新築分譲マンションの駐車場

[入居予定さん]

先日、マンションの抽選会のあとに、駐車場の抽選があったのですが、残念ながらあまり希望しない場所になりました。

駐車場の抽選は、先にくじを引く順番を決めて、その順番により希望の場所を選ぶという説明を受けたので、その言葉を信じて、それ以上聞かなかったのですが、今になって本当に公正に行われているのか疑問が生じてきました。

本当に公正に行われているのですか？

[30: 匿名さん]

機械式駐車場は、

他に人がいるとやはりすんなり出せないです

あと待っている人が

なんだかやたら焦っちゃいます（汗）

[31: 匿名さん]

機械式駐車場を採用するのは狭いスペースを有効に利用する為なんでしょうね。
契約したマンション駐車場が機械式だったら外部に借りようと思いますが、
それでも建て替え費用は全住民に発生するんですよね？
何だか不公平に感じますねぇ。。。

[32: 匿名さん]

>>31
そういうマンションを買わなければ良いのかと。

現実は…機械式であれ何であれ、その地域の需要を満たす台数がなければ、
そもそもそのマンション自体が、売れたかどうかも微妙なわけで…

マンション内の温泉やプール、ジム、キッズやゲストルーム…
それらと同じ、共有施設・財産ですからね…負担もやむを得ないでしょうね。

あんなに近接しているなら、マンションの方が火災時なども安心なのに～
と思えるミニ戸が売れるのは、そういう事情もあるのかなーと思いますね。

どんなに小さくても、3階建てでバリアフリーとは無縁な造りでも、
一国一城の主・決定権は自分たちにある、という思いなのかな、と。

[33: 匿名さん]

共有施設など少ないほうが結局住民にとってトクなんだが
マンデベは差別化のためそういう目新しい設備を売りにしたいんだよなあ
残念ながらそういう目新しさに惹かれてしまう奥様も多い
自分のマンションでパン焼いていつまで続くんだよう、近所にパン屋があればいいじゃん・・・とは考えず「まあ素敵なマンション」となる
駐車場も十分あると安心する
余ってくればかえって面倒なことになるという所にまで考えが至らない
足らざる位の方が強いのにねえ

[34: 匿名さん]

というあなたのような情報強者向けだけでは戸数をさばけないので情弱向けの施設が付きます。
特に郊外大規模、ペラボー、田の字主体、同一敷地に多棟配置、共用廊下側はアウトポールじゃない、アルミ柵多用、窓なし部屋多用のデベ。

[35: 匿名さん]

駐車場の稼働率が低下するとマンションの維持管理に（金銭的に）影響すると思いますが
どれくらいの稼働率から逼迫するものでしょうか？

[36: 匿名さん]

そんなの状況によって違うとしか言いようが無いのがわからんか？

[37: 物件比較中さん]

>>35

すみませんワタシには分かりかねますが他の意味で考えさせられるご質問です。

駐車場稼働率が安定するマンション=確実に車が必要と思われる立地。
これは完全にイコールではないと思いますが外れてもないのかなと思うと駅から遠い物件は意外と費用的な安定味を持っているのかなと思ったりしました。

[38: いつか買いたいさん]

駐車場の費用について，教えて下さい。

一般的に，集まった駐車場代はやがて管理費（または修繕費）として使用されます。

駐車場の賃貸利用防止の目的もあり，マンション駐車場代は，近隣の一般駐車場料金を目安に設定していると聞きます。

これはその分，都会では管理費が安いということでしょうか？

言い換えれば，毎月の維持費（＝修繕費＋管理費＋駐車場代）は、都会でも郊外でも、大差ないのでしょうか？

　　前提：駐車場代が無料（に近い価格）の田舎は除く。
　　　　　その他の条件は，デベ，管理会社，駐車方式（例：機械式 v.s 機械式）等，同一とする。
　　　　　　（当然ですが同一条件の物件がないため，比べられないことによる質問です。）




管理費は，基本的に「マンション管理に必要な各戸あたりの費用」から駐車場代を差引いた額となっていると考えています。
駐車場代は，周囲の普通の駐車場料金を参考に決めることから，立地以外の状況が同様と仮定した場合，都会ほど駐車場代が高く，管理費が安いのでしょうか？
（都会に車なしで入居すると，相対的にお得なのでしょうか？）

[39: 匿名さん]

管理費ってのは都市物件の方が郊外物件より安上がりだ
それは維持にコストが掛かる緑地や無駄な施設を抱え込めない、抱え込む必要もない（容積率が高い）ということによる
一番安上がりにするには駐車場も持たないことなんだが、こればかりは規制があるからなあ
ただ、都市部の高額なマンションなどはそれ以外に金のかかるサービスを持ちたがるからね
一概に言えないところ
駐車場代も割安に抑えて見た目お得感を出すというマンションも多いしね

[40: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場の料金は、
ランニングコストを引いて修繕積立金に充てられています。
第１回の大規模修繕でかなり金がかかって（震災の影響で）
次の大修繕までの積み立てが間に合わないからなんですけれどね

[42: 匿名さん]

