Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

[匿名さん]

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/1
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193243/
その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/207111/
その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220391/
その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236817/
その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/260210/


Brillia（ブリリア） City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～142.11平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工
管理会社：東京建物アメニティサポート

[241: 匿名さん]

そもそも検討者っているの？いたら２期販売１００戸何てみじめな売り方しないだろう。

[242: 匿名さん]

モデルルームに行った人のうち契約まで行くのは１割以下。
あと1000戸を売るためには少なくとも10000件以上のモデルルームの訪問が必要ということ。
1000件程度の訪問であれば、100戸程度しか要望書か集まらないのは当たり前。

[243: 購入検討中さん]

240
苦戦を強いられてる物件の営業に直接聞いても、何とかして売ろうと躍起になってますから、売った後のフォローなんて知ったこっちゃない訳です。
営業側は大丈夫みたいな販売トークしかしてくれません。だからこちらの掲示板が参考になるんじゃないですか。営業サイドのポジティブトークとこちらのネガティブ意見を見聞きして冷静になるのが一番かと考えます。
二期の要望が集まらないのも、販売センターへ出向いて確認すれば、売りだし住戸に対して要望が無い住戸がいくつもあるのですから、誰でも分かります。
販売が苦戦するほど状況を隠そうとするからますます検討者は疑心暗鬼なりますね。

[244: 匿名さん]

＞モデルルームに行った人のうち契約まで行くのは

これは、すべての販売業界で通ずることですが「冷やかしでなく」★ショールームを訪れた人の半分は3週間から3ヶ月以内に★本物件あるいは★他物件を購入することが多い。だから、セールスマンは一度訪れた人にはアンケートで連絡先や希望を聞いて必死に再訪問を勧誘する。場合によっては茶菓子自腹で自宅にも押しかける（お邪魔する）

で、ライバル物件との競争になるのだが、今は「震災で手控えていた物件」「消費税前に駆け込みの物件」が巷にあふれている。結果として購入者のほうに「買い控え」心理が働いている。営業が美辞麗句並べても、豪華なMRでイメージ戦略を駆使しても客は冷めてしまった。

90年頃のバブル末期では価格が高騰して青田買いの売り切れが続出していた。営業マンは遊んでいても客のほうが必死で抽選落ちと再申し込みを繰り返した。※URもバブルでしたよね？　★即入居可能な中古物件も★新築並みの高値で転売されたからね。バーゲン会場みたいな★競争心理で★割高な物件も奪い合い★後先考えずに★住宅ローンを組んだ時代が懐かしいです。

今は、高級車ベンツでも燃費を気にする時代。知り合いが購入した最新のベンツEクラスは800万円もするのに1.8Lだそうです。同じベンツの3.5Lからの買換えだが今は、エコのほうが格好よいそうです。バブルの頃は安いベンツE250買ってバッジ交換で、外観だけE500とかE550など大排気量上級車に見せるのが流行ったけどね。

★ブリリア★は戸数減らして★価格は下げずに★平米増やしたほうが良いのかも。特に西向きで日当たりも期待できないE棟は価格発表したけどぜんぜん魅力がない。全戸5～6000万円台の設定にして、★南向きは80平米～　☆西向きは110平米～　とすればブリリアの付加価値を高めながら☆販売戸数が1200戸から☆現実的な800戸にできるし、デベ総売上げと将来の管理費の徴収が大幅に改善できると思う。（素人考えですけどね）　

★1200戸完売は無理、絶対無理、ネガティブなこと聞きたくないのはわかるけど現実を見よ。大幅値引きしたけど、物件の魅力も不足だし、販売方法に不信感を持たれている。

[245: 匿名]

冷やかしもあるし様々。販売サイドも問題で客の質問に対してとっさに嘘でごまかす営業マンが少なくないのも事実、客は流して切るから会社は把握してないだろうけどね。
なんとなくここの営業サイドが言い訳のネタを探してしててこんなサイトにまで矛先を向けていている印象がある。会社はいちどモニター客を放り込んで遠く離れたみなとみらいでろくに現場も覚えてない営業マンが何話してるか把握してみたらいいですよ。本気の客は翌日に車飛ばして現地を回りそんな簡単な話ではないと気がつき躊躇する。

結局は売れない理由を他人に押し付けて高値丸儲けしか頭にない不動産屋に問題の根本がありますよ
デベロッパーなんてカッコいい呼び方がしっくりくるのは不動産屋の中でもごく一部の人間だね。

[246: 匿名さん]

全然進捗がよめないです。。。

[247: 匿名くん]

>246堅いお客さんは着々と進んでるんじゃないですか？
ただ最初興味津々だった層がドン引きしたまま帰ってこないというかすでに他の物件へ流れてしまってるご様子。


君子危うきに近寄らずが多数派であえて火中の栗を拾うのが少数派ですよ。

[248: 匿名さん]

ＭＲで営業の言うことが正いみたいに思っている方がいらっしゃるのにはビックリですね。
営業が都合の悪いことを言うわけないので、買う側が勉強して賢くならないといけないことを今でも分かっていない方がいらっしゃるのですね。
“営業の言う良い話は話は話半分で聞く、悪いことは自分でしっかりと調べましょう！”が鉄則ですね。

特に一次取得者はマンションを購入することに舞い上がってしまい、客観的な判断が出来なくなることが多いので要注意ですよ。

[249: 匿名さん]

どうでも良くない？

[250: 匿名さん]

ここの板は終わっています。まじめに検討している方は近づかないことを提案します。

[251: 購入検討中さん]

ほらね。
擁護すると攻撃されるでしょ!

