パデシオン浜大津 桜邸ってどうですか？

[購入検討中さん]

パデシオン浜大津　桜邸についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：滋賀県大津市浜大津三丁目127番他（地番）
交通：京阪京津線 「浜大津」駅 徒歩3分
京阪石山坂本線 「浜大津」駅 徒歩3分
京阪石山坂本線 「三井寺」駅 徒歩2分
東海道本線（JR西日本） 「大津」駅 徒歩15分
地域・地区:商業地域、法22条地域、第7種高度地区、都心景観地域（大津・膳所都心地区）、商業地景観区、大津都心眺望景観保全地域、駐車場整備地区、埋蔵文化財包蔵地（大津城跡）
建ぺい率：80％
容積率：400％
総戸数：63戸
敷地面積：1,263.92m²
建築面積：591.51m²
建築延床面積：6,272.93m²
分譲後の権利形態：敷地は専有面積割合による共有・建物は区分所有
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
専有面積：68.83m²（12戸）～85.14m²（13戸）
バルコニー面積：13.30m²（12戸）～30.54m²（12戸）
ポーチ面積：5.06m²（13戸）
室外機置場面積：1.04m²（12戸）～2.72m²（13戸）
間取り：3LDK・4LDK
駐車場台数：53台（福祉対応平面：1台、平面軽専用：3台、機械式：48台、来客用福祉対応平面：1台）
バイク置場：4台
ミニバイク置場：8台
駐輪場：95台
管理形態：区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託して頂きます。
販売開始予定時期：平成24年12月上旬
建物竣工予定：平成25年10月
入居予定：平成25年12月

手付金等保証機関：京都中央信用金庫
事業主（売主）：睦備建設株式会社／販売提携（代理）：シアーズ株式会社
設計・監理：株式会社東洋設計事務所
物件URL：http://pd-63.com/
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社

[227: ビギナーさん]

ずいぶん売れ残ってるみたいだね

[228: 匿名さん]

てか消費税って3％しか上がらんけど？
建物にしかかからんけど？

建物代だけで400万アップとか建物だけで億超えるし笑
小学生からやり直した方がいいよ。

建物代なんて所詮2000万そこそこでしょ。
消費税の影響なんてせいぜい60万とかそんなもん。
3000万程度住宅ローン組む人ならローン減税の増額効果の方がはるかに大きい。皆さん変な情報に騙されないようにね。

[229: 匿名さん]

220の言いたかったのは、元々の価格差に消費税増加分も含めてパデより平均的に200〜400 万円高くなる。
228は国語を小学校からやり直した方がいいんじゃない。

[230: 匿名さん]

サンメゾンの最低価格は66平米2300万円台、パデ71平米1900万円台、メイツ71平米1900万円台、おそらく全部2階の部屋、さらに消費税プラスされたら数百万円差になるだろう。
大津はいまはどこも売れてるから価格が上がるのは仕方ないのかな。

[231: 匿名さん]

需要と供給も関係するでしょうが、こことの差は立地と見えない部分の構造差なんでしょうね。
さして便利とも思えない大津ですが、売れ行きだけはいいですね。

[232: 匿名さん]

たしか誰か以前にすでに8割売れてるって
書いていたような？
虚偽の記載ですか？

[233: 匿名さん]

そんなに簡単に売れるわけないじゃないですか、シアーズの営業の書き込みでは？あと現地を見に行っても良くある話で花が付けてあっても売れたとは限りませんのでご注意を

[234: 匿名]

滋賀でマンション買うなら、ＪＲの駅から徒歩圏内にするべき。
次点は琵琶湖の見えるリゾートマンションだが、駅から遠いと値下がりするかも。

なお、ＪＲから遠くてリゾートでもないマンションは大変厳しい。
京阪の駅が近い≒路線バスのバス停が近い、くらいと思うべきですね。

[235: 匿名さん]

大津駅前4LDK 4500万円
浜大津駅前4LDK 3000万円
どっちが値下がりしますか？

[236: 匿名さん]

