建売について

[匿名]

いま建売を検討中なんですけど、メリット・デメリット教えて下さい。

[251: 匿名さん]

確かに建売も注文もちゃんとした工務店なら建築費に「猛烈な」開きは出ないですね。
ただ、土地を購入して建てるとなると、土地でも利益分取られますので地価の高い所なら数百万単位の差が出ます。

意外と忘れがちなのが、敷地のどこまで立てられるかです。都内23区では違いが顕著に現れます。
狭い土地で建蔽率クリアできても法による隣との最低距離を開けなければいけないため、建蔽率いっぱいに建てられません。
しかし、コレは民法なので隣人の承諾があればギリギリでも建てられます。まあ、普通は空けてくれと言われます。
建売は大抵隣家も同じ業者が建てますので建蔽率ギリギリで建てられます。これは本当に良くも悪くもです。
土地価格の高い所や狭い土地では、両隣の建物と50センチ離すだけで家が立たないとか1000万以上の土地を遊ばせたり、余分に購入する必要も出ます。敷地30坪の建売と注文では普通は建売の方が建坪は大きいです。25坪以下では注文では隣家の許可がないと建設できない場合も多いです。
郊外の方には理解し難いでしょうが、23区内でよい立地となると普通の話です。

[252: 匿名さん]

50cm離して建てるのが普通だが、都市計画は、もっと厳しくて1～１．５メートルの範囲で定めることになっている。
まあ、50ｃｍ以下の場合は、隣が離している距離が限度。新築する際に隣が境界30ｃｍまで建ててあれば、こちらも30ｃｍで建てられるということ、お互い様ってところかな。


＞確かに建売も注文もちゃんとした工務店なら建築費に「猛烈な」開きは出ないですね。

これはその通りで、建売も建築請負契約（売り建て・注文住宅）も非道業者ならそのひどさにも開きはありません。

[253: 匿名さん]

>248さん
＞注文すると装備が良くなるので、高くなりやすいですが
装備がよくなるものなの？

＞基本、値段の差は装備の違いと利益率の違いでしょう
注文と建売だと手間がかかるから、値段の差は、装備と利益率だけではないと思う

工務店が間取りを決めて、建築時期も自由に決められる建売と、注文主の要望を聞いて何度も打ち合わせる注文住宅が同じ値段というのが、むしろそんな工務店はおかしいとおもう

[254: 匿名]

>251

>25坪以下では注文では隣家の許可がないと建設できない場合も多いです。

聞いた事ないです。
うちはその条件でしたけど、別に隣家に許可をもらって建てているわけではない。

[255: 匿名]

建て売りも良し悪しあるよね。
ただ注文でも良し悪しあるね。
なかなか難しいね！

[256: 匿名さん]

1000万円の注文住宅と1000万円の建売だったら後者を選ぶ。
前者はオプションなしで1000万円だろうけど
後者は売れ残ると困るから最初からオプション込みで1000万円で売り出すことが多いから。

[257: 通りすがり]

>>253さん

工務店の考え方次第です。うちは小さいとこに頼んだで社長と直接交渉出来た。
契約前の段階で、ある程度品番入った見積を頂ければ、交渉はしやすい。
打ち合わせ回数は、工務店にハウスメーカーのインテリアデザイナーみたいのを聞くのは無理。
打ち合わせは多かったが、当初の間取りと、装備とか建築中の変更に関してかな？
いろいろな装備は各ショールームでお姉さんに聞いていた。キッチン、風呂、ドア、クロスとか何回もいろいろな箇所に
通った。（工務店は最初の１回くらいしかついて来なかった。）

外壁もショールームで外観図を作成してもらった。この辺は、東京で無いと難しいかな？

金額に関しては、例えば2000万（上物）内　利益＋経費　20％（400万）　とする。
お願いしたのは、工期が同じなら、2000万→2500万変更でも（　利益＋経費400万）でお願いします。とのこと。

