センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

[マンション住民さん]

センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】
茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/

[277: マンション住民さん]

不動産取得税も基本は申告だが誰も申告なんてしない。
課税される場合は黙ってても県から納税通知書が来る。
従って分譲でセンチュリー買った住民は誰も不動産取得税を払ってない。
申告しなくても、関連届出を手繰って国・自治体はしっかり課税措置をとる。

[278: マンション住民さん]

固定資産税が倍になるとか脅すもんだから市の税務課に電話で聞いたよ。

・建物部分の1/2減税措置は2012年度で終了⇒2013年度から減税分がなくなるから、その分だけ上がる。
・罹災県震災減税⇒これはうそ。罹災県ではあるが震災減税ではない、24年度は3年毎の固定資産税課税標準額の評価替えで下がっただけ。

やっぱ本当だった。固定資産税は来年度は数万円上がることは確実だ。
それと同時に固定資産税課税標準額が評価替えで下がったので資産価値が下落したことも確か。
固定資産税の値上がりに修繕費値上げ、月割りにすると5千円～1万円近い値上がりじゃないか？
平気な住民が多いのはみなリッチマンなのか？貧乏人は少数派か・・・・・

[279: 匿名さん]

月割で1万増加っていったら、年額12万増加か。。
しんどいな。。

[280: マンション住民さん]

>>278
つくばみらい市の場合これも上がるのでは？
資産割は「被保険者の固定資産税(土地・家屋)に税率を掛けて算定」と書いてある。

[281: 住民さんＡ]

＞それと同時に固定資産税課税標準額が評価替えで下がったので資産価値が下落したことも確か。

資産価値が下落したことは痛いね。
いくらマンションの建物一所懸命手入れしても、地価が下落したんじゃ焼け石に水だね。
管理組合の使命「良好な居住環境の確保を図り、同時に資産価値の保全に努める」が空しく聞こえる。

[282: マンション住民さん]

まぁまぁ、そう落ち込むな。熊が住んでる山でも買って夢見たら？
外資が買いあさってる今、国土を守る意味でも有意義だと思うぞ。
「一山いくら」で買える。区分所有者の山林地主からの一言。

[283: マンション住民さん]

>>278
>>280
今年の納税通知書見ましたが、軽減税額＊＊＊＊＊円て書いてありました。
これが来年から軽減がなくなるので、この分が上がるということですね。
でも国民健康保険税まで固定資産税と連動しているのは知りませんでした。
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/qa/pension/pension_a1.htm
地価がもっと下落して資産価値がどんどん落ちれば固定資産税は安くなりますね。

[284: 一読者]

国民健康保険税の資産割の税率の高低により、その市の田舎度がわかります。

[285: 住民さんＡ]

>>278
そんな重要な内容なら、ポストに入れて掲示板にも貼紙してくれないと。
知らない住民は多いと思うよ。理事会報に書いてくれてもいい。
理事会の議事なら議事録回してくれれば十分。理事会報はもっと住民に必要な情報を流してくれよ。
固定資産税の値上がりを隠して修繕金の値上げを押し通そうとしてるように見える。
理事会はよほど値上げをしたいようだ。値上げによって何かメリットがあるのか？
値上げして喜ぶのは潤沢な工事費が確保されることを喜ぶ管理会社等の業者だろう。
積立金の値上げで年３万円、固定資産税の値上げ関連で年５万円、１０万近く出銭が増える。

[286: 住民さんＢ]

公租公課の値上げとか値下げは管理組合とは関係ないよ。
管理組合は建物財産管理団体。
建物管理するのに費用が足りなければ値上げする。
逆に余ってるのなら値下げするということだ。

[287: 住民さんＣ]

何回も同じグラフをＵＰするけど、これが実態だ。
ピークは宅地の形にすらなってない1995年～1997年の造成中だ。
この時期に地上げが行われていた。TX開通の10年も前だ。
今の地価はピーク時の5,6割だ。土地は今が買いかもしれない。
逆に言えばピーク時に買った投資家は、今は半値で損切りしてるのだろう。

[288: マンション住民さん]

ＴＸが開通した７年前でも区割されてないこんな状態だったからね。
1995年頃はどんな感じだったのだろう？土の状態？

[289: 匿名さん]

そんな前のことなんてどーでもいい。
重要なのは今そこにある危機だ。

[290: マンション住民さん]

こんな感じだよ、1995年撮影の国土地理院空中写真。
土地区画整理事業の宅地造成中で、常磐道しかなかった。

[291: マンション住民さん]

1995年当時は常磐道を越えた富士見ヶ丘や紫峰ヶ丘の地域はまだ造成が始まってなかった。

[292: 一読者]