[252: 検討してましたが何か？]

>251うん、攻撃がすぐ来たね。
きっと東京建物の社内では売れないのをこのスレのせいにしてるんだね。
たしかにだんだん悪徳商法に騙されるな的なスレになってしまってたのは事実だよね。

[253: 匿名さん]

いくらなんでも、それはないんじゃ？

[254: 匿名さん]

1200戸だからすぐには完売できないよ
時間はかかるだろうね

でも、ここで批判している人たちは必死だね
まるで購入できる者に嫉妬しているみたい

[255: 匿名]

品川のWCTも2000戸を5年かけて売ったと言うし。。

管理費＋修繕積み立てもそんなに言うほど高いかな…。
80平米で2万弱〜3万いかないくらいでしょ。共用施設が少ないマンションでも1万5千円くらいはするからね。

修繕積み立ては値上げしても1.5倍以下に押さえるらしいし。（まぁ住んでみなきゃ最終的にはわからないが…(^^;)）

[256: 匿名さん]

売れない売れないと頻繁に書いている暇人が多いけど
大規模マンションなんだから短期で完売なんてするわけないでしょ。
時間をかけてじっくり売り続けていけばいいんです。

現地とは全く関係ない遠隔地にモデルルームを設置したり
豪華ティアラだの無節操なイメージ広告したり
誰にでも買える様に大幅値引きをしたり

売主サイドも懸命に努力しているんだから
皆さんも買える様に努力すべきです。

[257: 匿名さん]

買えるように努力しろって・・・

そこまでの物件じゃぁないだろｗ

[258: 匿名さん]

何かポイントがズレていますね。
誰も短期で完売しないからここは駄目だとは言ってはいないと思いますよ。

ただし、いくら大規模だと知っても販売を開始してからもう少しで一年近くになるのに、２割強しか売れる見込みがたっていないというのはかなり特異なケースだと思います。

その理由として、価格は下げたけど今だに買うだけの魅力が少なことや、将来的な管理費などの不安や、豪華ティアラだのバブル的に高い価格で売ろうとして大失敗したデベの商売のやり方などデベに対する不信感等について色々と書き込まれているのだと思いますよ。

[259: 匿名]

不信感だね。
足元見てきやがって甘くねーだろみたいな販売サイドに対する意識はある。それと価格見た瞬間にあっ違うな、って思わされちゃって検討対象が他の地域へ変わっちゃった。


今、横須賀線に詳しくなれたのはある意味ブリリアのおかげだな。

[260: 匿名さん]

商売のやり方などデベに対する不信感があるなら買わなければイイだけの話。
何でそこまで執着しなくてはいけないのかが不思議。

それに管理費や修繕費について色々言われてますが
ここくらいのランニングコストが払えないようなら
最初から大手デべのマンションは諦めた方がいいと思う。

名前も知られてない、管理もしてくれない、古くなっても修繕しない
そんなマンションを探してください。たくさんあるよ。

[261: 検討中の奥さま]

>ここくらいのランニングコストが払えないようなら
>最初から大手デべのマンションは諦めた方がいいと思う。

目先の管理費や修繕費が高い安いの話ではなく、
適正な経費計画なのかという話。
財閥系大手デベのマンション住まいですが、
この物件と比較し、敷地が狭い割に意外に費用が
かかっていたので、不安がつのります。
眺望と価格から購入意志ありです。

[262: 匿名さん]

ここは大手ではなくて中堅デベだよね。
誰も今のデベが提示している管理費や修繕費が払えないなんて言っていないよね。
この見積り自体が将来的には不安だと言っているだけだよね。

[263: 匿名]

本当に、ここに悪口書くという、暇とエネルギー持て余している人は、昼間どんな仕事してる人なんだ。俺は、数年前に近所に新築マンション買い住んでいるからここも関心あり見ている。何せ戸数の多いここから３つの小学校に分かれて通う予定らしいから。自分の子どもにも影響あるし。
今時の新築マンションはそんなに悪いわけ無い。ここも住んで見ればみやこだと思うが。
他業者が書くと言っても、ここの周りに競合も見当たらないが。それとも上大岡の新築が競合なのかな。
プリンス跡に新築マンションが建つと数年前知ったときは、すごいのが建つだろうと驚き、憧れたけどな。

固定資産税、管理費、そんなの購入者が納得した上で買うんだから、買わないやつがガタガタ悪く騒ぐなよ。
ちなみに我がマンションも敷地広いから固定資産税は高めだよ。今のところマイホーム減税で年末調整で戻るが。

[264: 匿名さん]

>管理費や修繕費が高い安いの話ではなく、 適正な経費計画なのかという話。

これぱデべや管理会社の話ではなく、管理組合で決める事。

戸数が多いマンションの方が金銭的にはお得な面が多いと思います。
戸数が多いので敷地面積はあまり関係無いと思ってます。

[265: 匿名さん]

>固定資産税、管理費、そんなの購入者が納得した上で買うんだから、買わないやつがガタガタ悪く騒ぐなよ。

本当にその通りだと思います!

