パデシオン浜大津 桜邸ってどうですか？

[購入検討中さん]

パデシオン浜大津　桜邸についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：滋賀県大津市浜大津三丁目127番他（地番）
交通：京阪京津線 「浜大津」駅 徒歩3分
京阪石山坂本線 「浜大津」駅 徒歩3分
京阪石山坂本線 「三井寺」駅 徒歩2分
東海道本線（JR西日本） 「大津」駅 徒歩15分
地域・地区:商業地域、法22条地域、第7種高度地区、都心景観地域（大津・膳所都心地区）、商業地景観区、大津都心眺望景観保全地域、駐車場整備地区、埋蔵文化財包蔵地（大津城跡）
建ぺい率：80％
容積率：400％
総戸数：63戸
敷地面積：1,263.92m²
建築面積：591.51m²
建築延床面積：6,272.93m²
分譲後の権利形態：敷地は専有面積割合による共有・建物は区分所有
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
専有面積：68.83m²（12戸）～85.14m²（13戸）
バルコニー面積：13.30m²（12戸）～30.54m²（12戸）
ポーチ面積：5.06m²（13戸）
室外機置場面積：1.04m²（12戸）～2.72m²（13戸）
間取り：3LDK・4LDK
駐車場台数：53台（福祉対応平面：1台、平面軽専用：3台、機械式：48台、来客用福祉対応平面：1台）
バイク置場：4台
ミニバイク置場：8台
駐輪場：95台
管理形態：区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託して頂きます。
販売開始予定時期：平成24年12月上旬
建物竣工予定：平成25年10月
入居予定：平成25年12月

手付金等保証機関：京都中央信用金庫
事業主（売主）：睦備建設株式会社／販売提携（代理）：シアーズ株式会社
設計・監理：株式会社東洋設計事務所
物件URL：http://pd-63.com/
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社

[127: 匿名さん]

軒数が少ない割りに共有施設が充実してるからではないですか?

[128: 購入検討中さん]

設備が充実してると書く人もいますが
共用施設が充実してると書く人も現れました。

設備はいたって普通です。
共用施設ってなんのことですか？
管理費払うような施設ありました？

当初の修繕積立安いのでココにしようかと

[129: 匿名さん]

128さん
管理費が高くて修繕積立は安い…。
デベロッパには良いでしょうが、住民には良くないですよね。
なんとかなりませんか？

[130: 購入検討中さん]

修繕計画２５年後、赤字に転落ですよ。
現状の修繕積み立てに上乗せが必ず必要に・・・

[131: 匿名さん]

それまでに売り抜ければ問題なし！

[132: 購入検討中さん]

129さん
管理費･修繕費ともに、居住者で作る組合で議決すれば
　　管理会社の変更
　　ゴミの有料委託から市への変更
　　警備会社の検討等
で管理費は抑えられ
修繕費は組合で決められます。

[133: 匿名さん]

管理費(月額)11,540円～14,280円
修繕維持積立金(月額)4,750円～5,870円
修繕維持積立一時金（一括）315,600円～390,400円

総戸数63戸、共用部には何もなし。それにしては管理費が高めの設定。逆に修繕維持積立は安め。将来的に苦しいかな。値上げは必至。第1回管理組合総会で荒れそうな予感がします・・・。

[134: 匿名さん]

当初費用が高いと敬遠するし
20年後は出世して給与上がるから大丈夫

と10年前の営業トーク
しかし、10年前と給与どうなりました？

インフレになれば20年後は給与上がるから大丈夫

これが今の営業トーク？

どっちにしても20年後のことは誰にも分かりません
言えるのは無理のないローンで買うことです。

[135: 匿名さん]

守山の東レ物件も管理費高いみたいですね。
こちらと広さ同じくらいで管理費も同じくらい。
これが相場なんですかね？
滋賀は物件価格お手頃かと思っています。
その分、系列管理会社が利益とる？

[136: 契約済みさん]

第一回総会から荒れるくらいなら誰も買わんわ。とっくに将来見越して納得づくで買ってるわ。買えないからってそういうとこでしか文句付けられない可哀想な人達。順調に売れてるんで要らぬ心配はご無用ですから。出て行ってください、買う気ない人は。ま、買った人達はこんなとこ殆ど見てないだろうけどね。本当は買った人達だけで有意義な意見交換したいです。

[137: 匿名さん]

見たくないものは見えないのが人間ですからしょうがないですね。
でも冷静に読めばみなまともなことしか言ってませんよ。w

[138: 契約済みさん]

いくらまとも言われても売れてるのが現実w

[139: 匿名さん]

後悔先に立たず、安物買いの銭失いとならないよう、御祈り申し上げます。

[140: 匿名さん]

