擁壁の強度について

[匿名さん]

先日土地を購入しました。高低差が最大1.5ｍあり、既存の擁壁が1.8ｍです。土地購入前にＨＭに既存の擁壁が使えるか、外構工事が予算に内で収まるか見積もりを出してもらい、その結果より購入に至りました。
しかし、建物に先行して外構が始まり、塗装されていた既存の擁壁の内部を見て驚きまいした。ＲＣだと言われていた擁壁はブロックでした。
すぐに営業に確認したところ、重量ブロックなので耐震になんら問題ない。構造上も全く問題ないというのです。
ＲＣだと思い、擁壁から建物の距離は60cmのところもあります。
擁壁の耐震については何度もＨＭに話をしていて、大丈夫との事で購入に踏み切ったのですが、ＲＣと重量ブロックは同等の耐震力があると思ってよいのでしょうか？
業者に確認しているから大丈夫です。という営業の言葉がもう信じられないです。
ちなみに大手ＨＭです。このまま建築に踏み切っても大丈夫なのでしょうか？

地盤調査はこれからになりますが、基礎は深基礎、結果によっては杭になるようです。

[2: 匿名さん]

> ＲＣだと言われていた擁壁はブロックでした。

適当なことを言うＨＭは誠実じゃないです。
擁壁工事の専門家に見てもらったほうがいいですね。
擁壁の下は道路でしょうか、住宅でしょうか。

> 建物に先行して外構が始まり
> 地盤調査はこれからになりますが

順番が普通と逆ですが、施主側の事情でしょうか。

[3: 匿名さん]

斜面の角度や地質によって擁壁の種類も変わってくるかもしれません。心配なら専門家に相談すべきです。

[4: 匿名さん]

スレ主です。
擁壁の下は道路です。外構を先行しているのは、駐車場部分を掘削し、土留め工事を行ってから建築に入るからです。
早速、擁壁診断に電話相談しました。擁壁をやりかえるには500万円以上かかるそうです。そんな予算は到底ありません。ただクラックもなく見た目に異常がなければ、深基礎を打つ事で対応できそうです。
契約後なので、ＨＭは自分たちの非は絶対認めないから、自己負担になりそうだと言われました。
なんだか釈然としません。

[5: 匿名さん]

ちなみに建築基準法での技術基準

建築基準法第19条第４項に基づく擁壁とかかる安全上必要な技術的規準（昭和42年10月１日）

第１（目的）　建築確認の際の建築基準法第19条第４項の運用方針とする。

第２（適用の範囲）　この規準は、鉄筋コンクリート造、コンクリート造、ブロック造、石造及びその他一切の擁壁について適用する。

第３（技術的基準）　建築基準法施行令第142条によるほか、次の各号によらなければならない。

　　１　鉄筋コンクリート造の擁壁は直高１ｍ以上のものについては原則として構造計算によりその安全性を確かめなければならない。

　　２　鉄筋コンクリート造以外の直高２ｍ以上の擁壁については、次の各号によるものとする。

　　　イ　擁壁の勾配は１：0.4以上にゆるくすること。

　　　ロ　石造等の擁壁については、原則として胴込めコンクリート及び厚さ10ｃｍ以上の裏込めコンクリートで補強し、かつ、敷地の排水が良好になるよう裏込め栗石を用いるとともに擁壁面３㎡に一箇所以上の割で排水孔を設けなければならない。

　　　ハ　直高３ｍをこえるときは、３ｍ以内ごとに水平距離１ｍ以上の犬走りを設けなければならない。

　　　ニ　擁壁が沈下するおそれのある地盤には原則として厚さ20ｃｍ以上の基礎を設けなければならない。

　　３　鉄筋コンクリート造以外の２ｍ以下の擁壁については、次の各号によるものとする。

　　　イ　擁壁の勾配は１：30以上にゆるくすること。

　　　ロ　建築物が擁壁近く築造される場合においては、原則として胴込めコンクリートで補強し、かつ、敷地の排水が良好になるよう裏込め栗石を用いるとともに擁壁面３㎡に一箇所以上の割で排水孔を設けなければならない。

　　４　その他の場合においては、空積、羽取石積、及びその他適当な方法で敷地の崩壊を防止するように努めなければならない。

[6: 匿名さん]

