ハイコート洗足池

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：大田区南千束2-248-1
交通：東急池上線洗足池駅徒歩6分
総戸数：38戸
間取り：3LDK（68.02～82.11平米）
入居：2013年9月下旬予定

売主：新日鉄興和不動産（旧・興和不動産）
設計：エンドウ・アソシエイツ
施工会社：ナカノフドー建設
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

公式URL:http://www.senzokuike38.com/shinchiku/C1109001/

[1: 匿名さん]

低層3階建てっていいですね。
敷地もゆったりととられるのでしょうか？
池のほとりなので景色はよさそうです。
HPを見てみると、池を望めるのは一部の棟だけになりそうですね、

[2: ご近所さん]

洗足池を望む立地は希少です。
日照をとる反対側か眺望をとる池側の選択肢があります。
周辺環境も良いので期待できる物件です。売主も高級グレードを得意として変な物は作らない会社で安心です。
難点は最寄り駅の洗足池駅が歩道橋を渡ることです。

近隣で直近販売された三菱さんの桜山ほど高くならないことを期待してます。そちらは世田谷か目黒の一等地あるいは都心並みの価格であったと記憶してます。

[3: 周辺住民さん]

この地域は第一種低層住宅地域ですので、３階建までしか建設出来ません。北側は約５m高台になっておりそこに３階建のマンションがあります。周囲の環境も良いですが、西側の道路が対面通行で、中原街道と大岡山駅方面を結ぶ道路の中で一番通行量が多いかもしれません。（もちろん中原街道より少ないです）洗足池側だとたぶん気にならないと思います。洗足池側は、３列＊３階＝９部屋か多くて４列＊３階＝１２部屋、程度と思われます。以前はどこかの会社の社宅（？）だったので、建っていた建物が少なかったので、申し訳ありませんが、ゆったりとマンションが建つかは想像出来ません。
洗足池は、東京都で２番目の風致地区で、この物件の建設予定地域は地区計画区域（整備方針）となっています。
洗足池は、初春にちらほらと白と紅の梅が咲き、桜山地区には約３００本の桜が見事に咲きます。又、少し前からこの物件のすぐ東側の太鼓橋手前の狭いエリアに鳥のカワセミが来て、多くのカメラマンがカワセミがえさを取る瞬間のシャターチャンスを狙っています。この太鼓橋は３～４年前にドコモのＣＭにも使用されています。洗足池自体はそれほど大きな池ではありませんが風光明媚な地域です。
私達夫婦は勤務先の関係で目黒線を利用するので、大岡山駅にフラットな道路で徒歩約９分です。この物件のＨＰでは徒歩１１分とありますが、洗足池と同じ高さなので上り坂があるので大岡山駅までなら後１～２分多く考える事も必要かと思われます。
三菱の桜山さんは、１階（実質地下１階）約７０平米で約７，３００万円から４階（同３階）約９０平米で１億１，５００万円、程度だったと思います。確か１度値下げしても完売しなかったので、マンションが竣工した後購入者が入居後もう１度値下げして完売したと思います。ただ三菱さんの桜山さんの方が、この物件より約１０m高台になると思います。　

[4: 匿名さん]

こちらのマンションに住んだ場合、通学する小学校はどこになるのでしょうか。
大田区役所のホームページを見る限り、洗足池小学校ですかね。
三菱の桜山の物件は確か赤松小学校だったような記憶がありますが。

[5: 匿名さん]

住所が三菱の桜山と同じ南千束２丁目ですから赤松小学校かもしれませんね。三菱の桜山は資料に赤松小学と明記されていますから間違いないでしょう。私の住居は南千束３丁目ですから洗足池小学校です。

[6: ご近所さん]

低層地域で地下住戸がないので桜山より高くなるのでしょうか？
敷地面積を単純に１戸当りに換算しても約７０㎡ですから戸建て並になっても文句が言えません。
環境とゆとりと眺望を兼ね備えているので欲しいですが手が出そうにありません。

