下になっているのも高さ制限があってのことです。

[594: 匿名]

ここは、地元の反対で高層棟をやることが出来なかったと聞いていましたが、
風致地区なのですか。おそらく第３種かな？
磯子は風致地区になるような場所はかなり限られていると思ってたけど、
ここもそうなのですか・・・
でも、広大な緑地を残して公園化するわけですから、高さはどうにかなったんでは？

[595: 匿名さん]

既出だけど、夕張の破綻と同じパターン。市民活動家が過剰な力を持つと「地域の活性が失われる」

横浜市民ネットより引用＞2008年1月19日 旧横浜プリンスホテル跡地にマンション群を建設する開発計画に対して、磯子台の住民の方々と一緒に、風致地区の高さ制限15ｍを守ることを求める署名、2286人分を横浜市に提出しました。1月6日に署名活動を始めて14日までに、磯子台の世帯数の約98％が賛同の署名をしています。（引用終わり）

お疲れ様だけど、地域の市民活動で高さを制限した故に、狭小マンションを作らせて磯子の価値を下げたのではないかな？
総合開発の手法で緑化率を保つなりすれば高さ制限を緩和して、土地を高度利用して地域が発展した例も多い。日照権にしても棟の数と幅を減らしたほうが風通しは良くなるのにね。

市民活動家としては高さを制限させた」という成功感に酔いしれた？　でも酔いがさめたら。。。

隣のタワマンが高く見えませんか？

[596: 匿名さん]

横浜プリンスって高さ１５mなんてもんじゃなかったけど、
その頃は風致地区じゃなかったのかな？

たしか１４F建てで、しかも低層はエントランスとかロビーとか吹き抜けだから普通のマンションに置き換えれば
１８Fぐらいの高さじゃないのかな？
プリンスの当時の詳細な資料が見つからないからよくわからないけど。。

[597: 匿名さん]

595続き

風致地区といっても色々ある。行政の定める用途地域としては制限の厳しいほうから

１．第１種低層住居専用地域（郊外の高級住宅地に多い、高層マンションは絶対に不可能）
２．第２種低層住居専用地域（高さ制限の厳しいのはここまで）
３．第１種中高層住居専用地域（★ブリリア西半分-提供公園からA,B,C,E,E,F,G棟まで）
４．第２種中高層住居専用地域
５．第１種住居地域
６．第２種住居地域（★ブリリア東半分-H,I,J,K,L,M棟からプリンス坂）
７．準住居地域
８．近隣商業地域（★プリンス坂入口より道路東斜面）


１～２の地域にはタワマンは絶対に無理なのだが、ブリリアの場合は３～６～８が該当している。

★６敷地東のティアラ部分の高さにまで意見する地域住民もどうだかな？★３西半分も提供公園で北側境界線より敷地後退を多く取ってるので地元民の合意があれば高さ制限の緩和も可能だったのに。民主主義の多数決で決まったことだから結構ですけど、地元民が貧乏くじ引いたような気がするのは俺だけか？

今後、これが前例となって潮見台の社宅地域の再開発も高度利用は出来ないから、大手は見向きもしないだろう。リスクが大きすぎる。恐らく、社宅がリストラ処分されるときは、小口のデベロッパーに分割されて、虫食い状態のミニ開発となるのは予想されるところ。

ブリリア頑張れ、　ちょっと遅すぎたかな？

[598: 匿名さん]

>>596 横プリは15メートルではない。40メートルくらいあったのでは？　15メートルというのは市民団体の主張で無茶苦茶。でも多数決の民主主義だから、地元民が損しても自業自得でしょう。


横浜市民ネットより引用＞2008年1月19日 （続き）

開発業者は都市計画提案制度を使って、もともとあった斜面緑地を入れて風致地区の面積を拡大し、市風致地区条例の特例許可を取得して、15ｍの高さ制限を緩和して、約45ｍの15階建てマンションを建設しようとしています。

しかし周辺住民にとって、ここに45ｍのマンション群が建設されることは、圧迫感が大きく、周囲の環境とも調和しません。また、本牧から金沢八景に連なる横浜の美しい丘陵地の景観が損なわれてしまいます。


※景観が大事なんですね。良く判りました。デベは苦し紛れに、高さを抑えて狭小マンションを連棟させたから、地元の望んだ通りですよ。　　でも、追浜の方がマンションとしての評価が高いみたいだ（笑）

売れ残ったら、地元民で買い支えましょう。　　頑張れ　ブリリア！

[599: 匿名さん]

今、ふと考え付いたが、地元民で買い上げて更地にもどして緑化すればよい。300億円～500億円も集まれば十分、デベと一括買い上げの交渉も可能であろう。将来の子供たちも感謝すると思う。

地域の景観に関心を持たれる2000人を超える住民98％の賛同が集まったくらいだから、1戸あたり2千万円の負担は？　少し高いかな。でも景観は大切にしたいですね！

[600: 匿名さん]

なるほど。やっと分かった。

デベだってバカじゃないから、なんでこんな状況になってるのか不思議だったが、
要するにプリンス跡地を購入した時には、プリンスと同じぐらいの高さのマンションを
建てることを前提で計画してたところが、反対運動にあってわけのわからない低さになったことが、
もろもろの歪みをもたらした最大の要因だったわけだな。