大手の手法じゃないですか？無知の間に契約とるって…　ﾌﾞﾛｯｸでも問題ないのかも知れないけど擁壁って安心感もあって契約したんですよね？
02さんが言うように地盤敷地調査を先にしていれば判明したんでしょうが確かに逆の進め方(HMの話術に填まった)ﾊﾟﾀｰﾝですね。

このまま深基礎で建てて問題ないか聞いて納得できなければ解約も考えればどーですか？

[7: 匿名さん]

社印を押した書類を作って貰う。何かあったら責任を取る等の事書いて貰って。それは出来ないと言われたら、録音等をしてモデルハウスで流す！画像も有ればニコ動等で流す！口約束なんて信用出来るか！そんなハウスメーカーなんて潰れてしまえ！

[8: 匿名さん]

スレ主です。自体はもっと最悪です。
ＨＭで外構をお願いしたんですが、どうやら営業は会社を通してないらしいのです。会社のマージンを考え、営業さんが直接知りありの業者に依頼したみたいです。勿論、此方には何の説明もなかったので、ＨＭで契約してものとばかり思っていました。
なので、外構業者との契約書もないし、今後の保証に関しても全く説明を受けていません。営業曰く「予算が厳しかったので、こうしました」と。だったら、一言あっても良いですよね。
此方だって、外構の外注は考えていたのだから・・・・
更にＨＭを通してないので、この件は会社に連絡されたら困ります、といわれました。

おいおい。どーゆー事だよ。全く信用できない。とりあえず、工事は全てストップさせて、これから話合いの予定です。

[9: 匿名さん]

まずいですね。
すべての証拠を保全して行政含め第三者機関に相談しましょう。相談した記録が公式に残ります。
こちらが訴えなくても相手が訴えてきたら個人だけでは勝てません。
それからここで企業名称は絶対に出さないこと。不利になるから。

[10: 匿名さん]

営業は施主の為と善かれと思ってやったんでしょうが、裏目になっちゃいましたね。　僕もHM検討中の時、造成を会社を通さず営業の紹介で見積りした事がありましたが説明ありましたよ。　HMの保証はないと…

[11: 匿名さん]

待て待て、スレ主よ。
なんで外構工事の契約書が無いんだい？
話がおかしいぞ。

何を確認して着工の許可を出したんでしょうか？

[12: 匿名さん]

スレ主です。
11さんおっしゃる通りです。私はHMとの契約に外構工事が含まれていると思いこんでいました。詳細見積もりも外構計画書もありましたから・・・。電気や水道工事と同じ感覚で、HMとの契約一すればHM管理の元、外構工事屋が施工してくれるものだと思っていたのです。
普通はHMを通しても、外構は別契約になるのでしょうか？
それがHMを通していない、営業さんが勝手に依頼した業者だったので驚きです。
今は工事をストップしてもらい、これからの事について話合う予定です。

[13: 匿名さん]

擁壁が建築基準法の技術基準を満たしていない場合は、土地自体が「崖地」とみなされ、著しく評価が低くなります。

土地は、どのくらいの値段で取得したのでしょうか？

相当に低い価格で購入していれば、擁壁工事も自己負担しなければならないでしょうが、近隣の（普通の）宅地と同程度の価格で購入したのであれば、一言、苦情を言うべきですね。

[14: 11]

＞会社のマージンを考え、営業さんが直接知りありの業者に依頼したみたいです。
＞この件は会社に連絡されたら困ります

やばくありませんか？
マージンは営業さん行き？もありえなくない・・・下司の勘繰りですが・・・
保証をかんがえると全てＨＭ通しがいいかと思います。

[15: 匿名さん]

いやいや、詳細見積や契約書に外構も記載があれば、そのハウスメーカーと立派に契約してるでしょ。
単にハウスメーカー側の処理の問題だけで。
スレ主が何を言ってるか全然わからんよ。
契約はしてるのかしてないのか、どちらなんですか？

[16: 入居済み住民さん]

擁壁の設計をしています。
建築基準法のことは知りませんが、純粋に設計計算上の観点からの意見を言わせてください。
（当然建築基準法は守る必要があります。）

重量ブロックといいますが、間知ブロックでしょうか、大型ブロックでしょうか？（ブロック塀じゃないですよね？
）
間知ブロック：厚み３５ｃｍ～５０ｃｍ。前面から見ると、３５ｃｍ角くらいの
　　　　　　　四角いブロックを斜めに組み合わせながら積んでいる。
大型ブロック：厚み６０ｃｍ～。前面から見ると、１ｍ角くらいの四角いブロックを、地面に平行に
　　　　　　　積み上げている。前面にはまだらな岩の模様などがデザインされていることも多い。