3000万円出すならどこのマンションがお勧めですか？

[237: 匿名さん]

値下がりしにくいのは角部屋、最上階など稀少な部屋になります。
もちろん新築時の価格も安いにこしたことない。
滋賀県内の中古価格は3000万円台前半が限界です。
それ以上ならそこそこの戸建てに住めます。

[238: 買いたいけど買えない人]

9割は売れてました

[239: 匿名さん]

滋賀の路線バスは大学等がある地域以外は極めて本数が少ない。
生まれも育ちも滋賀の人間からすると京阪は結構便利です。

[240: 匿名さん]

まだ8割程度しか売りに出していない（本広告掲載）
のに
9割売ってしまったらルール違反ですよ。シアーズさん

[241: 匿名さん]

大丈夫ですよ、他デベさん。心配しなくてもちゃんとしてますので。ご心配ありがとうございます。

[242: 匿名さん]

すいません。
まだ８割しか売れてません。
もーすこし頑張ります！

[243: 匿名さん]

他デベではないですよ。
今のところ、こちらのライバルはいません。
浜大津物件こちらだけです。
サンライズは時期違いすぎます。

浜大津に利便性求める購入層だけがライバルです。
価格帯でライバルいるけど、比べる対象ではない。
本当に長い間住むこと考えたら、こちらを検討した場合の相手はサンヨーホームズマンション。
一長一短あるので同時期物件なら比較できますが、
迷っているうちに売り切れてサンヨーホームズしか買えなくなる。
大津徒歩10分ならまだ出来そうですし、悩みましょう。

私は草津にパデシオン出来て、こちらと同条件なら迷わず買いますよ。

[244: 匿名さん]

草津駅徒歩圏内でこの値段のマンションはありえない。3割増しかなぁ。
逆に言えば、その程度の立地なんですよ。残念ながら。

[245: 匿名さん]

批判は結構ですが、この価格帯でここ以上の新築マンションはどこにありますか？批判よりもアドバイスお願いします。

[246: 匿名さん]

メイツブラン石山

[247: 匿名さん]

石山はない。あの価格でも高過ぎる。
場所はまあまあだがマンション自体が終わってます。細過ぎる間取りと東向き、自走式駐車場だがエレベーターがないのが論外。
石山ならサンクタス大津石山の方が良かった。800万円引きを提示されたときに購入しとくべきでした･・後悔

[248: 匿名]

↑
私からしたら、この立地はナイなぁ…。アリエナイなぁ…。

ま、価値観は人それぞれだし、気に入ってるなら買えばいいんじゃない？
10年後に中古で売るときは1000万円引きになるかもしれないがね…。

[249: 匿名さん]

地価が安定状態で、インフレにならなければ、築10年のこの程度の中古マンションが1000万円位減価するのは普通でしょう。

[250: 匿名さん]

滋賀県で築10年で1000万円ダウンしない地域てどこにありますか？
メイツの前のエス・バイ・エル石山の中古が南向き4LDK1650万円ですが・・・
大津駅前のローレルコートでも1000万円ぐらい下がってますよ。
そこまで気にするなら下がりにくい最上階や角部屋を探したら良い。

[251: 匿名さん]

249さんは京都市内のマンションに詳しい方なので滋賀をあまりご存知ではないのでは？滋賀はマンションでも比較的転勤族でない限り結構長住まいする人が多いからあまり資産価値とか気にならない人が周りでも多いですよ。逆に京都や大阪から入居される方は気にされる方が多いですね。

[252: 匿名]

>249
このマンションは10年後、2000万→1000万、になるということですね。

滋賀でも10年で半値はなかなか珍しい。
シアーズさん、ありがとうございました。

[253: 匿名さん]

分かりもしない１０年後の話は辞めましょう。

[254: ご近所さん]

１０年で１０００万引きになっても
賃貸借りたと思えば　家賃8万 × 12ヶ月 × 10年 = 960万　そこまで損ではない

[255: 匿名さん]