[266: 匿名]

君子危うきに近寄らずの様相を呈してきましたね。

べつに気がつかず買って後悔する初めてマイホームの若夫婦が増えても別に関係ないですね、って何のための誰のためのマンションコミュニティなんだ？

[267: 匿名]

それと、価格を下げた当時けっこう真面目な文面で

価格は下げましたが元々利益を多めに乗せていただけで品質はいっさい下げませんから安心してご検討ください。

なんて書き込みがあって軽く炎上したしね。

あの一斉値下げは一生ものの買い物を真剣に検討する人間たちへのデベある種の侮辱行為だと思うよ。

不動産は相場モノゆえに値付けは本気でやって欲しいしその後の価格への不信感は相当なものだよ。

ブリブリショックだったね。

[268: 匿名]

まあ新任の責任者はこれまでの経過はどうあれきちんと完売すればいいわけだからと訓示を垂れるでしょうし、それでよいのでは？

購入者側は知識を蓄積しちゃいけないらしいから知らずに買った方にはがんばってあの土地を一生かけて守っていっていただきたい。

ブリリアはさっさと縁を切りたかったらがんばって売り切りましょう。

[269: 物件比較中さん]

255さん

確かにWCTは超大規模で時間を掛けて販売していましたが、初期の棟の半数程度販売した所で一旦販売を休止し、値上げをして販売開始しましたね。

WCTは時期をみて値上げをして販売した珍しい例ですが、住友不動産は豊洲、大崎、麻布十番などでも超大規模物件を時間を掛けて販売する会社です。三井、三菱、野村が大規模物件を青田売りのセミオーダー式にして顧客の個々のニーズに対応する方法に対し、住友不動産は半数程度は竣工してから実際の部屋をみて購入して貰い、基本的に価格も下げずに粘り強く販売するのが特徴的ですかね。

この物件が失望や避難されているのは、まだただの一棟すら竣工しておらず、誰一人として住んでもいない状況でいきなり大幅値下げなんてことをしたからですね。こんな前代未聞の販売展開はマンション史に残る失態でしょう。

[271: 匿名さん]

>何のための誰のためのマンションコミュニティなんだ？

前向きに検討している人達のためじゃない事は確かだ。
270なんて明らかに他物件の関係者。

[272: 匿名さん]

品川WCTは竣工時点で2000戸の9割以上契約ずみだったから、ここと比較にならないよ。

[273: 物件比較中さん]

昨年から大規模物件のモデルルームをいくつか見たりしてきましたが、この物件に関しては、異例ずくめです。逆に新鮮でしたが(笑)

何が驚いたかと言えば、他の方も多数指摘していましたが、1000戸前後の巨大物件でモデルルームが最寄駅前や建設中の物件から目と鼻の先に無いのは、ここが初めてでした。しかも都心部の50戸以下の小規模マンションならともかく、モデルルームがオフィスビルの中というのも初めてでした。いくらなんでもこれはないと驚きましたよ。営業さんも自信がないというか、客観的に感じた不安面がアピール面になっていたのと、未定や憶測的な回答が多く見送りましたが、現地に行かずして(というよりも、モデルルームに行ってからすぐ立ち寄れる距離ではなかったので)見送りをしたのはここが初めてでした。

[274: 匿名さん]

品川WCTも品川ではなくモデルルームはお台場にあったね。モノがよければモデルルームの場所はどこでもいいかも？

[275: 匿名]

みなさん詳しいですね。


私はみなとみらいでモデルルームを見た後、磯子駅に何度か行きましたよ。（住まいは23区です）


D棟の低層階が良いなと思ってましたが一期の初めでは売り出さないとのことで（＆初期は高額）辞めました。
いま思うと値下がりを待てば良かったなと。

[276: 購入検討中さん]

大規模マンションで便利さでここに決めようと思いますが
今後何年も空き部屋が多い場合、お店等の運営は大丈夫かだけが心配です。
購入した方はどう考えたのでしょうか？

[277: 匿名さん]

周りにはマンション、戸建、社宅、と決して人口の少ない地域では無いので
まず問題は無いと考えています。
お店もここの住人だけを対象に商売する訳では無いと思います。
逆にすでにあるスーパー等は負けまいと更に良くなるんじゃないかと期待してます。

[278: 匿名さん]

こういった特殊な立地だからこそ、近くにMRを作って現地案内してほしかったですね。
駅周辺の雰囲気・街の雰囲気・丘の雰囲気・建設現場の様子など、「気になる方は各自でお願いします」といった営業方針には疑問が残ります。

[279: 匿名さん]

日曜日に現地見学会やってるじゃん。
検討してない人?
営業方針うんぬん言う前にちゃんと調べれば?

[280: 匿名]

近隣は社宅団地で子供も多そうな事、また職場にも行きやすい交通の便の良さ。土日はみなとみらいにも行く事ができ、うちの子供が好きな八景島シーパラダイスなどもある。

敷地内にはスーパーやドラッグストア、さらにクリニックもあるようですし日々の生活の便も良し。
入居が楽しみで仕方がありません。

ネガレスが多い中、舞い上がっていてすいません。


現在は23区でオフィス街と商店街が混在しているような場所に住んでいますが（一般には便利とされている場所）、スーパーが近場になく不便です。
それと、区内は住宅が密集しているため圧迫感がありました。私自身地方で育ったため、程良く自然があるこちらの物件が気に入りました。

[281: 匿名さん]

23区（特に都心部）は、代議士や都議の公約が揃いも揃って
「地元商店街を守ります」だもんな。
おかげで住民は不便でしようがない。

[282: 購入検討中さん]

私も今週末に契約予定です。
提携ローンを申込しないといけないそうですが、
自営業のため、審査も厳しいと思うのですが、
銀行はどこが一番金利が低いですか。
担当の営業マンは知識が乏しいので。

[283: 匿名さん]

＞２８２
提携ローンに申し込まなきゃいけないってどういうことでしょう？
そんな話聞いたことありませんよ。
また、提携ローンに申し込むということは、販売会社に手数料を支払うことになりますから、説明もできないなんて言うのは全く持ってありえませんね。
もう少し自分で家を買うという事がどういうことかを勉強しないと痛い目を見ますよ。