駐車場は住民全員の共有財産
そこから上がる収益は全員の共有物
もし利益が上がれば全員に公平に分配されることになる（管理費を割安にするということで）
むしろ駐車場を割安にしたりするのは不公平
住民全員で得るべき収益を放棄し、車を利用する人たちだけに付け替えることになるわけだからだ
逆に駐車場から利益が上がらず損失補てんするするはめになったり、駐車場に大規模に補修したりして追加資金の必要に迫られた場合でも
駐車場利用、利用していないに関わらず公平に（持ち分）分担する必要がある

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[46: 匿名さん]

＞都会に車なしで入居すると，相対的にお得なのでしょうか？
結論から言えばそう言えると思います。
しかし、一般的に都心マンションは駐車場充足率が低いですから、管理費等が極端に安くなることはありません。また、機械式は維持費、更新費用がかさみますから、管理費等に還元できる額は限られます。
仮に都心でありながら駐車場充足率が高く、加えて維持コストがあまりかからない自走平置きであるならば、管理費等のかなりの部分が駐車場収入で賄えるので、管理費等がかなり割安になり、駐車場を使用しない人にとってはかなりお得になるケースはあり得ます。

[47: 匿名さん]

基本的にマンションは容積率で建物を決めるが都心物件は当然容積率が高い
しかし駐車場は条例かなんかで駐車台数が決められるから
狭い敷地に台数を積まなければということで機械式駐車場にならざるを得ない
販売時にも現在車を持ってる人が大多数のターゲットだから可能な限り多く収容台数を増やそうとする
みーんな車持って引っ越してくるからな
で、住んでみたら意外に便利だからとか年取ってきたからと日が経つにつれ車を手離す人が増え当然のように空きが出てきてしまい
収入が細り管理費を圧迫することになる
そんな中、機械式のメンテがかさみ大規模補修の必要に迫られたりで、たいていが大赤字
そして車持ってようが持っていなかろうがその赤字補てんも住民に公平に分配される
隣に大手の駐車場があってマンション自体は駐車場は持たないなんてーのが一番なんだがなあ

>>45
駐車場をゴージャスにするなど（笑）駐車場代を割安にするとか、車を持ってる人たちだけに益を与えるなんてことはしないのは当然だ
駐車場の持ち主は車を持ってる人を含む住民全員だからだ
持ち主たる住民全員に益も損失も分配される、それでこそ公平
車を持っていない方がオトクなんてことはない

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[53: 購入経験者さん]

私がマンション買うとき、
営業に駐車場の指定を条件にしたら、
みんなには内緒ですよ。って、すんなり希望が通りました。
値引き等は、渋るが駐車場は融通きくのが営業マンの腕のみせどころなんでしょうね。

[54: 元営業マン現フロント]

>>53
物件の値引きは歩合額に響くので極力応じたくはない条件です。

駐車区画の指定条件は営業マンの身勝手で、腕ではありません。

購入時の特別扱いは入居してから揉める元です。

[55: 匿名さん]

>購入時の特別扱いは入居してから揉める元です

本当にそう思います。
まさにうちのマンションもそれに直面。
駐車場が当選した人には「ずっと停められます」といい
外れた人には「２年ごとに改選の予定です」。
よくある話ですがね。

[56: 買い換え検討中]

改選の予定！
予定って？、騙されていますね。
改選すると規約に記載される予定、だったら信用できる。

[57: 匿名]

契約時に規約は完成していますので、記載される予定なんてありえませんよ。

また、将来的に規約の改定を総会で決議するとしても、条件の良い立場の区分所有者が賛成せずに否決されるのが落ちです。

[58: 買い換え検討中]

そうですね。
予定は、未定！上手く言ったもんだ。
事実、理事会でも改選の話題になったことがありましたが、
私を含め理事の半数以上が反対し、総会すら上げさせませんでした。
だから、入居時の駐車場確保は重要。
車をもっていないのに駐車場を確保して料金を払っている住人もいる。

[59: 匿名さん]

いまどきマンション周りに駐車場余りまくってますが

[60: 匿名さん]

東京都市部で新築時に駐車場１００％の物件で、その後空きが目立つ物件は多いよ。
外部貸ししたくても、構造上できないとか、総会で了承得られないとかで、困ってる。
車買う若い人も少なくなってるし。駐車場は先細り。
だからか、今どきの新築は最初から駐車場少なめに作ってる。

[61: 匿名さん]

それ、都内だけ。
地方は一家に２～３台の車所有が多数。
敷地内駐車場の無いマンションは買い手付きませんよ。
山手線では用が済まないんですよ。

[62: 匿名さん]

俺なんか安い駐車場見つけて自分のマンションの駐車場解約してやった
慰留を懇願されたが冷たくあしらったね
徒歩6分で駅より遠いｗ
まあ自分で自分の首を絞めてるには違いないがこういう事は早い者勝ちということで

[63: 匿名さん]

敷地内の駐車場より外部の駐車場が安価というのも気の毒ですね、普通は有り得ない。

[64: 匿名]