サンクタス石山の800万円引きが本当にあって
そこに住みたいと思う人は何を優先しています？
そんな値引きあるマンションには既に資産価値ないに等しい！

しかも、前に1号線走っているサンクタスと
前に京阪走っている桜邸、桜邸でええでしょ。
1号線沿いで外に洗濯干せないし向き関係ないし
桜邸は南向き！排気ガスから遠い！

[256: 匿名さん]

＞２５５
浜大津周辺の渋滞をご存じないとは…。
環境+利便性で言えば、サンクタス>>>>>パデ、ですね。サンクタスの方が断然、資産価値高いですよ。

もっとも、私ならローレルコートの1000万円downの中古を買いますね。

[257: 匿名さん]

実際は8割りも売れてないでしょう。キャンセルが出たといって、一向にこれ以上前に進まない販売手法で当分やられるのでは。契約済みの部屋が良かったと言えば、キャンセルが出たと案内されたし。色んな角度から、いずれにしても見送りましたが！

[258: 匿名]

257さん
そんな事書いたら特定されて、シアーズから嫌がらせみたいに電話かかってくるかもよ…。

[259: 周辺住民さん]

浜大津周辺の地理を知っていれば、浜大津港口の信号交差点付近で起こる渋滞にわざわざ突入せずとも、パデシオンの位置なら出退勤できますよ。

[261: 匿名]

いや、渋滞で空気が悪くなると言ってるんですが…。
あの辺りの脇道は細いのに、スピード出す車が多いですよね。危ないから、もっとゆっくり運転してほしいです。

[262: 匿名さん]

排ガスについて、浜大津と石山で違いあります？
大津市で排ガスが気になる方は、和邇か田上の方に行かないと五十歩百歩の議論ですよ。

[263: 匿名]

浜大津周辺の路地は抜け道になってて、すごい速度で走っていく車もいるよ。
小さな子供がいる場合はマンションの前の道くらいは調べたほうがいいよ。

[264: 購入検討中さん]

実際に見に行ったけど、無謀運転の車が多いとは感じなかった。ちなみに歩道はなかった。

[265: 匿名さん]

浜大津から三井寺まで歩かれたらわかります。
それを許容できるかどうかだけです。
もう、売り切れてるんじゃない？

[266: 匿名さん]

危ない運転する車は、時間帯によっているのかもしれないですね。
注意しないと、どんな場所でも危険はあるのかもしれないです。

外壁の色がCGだと変な感じですが、
実物はそんなことないといいな〜と思ってます。

[267: 匿名さん]

>>浜大津周辺の路地は抜け道になってて、すごい速度で走っていく車もいるよ。

抜け道になっているというのは確かですね。
最近はどこでも暴走する車があるので心配度は同じかも。

[268: 匿名]

・抜け道になっている
・歩道はない
小さな子どもやお年寄りには辛いですね。
また、抜け道として使われると車の騒音もひどいでしょうね。

[269: 匿名さん]

大人が歩いていても恐怖感じますよ
色んな車の事故とかニュースで見るたび
歩道があれば、ガードレールがあれば
って言ってますよね！

[270: 匿名さん]

どこででもよくある話ですね。

[271: 匿名さん]

実際買ってる人いてるんだし
怖くない人もいるんだよ。

どこにでもある話らしいし

ちなみに私が今すんでる周りに歩道ない道ないですよ。
よほど狭くて車の通れない道ならあるけど

[272: 匿名]

浜大津周辺を抜ける車は大人でも恐いよ。「ラリーかよ(苦笑)」と思うこともあるし。
他の道みたいに、せめて縁石付きの歩道が欲しいね。

[273: ご近所さん]

こればかりはどの地域でも行政次第ですよ。車が怖いより自転車や原付とかが巻き込み事故を起こしてることのほうを気をつけていかなきゃ。ただひとつ言えるのはこの周辺で車の事故は意外にないことです。

[274: 匿名]

事故なんてめったに起きないよ。
危ないことが1000回あって、軽い事故が10回、重い事故が１回くらいの確立じゃない？
でも、あくまで確立だから、明日にも起きるかもしれないし、10年後でも起きないかもしれない。