[7: 匿名さん]

１階の住戸の高さは桜山より約１０Ｍ低くなります。元々本物件は洗足池とほぼ同じレベルです。桜山は洗足池より約１０Ｍ上の高台にあります。

[8: 匿名さん]

1階は桜山のようにテラス付き住戸になるんですかね。
子供がいるので、1階希望ですが、高さが洗足池と同じレベルとなると浸水の危険とかあるのかな。
とはいえ、さすがに洗足池が氾濫したりすることはないか・・・。

[9: 匿名さん]

地盤が気になる

[10: 匿名さん]

地震なんか気にしちゃ日本に住めませんよ。しっかりした構造のマンションであれば良しとしないと。

[11: 匿名さん]

ちゃんと杭打ちされていれば大丈夫ですよ。今時地盤なんて気にする人はいないでしょう。

[12: 匿名さん]

地盤は気になるでしょ。同じような所に住んでいても、液状化が起きているところもあるし、ないところもある。千葉県の浦安は、現在地盤を補強して、生活を維持できるようにしていますが、再度同じような規模の地震が来たら３．１１より被害は大きくなるといわれています。被害が大きな場所は、リセールは難しくはなるでしょうし、売却できたとしても価格はうんと下がるでしょう。

[13: 匿名さん]

マンションの場合は関係ないですよ。今時気にしている人なんているのかなあ？

[14: 匿名さん]

敷地内に都市計画道路予定地があるって、どういう事なんですか？
将来、マンション周囲の道路が拡がる可能性があるんでしょうか?

[15: 匿名さん]

地盤の問題を避けたがる人のほうが、どうかと。
構造の本質は、入居してみないと分かりませんよ。

[16: 匿名さん]

ザ・パークハウス洗足池桜山は、まだ売れ残ってませんか？

[17: 匿名さん]

水辺のそばで、いまどき地盤は関係ないという人がいるのは、不思議ですね？

[18: 匿名さん]

洗足池桜山は完売したはずです。

[19: 匿名さん]

洗足池桜山は竣工後、しばらくして完売しましたね。
やはり、立地や小学校学区などの点で優れた物件だったなと改めて思います。
価格はそれなりにしてましたけど。

[20: 匿名さん]

立地的には、やはり洗足池桜山のほうが高台なのでいいかなと個人的には思います。
たまに洗足池に遊びに行くときにこのマンションの横を通るけど、黒（墨色？）を基調とした外観のためか、佇まいがとても落ち着いたマンションだなという印象を受けます。
完売してしまいましたが、中古で出るようなことがあれば、ぜひ検討したいです。

[21: 匿名さん]

>18
地場の相続までの仮の住まい需要がまだあっただけで、内容の差じゃないと思います。

[22: 匿名]

近所に｢ハレクラニ｣という２階建てのアパートがありますが、ハレクラニホテルとは かけ離れているので、ちょっと抵抗感があります。

物件名なんて関係無いという人がほとんどだと思いますが、｢ハイコート｣って余り格好良くはないかと…。

[23: 匿名さん]

すみません、No14ですが、物件概要の備考欄にある

※敷地のうち約１５３．９１平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。

が気になります。どういう事でしょうか？

[24: ご近所さん]

桜山の中古物件は先週末の折り込み広告にありましたよ。
1階の住戸で7千万円弱でした。

地盤に関しては、軟弱地盤であれば当然に杭打ちを行います。工事の過程で杭打ち機が見えると思いますし、工事工程表にも記載されると思います。池があるので水は心配でしょうが、埋め立て地と異なるので表層ではないその下の安定層はしかっりしていますので杭が到達していれば大丈夫と思います。周辺は坂が多い昔ながらの地形そのままです。

[25: 匿名さん]

いまどき、地盤が気にならない人は、いないと思いますよ。

[26: 匿名さん]