あり得なくはないですよ。
近隣相場よりも上げなければ管理費や修繕費用が不足するなどの理由で、販売当初から高いことは良くあることです。

デベ子会社が管理会社の場合、全ての費用において金額設定が高いケースが多いです。
それだけ管理会社への利益が含まれてるということです。

[65: 匿名さん]

高くても敷地内駐車場。
悪天候の時や荷物搬送の時など、敷地外のマンションから離れたところにあるなんて不便。

[66: 不動産業者さん]

おかしいですねぇー　マンションの税法上ではこんなの有るけど参考にしてみな。

＞マンション管理組合が行う駐車場業は収益事業に該当しないことの判定条件
① 　駐車場業は、その区分所有者を対象として行われており、外部の者は使用していないこと。
② 　駐車場の敷地はその管理組合の共有部として管理されているものであること。
③ 　駐車場収入は、管理組合当該年度決算書において管理費・修繕積立金等の管理組合収入と同じく、
　　　管理組合収入として計上され、管理組合会計の中で一体として運用されていること。
④ 　駐車料金は、区分所有者(入居者)を対象として行っている収益を目的としない事業であるから
　　　付近の駐車場と比較し低額であること。

＞不課税となる根拠
① 　管理組合の構成員を対象として行う共済的な事業であること。
② 　駐車料金は、区分所有者が所有している共有物たる駐車場の敷地を特別に利用したことによる
　　　「管理費の割増金」と考えられること。
③ 　その収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において運営費又は修繕積立金の一部に
　　　充当されていること。

敷地内の駐車場の方が外部のそれより高額と言う事は、管理組合として収益事業をしているとゆう事になりますね。
これは別途の会計処理と納税が必要になります。

[67: 匿名さん]

俺んちのマンションなら別に周辺より高くはないぞ
俺は勝手に駅から逆の方に遠い駐車場を借りたから安くなったってだけのことだ
6分歩かされるけど

[68: 匿名]

>>66
敷地内駐車料金が近隣相場より高くても収益事業にはなりません。

あと、近隣相場と同等料金で、数台(例えは１〜２台程度)がマンション内で利用者を募集する努力を行ったのにも関わらず埋まらなかった場合などの理由があれば、部外者に対して契約しても収益事業とみなさないようになりました。

[69: 匿名さん]

>>68
でたらめと無知はトラブルの元、根拠有るのでしたら記載お願いね。

[70: 匿名]

>69
業界紙には詳しく載ってる

[71: 匿名さん]

>>70
嘘やデタラメの書き込みは駄目ですよ、その業界紙も嘘を記載ですか？
国税局は認めてませんよ。

業界紙の記事、簡単に書き込んでみなさい、本当の事ならね。
インチキ情報は、他人に迷惑や不安を与え、トラブルの元。

[72: 匿名さん]

横レスだが、
１．内部外部を問わず同じ条件で貸す場合
　→　全部収益事業（課税）
２．内部優先との条件付きで余剰分のみを外部に貸す場合
　→　内部利用は非収益事業（非課税）だが外部利用は収益事業（課税）
３．余剰分を臨時的かつ短期的に外部に貸す場合
　→　全部非収益事業（非課税）

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

[73: 匿名さん]

国税はやはり外部貸の部分は収益事業との判断ですね。
↑３の臨時、短期と言うのは工事等の特殊な場合で数週間が限度、恒常的では無理。

何処の業界紙に収益事業では無いとの記載が有ったんでしょうね、読み違え？

[74: 匿名さん]

>>68
この人、嘘ついてるだけですね、一般市民が立法してはいけません。
自分から削除依頼したらどうかな。

[75: 匿名さん]

なんだか難しい話になっていますね…（汗）
駐車場収入の扱いって
難しい問題なんですね。
実家があるマンションは最近は車が埋まらなくなってきたので
駐車場を外部に貸そうか、なんて話があるのですが
なかなか金銭面の扱いで難しそうです。

[76: 買い換え検討中]

なんの為に管理会社と契約してる？
こういう面倒なことのアドバイスをしてもらうためです。

[77: 匿名さん]

何のためにって・・・・
管理会社は売った資産からさらにむしり取るためだろ

[78: 匿名さん]

↑　管理会社から買ったマンションってだれが言ったの、系列販売とも限らんよ。
　いい加減な事書かないでちょーだいね。
　そのぐらいの事何処の管理会社でも教えてくれるよ。タダでね。

[79: 住友不動産販売契約者]

不正だと思います！
抽選は実際に見学できましたが、決定するのは本社別部署で他の人の希望がわからない場所でです！あらかじめ希望用紙と一緒に車検証を同封するように言われました。（希望抽選でなぜ車検証が必要なのか！？）うちは小さい車でしたが買い替えの為大きい場所を希望していましたが抽選順位が中間ぐらいで小さい駐車場でした。
ですが、実際大きい車は大きい駐車場に小さい車は小さい駐車場にみんな文句なく収まっています！車の車種や大きさなどで調整をしている事は明らかですねw（その確認の為の車検証です！）良い事と捉えるか悪い事と捉えるか…