その前の様子は農林省の研究所の北側

[293: 匿名さん]

赤枠の中が土地区画整理事業地。

[294: 匿名さん]

理想は、センチュリーを自宅にしてDUO TXみらいを賃貸にするのがいいですね。
近くだからオーナーとしてなんかの時はすぐ行けます。
DUOは2棟まで出来るのは確実みたいです。

[295: マンション住民さん]

自治体から払い下げてもらった宅地。
中央のコンクリベースは電電公社時代の電話交換機盤の基礎跡。

[296: マンション饅頭研究会]

あんた選挙に立候補しなかったのか？

[297: マンション住民さん]

本日夕暮れ時(PM4:30頃)のスカイツリーと富士山。
センチュリーみらい平では、部屋からこんな景色が見ることが
できる。(左端がツリー)

[298: マンション住民さん]

朝もやの冬の日の出。C棟ベランダから。

[299: マンション住民さん]

↑の光景にピッタリなのがこの曲「想望」。2010年の龍馬伝で流れてたね。
http://www.youtube.com/watch?v=qtNZFt9dSCA

[300: 匿名さん]

今日の東電の上げは安倍政権絡み？
@125で仕入れてるから年末待たずに今日手仕舞いした。
利益で1ヵ月分の給料出たから良しとする。
年内はノンホルで年越しだ。

[301: 匿名さん]

今年の東電株の売買実績

利益金額合計 852,715 円
損失金額合計 -181,314 円
実現損益合計 671,401 円

震災後はリスキーな銘柄だったけど、
これ以上の深入りは止めておこう。

[302: マンション住民さん]

１町歩の山林。
山形のこの辺りは外資が山林を買い占めている。

[303: マンション住民さん]

場所はここ↓

[304: マンション住民さん]

【重要】

プラザ棟の「茨城県みらい平情報ステーション」で12/20まで換地計画縦覧ができるよ。
受付で地権者は記名させられる。

新住所は下記に決定。

陽光台１丁目１番１・・・・交番
陽光台１丁目１番２・・・・マンション
陽光台１丁目１番３・・・・駐輪場

公的証明書類（国・県・市）は市が新住所に書き換えをしてくれるけど、
そのほかは（例えば銀行口座等）全部自分で変更しないとダメ。
特に自動車運転免許証は換地処分公告（平成２５年度春以降）後に住所書にき換え必須！
また市で住民票取って常総警察署に行かないとならない。

[305: マンション住民さん]

【補足】
マンション以外に不動産持ってる人は、登記簿の所有権者の住所を新住所に変更しなければならないが、これは権利移転等をするときに合わせて住所変更登記を司法書士に依頼すればいいので、特に権利移転がないのなら旧住所のままでも問題ない。

[306: マンション住民さん]

【区画整理登記】

換地処分公告後に茨城県は法務局で区画整理登記を行うが、これが２ヵ月近くかかる。
この間は登記簿が閉鎖されるので、所有権移転登記が出来ない。
マンションの売却を考えている人は要注意。
区画整理登記中は買主に所有権移転できない、即ち売却できない。

参考：マンションの家屋番号も変わるみたいだ。
家屋番号は「底地+部屋番号」だから底地の地番が今回変わる。
これに関しては県に調べてもらう。

[307: マンション住民さん]

換地計画縦覧の時に、みらい平にいくつかある調整池について質問した。
そしたら厳密には「調節池と調整池」の２つに分かれているとのこと。
調節池は河川水の調節、調整池は地下水の調整、前者が県で後者が市の管理。
外観は同じように見えるが全く機能が違う。調節池は河川の延長とのこと。

[308: マンション住民さん]

今回、山形県の米沢市は１町歩～６町歩の山林をまとめて公売にかけた。
同一地域でまとまった量の山林が公売されたのは初めてだった。
公売結果はそれぞれ無事落札された。

[309: 住民主婦さん]

>>304
ありがとうございます。
免許の変更は面倒くさいですね。
ここに来て住所変更したばかりなのにまた変更ですから。

[310: マンション住民さん]

みらい平に土地も持ってるから、今回の換地処分の区画整理登記で、変更されたマンションの住所で当該土地の所有権者住所も登記変更されるのか？と聞いたら「区画整理登記は表題部のみの登記だから甲区の権利部分の登記は変更されない」と言われた。
したがって、当該土地の表題部は変更されるが、甲区の所有権者住所は旧住所のままになるとのこと。
実際、現段階の当該土地の登記は従前地の登記だから、従前地4筆の4つの登記簿になっている。これが換地処分で4筆が1筆に合筆されるので換地処分後は登記簿が1つになる。

[311: 住民さんＡ]

2011年11月に国交省に報告して1年後の2012年11月26日付けで行政処分されている。
処分まで1年かかってる。そうなると東急コミュニティーも行政処分は1年後か？
何れも2009年頃からの横領だ。既に公知されてる情報を記載する。

【イオンディライト2000万円横領】
■国交省行政処分発表
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000069825.pdf
■会社発表
http://www.aeondelight.co.jp/news/%e3%81%8a%e5%ae%a2%e6%a7%98%e3%81%b8...