工務店でも、風呂とかキッチンは相場通りで、定価の50％ほどだった。ただ、選択するメーカーにより工務店は弱いとこが
あるので、キッチン、トイレとかは、値段が合わず、支給材にして貰った。


電気コンセントも、いっぱい追加した。照明、エアコンは高いから、他で買ったほうが良いと言われた。
照明は簡単なので、ただで付けてくれた。工事終盤で、総額が決まってからは、細かい金額の追加は言われなかった。

断熱材とかは、話をちゃんとすれば、合う。　基礎工事のコンクリートの種別とかも変更してもらった。21N→24N
（対した額では無い。）

外壁とか、気にしないので、一番安いのと言えばそれなり。

一番は、建築中に見えないとこが確認出来る。お願いして、基礎コンクリートは、１週間養生して貰った。２日目以降は養生シートをかけてもらった。（ブルーシートじゃないよ。水含むやつ。）

注文は、好きな人は良いけど、めんどくさい人には向かない。結局決めるのは、本人達なので。

[258: 通りすがり]

257です。

最後に、社長から利益あまりあがらないよ。社員の給料だけだよ。と言われた。

ちょっと厳しく交渉したかな？たしかに、利益とれるとこが少なかったな。
似たような業界にいるので、値段の仕入れ価格は大体知っていた。

[259: 匿名さん]

坪単価はいくらなの？

[260: 匿名さん]

>最後に、社長から利益あまりあがらないよ。社員の給料だけだよ。と言われた。
みんなそう言う。

[261: 経営者さん]

そりゃそうだｗ
だったら誰も社長なんてやらないよなー

[262: 匿名]

工務店で頼むと手抜きされんじゃない？
個人のさじ加減だもんね。

[263: 匿名]

そのリスクはどこも変わらんて

[264: 匿名]

ＨＭだと胴縁抜かれたり、ネジが寸足らずになってます。

[265: 匿名さん]

思い込み全開だな
安心できる人は工務店で建てたらいい

[266: 匿名さん]

>264
そんなもんじゃない。
鉄筋抜いたり、断熱区画ができていないなど調べれば調べるほどボロが出る。

[267: 匿名さん]

工務店もね（笑）

[268: 匿名さん]

だから、建てる前の業者選びが大事。
そしてチェック体制もね。

[269: 匿名]

>>２６５

思い込みではなく10年来続いた某住林の準耐火仕様の話です。

[270: 匿名さん]

じゃあHMって書かずに住林でいいじゃん（笑）
工務店もひとくくりにされたらたまんないだろ？

[271: 匿名さん]

>>259

支給材抜きで、坪60万くらい。（減らした分、風呂のグレード上げて、風呂だけ頼んだ。）
キッチン、トイレ、洗面とか別ね。

[272: 物件比較中さん]

某HMの営業の意見では、「今のご時世、建て売りは価格が勝負だから、売り出し時に見えないところで如何に安く仕上げて、売り出し価格を下げられるかがポイントになる。注文住宅なら別だが。」とのこと。建て売りは地盤、基礎、建材など、かなりあやしいと思うべきである。実際、かなり安いから、無理して建てている。

[273: 匿名]

これって注文の営業さんだやね？

[274: 匿名さん]

私は前に建売買いました。24棟建てるのに、3社で競争したようです。
競争した内容は価格ですね。
外見は綺麗なのであまり気にせず立地条件などで買いましたが、住んでいて不具合があったので調べた結果上記の事がわかりました。
しかし建てた会社が倒産し、あとの業者が引き継いでいるわけですが、引き継ぐ前の物件についての苦情はうちでは受けられないと言われ何も対応してもらえませんでした。
都内では家は建売の方が主流かと思うので、それは否定しませんが建売ではなく売建がいいと思います。
値段は建売並だし間取りも選べる。施工も不良箇所の指摘ぐらい出来るでしょう。

[275: 匿名]

胴縁抜かれてもビスケチられても大臣認定取り消されても経歴詐称の建築士法違反があっても大地震で連続全壊認定しても
ハウスメーカー愛なんてすばらしすぎる

[276: 匿名]

