センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

[マンション住民さん]

センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】
茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/

[317: 住民さんＢ]

①に書いてある通り、支払の領収書がないのに監事は無理やり監査をパスさせている。完全にグルだろう。
また、当該マンションでは「雑費」の明細が今まで非開示であったが、期が代わって新監事が徹底的に調べ上げたところ、規約にもなく承認もされてない「役員退職慰労金」、２次会・３次会まである「忘年会費」を雑費で処理し、組合費を私物化していたことが発覚している。
東急の件は、当該マンション担当社員以外の社員が、当該マンションの総会資料作成を応援していた時に、領収書のない支払を見つけたことにより発覚した。その結果が３年間に渡る横領が１６００万円だった。

[318: 匿名さん]

>>317
そのマンションの組合員は、前期役員を業務上横領で告訴しなかったのですか？
大切な組合員のお金で退職金を払ったり飲み食いしてたのですから。

[319: マンション住民さん]

当然損害賠償請求すべきだと思う。
前期役員全員を今期管理組合として理事長が代表して提訴する。
これが一番組合員の了解がとれる方法だろう。

[320: マンション住民さん]

縄縮みの典型。
（登記）４８８平方メートル →（現況） 約２．２２平方メートル
こんなこともあるのか？
水戸地方裁判所 本庁 平成22年（ケ）第609号
http://981.jp/pdf/361571_MIT_H22K609_17.pdf

[321: 一読者]

昔話（うろ覚え）たしかネットで情報公開していないころ。
平成１４年ころ銀座の土地を公売しました。
落札金額７７７万７、７７７円　公売会場がどっと湧いたそうです。
公売会場は都庁大会議室。
公売土地の名義人とビルの名義人は別人。
公売物件はビルの底地の半分。２筆のうちの１筆。地積は忘れた。場所は泰明小学校近くの裏通り。
地代は各々月１５万円くらい。ビルの持ち主は地代の値下げを要求していた。
私の計算では１０年くらいで元が取れるとおもいました。
落札者は川崎の方の一般人でした。入札者はいわゆるプロがほとんどですが。
おいしい話はあるものです。

[322: マンション住民さん]

ネット公売やネット公有財産売却は全てインターネットで出来るからいいけど、
裁判所の競売はまだネット化されてないので遠隔地だと裁判所まで行くのが一苦労だ。
ところで町道の一部が私有地で、町に無期使用借権のある地目「公衆用道路」が競売にかかってる。
ちょっと興味があるので入札参加を検討してる。200㎡以下で小遣銭で落札できるかもしれない。

[323: 一読者]

裁判所の競売物件のホームページ
９８１．ｊｐ
その他もあります。
いわゆる３点セットを見る事が出来ます。

[324: マンション住民さん]

981.jpの裁判所競売物件は見ています。
競売コンシェルジュにサポートを依頼すれば遠隔地でも代理入札は可能ですが、入札価格の低い物件はコンシェルジュのサポート費用のほうが高くなってしまいます。
ちなみに322の道路の場合、10万円以下の札入れをするとサポート費は3倍近くの見積りになってしまいます。
このサポート費には、現地調査、詳細写真撮影、境界・道界確認等を含んでいるので高くなったのかもしれません。
http://981.jp/pdf/362351_MKO_H23K4_69.pdf

一方、インターネット公売（国・自治体の競売）は場所・時間の制約がなく入札には非常に便利ですが、役所からの開示情報以外は全て自分で調査しなければなりません。
公売は税務関係が主管部署ですから、土地・建物の関連法規にかかわる質問をしても直ぐには回答がもらえず、関連部署にたらいまわしにされることがよくあります。
ただ、今は少なくとも登記情報は公図、地積測量図も含めてインターネットで情報が取れるので、法務局に出向いていかなくても情報が取れるので昔に比べれば格段に便利になりました。

インターネット公売・公有財産売却（公有資産の払い下げ）は最低限住民票が必要で、公有財産売却の場合は戸籍地発行の身分証明書や印鑑証明まで必要な場合もあります。
インターネットの場合は入札保証金がクレジット決裁ができるのが非常に便利です。

[325: マンション住民さん]

＞落札金額７７７万７、７７７円　

入札で７のぞろ目はよく使いますね。私も使ってます。

[326: 住民さんＡ]

個々の内容（イオン2000万円と東急1600万円の件）には違いがあるが、両社の横領の共通点を抜き出すと次の通り。
・何百万円もの修繕工事を架空発注している
・理事長が管理会社の請求により架空工事代金の支払決済をしている
・管理組合の監事による監査が全く機能していない
・発覚は両社とも社内業務監査（管理組合の監査では発覚していない）
・何れも管理会社が管理組合に横領金額を全額弁済している
・管理会社社員は懲戒解雇（イオンは刑事告訴、東急は刑事告訴見送り）
・管理組合理事長は無傷で何らペナルティーが課されていない

どこの管理組合も同じだが、昨今の会計の仕組みでは高額の支払（又は現金引き出し）は管理会社単独での犯行はほぼ不可能で、必ず理事長決済とペアによる犯行である。
従って、理事長の共謀が疑われ、また数百万円の架空工事の承認は理事会で決議するので、理事会（理事全員）の共謀も疑われ、なおかつ監事の監査も疑われることから監事の共謀の可能性も否定できない。
修繕工事は、発注（管理組合）→検収（管理組合）→請求（管理会社）→支払い（管理組合）のプロセスを踏むので、少なくとも管理組合（理事長）が架空工事を検収しない限り支払われない仕組みである。