歩道の無い道を爆走する車がいれば、リスクは高いよね。

[275: 社宅住まいさん]

ここ劣化等級どうなってますか？

[276: 契約済みさん]

等級はわかりませんが、高強度コンクリートを使ってるようです。大津市内で作っているコンクリートみたいです。

[277: 匿名さん]

等級2ですよね？

[278: 匿名]

パデの劣化等級なんか聞くだけ野暮ってもんだ。
修繕積立も安さも相まって、躯体の強度を求める人には向かないブランドなのさ。

[279: 匿名さん]

パデシオン板名物の劣化等級と修繕積立金ネタですね。
劣化等級→長岡天神板
修繕積立金→アクアテラス板
を参考にしますので、以降、桜邸独自の話題でお願いします。

[280: 匿名さん]

別にいいんじゃない？
劣化等級も修繕積立金も事実だし、検討者にはとても有益な情報と思うよ。

[281: 匿名]

そうですよ。
いちいち他の掲示板なんて見てられません。

279さん、せめて要約して書き込んでもらえませんか？

[282: 匿名]

279はシアーズの営業だったのか。
劣化等級が劣るのも修繕積立金が不足するのも『事実』だから触れられたくない、ってことでＯＫ？

[283: 匿名さん]

劣化等級は、役人の天下りや大手メーカー、販売のための制度なんで気にすることはない。
修繕積立金は、住民が決めていくことで、契約もしてない外野がはしゃぐことではない。

[284: 匿名さん]

>劣化等級は、役人の天下りや大手メーカー、販売のための制度なんで気にすることはない。
普通の人なら気にしていますよ。選考基準にしてますよ。
ここが他のマンションより劣ってるから、都合が悪いから、性能評価は取らないのかな？
そして…、あなたが一番気にしてませんか？シアーズの営業さん(笑)

>修繕積立金は、住民が決めていくことで、契約もしてない外野がはしゃぐことではない。
元をただせば、営業さんたちが提示する修繕積立の計画がダメなんでしょ。
住民のせいにされてもねぇ。

[285: 他ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

>劣化等級は、役人の天下りや大手メーカー、販売のための制度なんで気にすることはない。

あながち嘘ではない。

実情どこの売主も同じ内情。

似たり寄ったり。



積立はここ（ムツビさん）の弱点。

ローコスト系の宿命。

[286: 匿名さん]

>No.285
同意。

劣化等級の話も修繕積立金の話も「ムツビのパデシオン」
に限った話ではなく、全国のこの手のローコスト系マンション
におけるあるある話の一つ。
(だからローコスト系マンションと呼ぶ、ともいえる）


だからといって「スレで取り上げるな」という気もサラサラなく、
どんどん情報交換すればいいと思うのですが、

「ローコスト系マンションにはよくある話です。」

という内容に対する

(あたかも)「ムツビのパデシオン特有の話です！」

という雰囲気を醸し出す文言操作による作為的な
論調に関しては、もういいよって感じですね。

[287: 匿名さん]

長期修繕計画は普通に作成したものがありました。
我が家はそれをもとに説明を受け納得しました。
積立金の上がり幅も営業さんから聞いて納得しました。
10年、20年先のことなので最終は組合で変更したりして決めてくださいと言ってました。

[288: 匿名さん]

安かれ良かれのマンションですかね？？

[289: 匿名さん]

良かれと思えるかどうかは
あなた次第です。
安いのも下層階だけです。
長期に見てのコストが安いのは怖いですよ。
住民で話し合って積立足らないので
一時金50万円集めますって言われたら？
初期段階からしっかり積立ないと怖いことに

[290: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

修繕積立金の話は既出杉で飽きた。
もう少しマシな話でネガれよ。
レベル低い。

[291: 匿名さん]

そのレベルのマンションなんですね

[292: いつか買いたいさん]

そういうマンションですか。。。

[293: 匿名さん]

No.286さんの言いたいことよくわかるわ。

広義の意味ではNo.291なんかも
もういいよって感じのいいサンプルやね。

[294: 匿名さん]