>274さん

どのような不具合がありましたか？
具体的に教えて頂けると助かります。

[277: 匿名さん]

274さん
多分、建てる前に買って建築の様子を見たほうが良いということだと思いますが、売建てだと違法ですよ。建築確認申請をしていなければ売り出してはいけないことになっています
建築条件付なら別ですけどね

[278: 匿名さん]

そうなんですか？知らなかったです。
不具合は水周りですね。
トイレの水がつまる、お風呂の排水溝から異臭がする。
掃除がいけないかと思い、一生懸命やったんですが異臭は解決せず、ある日家の前のマンホールのチェックに市の業者が来てマンホール内にけむりを入れる検査をしたんですが、お風呂とキッチンの排水口からけむりがでてきました。
一緒に建てられた他の家からも同じように出たらしく、みんな驚いて外にでてきました。
市の業者さんが言うにはトラップがキチンと施工されていればけむりが家に逆流することはないそうです。
あとは音ですね。昼でも隣の2階で歩いている音が自分の家の2階の音みたいに聞こえました。
結露もすごいし、庭の木も水道菅の横に植えられていて危なかったです。
あとは雨どいの割れがありました。

雨どいだけは買う前に気づいて直してから入居という約束で、業者が直しにきたけどすぐにまた水が漏れてくるようになりました。
異臭はみに行く時は事前に雨戸も窓も開けて、営業さんが案内してくれたのでわからなかったのかもしれません。
もっと慎重にみれば良かったです。

[280: 匿名さん]

＞＞279

あ　それで家のリビングの窓は頼んでもいないのに、あんな特注の３枚の窓ついたのか？
隣のいえ近いので、いつも閉まっている。

[281: 匿名さん]

＞279
おお勉強になった。そういえばうちも窓の大きさが大きく変更になったな

[282: 匿名さん]

建て売りも捨てたもんじゃないのがいろいろあるよ。

[283: 匿名]

売建のほうがたしかに間取りや外観など
選べるから普通の建売よりはいいよね！

[284: 匿名さん]

277さん
建売を売る予定のところで間取りとか変更して建てられると不動産やが言ってましたが、建築条件付きだったのかなぁ？

[285: 匿名さん]

売り建てと言うやつです。少しましですが値段が吊り上がるリスクもあります。

[286: 匿名さん]

結構どこも注文やってるからそういうとこが売建を販売してればローコストのとこと変わらないんじゃない？

[287: 匿名さん]

建売屋の注文なんてｗ

[288: 匿名さん]

便乗質問です
いろいろなトコで売り出してるけど、どこの建て売りがオススメ？

[289: 匿名さん]

信用できるかどうかを判断。

[290: 匿名さん]

建て売りでも時間かけてちゃんと造るトコととにかく急ぎで造るトコがあるから質が違うよね。
時間かけてちゃんと造るほうが基礎とかもしっかりしてるよ。

[291: 匿名]

本当に時間を立てると建売は商売にならない。回転商売。
売建がましなのは売れる算段が付いてから建てるから。

[292: 匿名]

>290
時間をかけて建売を建てるとかあり得ない
たまにそういう現場はあるけど職人の都合がつかなくてほったらかしになってるだけ
業者は同じ行程の作業をまとめてやった方が単価が安くなるから
それを「丁寧に建ててる」とか思ったのならかなりめでたい

[293: 匿名さん]

注文住宅建ててる現場があったけど、注文も建つの速いよね。
こないだ基礎打ったばかりなのにもう外観仕上がってた。

[294: 匿名]

うちは遅いです・・・頑張っていただいてますが可也ずれ込んでます。

[295: 匿名さん]

>293
こないだと言われても早いのか遅いのかわからんよ。

[296: 匿名さん]

注文で建てた知人が言っていたのですが建てたHMは注文も建て売りも販売しているけど、建てる期間は注文も建て売りも同じだと言っていました。
結局コストを考えると注文も建て売りも仕様は似たり寄ったり状態みたいです。
ちなみに一条です。