【東急コミュニティー1600万円横領】
■2012年会社発表
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf

参考：20010年の360万円横領時
■国交省行政処分発表
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000016631.pdf


とにかく管理委託業務は徹底的に監督強化しないとだめだろう。
東急は2010年に続いて2回目だ。これでは企業体質が疑われる。
組合員の大切な預かり金が悪意の人間に横領される可能性が高くなって来ている。

[312: 住民さんＢ]

>>311
どうやって横領したのですか？
公式発表にはその手口が書いてません。
手口が分れば対策が立てられると思います。

[313: マンション住民さん]

業界関係者に直に聞かないと一般には分らないでしょう。
業界内では金銭不祥事は稲妻のごとく情報が伝わる。明日は我が身かもしれないから。
国交省の行政処分受けたら、営業面で新規の契約や契約の更新に大きく支障を来たす。
プレス発表なんかには具体的手口など書かないよ。

[314: 入居済みさん]

2010年の小口現金360万円の横領は、フロントで受け渡しされる施設使用料の複数管理組合での横領で、これは管理組合の口座に入金される以前にかすめ取られていた。
それに対して2012年の1600万円の横領は、単独管理組合の組合口座からの直接出金でかすめ取られていた。
前者は組合入金前の横領なので、施設使用記録が未記載であれば組合監査による発覚は難しいしが、実損はない。
ところが後者は、組合口座からの故意の出金で、組合監査での発覚は悪意の監査をしない限り発見は容易であり、出金により実損が発生している。

監事は単に請求書や領収書の有無をチェックするだけでなく、物品検査や工事検収記録まで調査する必要がある。特に架空発注は、発注該当品（または工事）自体が存在しないのである。
ただ、監事は議決権は無いものの理事会の出席は任意で、しかも発言権はあるから、理事会に出席していれば物品発注や工事発注が実態のあるものか否かは容易に知ることができ、架空発注を見抜くことはできるものである。
理事会での架空発注の決裁決議は全理事の悪意の合意がなければ出来ないものである。一人でも善意の理事がいれば、架空発注は断固阻止される。

[315: 契約済みさん]

これは公開されている某マンションの総会議事録。
領収書のない支出が発覚した場合の前期組合長（理事長）の弁明が参考になる。
ポイントは「監査で承認されているから問題ない」で突っ張ることだ。
不正は監事を理事会が抱き込むことが最善の方策ということになる。

[316: マンション住民さん]

>>315
立派です、開き直ってますね。③なんて使途不明金の典型ですよ。
東急の今回の1600万円横領は、まさに③の「領収書がない」支払から発覚したんですけど。。。。。。

[317: 住民さんＢ]

①に書いてある通り、支払の領収書がないのに監事は無理やり監査をパスさせている。完全にグルだろう。
また、当該マンションでは「雑費」の明細が今まで非開示であったが、期が代わって新監事が徹底的に調べ上げたところ、規約にもなく承認もされてない「役員退職慰労金」、２次会・３次会まである「忘年会費」を雑費で処理し、組合費を私物化していたことが発覚している。
東急の件は、当該マンション担当社員以外の社員が、当該マンションの総会資料作成を応援していた時に、領収書のない支払を見つけたことにより発覚した。その結果が３年間に渡る横領が１６００万円だった。

[318: 匿名さん]

>>317
そのマンションの組合員は、前期役員を業務上横領で告訴しなかったのですか？
大切な組合員のお金で退職金を払ったり飲み食いしてたのですから。

[319: マンション住民さん]

当然損害賠償請求すべきだと思う。
前期役員全員を今期管理組合として理事長が代表して提訴する。
これが一番組合員の了解がとれる方法だろう。

[320: マンション住民さん]

縄縮みの典型。
（登記）４８８平方メートル →（現況） 約２．２２平方メートル
こんなこともあるのか？
水戸地方裁判所 本庁 平成22年（ケ）第609号
http://981.jp/pdf/361571_MIT_H22K609_17.pdf

[321: 一読者]