パデシオンかムツビに怨みでもある人が書き込みしてるんですか？

[141: 物件比較中さん]

評判がよくないだけです。
例えば100戸売って5戸程度が問題ありでも
そんなにクレームにならないけど
100売って15～20問題あれば
大きなクレームになります。
そういうマンションが過去にあったのでは？
だから、こことは無関係です。
ここ買う人はクレーム言わなくてすむ施工願うだけです。

[142: 匿名さん]

最近、入居開始したパデシオン大津アクラスはすごく綺麗な仕上がりだったと同じ社宅の購入された方が言っていました。
たしかに外観もすごく良い感じでした。

[143: マンコミュファンさん]

気になる人は、他のパデシオンの板も見るといいですよ。
六地蔵なんかは社運をかけたプロジェクトだったらしいし、最適です。
施工について多く書いてあります。部外者として興味深かったです。

[144: 匿名さん]

六地蔵の板見ました。あれ以降の施工物件はかなりキチンとされている様子ですね。藤森の内覧前清算のごたついた件もあれ以来キチンとされているみたいなんで、今後の対策は勉強になりました。桜邸もアクアテラス同様に滋賀の下請けさんがキチンとされているなら大丈夫でしょう。未完成物件はここで何を言っても仕方ないので、出来上がるのを祈るだけですね。内覧業者さんを同行するのが備えですね。

[145: 匿名さん]

パデシオン、京都の物件では
いろいろ言われている物件とそうではない物件があるようですが
何を信じるのかは自分次第だと思います。

[146: 契約済みさん]

アクアテラスの契約者です。施工、しっかりしてましたよ。文句言う気満々で内覧会に行ったのに、拍子抜けしたくらいです。

[147: 匿名]

たぶん施工不良の噂は事実です。ヤラセにしては具体的すぎます。
でも、本当に怖いのは建物本体の欠陥です。それさえなければ、気にすることないですよ。
タイルや壁紙くらい、貼り直せばいいですから。

[148: 購入検討中さん]

どこでもいっしょだけど購入者がしっかりするしかないよ。同じ仕上がりでも気が付かない人は気が付かないし。六地蔵のことはホントだよ。なんといってもプレミアム住戸（最上階！）でフローリングをはりかえるくらいだからだいたい想像できるでしょ。仕上がりは今も同じだと思う。そんなに急には変わらないよ。内覧業者もピンキリだから鵜呑みにはできないけど参考にはなるかなという程度。

[149: 匿名さん]

張替えてくれるだけマシ。同一業者が全住戸を内装施工するわけじゃないから、業者によって仕上がりは違う。素材に関しては同一商品でも当たり外れがどこでもあるよ。たとえ良質と言われる財閥系でもね。まあ、使用している素材は確かに違うね。六地蔵みたいに住んでからすぐに兆候が出たのはある意味よかったほうだよ。保証期間が切れてからなら面倒だからね。何かあったらすぐに管理会社に言う事が一番大事。何もないにこしたことはないが。パデシオンだから買うのをヤメろみたいな事は言ってあげなさんな。安物買いの銭失いとかは買う人を貶めるだけでなく言う人も自分を貶めるよ。書き込みした人が占有面積内で被害に遭ったのならお気の毒としか言いようがないが、皆が皆被害に遭った訳ではないだろう？他デベの嫌がらせか知らないが。自分は他社各地のマンションも入らせてもらってる個人の内装屋だけど、こう言うのは自分達もあんまり気分良くないね。限られた材料でマジメに精一杯やってる人間まで悪と一括りにされてるみたいなもんだよ。マンションも一戸建ても住んでからが本当の良さや不具合が出てくるから、構造は指摘出来ないにしても、購入者さん達は外見を内覧がある時にできる限りチェックしたほうがいいね。不具合あるなら何度でも指摘して直してもらってください。皆さんが気持ち良く住めるマンションに出来上がることを願ってますよ。自分達もリチェックかからないよう気張ります。

[150: 匿名さん]

ここは天井高いですねー
すばらしい解放感

[151: 契約済みさん]

私も天井の高さは気に入りました。あとはやっぱり南向きで間口の広さです。

[152: 購入経験者さん]

他のパデシオンを購入しましたが、安物買いの銭失いの意見について、そのとおりだと思います。
安いせいか壁も薄く、騒音が酷いですよ。

[153: 匿名さん]

こちらは公表厚さ
標準的な厚さ（最低限な厚さ）ですが
同様な公表値のパデシオンにお住まいですか？
よろしければ、どこの物件か教えてください。
あくまでも公表値は公表値なんで実値はわかりませんよね

[154: 不動産業者さん]