[284: 匿名さん]

住宅ローンの実名ランキングっていう本が書店に並んでましたね。新生銀行とか評価良かったけど一度見てみると参考になると思いますよ。

[285: 匿名さん]

ここの営業って、提携ローンの金利も知らないの？どうやってシミュレーションを出してもらったんだ？シミュレーションもなしに契約する人なんているんだな。

[287: 匿名さん]

真剣に検討していたのですが、色々質問しても営業マンは頓珍漢な回答か話をそらすしかせずに、最後にはほとんど”それが解決したらあなたは買うんですか”と居直られてしまいました。

Ｉ棟の最上階140M2のオーナー向けのコンセプトようなコンシェルジュだのスカイラウンジ、ライブラリーだの庶民に必要なのか。商業等の所有権を持っているのは何者でどういう権利と義務があるのか。
駐車場の居住者以外の部分は誰が使うのか。どうやって使用者を決めるのか。まさか商業棟の客用に解放するんじゃないでしょうね。商業棟の持ち主も一般の1230邸と同じ区分所有者になるのか。利害関係はどう調整するのか。
貴賓館は共同所有になるけれど誰が管理するんだ。賃貸料は誰が決めるのか。賃貸人は誰が見つけるのか。

ほとんど無視されました。

提示されている管理費自体はそれほど高くないですが、トータルの管理費の半分近くは駐車場収入です。それも誰が使うか意味不明な300台分以上も支払われるとして。入居者が少なくて駐車場があきだらけになれば管理費が足りなくなります。
中村孝明にいくらで貸すのか不明なるもこのレストランに客が来なくて閉鎖でもされたらますます管理費は足りなくなる。

長期修繕積立金が安すぎる。これは最近売りに出されてるマンションなら当たり前で、通常は数年で値上げされます。こんな大人数の管理組合で簡単に値上げが承認されるのか。されないのならこんな大規模設備の大規模修繕費はどうやってまかなうのか。

建ぺい率が極端に低いので、マンションでありながら一軒家並みの固定資産税になる。土地がほとんどだから何年たっても減価償却しない。本来一軒家は固定資産税は高いが管理費はない。ここはマンションとしては高額な固定資産税を払って上にマンションとしてはやや高めの管理費まで払わなくてはならない。

ある程度長期間マンション住まいをした経験があるなら誰でも思いつくことなんですけど。
それでも場所が気に入って買いたい人は買えばいいだけです。

[288: 物件比較中さん]

287さん
本当にそうです。横浜市の場合だと最初の５年は固定資産税が減免されますが、５年以降は定額に戻りますよね？倍とまではいかなくても、倍近い金額になるので、新築マンションは４年～５年目となる時期に最初の売却が多く出やすい。

この物件の場合、急遽値下げしたりして本来と違う購入層が背伸びして買う可能性、竣工後も竣工済み物件が売れ残る可能性もあるので、売りに出しても売却益が出るとは考えにくく、維持費が逼迫して売却しても、残債が残る可能性が高い。まず2013～14年の竣工時、2018～19年の固定資産税減免措置終了時にこの物件の大きな問題がより出ると確信です。

でも一番の問題は住み始めて最初の数年ですぐに修繕積み立て計画を見直さなければならないことです。敷地内の誘致店舗はシビアですから、計画通りに進まないのはどのマンションでもあること。駅前立地でもないマンションに誘致店舗は存在などないにこしたことないのです。この物件で営業さんから色々聞かされてこうした物件のリスクが大変勉強になったことは感謝したいです。

[289: 匿名]

>285>287昔から上司が精神論ばかりの会社にありがちなのが

ちゃんと説明したら買わない、営業は勢いだ

という考え方です。とくにここの物件を詳しく説明されたら買わない気がしますね。


他の物件を見てても思うのですがブリリアは深く考えるタイプの検討者には不向きなブランドコンセプトです。

[290: ご近所さん]

＞２８７さん

　その通りです。
　管理費収入の半分が駐車場収入とは、ここを買った人達にとっては
将来が心配ですね。っていっても、これがどういう事かなのかを分かって
買う人はいなさそうですね。

[291: 匿名]

皆さんが言われる通り、ティアラなんかに舞い上がっているのではなくて、ちゃんと勉強してリスク管理をしないと大変なことになりそうですね。

[292: 物件比較中さん]

最近、新聞なんかでもタワーマンションなんかの販売アピールの為の無駄な共用施設や安価な価格設定による管理費や修繕積み立て金が不足がクローズアップされていますが、タワーマンションは一棟建てで、敷地そのものは広大ではないのですし、共有する住民同じ棟屋に住んでいるだけに、いざとなればなんとかまとまります。ここが深刻なのは棟が分散していて棟そのものも大小様々で複雑なだけに、共有部と混在する棟、そうでない棟など住民間で意見をまとめる、問題点の価値観を共有するのはかなり厳しいかと。

[293: ご近所さん]

＞２９２さん
タワーマンションも高層階と低層階では、
住民の所得かなり違いますよね。
それはそれで、大変そう。
合意形成とか取れるんですかね？

[294: 物件比較中さん]

最近の都心のタワーマンションは、低層階は占有面積の狭い1LDKなど所得の高い単身者などで、高層階は占有面積を広めにとった富裕層という物件が多く、一人辺りの所得の差は郊外物件よりないよ。
タワー低層階は値ごろ感もありかなり人気がありすぐ売れるね。売却にしても賃貸にしても都心タワーの低層階は人気がある。同じ間取りばかりの郊外物件は売却するときには厳しい。