間知ブロックも丈夫ですが、大型ブロックなら、さらに丈夫です。
どちらも道路に使われ、間知ブロックは昔からの実績があり、特に大型ブロックは、
大型トレーラーが通る国道、高速道路にも使われ、ＲＣ以上の強さを持ちます。
（耐震性についても、国道でも、８ｍ以下の擁壁はその影響は無視してよいとされています。）

さらに、高さが１．８ｍの擁壁だと、上に荷重をのせた場合、その荷重が擁壁にかかるのは、擁壁の上の端部（角）から１．２ｍの範囲程度なので、６０ｃｍはなれているなら、建物は、６０ｃｍ程度しかかかってないことになります。
また、家の荷重は車の半分くらいと軽く、車道のような振動もないため、だいぶ条件はよくなります。

建築基準法を守っている上での話ですが、設計計算上は、（適正な施工を行っていれば）間知ブロックでも問題ないという結果になると思います。建築基準法を守っていないのであれば、こちらにはペナルティーが発生しない、一方的な解約が可能でしょう。

[17: 匿名さん]

15さん
HMと契約はしています。ただ契約書の中に外構の書類関係は挟み込まれていないのです。別途もらっているんです。

１６さん
ブロックは間知ブロックでの大型ブロックでもありません。
よく見かける、150mm厚のブロックに鉄筋を通して積み上げたものです。その上から塗装しています。
現場職人さんから型枠ブロックでもないと言われました。
CB擁壁と言われるものだと思います。
また水抜きがない点も不安になっています。

当方もいろいろな所で話を聞いたのですが、CB擁壁は基本的には土留めとして使うべきではないと言われたり、２M以下の擁壁にはほぼ６～７割程度使っているので心配ないと言われたり・・困惑しております。

[18: 匿名さん]

それは契約してない状態

[19: 匿名さん]

> よく見かける、150mm厚のブロックに鉄筋を通して積み上げたものです。

擁壁としての強度はありません。不適格です。

[20: 匿名さん]

CB擁壁は不適格！？
ではそんな所に６～７割も家が建っているのが現状なのですね。
恐ろしい・・・。ひな壇の土地なら尚更。
申請の要らない２ｍ以下の擁壁ありの土地や建売物件を購入する時、CBかRCを細かく調べて購入する人がどれほどいるんでしょうな。
建売なんてコストダウンのため、CB擁壁が多いんでしょうね。

[21: 匿名さん]

↑今の基準。昔の基準。建て売りをアンマリ下に見ないように（怒）

[22: 匿名さん]

↑失礼しました。
近所の建売がCB擁壁だったもので、つい・・・。
不適格な擁壁に、建築確認が下り、家が建つってのが怖いです。

[23: 匿名さん]

てゆうか釣りですよね？このスレ。

[24: 匿名さん]

主さん
擁壁にこだわっているようですが、1.5m程度なら道路からの乗り入れが可能なぐらいまで切り下げしてしまうなんて無理でしょうか？
そうすれば間口をより有効活用出来る気がしますが…

[25: 匿名さん]

24さん
スレ主です。駐車場部分（４台）を道路から乗り入れ可能な部分だけ掘り下げています。
そこから、階段で１０段程度上がって玄関口という間取りなのです。
皆さんのご意見から、擁壁は問題ありのようですので、できるだけ擁壁に土圧・水圧がかからないように設計し直すしかないんでしょうね。
我が家は傾斜地ではないので、地盤調査の結果が良いことを願っています。

[26: 匿名さん]

RCとCBを間違ったついでに、CBも「実は無筋」なんてこともあるかも知れませんね。
CBで1.8mなんて、仮に境界塀にしても、控え壁なしでは違法ですね。

[27: 入居済み住民さん]

16です。
HMに、05さんが書いてくれている以下の条文をもとに、構造計算を要求してはいかがですか？
CB擁壁なら、間違いなく設計上もちません。
「建築基準法に適合しない」ものを、注釈なしで打ったと言うことを認めざるを得ないでしょうから、
こちらの立場はかなり強くなるはずです。