今後はこのような不祥事が発覚した場合は、管理組合も住民（組合員）による懲罰委員会を設置し、管理組合役員に対する刑事告訴や民事提訴を行う必要があるだろう。
ただ、管理会社が何れも全額弁済しているので管理組合としては損失が補填されてしまっている。管理会社は余計なことをするものだ。管理会社のやり方は、共謀でも「罪を一身にかぶって管理組合を助ける」なのである。

実損がない限り、管理組合の役員はたとえ不祥事を起こしても組合員から訴えられることは少ないだろう。損害が管理会社によって全額弁済されているから、不法行為による損害賠償請求は難しい。別の請求事由が必要になる。
だから管理組合の役員は横領得になってしまう。「管理会社と共謀して横領しても管理会社が全額弁済してくれる。」これでは役員のモラルはなくなるだろう。

[327: マンション住民さん]

東北の十和田湖に近い某市から宅地を払い下げて（公有財産売却入札）もらいました。
この宅地は更地で敷地内に電信柱が1本あります。現在は隣家が引き込みに使っています。
私は携帯電話にしますから、電話加入権が必要な固定電話は引かない予定です。
さしあたり邪魔だからと電信柱を移設してもらう必要がないので、当分そのままにしておきます。

ところがある日、NTTから電話がありました。
土地所有者が市から変わったので、電信柱の年間敷地使用に関する契約を締結したいと。
「そんな契約あったの？市からは何も聞いてない。」と思いましたが、使用料をくれるというので契約を締結することにしました。
そこで使用料はいくら？と聞くと、敷地使用料は年間1,500円とのことでした。月額ではなく年額です。
月額になおすと125円、安すぎる!と文句言いましたが、NTTの話では金額が法律で決まってるとのことです。

そこで調べましたが、敷地使用料は電気通信事業法施行令に定められていました。別表第1（第5条関係）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S60/S60SE075.html
宅地の場合、電柱1本あたり年額1,500円、通常3年分が一括して支払われます。それでも4,500円。
年額1,500円は本当でした。まぁ、法律で決まってるなら仕方がないか・・・・・

[328: 匿名さん]

電力会社の送電鉄塔や送電線になると、敷地使用料ではなく迷惑料の「線下補償料」になる。
これは土地に送電鉄塔が立ってたり上空に送電線が通ってたりした場合の地役権の対価になる。
線下補償料は宅地、都心程高くなる。
ちなみに東北地方の別荘地(原野)で、送電線下の線下補償料は年間36円/㎡で計算してる。

[329: 一読者]

私は、ＮＴＴと東電から借地料を３年に一回３万円くらいづつ貰っています。
貰った年は、翌年その他の借地料とあわせ確定申告（青色）しています。
その他の土地の固定資産税等は経費に算入しています。
電柱等の場合、経費になるのは、電柱等のある土地（畑）１筆全部の税でしょうか、電柱の立つ面積部分だけでしょうか？

[330: 匿名さん]

陽光台あたりのアパート用地の定期借地料は月400円/坪くらいと聞いたことがある。
この単価なら固定資産税は十分賄える。
田圃や畑も欲しいけど、サラリーマンじゃ農業委員会から買受適格証明書がもらえない。

[331: マンション住民さん]

これは、ＴＸの車窓から見えるマンション「オーベルグランディオおおたかの森」の航空写真。
敷地面積13857.27㎡のうち1611.86㎡は特別高圧線(東京電力)下にあり地役権が設定されている。
エントランス、自走式駐車場あたりが特別高圧線下になる。当然線下補償料が管理組合に入る。
このマンションは検討候補であったが、送電線下を避けたいのでパスした経緯がある。

[332: 匿名さん]

山林の公図。山林は殆どの場合、公簿売買になる。
一般に公簿地積よりも縄伸びしてる場合が多い。
黄色部分は一町歩(約3,000坪)の地積がある。

[333: 匿名さん]

↑山形県米沢市大字口田沢字明神山の国道121号線沿いに見える山林

[334: 一読者]

みらい平近辺を散歩していて、不思議だなと思っていたことがありました。
宅地（空き地）に苗木を植えている所と、何も植えていない所があることでした。
市街化区域宅地課税の場合、農地課税にはならないから、苗木を植えても税額は変わらないと思っていました。
そこで、市役所や詳しい方に訊いてみたところ、つくばみらい市では、農地の体裁を調えると農地課税となることでした。
空き地に苗木を植えると農地課税になるなんて、東京にいたころは、考えられないことでした。
農地課税が認められると
税額＝評価額×１／３×０．２だそうです。概算　一般宅地の６％
０．２の部分は２５年度は０．４　２６年度０．６とあがります。
空き地を所有している方は、年末までに農地体裁をして市役所に届けないと、税額が下がりません。
植える苗木は市役所に相談したほうがよいようです。なんでも良いわけではなさそうです。

[335: 匿名さん]

センチュリーつくばみらい平【不動産倶楽部専用掲示板】を作っちゃいますか。

[336: マンション住民さん]

うちは草刈って更地のままだけど、隣地（カラーコーンの左側）は何か色々植えてる。
不動産屋からは固定資産税対策を勧められてるけど面倒だから何もやってない。
今年の夏は草刈り４回もやった。蔦（ツタ）が市道にはみ出してどんどん伸びるので困った。
草ぼうぼうで放っておいたり草が市道にはみ出したりしてると市から除草指導を受けてしまう。
他県にも宅地があるから、いずれ固定資産税の負担が大きくなったら考えることにする。