そういうマンション？
そのレベルのマンション？

煽りたくても無駄だよ？

だってもうここは完売直前だもん
今週行って確かめてきちゃった

赤バラ付いてない数戸は商談中が多いんだって
即決覚悟で行けは買えるかもね

ネガキャン無駄骨でしたね
ごくろうさまでした

お聞きしたいのですが、こういうネガレスする人って完売してもこういうところに張り付くんですか？

それにしてもネガレスばかりの掲示板なのに
完売直前って‥
結局無意味だったみたいですね

完売したら、お得意の嫌味を言うんだろね
お決まりの数パターンぐらいで（笑）

と、釣られてあげました（＾ω＾）

[295: 匿名さん]

292ももういいよのサンプルだ。

[296: 匿名さん]

ネガティブなことが多くても
そこしか買えない人にはネガティブは許容範囲と思っています。
私はここの購入者ではなく、違うローコストマンション買ったものです。
本音は予算が許せば違うとこ買いたかったけど
収入増えないし、買えるとこが制限されるので、マイナス面は仕方ない。
大満足で買ったわけでなく、後悔ないラインで決めました。

おそらくローコスト買う人はこの気持ち分かるんじゃないかな？
だから、売れるんでしょうね。
5000万円の物件買えるなら、ここ買わないでしょ？
私は5000万円の物件買えるなら、違うとこにしてましたよ。
しかし、3000万円しか買えないのでその中で納得できるとこにしました。
こちら買われた方の多くも同じ理由では？

[297: 匿名さん]

296さん。
多くの人って…
それは流石に人それぞれでしょう
因みにうちは検討し始めた時期の都合、
金銭的な余裕を持ちながら生活したいのでここにしましたよ。
購入額の倍まで借入可能でしたが、
出来るだけ手持ちのキャッシュで購入したかった、
尚且つ少額でも住宅ローン控除の恩恵も受けつつ…
とミックスしてゆとりを持たせてます。

ここの購入者さんも敢えて無理せず、賢い買い方されてる方も多数いらっしゃるんじゃないかな？

自分がカツカツで3000万しか無理だからローコスト系にした、
貴方達もでしょ？
って話はわざわざよその物件に聞きに来ないでご自分の購入物件スレで満足な回答を待てばどうですか？

確かにこのご時世、なかなか賃金が上がらないのはお気持ちお察ししますが…

[298: 匿名さん]

296さん297さん
住み始めたら答えすぐ出ます
余裕持って買った人が多いのか
カツカツで買った人が多いのか
因に私はカツカツ組です

一概に言えませんが
車、衣服、普段の生活で大体分かる
しかし、自分が生活するのに関係ない
65世帯しかいない小さなコミュニティ
65様の考え方があります
変な人が少ないことを祈っています

[299: 匿名]

>297さん
住宅の価格は、そこに住む人の収入、生活レベル、モラルと相関します。すごく乱暴な話ですが、事実です。
あなたが6000万円の物件が買えるとしても、そんな人はここでは少数派でしょう。過度な期待は持たれないほうがよろしいかと。

ただ、3000万円の物件も普通に考えたら立派なものです。極端に変な人はいないと思います。

[300: 匿名さん]

カツカツでもそうじゃなくてもどちらでもいいじゃないですか。
ここで快適に住めればいいと思いますよ。
他人の懐をどうのこうのは置いておきましょうよ。
このマンションの有意義な意見交換がしたいです。

[301: 匿名さん]

寧ろ変な人が多いのは、北摂などの人気地区の安いマンションではないですか？
ここは、このマンションが気に入って買った人が多いのでは？

[302: 匿名さん]

大津駅付近もいいかもしれないけど、浜大津も風光明媚な場所でいいと思うけどね。ただ、例の中学の事件でイメージが悪くなってしまったのは残念だけど

[303: 匿名さん]

住民用の掲示板を見る限り、ハデシオンの住民さんには変わった人が多そう…。
ここがそうならないことを祈ってるよ。

[304: 匿名さん]