(建築基準法抜粋)
第３（技術的基準）　建築基準法施行令第142条によるほか、次の各号によらなければならない。
　　１　鉄筋コンクリート造の擁壁は直高１ｍ以上のものについては原則として構造計算によりその安全性を確かめなければならない。(CBに関する参考HP)
http://profile.allabout.co.jp/ask/qa_detail.php/19998

[28: 匿名さん]

スレ主です。
構造計算はお願いしてみます。ただ土地の売買については、HNから買った訳ではなく、全く別の不動産を通じて購入しました。
購入にあたり、HMに相談した結果が「RC擁壁だから大丈夫」とのことでした。営業さんは業者にも確認済みとのことで、外構計画書にもRC擁壁と記載がありました。
しかし、BC擁壁だと分かり真意を尋ねると「目視だけで、その時点で持ち主が違うので調べようがなかったです」と言ってました。こちらとしても、HMを信用しきっていて、不動産の売買契約の際に確認を怠ったことは確かです。
土地はもう自分の物になっているので、後はどうやって建築しようか、建築できるのかという問題です。

[29: 匿名さん]

土地の売買契約時に渡された重要事項説明書を読みなおしましょう。
擁壁に関する記述があるはずです。

[30: 匿名さん]

結局、擁壁をやり直すしか無いよね？違法だろうがもう買っちゃった土地ナンだから、それをどうするか書いた方が良くないかい？

[31: 匿名さん]

29さん
土地の重要事項説明書には何も記載がありませんでした。契約時にも触れられませんでした。契約時に擁壁の話がでていれば、気づいていたんでしょうがね・・・

30さん
そうなんです。もう買ったから仕方ないんです。
土地は北と東道路の角地です。既存の擁壁は北側、東側に一部です。
東側一部と西側には今回新設で擁壁と設けます。（南側は隣地です）既存の擁壁はHMがRCと間違えるくらい、見た目はしっかりした造りです。ヒビ等は全くありません。
既存の物を新設すると５００万円以上かかるらしいので、新設は予算的に無理です。既存の擁壁に土圧がかからないような設計にし直すしかないんでしょうかね？

[32: 入居済み住民さん]

16です。
「既設擁壁に土圧がかからないよう」ということであれば、できることは

①CB擁壁の背面から、高さと同じ分(1.8m)以上奥に建物をずらす。
　　(建物の荷重が45°で下に影響していくとして)
②そのうえで、CB擁壁が異常降雨時に崩れないよう、水抜き穴を設ける。(05さんの建築基準法抜粋のロに相当分)
　　(土圧がかかっていないにしても、CB擁壁が崩れたら、建物の基礎の下も崩れ、建物に影響があるため。
　　　穴をあけるときに鉄筋を傷つけないことが必要？)

ことぐらいでしょうか。
擁壁から建物の距離を60cmから180cmにすることができればよいですけどね・・・

[33: 匿名さん]

ウチの探索機かそっか？

[34: 匿名さん]

16さん
東側は擁壁より１ｍですので、駐車場をどうにかすれば１．８ｍにずらす事はできます。
６０ｃｍは隅切り部分なので、１．８ｍにはできないですね。ちなみに垂直擁壁です。

33さん
探索機なんてあるんですか！？強度を探索できるんですか？

設計士をはさんで話をしていないので、設計士に直接相談してみます。多分設計士さんもＲＣだと思って設計をしているようですから・・・

[35: 匿名さん]

スレ主さん

CB擁壁という用語を知っているくらいですから、CB擁壁でググッたでしょう。
CB擁壁で大丈夫というページは、まずなかったと思います。
とある地方で、
>「市の特例で土留めとしてブロック3段、のり面30度以下ならよい」
>というのは、中々実情と原理双方をにらんだ、
>実情を勘案した、大岡裁きのような、基準だと思いました。
>ここまで位ならしょうがない最高限度という感じです。
などと書かれています。特例でしょうがない限度でも３段ですよ。
知っていて放置するのはどんなもんでしょうか。
万一地震や豪雨で崩れて怪我なんかさせたら、とんでもない賠償責任が。

[36: 匿名さん]

３５さん
土地は建売業者から購入しました。建築条件付で売り出し中でしたが買い手がつかなかった為、土地だけ販売してもらいました。そこに家が建つ予定の土地だったので、まさか・・・って感じです。
法律に詳しくないのですが、擁壁がＣＢだったからと言って、崩れなければ瑕疵にはならないですよね。
瑕疵があれば３ヶ月以内に解約はできるのですがね。