[295: 匿名さん]

この物件の良い面を探そうとしても本当にないんだよなぁ。景観を重視して広大な敷地内緑化は素晴らしいと素直に感動したんだけど、マンションの敷地がゲート化されてないどころか、敷地内にスーパーやコンビニを誘致してるので、単に周辺住民へのもろ手をあげての公開開放なんだよね。

住民以外の人達が敷地内でピクニックしたりジョギングしたり、タムロったり、井戸端会議とやりたい放題じゃないか。警備員がいたって誰が住民か分からないし、マンション住民以外の人達も自由自在に利用する広大な敷地の維持管理を住民だけで負担する訳だよね？固定資産税も住民だけで負担する訳だよね？よくよく考えれば考えるほど無茶な計画だし、検討してる人はそこんとこ理解してるのだろうか？
セキュリティーなんて無いに等しいし。

[296: 匿名]

周辺が気になる人は店舗棟付近は買わなければよいのでは…

しかし店舗棟付近はみなとみらいが見えるというメリットがありますよね。

[297: 匿名]

だから、295はこの物件のなんなんだよ？
一体どんな立ち位置から、誰たちを心配してるんだよ。
だいたい、日本語ちょっとおかしいぞ。もろ手を上げての開放って使い方、合ってるかな。
それに、良いところ無いといいながら、広大な緑地という長所も見つけられてるし。
自分も緑が多い敷地は素晴らしいと思う。うちも周りが緑多くそこが気に入っている。
この物件もいつか中古として成長した我が子が買うかも。

緑の好きそうな295はここ住めば気に入るのでは。

[298: 匿名さん]

震災以降、このての物件に対するタワマン関係者の焦りが見透ける気もします。

[299: 匿名さん]

管理費やローンが払える人が前提で議論してほしいな

そもそも、がけ崩れや、将来の管理費が心配で購入できない人は
違う物件を探せばいいと思うよ

エレベータの維持費が高いというならばそれを払える人が検討すればよい

払えなかったり、損と思う人は違う物件を検討すれば？

[300: 匿名さん]

そういう単純な問題じゃないでしょ

[301: 匿名さん]

＞広大な緑地

広大というのは半分皮肉でしょ？　緑化率とか建蔽率とか守ることは大切。でも行き過ぎると土地の高度利用を損ねて全体の効率が悪くなることを理解できないのかな？　　兵庫県芦屋の六麗荘など中古物件は結構安値だが誰も買いたがらない。住民協定が厳しすぎるから。協定守ると土地代はともかく建築費が高すぎる。

例えば痛禁電車で揉まれて毎日会社に行くのは生活のためだ。出来れば高級リムジンとかで通いたいけど庶民には無理。この物件の維持費に必死の思いで稼いだ金をつぎ込む価値があるかということ。

■初期のブリリアのコンセプトは富裕層を対象にしていたようなので敢えて批判しなかったけど

▲大幅値引きで買いやすさを歌い文句にして初期コストを下げたのは良いが（実は良くない）

×維持管理費用を配慮しない共用設備の見直しもしないのは如何なものか？　正直６０メートルのエレベーターは？？？
　　ショッピング客とかにも緑地とエレベーターを開放したら痛み具合が半端じゃなくなると、思います。

拙宅のマンションは築年数が古いがエントランスに管理人室があり24時間常駐なのでロビー・エレベーターは新品同様です。ショッピングセンターとか共有部は３年おきに内装修理が常識みたいだ。その金は勿論、テナントさんが出すんだろうけど？？？？　　不安満載な物件だねぇ。　営業が質問にまともに答えられないのは、実は何も決まってないし、販売失速でファンドに丸投げするかも、と疑われるわけですよぉ

[302: 匿名さん]

>維持管理費用を配慮しない共用設備の見直しもしないのは如何なものか？

するでしょ? 何を根拠に決めつけてるの?

長期修繕積立計画(案)はちゃんと説明してくれます。

そして納得できるものでした。

あとは住んでから管理組合で決めるので買わない人から心配されなくても大丈夫です。

[303: 匿名さん]

あくまでも全戸売れての話でしょう。例えば600戸しか売れない場合の説明はありますか？1200戸売れる前提の話をもっともらしく話されて、なんの疑問も抱かない人がいるのにびっくりです。

[304: 購入検討中さん]

売れなければ管理費は売主の負担になります。
そんな事も知らないなんて、びっくりです。

[305: 匿名]

304さん
そんなことは誰でもわかっていると思いますよ。
デベも大量に売れ残った分の管理費や修繕積立金をずっと払い続けるわけにはいかないので、売れ残り分をファンドに丸投げするなどの対応を取らざるを得なくなる。
その時には全戸売れることを前提としていた見積もりからは大きく変わってしまうリスクがあるという事だと思いますよ。

[306: 匿名さん]

302さん

長期修繕計画はどんな物件でも説明してくれますが、それはあくまでも売主の上手く計画通りに進んだ場合であり、計画と現実が入居してすぐにくるいはじめても責任はとってくれません。あくまでも(案)なのです。マニフェストみたいなものですね。「そんなマニフェストを信じて投票した有権者が悪い」と同じで、「そんな修繕計画を信じて購入したのが悪い」となりますね。

広大な敷地は住民以外にも利用可能になっていますが、何があっても負担するのは住民です。周辺住民が利用しようが固定資産税の負担も住民へのしかかりますので、やはり不透明な部分が多く、また販売状況があまりに苦戦してるようなので、どんな展開になるか不透明すぎて、私は見送ります。