前にどなたかが質問していらっしゃいましたが、この物件に住んだ場合に通学する小学校は洗足池小学校みたいですよ。
Gaccomというサイトで調べられます。
桜山のマンションとは公園を挟んだ位置関係ですが、通学する小学校が違ってくるんですね。
どちらの小学校が優れているかは、私にはわかりませんが、赤松小学校が有名なのは確かなので、赤松小学校に通わせたいとお考えの方にとっては悩ましいポイントになるかもしれません。

[27: ご近所さん]

都市計画道路予定地は大岡山から中原街道に至る道路が拡幅予定だと思います。
事業認可や予算等のステップがあるので時期は東京都や大田区に問い合わせた方が正確です。
私の実家も予定地になっておりますが、40年位何の進展もありません。
有名な港区のマッカッサー通りも計画から相当な時間を要していると聞きます。
何れにしても用地買収にお金が掛かること、優先順位などがあり進展しないと聞きます。

新たに建築するマンション建設及び販売に際しては、マンションが削られることが無いように、家を建てる場合は家を削られることが無いように行政が規制をかけているのだと思います。
当然にその部分を将来失っても問題ない建物配置としますが、大変重要な事項の為に適切に告知していると思われます。仮に拡幅されても構造上においてマンションに実害はありませんが共有する土地面積が減少します。しかしながら土地収用に伴う土地代金が入ると思います。これは共有持分に応じて分配するのか、管理組合の会計に入れるのかは私の様な素人には不明です。

[28: 匿名さん]

詳しく教えていただき、ありがとうございました。
いずれは、道路が拡がる予定なんですね。

[29: 匿名さん]

>25
マンションに地盤は関係ないよ。

[30: 購入検討中さん]

池の隣なので豪雨のときの水害は心配ですね。ハザードマップを見ても一応危険エリアに指定されています。三菱の物件のほうが立地はだいぶ上なのでちょっと微妙です・・・価格次第ですね。

[31: 匿名さん]

坪280で買えますかね？それが限界なんですが。。

[32: 匿名さん]

＞31さん
それは無理でしょう。


ゆとりのある建て方ができる場所ではないですが、とにかくいいところです。
地盤や水の心配をする前に（したほうがいいけど）、あそこにマンションか〜！と
私としては羨望の場所。

桜山のほうが高台でいい立地かもしれませんが、
毎日のことを考えると駅に近いこちらのほうがずっと便利。
ハイソ気分を堪能したいなら別ですが、洗足池という場所になじんで暮らせます。
周りには素敵なおうちが多いですが、決して気取った場所ではないですから。
両隣は長原に石川台。庶民の町でもあります。

スーパーが近くにないとか、なじみのない方から見れば文句が出るでしょうが、
ファンは多いと思います。
池が見えようが、見えまいが、気になりません。（笑）

[33: 匿名さん]

ここは都内でも最高レベルの風光明媚

好奇心旺盛な足こぎ式白鳥ボートさえなければね。
(30分800円）

[34: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域に建っていて、駅から近いしかなり好印象な物件です。
洗足池の近くに親戚が住んでいてよく遊びに行っていたので親しみやすいというのもあるのですがね。
洗足池が自分の庭みたいな感じでいいですよね。上でもでていたのですが、赤松小学校が学区域かなと
思っていたのですが、洗足池小学校なんですね。洗足池小学校も生徒数も各クラス１組、２組で
こじんまりしていてよさそうですね。

[35: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域？

マンションに住んで何の意味があるのかよく分かりません。

[36: 匿名]

さていくらでてくるかな。坪３００－３３０あたりですかね。

[37: 匿名さん]

E-80K type の間取り、奇妙だね。リビングの南側にベランダや窓がない。もし、この間取りが正しいなら、がっかり。今からでも、最低、窓だけでも付かないのかな？

[38: 匿名さん]

多分、この物件のセールスポイントは東側の洗足池への眺望としていると思われ、なおかつ南側には一戸建又はマンションが既に建っているので、後から建てるこの物件はお見合いを避けるため、リビングにバルコニーや窓がないのではないでしょうか。