[37: 匿名さん]

擁壁は、重要事項説明の義務があるんじゃないか？

上で誰かも言ってたけど、そんな不完全な擁壁であれば、周辺相場より安く買ったのでなければ、
契約の無効を主張するか、
支払った代金の減額を主張し、返金して貰った方が良いと思うが？

[38: 33]

ゴメン、探索機で解るのは、厚さと被り、鉄筋の位置、径だけ。スレ違い失礼。

[39: 匿名さん]

だめで元々と思って、役所に重要事項説明義務がないか、相談してみたらどうでしょう。

> 土地は建売業者から購入しました。建築条件付で売り出し中でしたが買い手がつかなかった為、土地だけ販売してもらいました。

この文面からは、この建売業者が造成した土地なのではないでしょうか。
CB擁壁での造成はできません。問題のある建売業者の可能性があります。

> 契約の無効を主張するか、
> 支払った代金の減額を主張し、返金して貰った方が良いと思うが？

に賛成です。

[40: 入居済み住民さん]

39さんに賛成♪

[41: 匿名さん]

>>39
弁護士の方がｲｲと思います。

[42: 購入経験者さん]

>>41
役所の方がｲｲと思います。

役所が弁護士へ相談したほうがよいか判断してくれます
いきなり弁護士だと相談料が発生します。

[43: 匿名さん]

どうなったのかな？

[44: 匿名さん]

スレ主です。
結果を報告します。
不動産屋：２ｍ以下の擁壁については重要事項説明がありません
売主：重要事項に擁壁に関して記載していないので責任はありません。構造計算等もしていません。自社が作った物でないので、施工時期もわかりません。
とのことです。
売主は建売業者で、そこに建築予定だったにもかかわらずです。確かに、ＨＭがＲＣ構造と間違うくらい綺麗（分厚く）にお化粧されフェンスも新設されています。きっとそのまま、そ知らぬ顔で建築するつもりだったのでしょうね。

恐ろしくなったので、やはり料金がかかっても擁壁を新設することにしました。ＲＣ構造と誤って外構計画を立てた外構業者がお詫びとして頑張ってくれるようです。今度は外構業者と直接契約をかわすことにしました。
不安を残して新築するより、お金はかかっても基礎はしっかりしたいですから。この出費で設計の変更やオプション等を削る事になりそうですが、仕方ないです。
ありがとうございました。

[45: 匿名さん]

スレ主さん、かなり遠回りしたけど、何とかなりそうで良かったですね。また何かあったら来てね。

[46: 入居済み住民さん]

16です。

もう方針は決まったようですが、思いついたので。

CB擁壁の前に重力式擁壁を作る(張り足す)ことはできませんか？
天端幅30cmで、そこから1:0.25でおろすような形になると思います。
(根入れ50cmとして壁高H=2.0ｍとなり、1:0.25だと一番下の幅は80cmとなる。)

現況CBを掘削、撤去しないでよい分、もし用地があれば、安くなります。

[47: 匿名さん]

16さん
ありがとうございます。
ただ用地ギリギリに擁壁があるため難しそうです。
地盤調査結果もあまり良くなかったらしく、改良費にいくらかかるか頭を抱えているところです。

[48: 匿名さん]

なんか凄く災難ですね。擁壁もダメ、地盤もダメ、幾ら掛かるのかな？

[49: 匿名さん]

他の土地買ったほうが安いって事になってしまうんですよね。

ちなみに自分宅の擁壁はもっとやばいですが高くて手つけられませんでした。
いくら家が強くても擁壁がこれじゃ・・
擁壁と心中ですよ。

[50: 匿名さん]

心中お察し申し上げます。

[51: 匿名さん]

ＨＭの営業にやられましたね。
完全に営業のＨＭに内緒の小遣い稼ぎの犠牲者です。
さらに擁壁の追加工事で小遣いアップです。

当初、構造上問題ないと説明を受けて、実際問題ありなんだから瑕疵だと思うよ。

一度、ＨＭの本社あたりにいきさつを話すべきだね。
ほんとの大手ＨＭなら、営業の恥ずかしい行為をスレ主に詫びてそれなりの対応をとってくれると思うね。