本当に6000万円の物件買えるなら
こんなとこ買わないですよ！

[305: 匿名さん]

それこそひとそれぞれでは？

[306: 匿名さん]

また荒れてきたね。何でパデシオンはいつも荒れるのかな。ハデシオンとか何処かのスレでも揶揄してる人いたなあ。きっと同じ人がいつも監視してるんだろうね。不思議。

[307: 匿名]

火のないところに煙は立たず、
心当たりないですか？

[308: 匿名さん]

いつも監視ごくろうさまです。

[309: 匿名さん]

297さんは年収600〜700万くらいかな？
ならこのくらいの安い物件にしといた方がいいよ。
その年収で上限まで借りるなんて馬鹿げてる。
借入の上限なんて借りるやついないよ？

余裕を持とうがギリギリで買おうが価格が安い物件には結局その価格なりの人たちが集まるんだよ。

[310: 匿名さん]

309
ねえねえ
おたく何処に住んでるの？

[311: 匿名さん]

それなりの人しか集まらないネタは飽きた。

年収600〜700万あれば、この御時世ではちゃんとした人なんで問題なし。

[312: 匿名さん]

309は、北摂のニートでしょう。

[313: 匿名さん]

3000万も6000万も駅近くの通勤に便利なマンションを買うのは雇われサラリーマンでちょっとばかし年収や家族構成が違うだけで似たり寄ったりと思います。
共働きかそうでないか、子供の人数が多いか少ないかなど。

駅前のマンションを貸すために買って、自分は海外か田舎でのんびり。これぐらいでないと、この層はとかならない気がします。

[314: 匿名さん]

目の前路面電車あぶなない？？

[315: 匿名さん]

危なくないけど、慣れてないと時々びっくりします。^_^

[316: 匿名さん]

パデは微妙な土地に比較的廉価なマンション作るのが上手いんだからそれでいいと思うけどな

[317: 匿名さん]

南草津パデだけが滋賀では価値あり？

[318: 匿名]

↑そうです。
やっぱり駅近がいいです。

[319: 匿名さん]

南草津駅は、パデ側に交番が１つ出来たらいいなと思う。

まぁ、桜邸とは関係ないけど。

[320: 匿名]

立命館と龍谷の新キャンパスができたら南草津の学生は激減するし、治安も良くなるでしょ。

まぁ、桜邸とは関係ないけど。

[321: 匿名]

大津駅まで徒歩15分以上。坂道で信号多いから実際はもっとかかる。
せめて徒歩10分以内じゃないと、子ども、年寄りには徒歩圏外だよね。

京阪使う人のみをターゲットにして、ＪＲまでの表示を広告やホムペから消したらどうかな？

[322: 周辺住民さん]

悪意のあるコメントばかりですね。
浜大津駅周辺は比較的便利で環境も悪くないですよ。

[323: 物件比較中さん]

やっぱりJRが近いのが理想、毎日歩くのはちょっと・・・自転車なら。
それと、以前は浜大津にオーパなる店があったがそれもなくなり、小さな食品スーパーすらすぐ近くになく日常生活が不便。
車でジャスコ・坂道を歩いて西友にいくしかない。
昔は浜大津が大津の中心であったようですが、いまでは日常生活面で時代に取り残された町となっています。
価格を考えそのバランスからどこまで割り切れるかにかかってます。
どうしようかな、よく考えないと

[324: 匿名]

西友と商店街は、まあまあ近いよね。駅から遠いのが大問題。
リタイヤした夫婦が終の住みかにするなら良いかも。でも、それなら家にいる時間が長くなるだろうし、ブランズやブリリアみたいな超景色のいいマンションに住みたいなぁ。

[325: 匿名さん]

石山のマンション各戸に3期販売のチラシが入ってるんだけど、本当に売れてるの？

[326: 匿名さん]

西友より近くにフレスコ無かったっけ？

歩きたく無かったら、京阪使って山科、石山、皇子山あたりでＪＲに乗り換えては？