[297: 匿名さん]

そりゃそうだよ。
注文で建てた家の間取りなんかをそのまんま建て売りに流用したりしてんだもん。

[298: 匿名]

よくわかりませんが、大抵建売のサイズなんて決まってるのではないのですか。大体30坪か、いいとこ35坪か、40坪超えるようなのとか見たことないのですが。

[299: 匿名]

よくわかりませんが、注文住宅は40坪よりでかいのですか？

[300: 匿名]

40坪超える家も当然多いのではないのですか？建売だと自ずと上限があるように思いますが。

[301: 匿名さん]

家の建てるスピードについて、主観。

今の家は建てるのは早いよ。基礎終わったら、上棟でしょう。上棟は応援の大工が来て、クレーン使って、１日で仕上げる。
クレーンが使えない場合は、人海戦術。１日、２日で終わるみたいです。うちは、１，２日で終わった。
できたら、天気が良いうちに周りをかこみたいよね。

家をゆっくり建てるのは、良いことでもない。基礎コンクリートをゆっくり仕上げることは、大事である。

基礎は、大工は仕事しないので、注文は、基礎の期間を指定すると、その間は放置してくれます。その後、上棟になります。
上棟すると早いです。問題なければ、２ヶ月程度で建ちます。上棟時は10人近くいた大工も。日々だと２，３人くらいでしょう。その日の仕事にあわせて、現場にきます。並行して設備をいれます。施主が、設備の内容を決定してないと注文が遅れて、家の建つのが遅くなります。

また、他の現場が忙しいときは、自分のとこの大工が引き抜かれます。ただし、引渡し日を設定しているので、その日まで
は渡してくれるでしょう。

怖いのは、期日が少なくなり、いそいで雑になるのが怖いです。引渡し日の１、２週間前とかに終わっていれば問題ないでしょう。
引渡しの2,3もしくは、前日まで仕事をしていた家は危ないです。

[302: 匿名さん]

周辺の建売の建て方、養生の仕方などを見ていると、怖くて買えない。
施主がいるっていうことは重要なんだと思う。

[303: 匿名さん]

301さんの説明最高っす！
参考になりますぅ～！

[304: 匿名さん]

うちは注文で建てたけど、予算の関係で結構ショボくなってしまった・・・

いまになってみれば建売でも良かったの
かなって思える。

[305: 匿名]

で、建売で失敗してたら
注文にすれば良かったのかなと
思うのでは？

[306: 匿名さん]

ないでしょう！
要するに予算がないって事での話でしょ？
だったら両方同じような仕様になっちゃうから諦めつくでしょ？

[307: 匿名さん]

それはどちらを選んでも失敗する予算だという事ですね。

[308: 匿名さん]

そういう事だな。
最近は、注文住宅もコストカットが厳しいから出来上がりはまちまちだな。
大手もやる時代だからな。

[309: 匿名さん]

建売も不安ですけど
大手は多くのマージンが乗せられていて高いだけですね

[310: 匿名さん]

301です。

注文の場合は、広告費、マージンを考えて、信頼する工務店で施工するのが、ベストでは？
うちは、小さい工務店だったので、社長と直接交渉出来た。あまり、こだわりが無かったが、話を聞くと、部屋のドア１枚づつ選べるので、プラモとか好きな人にはたまらないでしょう。風呂、キッチン、クロス、ドア、トイレ、洗面、窓、コンセントの位置まで、好き放題選べます。もちろん外壁も。ショールーム行きまくり。ショールームにメーカーの人と一緒に行くとお土産くれた。（江東区のリクシル）

ただし、めんどくさい人には、苦痛でしょう。断熱とかにこだわりがある人も

建売は、一度に4棟〜10棟と一度に建てるので、コストを削減できる。基礎コンクリートなど、複数の家を打つのが楽であり、
コストが安い。外観は最近、同じ建売はなくなったけど、中の断熱材、フローリング、ドア（家の中のドア）、サッシ類、とか同じで扱うとコスト安になる。また、足場なども共有して、転用して使ったりしているので、安くなる。