[307: 匿名さん]

経営管理・経営法務・労務管理・マンション管理
小西経営コンサルタント事務所
　　　　
管理費や修繕積立金は、当然のことですが全戸完売を前提に管理組合の収入金額は算出されています。未契約住戸が存在するということは全戸完売の前提が成り立たなくなる危惧があります。
基本原則として、管理費等の負担義務は区分所有者ですから、引渡しが済んでいない住戸は、売主が管理組合に支払わなければなりません(駐車場は、使用契約を結ばなければ支払義務は発生しません)。
こうした、基本原則を売主がキチンと履行していれば、管理組合の会計処理上不足金は発生しません。
しかし、いろんな理由をつけて一切支払わない売主もあります。
また、建物完成後は、未販売住戸があっても売主は管理費・修繕積立金を負担しないということを書面にしている例もあります。
売主から、いかなる理由を言われても管理組合は毅然とした態度で、毎月の管理費・修繕積立金は回収することです。
後日まとめて支払うという売主もありますが、必ず毎月請求して回収しましょう。
優位的地位による不平等な条件を管理組合に押し付ける売り主の姿勢は問題があります。
契約内容を再確認すると同時に、契約の見直しの交渉をする必要があります。
管理費等の財源不足はマンション管理の「質」をも揺るがしかねません、未販売住戸が多くあるマンションは早急な対応が必要です。

管理組合の財政に大きな支障となりますので、売主から未販売住戸の管理費，修繕積立金の支払いがなければ訴訟という手段をとらざるをえません。
こういった問題の相談は、各都道府県の不動産課に相談されると良いと思います。
但し、民事上の紛争を解決してくれるわけではありません。
実際に紛争を解決するため、売り主との交渉や裁判を依頼する場合は弁護士会の法律相談センターを利用されるほうがよいでしよう。

[308: 匿名]

結局、リスク管理についてきっちりと考える人か、考えない人かで意見が分かれている様ですね。
私もここに限ってはきっちりとリスク管理について考えた方が良いと思います。

[309: 匿名]

>308微妙に違うかも、リスク管理について考えたい顧客と考えて欲しくないブリ営業マンじゃないかなと。

[310: 匿名]

たまに現れる大雑把なスーパーボジはさっさと売り抜けたいのに足止めをくらいイラついてるブリリア営業マンにしか見えないや。

そもそも東京建物なんて名前なんだから所詮は横浜の土地なんて通りすがりで売り抜けて、はいさようなら！
ってしたいんだろうけど長引くよ。

[311: 匿名]

どっぷりとね、いっそ住んじゃえばいいのに。

[312: 匿名]

304さん

駐車場収入が管理にかかる費用の半分をしめているということは、入居が600とかで駐車場が大量に余れば管理費が不足することになりますよ。

そんなこともわかってないの？

[313: 匿名さん]

崖の上は高級な一軒家か駐車場付きの社宅だらけで駐車場需要なんてほとんどないよ。
崖の下に住んでるけど、エレベーター使用権利とセットなら借りてあげようか。
バイク置き場は251台分も作ったの？
駐輪場はなんと2101台分も。
わけわからん計画。

[314: 匿名]

>312そうですね、これはとんでもない話ですよ。

ふつうはマイカー離れで駐車場の維持費を管理費から充当しなきゃいけないって所で管理組合が大騒ぎになるというのがお決まりのパターンですからね。

いくらなにも知らない初めてマイホームの賃貸組をターゲットにしてるからといって駐車場収入で管理費をまかなうなんて絵空事っすよ。

[315: 匿名さん]

まーまー、落ち着いてください。
このような崖の上マンションには車は必需品です。
入居者は車を所有せざるを得ません。
たまにエレベーターが止まったとしましょう。
皆さん車を買いますって。絶対。
マイカー離れなんて駅から平坦地の話ですよ。
ご安心ください。駐車場使用料は確実に膨らみます。

[316: 匿名さん]

イエース！ミーもソー思いマース！
ホントにソー思いマース！

[317: 匿名さん]

315さん

確かにそうかもしれませんが、竣工した時に全戸完売ならよいですが、仮に三割近く売れ残っている場合、完売するまで管理費や修繕費は売主が負担するのが常識ですが、駐車場の費用を出すのかと言えば、駐車場の空いてる分を全て負担するとは思えません。駐車場は全ての購入者が契約するとは限りませんから。駐輪場にしても同様です。売主が設定する管理費や修繕計画は駐車場や駐輪場が高稼働しているのが前提になっているのがほとんどですから、竣工して売れ残り住戸があるのは仕方ないにせよ、未稼働の駐車場や駐輪場の費用が出た場合どうするのかで揉めますよね。売主がまとまった戸数を転売業者なんかに売れば事態はもっと複雑になりかねませんが、ブリリアは有明で売れ残ったのを転売業者に売りさばいて売主として直接的な値下げをしてない形でさばいてるのをガイヤの夜明けで放映されて購入者からヒンシュクをかったような会社ですよ。しかしここは当時の有明よりも苦戦してる上にマンションそのものもシンプルではなく、様々な特徴がありすぎるのも追い撃ちをかけてます。

マンション検討組、買い換え組としてはこうした物件を注視して今後の参考事例にしたいです。

[318: 匿名]

>315まあ徐々に賃料収入は増えるとして最初から赤字スタートの可能性がありますね。


なにしろエレベーター乗り場まで駅前4分が売りでございますから維持費がキツイとなればバイクや電動チャリで十分って人は増えますよね。

とにかくサバイバルな漂流組合になれば4400→1230で自然にお互い力を合わせるようになるのでしょうね。

[319: 匿名]

