Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

[匿名さん]

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/1
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193243/
その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/207111/
その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220391/
その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236817/
その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/260210/


Brillia（ブリリア） City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～142.11平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工
管理会社：東京建物アメニティサポート

[285: 匿名さん]

ここの営業って、提携ローンの金利も知らないの？どうやってシミュレーションを出してもらったんだ？シミュレーションもなしに契約する人なんているんだな。

[287: 匿名さん]

真剣に検討していたのですが、色々質問しても営業マンは頓珍漢な回答か話をそらすしかせずに、最後にはほとんど”それが解決したらあなたは買うんですか”と居直られてしまいました。

Ｉ棟の最上階140M2のオーナー向けのコンセプトようなコンシェルジュだのスカイラウンジ、ライブラリーだの庶民に必要なのか。商業等の所有権を持っているのは何者でどういう権利と義務があるのか。
駐車場の居住者以外の部分は誰が使うのか。どうやって使用者を決めるのか。まさか商業棟の客用に解放するんじゃないでしょうね。商業棟の持ち主も一般の1230邸と同じ区分所有者になるのか。利害関係はどう調整するのか。
貴賓館は共同所有になるけれど誰が管理するんだ。賃貸料は誰が決めるのか。賃貸人は誰が見つけるのか。

ほとんど無視されました。

提示されている管理費自体はそれほど高くないですが、トータルの管理費の半分近くは駐車場収入です。それも誰が使うか意味不明な300台分以上も支払われるとして。入居者が少なくて駐車場があきだらけになれば管理費が足りなくなります。
中村孝明にいくらで貸すのか不明なるもこのレストランに客が来なくて閉鎖でもされたらますます管理費は足りなくなる。

長期修繕積立金が安すぎる。これは最近売りに出されてるマンションなら当たり前で、通常は数年で値上げされます。こんな大人数の管理組合で簡単に値上げが承認されるのか。されないのならこんな大規模設備の大規模修繕費はどうやってまかなうのか。

建ぺい率が極端に低いので、マンションでありながら一軒家並みの固定資産税になる。土地がほとんどだから何年たっても減価償却しない。本来一軒家は固定資産税は高いが管理費はない。ここはマンションとしては高額な固定資産税を払って上にマンションとしてはやや高めの管理費まで払わなくてはならない。

ある程度長期間マンション住まいをした経験があるなら誰でも思いつくことなんですけど。
それでも場所が気に入って買いたい人は買えばいいだけです。

[288: 物件比較中さん]

287さん
本当にそうです。横浜市の場合だと最初の５年は固定資産税が減免されますが、５年以降は定額に戻りますよね？倍とまではいかなくても、倍近い金額になるので、新築マンションは４年～５年目となる時期に最初の売却が多く出やすい。

この物件の場合、急遽値下げしたりして本来と違う購入層が背伸びして買う可能性、竣工後も竣工済み物件が売れ残る可能性もあるので、売りに出しても売却益が出るとは考えにくく、維持費が逼迫して売却しても、残債が残る可能性が高い。まず2013～14年の竣工時、2018～19年の固定資産税減免措置終了時にこの物件の大きな問題がより出ると確信です。

でも一番の問題は住み始めて最初の数年ですぐに修繕積み立て計画を見直さなければならないことです。敷地内の誘致店舗はシビアですから、計画通りに進まないのはどのマンションでもあること。駅前立地でもないマンションに誘致店舗は存在などないにこしたことないのです。この物件で営業さんから色々聞かされてこうした物件のリスクが大変勉強になったことは感謝したいです。

[289: 匿名]

>285>287昔から上司が精神論ばかりの会社にありがちなのが

ちゃんと説明したら買わない、営業は勢いだ

という考え方です。とくにここの物件を詳しく説明されたら買わない気がしますね。


他の物件を見てても思うのですがブリリアは深く考えるタイプの検討者には不向きなブランドコンセプトです。

[290: ご近所さん]

＞２８７さん

　その通りです。
　管理費収入の半分が駐車場収入とは、ここを買った人達にとっては
将来が心配ですね。っていっても、これがどういう事かなのかを分かって
買う人はいなさそうですね。

[291: 匿名]

皆さんが言われる通り、ティアラなんかに舞い上がっているのではなくて、ちゃんと勉強してリスク管理をしないと大変なことになりそうですね。

[292: 物件比較中さん]

最近、新聞なんかでもタワーマンションなんかの販売アピールの為の無駄な共用施設や安価な価格設定による管理費や修繕積み立て金が不足がクローズアップされていますが、タワーマンションは一棟建てで、敷地そのものは広大ではないのですし、共有する住民同じ棟屋に住んでいるだけに、いざとなればなんとかまとまります。ここが深刻なのは棟が分散していて棟そのものも大小様々で複雑なだけに、共有部と混在する棟、そうでない棟など住民間で意見をまとめる、問題点の価値観を共有するのはかなり厳しいかと。

[293: ご近所さん]

＞２９２さん
タワーマンションも高層階と低層階では、
住民の所得かなり違いますよね。
それはそれで、大変そう。
合意形成とか取れるんですかね？

[294: 物件比較中さん]