建売は、売れ残りを安く買うのが得策でしょう。（一応、中身はチェックしますよ）半年も経つと、大幅値引きです。数百万単位です。ただし、この値段で買うとはっきり言わないと交渉はできません。「いくらぐらいになります。」では、安くならない。はっきり、この値段で買うが大切。これは、建売業者が資金繰りとか、利子を払っている場合。複数の建売などは、利益出ている場合は、原価でも売って、次に行きたい場合もあります。とにかく、売れないのが、一番こまるのです。
まあ、近所の人は売れ残りと認識しているのが、辛いけど。私は１年以上売れ残りを見たことがあります。（値段と立地はよかったが、間取りが悪かった。今時リビングが無かった。もしかしたら、今も残っている？）

[311: 匿名さん]

>（一応、中身はチェックしますよ）

売れ残りということは完成してるので
当然、基礎や構造部分の施工状況/過程は見れないですね

安くはなるかもしれませんがで
リスクも覚悟かと。

家を買うのにギャンブルは危険ですね。

[312: 匿名さん]

建売も考え方ひとつで悪くないよ。
土地持ちなら注文がいいけどね！

[313: 匿名さん]

最大のメリットはやはり金額。

[314: 匿名さん]

金額に尽きるでしょう。細かい点は大船に乗ったつもりで。

[315: まっちゃん]

今の建売は下手な激安HMよりこだわってるからなぁ。
構造や外観（窓や壁）なんかも。。。
あと断熱や内装が良ければ激安HM勝てないな。

[316: 匿名さん]

そんなことしたら利益でないよ

[317: まっちゃん]

利益？そんなの幾らでもやり方あるぜよ。
1.土地を安く仕入れてそこに乗っける
2.造成から施工、外構で大衆理容（ゴメン）
3.売主隠れて仲介手数料
etc

[318: 匿名さん]

じゃあ、あなたが注文を超える建売を売ればいい。行動で示せば？

[319: まっちゃん]

もうやってるよ

[320: 一条最高]

一度一条のI－QUBE等のツーバイで見積もり取ってみれば、
そのコスパにビックリすると思うよ！

[321: 匿名さん]

うそつきまっちゃん
売ってはないだろ（笑）

[322: まっちゃん]

やろうがやりまいがあんたには関係ないだろ
俺も食って行かなきゃならんからな。
特に消費税云々のタイミングでこんな時に
チャンスを逃す訳いかんだろ？

[323: 匿名さん]

やっぱりうそつきだったｗｗｗｗおもしろい人だなぁ

[324: 匿名さん]

いまの建て売りもバカにできないよ。
こないだ内覧会に行ったら思ってた以上に良かった。

[325: 匿名さん]

下手な注文より良かったりするよね。
立地もなかなか良かったりするし。

[326: 匿名]

どうだかｗ

ところで下手な注文って何？

上手な建売の対義語？

[327: 匿名]

安くて対して造り良くない注文じゃない？

[328: 匿名]

うちは建売に住んでるけど住み心地いいよ！
いまのところ不具合もないし。

[329: 匿名さん]

建売に住むぐらいならアパートでいいがな

[330: 匿名さん]

建売に住んでない人に内情はわからない。
また、注文に住んでいない人には注文の良さがわからない。

建売→注文へと、住み替えた人とかの意見を聞きたいですね。
うちは、注文ですが、安くは無かったので、値段相応満足しています。
最近の建売は、目に付く設備はそれなりにいいらしいです。これは、売れ残りを出さないため。キッチンは食洗、浄水器、風呂は浴室乾燥なんて、当たり前です。トイレはウオシュレットは当たり前だが、蓋が自動で開閉するタイプはまだ建売だと無いかな？