うちは今のところ車あきらめてます。
のちのちローンが完済に近づき、足腰が弱ったら購入するカモ。

それまでは祖父母のを借りるかカーシェアでしのぎますね。現実問題。

[320: 匿名]

319です。

【誤】祖父母→【正】父母
でした。

[321: 匿名さん]

>317

いい加減な事書いていると訴えられるよ。

[322: 匿名]

豊島区庁舎と一体開発のブリリア×三井レジのコラボタワーのDMが来ましたがしっかりしたコンセプトマンションですね。

都内では東京建物ってちゃんとしてるみたいでびっくりすよ。

[323: 匿名]

オッ！豊島区役所の物件、動き始めましたか。
あそこは隈さんの事務所がからんでますね。
でも磯子には「そんなの関係ない」

[324: 匿名さん]

うちにもDM来ました。凄い建物ですね。見たこともない外観、単なるマンションではなく、芸術作品。場所が池袋ですが、池袋界隈では破格の値段になりそうな気配がしました。有楽町線の駅からマンションへの専用通路があったりして。

[325: 匿名]

(;^_^A・・・
なんか「はるか彼方」の物件ネタに成りそうですね・・・
・・・なるべく早く「磯子ネタ」に戻したいんですが・・・

豊島区役所建て替え物件は、隈研吾という建築家が絡んでいます。
神奈川県出身、栄光学園、東京大学建築科卒です。

彼は、自然を大切にする建築家です。
下に緑を大切にする庁舎を「どっしり」と建てて、
上はタワーマンション・・・ちょっとアンバランス
なんで、このあたりはデベさんとの駆け引きかな・・・

彼の「作品」として、成功を祈るかぎりであります。

[326: 匿名]

>325栄光→東大ってうちの弟と一緒なのですが更に東大教授でありデザイナーでありってすごい才能ですよね。
もしこちらが磯子じゃなくて栄光のある大船だったら隈さん助けてくれてたかな？


てかブリリア…なんとかしておくれ。。

[327: 匿名]

>325でもあの下が大きな形ならビル風は少ないですよ。

[328: 匿名]

>326　さん

すいません。
私の実家は、鎌倉市大船なんですが、(;^_^A
兄二人が受かった栄光は「落ちました」んで、
湘南高校卒です。

建築家は「作品」をどれだけ残すのかってのがあると思います。

長谷工さんにも、このあたりのプロと関係強化をしてもらえば、
「なんだ、ただの団地じゃねーか」という事はなくなると思う
のでありますが・・・

[329: 匿名]

>327

ありゃ(;^_^Aこれまたごめんなさい。
別にスルーしていたわけではありません。

隈先生の（というかお弟子さん達）の設計、
ビル風へのご配慮されてる方が居るのですね。

でも、そろそろ＠磯子に・・・

[330: 申込予定さん]

あの～、どなたか実際に登録しましたとか、契約しましたって方はいないんでしょうか？
ここを読んでると、何が本当で何が嘘なのかわからなくなります。
ちなみに私は、初日に登録してきました。
初日ですが、結構赤バラがついてましたよ。
担当してくれた営業の人も、質問した事にはすべて答えてくれたし、そんなに悪い印象は受けませんでしたが～
それに私は近隣に住んでますが、子育ての環境もいいですし、何でそんなに悪く言われるのか不思議です。

[331: 匿名さん]

>>317 321 ブリリアは有明で売れ残ったのを転売業者に売りさばいて売主として直接的な値下げをしてない形でさばいてるのをガイヤの夜明けで放映されて購入者からヒンシュクをかったような会社ですよ。

これって本当？　デマなの？　　話としても良く出来すぎ！

[332: 匿名さん]

>>322 - >>324

言いたいことは良く判る。隣の芝生や新車は良く見えるのだ。ブリリア発売当初のパンフを大事に持ってる私は「昔の恋人」を忘れられない女かしら。　　J.ディーンは永遠に年齢を取らないしね。ブリリアも坂ノ下から憧れて見るには最高のマンションかも知れない。　　　実態が徐々に明らかになる？　　「◎となる」こと祈るけど「××となる」かも　　

住民次第なんだが、
ピコーン　と来て　買っちゃった～　という風な　
妙な人種で満たされないことを祈る。

.「物静かな資産家夫婦」と
.「都心のタワマンに飽きた在宅で仕事する若者（ITエリート）」
.......が多いといいな　(^o^)丿

[333: 匿名さん]

＞問題になっているマンションは「ブリリアマーレ有明」

＞先週の火曜日に放送されたガイアの夜明けは売れ残りのマンションを現金でまとめて買い取って転売する業者の話だった。
この業者の事務所に、マドンナのポスターが貼ってあった。
マドンナなんて大物をイメージキャラクターに起用してるマンションなんて一つしかないわけで、マンションの購入者に再販業者が安売りしていることがばれちゃったのだ。

2008年11月放送分らしい。　

＞もちろん定価で買ってしまった人は激怒。
購入者が集まる掲示板には、金銭的なものも大きいけど、黙ってアウトレットに流す営業マンに対する不審とか、自分の住まいを全国のさらし者にしたテレビ東京に対する怒りなどが書き込まれ、モデルルームに乗り込むとも。この状況に恐れをなしたのか、工作員らしき人が沈静化に乗り出すも、逆に火に油を注いでしまい、ついには出版社やテレビにたれ込んだと言い始める人まで現れてしまった。