昔話（うろ覚え）たしかネットで情報公開していないころ。
平成１４年ころ銀座の土地を公売しました。
落札金額７７７万７、７７７円　公売会場がどっと湧いたそうです。
公売会場は都庁大会議室。
公売土地の名義人とビルの名義人は別人。
公売物件はビルの底地の半分。２筆のうちの１筆。地積は忘れた。場所は泰明小学校近くの裏通り。
地代は各々月１５万円くらい。ビルの持ち主は地代の値下げを要求していた。
私の計算では１０年くらいで元が取れるとおもいました。
落札者は川崎の方の一般人でした。入札者はいわゆるプロがほとんどですが。
おいしい話はあるものです。

[322: マンション住民さん]

ネット公売やネット公有財産売却は全てインターネットで出来るからいいけど、
裁判所の競売はまだネット化されてないので遠隔地だと裁判所まで行くのが一苦労だ。
ところで町道の一部が私有地で、町に無期使用借権のある地目「公衆用道路」が競売にかかってる。
ちょっと興味があるので入札参加を検討してる。200㎡以下で小遣銭で落札できるかもしれない。

[323: 一読者]

裁判所の競売物件のホームページ
９８１．ｊｐ
その他もあります。
いわゆる３点セットを見る事が出来ます。

[324: マンション住民さん]

981.jpの裁判所競売物件は見ています。
競売コンシェルジュにサポートを依頼すれば遠隔地でも代理入札は可能ですが、入札価格の低い物件はコンシェルジュのサポート費用のほうが高くなってしまいます。
ちなみに322の道路の場合、10万円以下の札入れをするとサポート費は3倍近くの見積りになってしまいます。
このサポート費には、現地調査、詳細写真撮影、境界・道界確認等を含んでいるので高くなったのかもしれません。
http://981.jp/pdf/362351_MKO_H23K4_69.pdf

一方、インターネット公売（国・自治体の競売）は場所・時間の制約がなく入札には非常に便利ですが、役所からの開示情報以外は全て自分で調査しなければなりません。
公売は税務関係が主管部署ですから、土地・建物の関連法規にかかわる質問をしても直ぐには回答がもらえず、関連部署にたらいまわしにされることがよくあります。
ただ、今は少なくとも登記情報は公図、地積測量図も含めてインターネットで情報が取れるので、法務局に出向いていかなくても情報が取れるので昔に比べれば格段に便利になりました。

インターネット公売・公有財産売却（公有資産の払い下げ）は最低限住民票が必要で、公有財産売却の場合は戸籍地発行の身分証明書や印鑑証明まで必要な場合もあります。
インターネットの場合は入札保証金がクレジット決裁ができるのが非常に便利です。

[325: マンション住民さん]

＞落札金額７７７万７、７７７円　

入札で７のぞろ目はよく使いますね。私も使ってます。

[326: 住民さんＡ]

個々の内容（イオン2000万円と東急1600万円の件）には違いがあるが、両社の横領の共通点を抜き出すと次の通り。
・何百万円もの修繕工事を架空発注している
・理事長が管理会社の請求により架空工事代金の支払決済をしている
・管理組合の監事による監査が全く機能していない
・発覚は両社とも社内業務監査（管理組合の監査では発覚していない）
・何れも管理会社が管理組合に横領金額を全額弁済している
・管理会社社員は懲戒解雇（イオンは刑事告訴、東急は刑事告訴見送り）
・管理組合理事長は無傷で何らペナルティーが課されていない

どこの管理組合も同じだが、昨今の会計の仕組みでは高額の支払（又は現金引き出し）は管理会社単独での犯行はほぼ不可能で、必ず理事長決済とペアによる犯行である。
従って、理事長の共謀が疑われ、また数百万円の架空工事の承認は理事会で決議するので、理事会（理事全員）の共謀も疑われ、なおかつ監事の監査も疑われることから監事の共謀の可能性も否定できない。
修繕工事は、発注（管理組合）→検収（管理組合）→請求（管理会社）→支払い（管理組合）のプロセスを踏むので、少なくとも管理組合（理事長）が架空工事を検収しない限り支払われない仕組みである。

今後はこのような不祥事が発覚した場合は、管理組合も住民（組合員）による懲罰委員会を設置し、管理組合役員に対する刑事告訴や民事提訴を行う必要があるだろう。
ただ、管理会社が何れも全額弁済しているので管理組合としては損失が補填されてしまっている。管理会社は余計なことをするものだ。管理会社のやり方は、共謀でも「罪を一身にかぶって管理組合を助ける」なのである。

実損がない限り、管理組合の役員はたとえ不祥事を起こしても組合員から訴えられることは少ないだろう。損害が管理会社によって全額弁済されているから、不法行為による損害賠償請求は難しい。別の請求事由が必要になる。
だから管理組合の役員は横領得になってしまう。「管理会社と共謀して横領しても管理会社が全額弁済してくれる。」これでは役員のモラルはなくなるだろう。