[39: 匿名さん]

E-80K typeは南東の角部屋の間取りなんでしょうか？
もしそうだとしたら、本当にがっかり。
リビングの南側にバルコニーも窓も無いなんて・・・・・

[40: 購入検討中さん]

都市計画道路が一部かかっていることと方角が残念な物件ですね。。。ブランドネームもないマンションなので坪単価３００ちょっとくらいが妥当かと。高値で出すと近くのパークハウスのようにあとから値引きすることになる気がします。

[41: 匿名さん]

E-80K typeは、バルコニーは東向き、
側面の窓が南向きですね。
南側がせめて大きめの窓だといいのですが。
角部屋じゃないタイプだと、
東側にしか窓がない形になるのかな？

[42: 匿名さん]

そんなに無理して検討するような物件とは思えないのですが。しばらくは様子見で大丈夫だと思いますよ。

[43: 購入検討中さん]

東向きも悪くないですよ。朝日が当たりますから午前中は暖かいです。
ただ、お昼以降は日が当たらなくなりますので冬場は多少寒いかもしれませんね。

[44: ビギナーさん]

洗足池という視点で考えると貴重なのかな、低層であることもこの地域がそう指定されているからでもあるけど、外観的にしっくりくると思います、歴史深い池の傍に高層マンションっていうのはいきなり建つと違和感ありますしね。

主観なんですけど新築にしてレトロなイメージを持ちます。
何だろうこの飾らない感じのデザインは。
流行り廃りを無視したずっと飽きない印象を持ちますよ。
実は売却時も需要が安定してたりして。

[45: 匿名さん]

うちにも資料が届きました。
外観は白い外壁が主体となっていて、すっきりとした感じですね。
あとは、CGのイメージと実際に竣工したときのイメージの乖離がどうかというところでしょうか。
得てして、実物はパンフレットのイメージと違ってしまう場合が多いので・・・。
ちなみに、白い外壁だと、やっぱり汚れが目立ってしまうんでしょうかね。。

[46: 匿名さん]

この物件の北側の約５ｍ幅の道路を挟んで、約５ｍ高台に地下１階地上３階のマンションが建設予定ですね。建築主は相互住宅株式会社になっています。

[47: 匿名さん]

低層、小規模、いいですよね。この辺に住みたいので、検討したいです。親戚が昔この辺りにいて、小さいころ遊びに行きました。良い印象があるんです。

[48: 匿名さん]

この物件は南東の角部屋の間取りを見ても分かる通り、南側はガラス張りの一戸建てがあり、３階でもバルコニーは無く窓も小さく、南側は中原街道に向かって傾斜が上り、この物件の竣工後に北側には直ぐ５メートルの高台に３階建てのマンションが約１年後には竣工し、眺望が望めるのは真東だけで、すこしでも太陽が南にくると日照も北側傾斜のあるのでぎりぎりあたるぐらいです。西側には３階建てのマンションが既に建っているので、３階でも冬は日照が直ぐ当たらなくなります。

[49: 匿名さん]

最近、マンション購入を計画中で、南千束にも足を延ばしてきているのですが、この辺の環境は本当にいいですね。２３区内ではなかなかお目にかかれない風光明媚な場所ですよね。資料も貰って検討したいなあとは思っているのですが、パークハウス洗足池桜山の例からみても、坪300万円は下らんのでしょうかねえ。

[50: 物件比較中さん]

洗足池の傍であるという条件に気持ち的に価値を感じるかどうかでも意見が分かれそうな物件だと思ってます。
私は何かしらのコンセプトがある物件が好きで一応見ています、名所などの傍という環境に弱いんですよね(笑)
でも48さんの言うとおりデメリットもそれなりにあることときちんと向き合った上での購入が後悔しない方法だと思いますから、
これだけ見るべきポイントが多いと慎重なチェックが必要ですよね。