これ事実っぽく書かれてますけど、本当かな

[334: 匿名さん]

元スレが残ってた　　当時もブリリアは人気者だったみたいだ！　完売狙ったのじゃないか？
芸能週刊誌で不倫騒動とかで「話題づくり芸能人」と同じじゃないか？


＞10/28ガイアの夜明け「緊迫!不動産不況 金融危機がニッポンを襲う」 マンション投資家さん　2008-10-28 16:34:00 スレッド全文を表示

＞2008年10月28日放映予定です。今日の放送は興味深くて面白そう！

壮絶な値引き合戦を繰り広げる販売会社を取材し、「出口の見えない不動産不況」の現
実に密着する。サブプライム問題に端を発する金融危機が世界を恐怖に陥れている中、
日本では不動産業の経営破たんが止まらない。証券化ビジネスによって急拡大した日本
の不動産市場で、高層ビルやマンションは証券化されて金融商品となり、世界中の投資
家の間で売り買いされている。そこを直撃しているのが、グローバルマネーの信用収縮
だ。「金融システムと不動産の融合」の構図を解き明かすとともに、この苦境を必死に
乗り越えようともがく不動産業界の試練の時に密着する。

[335: 匿名]

有明の「ブリリアマーレ」・「マドンナスタイル」、たしか約１０００所帯、
一度潰れて最近復活したプロパストが始めた物件でしたね。
マーレはプロパストのネーミングの名残。
「全部売れたの？」と聞いたところ「そろそろです」とか言ってましたが・・・
結構色々あったのですね。
プロパストの開発物件は、即完売で有名だった時期もあるのですが、
やはり、大型物件はそんなに簡単なものじゃないですね。
で、ここは、いわゆる「ティアラ」とブリリアが呼んでいる、
「旧磯プリ」の再現部分以外は、「ただの団地」としてやってもらうしかないでしょう。

[336: 匿名]

まあ磯プリが磯ブリになった時点で利用したければ借り物から所有物に変わった訳です。

誤解しちゃいけないのは購入者一人一人が宿泊者じゃなくオーナーなので将来の賃貸まで見据えて検討したいですよ。

[337: 匿名さん]

強盗慶太とピストル堤として名をとどろかせた堤康次郎が没落していく華族、貴族に金を貸し付けて、返済不能になるや担保の邸宅や別荘を取り上げてできたのが全国各地のプリンスホテル群。
ここも元は東伏見伯爵の別荘だった。

西武不動産が磯子台を大開発して周辺に高級一軒家を一杯たてて邸宅の周囲はホテルにしてしまった。丘の下に降りるのは西武の私道であり一般開放されていたとは言え公共交通機関は通れない。
丘の下に作ったマンションも磯子プリンスハイツ。一階と最上階だけに止まるエレベーターを作って、ホテルとは陸橋で結んでしまった。

西武鉄道が破たんしてから大混乱になった。最終的に買ったのが東京建物。
ホテルの建物はまだまだ新しくぶっ壊すこともないのに使い勝手が悪かったのか壊してしまった。
ホテルの西南側は文教地区で厳しい建築制限があるのに横浜市に圧力をかけて高層マンションを建てようとして周辺住民の猛反対運動が起きた。何と東京建物は私道を閉鎖までして本来西武不動産から購入した周辺住民を怒らせた。
プリンスハイツも東京建物に何の恩義もないので、陸橋は取り壊した。

その後、ホテル下にトンネルの後か防空壕の後の空洞が見つかり、埋めて地盤固めをするのに時間と金を要した。

最終的に周辺住民と和解して妥協の産物としてできあがったのが今回のブリリア。
私道は横浜市に提供した。災害時の避難場所を名目として広大な庭は周辺住民に開放することになった。エレベーターまで使用料はとるものの周辺住民に開放する条件をのまざるを得なかった。

山林を含めた緑豊かなこの地に、わざわざ建ペイ率を犠牲にしてまで広大な中庭を作ったのは建築制限をごまかすための言いわけか。

東伏見伯爵の怨念があるように思えてならない。俺の別荘地を庶民が好き放題荒らしやがって。
ざまあみろ俺の別荘は永久保存物になったんだから庶民が勝手につぶすわけにはいかんぞ。

歴史を知った上で納得できる人たちだけが買うマンションなのでしょう。

[338: 匿名]

＼(・o･)/ﾜｱ!
すげーご意見が入りましたね。
ここは、東京建物さんは、
めちゃくちゃ「高い価格」で土地を
ご購入されたようです。

タワーを２棟ほどやれば、
それなりにＯＫだったと思うのですが、
年寄りが多い地元に「負けた」ようですね。

でも「歴史を知った上で納得できる人たちだけ」
のマンション、いいかもしれませんね。

[339: 匿名]

>337そうだったのですかとっても勉強になりましたほんとに。

東京建物が多摩NT建て替え事業の進捗を異例のマスコミ公開しましたね。

ここもなにか画期的な展開があると良いのですが例えば規模を半分に縮小して、残りは新たに企画をやり直すとかららぽーとができるとか。

[340: 匿名さん]

339
多摩ニューの場合は、販売戸数のうち約半分が元々住んでいた団地の建て替えで住む人ですよね。1000戸超という時点ではここと同じに思われがちですが、実際は半数程度しか分譲販売してないので、売れるでしょう。ここは全1200戸超が新築販売です。今月締め切る二期分の100戸でも完売できるのか不安視されてることを考えると、完売まで数年掛かりそう。
大規模物件は注目を集めてロケットスタートしないと厳しいですよ。