手足縛られた状態で進めてきたようなものかもしれないけど、少しでも巻き返して
良い物件にしてくれることを祈るよ。

ほんと、磯子は残念なことしたね。
まだそんなに深刻化していないように見えるかもしれないけど、人口ピラミッドをみればわかるように
これから１０年ぐらいで一気に少子化と高齢化の弊害が凄まじい勢いで噴出することは
回避不可能。これはもう、政権や政策の問題じゃなくて人口の問題だから不可避。

税収もどんどん下がり税金はどんどん上がり人口は減り地方やベッドタウンの凋落が急速に進む中、
ここに資産価値の高い大規模マンションを誘致して、ちゃんと満員にさせることができれば、
磯子にとってのこれからの数十年、どれだけの価値があったことか。。。

人が増えてうるさいとか面倒とか、そんなことを行ってられるのはあと１０年。
この物件を、元々のコンセプトで作れていればタワマン併設した、プリンスと同じような
ティアラができていて、高額納税者が今よりはよりたくさん来ていただろうに。

これは地元の反対運動で、せっかく地元にとっても良い果実となるはずだった大規模開発が
しぼんでしまった事例になるかもね。

[601: 匿名さん]

ただ、もうひとつの見方をするならば、一方で、その結果、こういう逆風状態で
当初よりも大幅に物件価格が下がってきて、当初みたいな
プチ金持ちや富裕層向けみたいなハードルもなくなってきたからね。

それこそ、地元でそろそろ賃貸から分譲に変えたい人や、
古くなった戸建や分譲マンションから買い替えしたいと思ってるけど、
物件がなくて磯子から離れていくことを考えていた人にとっては、
これからも磯子に住む選択しとして考えてもいいんじゃないのかな。

いろいろ言われてるけど、そんなに悪い物件じゃないと思うから、
逆に、もっと地元の人がこの物件に入って、守っていけばいい。

街全体の活性化と長期的発展を考えたら当初のコンセプトの方が良かっただろうけど、
もう低層マンションにして、価格下げる方向になったんだったら、
逆に、磯子の地元の人で、住み替えで離れていく人をつなぎとめる物件として
超地元密着型で行くのも悪くない。そしたら近隣住民との諍いなんて心配も
少なくなるよ。

崖の整備とかもお金かかるだろうけど、責任もってどんどん磯子市民がここに住み替えて
完売させたら大丈夫でしょう。

[602: 匿名さん]

安くなったから興味をもってみてみたけど、安い部屋は条件が悪い。これはまー当たり前だから仕方ないけど、貴賓館なんて私達には正直いらなすぎます。そのおかげでか？管理費とかが大分高いと感じましたが、これについてもすでに安くなったのでしょうか？結局支払い考えたらかなり高いじゃんと。みんな同じ事思ってそうだけど。

[603: 匿名]

実家の鎌倉は風致地区だらけで崖の上は開発されない希少地域。
その分、草刈りが大変だと長兄がぼやいていますが。。。
でも、磯子で景観？しょぼい団地を見るよりは、
むしろ、磯プリみたいなランドマーク欲しかったな。

[604: 匿名さん]

鉄道乗車人員比較............1998年.........2008年.......
★磯子駅(JR).............22,811人.......18,960人......
☆上大岡駅(京急＋地下鉄)...94,509人......102,899人......
☆追浜駅(京急)............24,213人.......20,583人......

上大岡は騒がしい、経済発展は環境を破壊する。スーパーとか商店が多すぎる。追浜も人が多すぎる。

ブリリアが破綻すれば磯子駅前も閑古鳥でOK。　ぜひ失敗して下さい。寂れて静まり返るのも風情だと

[605: 匿名さん]

素朴な疑問なんだけど、プリンスと同じ高さなら元々の景観になるわけだから別に問題ないんじゃない。
プリンスより高い建物なら問題だと思うけど。

[606: 匿名さん]

>鉄道乗車人員比較

発展してるのは上大岡のあたりだけなのか・・・

[607: 匿名さん]

>鉄道乗車人員比較

磯子は海と山に囲まれて開発余地が少ないから。上大岡は未開発の丘陵地も多いし、地権者（周辺住民）も穏やかだ。

磯子の長所と悪さだけど、旧住民は現実離れして美意識が高すぎると思う。　風致地区だから15メートル以下に抑えろって、磯プリ以下ってありえない。当初の予定通り15階建てで揃えれば、低層・狭小・雑居マンションより見栄えしただろうし

[608: 匿名]

ブリリアは欲張らずサッサと売りさばけばよかったんですよ、こんな面倒な案件は！
本気で付加価値マンションとして高値で売り切る覚悟があったのであれば高さや質で妥協したり安易な値引きなど言語道断。


なんだかんだで値引いても塩漬け状態にいたる経緯を見る限りそこの判断軸がブレまくってるな。

[609: 匿名さん]

企画の段階で、入念（と自分たちには思える）マーケッティングはしたと思いますよ。
そして、それをもとに計画を立てた。
しかし、結果は大はずれ。
極め付きの理由は何だったんでしょね。

[610: 匿名]

初期の反応数や来場予約数に引っ張られて、爪をのばした結果でしょう。そういう意味ではマーケティングが機能しなかった最たる例になってしまったね。

多摩ニュータウンのブリリアと正反対の結果を生みましたね。
ここからは、消費者も足元を見てくるから厳しいでしょうね。