目に見えないとこ（素人がわからない箇所）で抜くらしい。（最低限の仕様らしい。屋根、壁材、断熱の厚さなど。）

[331: 匿名さん]

性能評価があるので、断熱は厚さを規定値より下げることは難しいので、材料ではなく、施工工程の手抜きが主流となります。
性能評価の検査員に見せる箇所のみ規定値を使う大技もあります。
この方法は確信犯となるので、発覚した時に言いわけができなくなります。

[332: 匿名さん]

建て売りでも注文でも変わらないよね

[333: 匿名さん]

＞331さん

330ですが、性能評価の断熱Ⅳなぞ、建売でどこだって標準ですよ。注文はそれ以上にしています。
また、建築確認で合法に、屋根材の断熱を薄くできるトレードオフなる特例があります。場所によっては標準の半分ですよ。
１Fと２Fの間とかの断熱とかいれないでしょう。
うちは、流石にその事知っていたので、断熱材についても相談してながら、そのへん増やした。おかげで、熱が逃げにくい。
建売と注文の断熱性能は差があります。ただ、どちらも次世代の４と言うだけです。赤外線通せば、わかるでしょう。

[334: 匿名さん]

断熱で注意するのは、風呂のユニット周辺です。
設計図面では、外周部に断熱材を入れるようになっていても、入れていないことがあります。
風呂の区画を除いて、断熱材で囲って区画する必要があるのですが、床下や１階天井が区画できていないことが多いですよ。
図面とよく照合してください。

[335: 匿名さん]

なんか話のネタが注文よりの意見が多いね。
もう少し建て売りの話をしてあげたら？

[336: 匿名さん]

語るべき内容が無い
納得できて安けりゃよいで話が終わる

[337: 匿名さん]

原価無視・粗利益率無視の利益度外視の建売住宅。
土地別で原価で3000万円かかった家を3100万円で販売
デメリットはは完成後3ヶ月間は売買契約できない。

[338: 匿名さん]

＞334

大丈夫、浴槽魔法瓶系で、防水バン、ユニット下も断熱してもらった。熱は逃がさないのが基本ですね。

＞337

原価で3000万てすごいですよ。建売で見たことないですよ。原価は積算基準とかの物価資料の単価を基準にしてよろしいですか？多分ビビるレベルでしょう。
原価には、いろいろな経費が入る。材料費、人件費に諸経費（現場管理費、一般管理費）間接費他、純利益、どこまでの原価なんでしょう。個人的には、労務費と材料費のみの原価の家で3000万とか凄すぎとか思う。建築の定価なぞ意味ないので、
337さん仕様をぜひ教えて欲しい。地下室とかあるでしょう。

[339: 匿名さん]

建売に住んでる人住み心地はどうだい？

[340: 匿名さん]

338です。
すみません。「か」抜けてた。
「337さん仕様をぜひ教えて欲しい。地下室とかあるでしょうか。」
337さんは、よくある展示場のモデルルームより広く、設備良いでしょうか？

[341: 匿名さん]

建売にもいろいろな種類があるからね。
最近見かけたのは太陽光パネルが付いた物まである。

[342: 匿名さん]

そりゃあるだろｗ
エネファームも見たことあるぞ
無駄だと思うが

[343: 匿名さん]

なるほどですね！

[344: 匿名さん]

建売も値段のわりには悪くないよ。
ただこだわれない部分は否めないけど・・・

[345: 匿名さん]

施工を見れないからなあ。
施工中、注文の施主だとデジカメで写真撮るのは普通だし。

[346: 匿名]

間取りや外観云々はしょうがないにしても
構造体、断熱性能、気密性能にも拘れない
そこを諦めたとしても自然素材に拘れない
値段だけで折り合いが付くかどうかの問題
注文住宅とは全く違う商品だと思う

[347: マンコミュファンさん]

それでも作る以上はね

[348: 匿名]

売らないとしょうがないと

[349: 匿名さん]

注文は注文だからね

[350: 匿名]

注文の無い料理店か