最近の都心のタワーマンションは、低層階は占有面積の狭い1LDKなど所得の高い単身者などで、高層階は占有面積を広めにとった富裕層という物件が多く、一人辺りの所得の差は郊外物件よりないよ。
タワー低層階は値ごろ感もありかなり人気がありすぐ売れるね。売却にしても賃貸にしても都心タワーの低層階は人気がある。同じ間取りばかりの郊外物件は売却するときには厳しい。

[295: 匿名さん]

この物件の良い面を探そうとしても本当にないんだよなぁ。景観を重視して広大な敷地内緑化は素晴らしいと素直に感動したんだけど、マンションの敷地がゲート化されてないどころか、敷地内にスーパーやコンビニを誘致してるので、単に周辺住民へのもろ手をあげての公開開放なんだよね。

住民以外の人達が敷地内でピクニックしたりジョギングしたり、タムロったり、井戸端会議とやりたい放題じゃないか。警備員がいたって誰が住民か分からないし、マンション住民以外の人達も自由自在に利用する広大な敷地の維持管理を住民だけで負担する訳だよね？固定資産税も住民だけで負担する訳だよね？よくよく考えれば考えるほど無茶な計画だし、検討してる人はそこんとこ理解してるのだろうか？
セキュリティーなんて無いに等しいし。

[296: 匿名]

周辺が気になる人は店舗棟付近は買わなければよいのでは…

しかし店舗棟付近はみなとみらいが見えるというメリットがありますよね。

[297: 匿名]

だから、295はこの物件のなんなんだよ？
一体どんな立ち位置から、誰たちを心配してるんだよ。
だいたい、日本語ちょっとおかしいぞ。もろ手を上げての開放って使い方、合ってるかな。
それに、良いところ無いといいながら、広大な緑地という長所も見つけられてるし。
自分も緑が多い敷地は素晴らしいと思う。うちも周りが緑多くそこが気に入っている。
この物件もいつか中古として成長した我が子が買うかも。

緑の好きそうな295はここ住めば気に入るのでは。

[298: 匿名さん]

震災以降、このての物件に対するタワマン関係者の焦りが見透ける気もします。

[299: 匿名さん]

管理費やローンが払える人が前提で議論してほしいな

そもそも、がけ崩れや、将来の管理費が心配で購入できない人は
違う物件を探せばいいと思うよ

エレベータの維持費が高いというならばそれを払える人が検討すればよい

払えなかったり、損と思う人は違う物件を検討すれば？

[300: 匿名さん]

そういう単純な問題じゃないでしょ

[301: 匿名さん]

＞広大な緑地

広大というのは半分皮肉でしょ？　緑化率とか建蔽率とか守ることは大切。でも行き過ぎると土地の高度利用を損ねて全体の効率が悪くなることを理解できないのかな？　　兵庫県芦屋の六麗荘など中古物件は結構安値だが誰も買いたがらない。住民協定が厳しすぎるから。協定守ると土地代はともかく建築費が高すぎる。

例えば痛禁電車で揉まれて毎日会社に行くのは生活のためだ。出来れば高級リムジンとかで通いたいけど庶民には無理。この物件の維持費に必死の思いで稼いだ金をつぎ込む価値があるかということ。

■初期のブリリアのコンセプトは富裕層を対象にしていたようなので敢えて批判しなかったけど

▲大幅値引きで買いやすさを歌い文句にして初期コストを下げたのは良いが（実は良くない）

×維持管理費用を配慮しない共用設備の見直しもしないのは如何なものか？　正直６０メートルのエレベーターは？？？
　　ショッピング客とかにも緑地とエレベーターを開放したら痛み具合が半端じゃなくなると、思います。

拙宅のマンションは築年数が古いがエントランスに管理人室があり24時間常駐なのでロビー・エレベーターは新品同様です。ショッピングセンターとか共有部は３年おきに内装修理が常識みたいだ。その金は勿論、テナントさんが出すんだろうけど？？？？　　不安満載な物件だねぇ。　営業が質問にまともに答えられないのは、実は何も決まってないし、販売失速でファンドに丸投げするかも、と疑われるわけですよぉ

[302: 匿名さん]

>維持管理費用を配慮しない共用設備の見直しもしないのは如何なものか？

するでしょ? 何を根拠に決めつけてるの?

長期修繕積立計画(案)はちゃんと説明してくれます。

そして納得できるものでした。

あとは住んでから管理組合で決めるので買わない人から心配されなくても大丈夫です。

[303: 匿名さん]

あくまでも全戸売れての話でしょう。例えば600戸しか売れない場合の説明はありますか？1200戸売れる前提の話をもっともらしく話されて、なんの疑問も抱かない人がいるのにびっくりです。

[304: 購入検討中さん]

売れなければ管理費は売主の負担になります。
そんな事も知らないなんて、びっくりです。

[305: 匿名]

304さん
そんなことは誰でもわかっていると思いますよ。
デベも大量に売れ残った分の管理費や修繕積立金をずっと払い続けるわけにはいかないので、売れ残り分をファンドに丸投げするなどの対応を取らざるを得なくなる。
その時には全戸売れることを前提としていた見積もりからは大きく変わってしまうリスクがあるという事だと思いますよ。