パデシオンは価格の割合に良いマンションです。
我々、業界関係者もよく購入しています。
中古で売りに出した時、新築時の価格から極端に下がっていない。
住み心地もそんなに悪くない。

[155: ご近所さん]

騒音はタワーの方が酷いと聞きましたが、どうなんでしょうね？某パデシオンに住んでます。音で迷惑したことないですよ。マナーやモラルの問題ではないでしょうか。

[156: 購入経験者さん]

京都市内のパデシオンに住んで騒音に悩んでます。

最上階に住んでいるのですが、騒音の原因は調査中ですが、部屋の真上（屋上）にあるアンテナからの振動音の可能性があるとの事でアンテナの移動工事をしてもらう予定です。
もし原因がアンテナからの影響だった時の対応について、聞いてみたんですが、「謝りはしますが、屋上に避雷針や、アンテナがある事については、パンフレットに書いてありますので。。」との言い方を睦備の管理会社の部長にされました。。
３年以上もの間、夜も寝れずに被害を受けていてもその対応です。。

１５４の不動産業者さん、私はマンションを売りに出すつもりでに、簡易査定で問い合わせしたら、築３年で約１０００万近くも下がってると言われました。。パデシオンは、中古では特に人気のある物件でもないそうです。。

[157: 物件比較中さん]

ここも安くなりそうだね。
あの事件の中学校区じゃないの？

[158: 匿名さん]

築3年で1000万円ダウン？
どこのパデシオン？
しかも最上階で？
3000万円で購入して3年で2000万円？
5000万円が4000万円になることはあるだろうが、もともと適正な価格設定しているパデシオンが3年で1000万円も下がることはありえない。

[159: 匿名さん]

どちらにしろ順調に売れてるみたいです。パデシオンはいつも完売まで早いな！！

[160: 購入経験者さん]

３２００万で買いましたが、査定額は２２８０万でした。

２４００万で売りに出しても難しいと言われました。３年前と今では安い新築一戸建てがたくさん出てきてるので、わざわざ中古のパデシオンなんて買わないんでしょうね。

[161: 購入検討中さん]

あの中学校区なんですか？
子供がいるんで、やっぱりやめときます。
掲示板見て、正解。

[162: ﾏﾏさん]

ずっと連投している人、六地蔵のプレミアムフロアでフローリングの張替えをされた例のノイ○ーゼの方ですね。タワーでもウワサの有名人さん。わざわざ滋賀まで出張ご苦労様です。三年も寝られないならどうしてお引越ししないのかと話してたんですよ。御所あたりの高級マンションなんかプレミアムフロアの人なら簡単に買えるのにねって話題ですよ。連投で自演自作して疲れませんか？このマンション検討する人は例の中学校なんて最初から知ってるんじゃないですか？あなたが他所様の御宅を心配している暇があれば早く巣に戻られたほうがいいですよ。また笑われますよ。さあ、早く戻ってらっしゃい。大津の皆さんご迷惑おかけしました。さっ、早く帰りますよ！プレミアムさん！

[163: 購入経験者さん]

ｂｙママさん

残念だけど、私は、プレミアムさんじゃありませんよ。
あなたも、夜中に大変ですね。


では、またパデシオンの次の新築が始まる頃に。。。。

[164: 購入検討中さん]

3200万円 最上階 築3年 真上になにかある。そこまで書き込みしたら関係者なら特定できるのでは？
報告待ってます。

[165: 匿名さん]

荒れてきましたね
桜邸とは関係ないと思いたい
しかし、こればかりは出来てからです
戸境壁厚15㎝～18㎝
これは薄いのでは？居室戸境が18㎝であってほしい

[166: 匿名さん]

間違いました
戸境18㎝以上
床が15㎝～でした

[167: 匿名さん]

築3年なら西大路Ⅱ番館？？
パデシオンのHPから抜粋してみました。

平成22年完成工事
[分譲マンション]
宇治市・パデシオン六地蔵ザ・タワーレジデンス（分譲マンション・394戸）鉄筋コンクリート造19階建・12月完成

[分譲戸建て]
伏見区・桃山YU・ME街区（全37戸）
宇治市・伊勢田西やすらぎ台（全2戸）

平成21年完成工事
[分譲マンション]
南　区・パデシオン西大路II番館（分譲マンション・36戸）鉄筋コンクリート造7階建・6月完成
精華町・パデシオン祝園スターゲートシティ（分譲マンション・168戸）鉄筋コンクリート造14階建・8月完成
宇治市・パデシオン木幡駅前（分譲マンション・217戸）鉄筋コンクリート造7階建・8月完成
宇治市・パデシオン小倉駅南（分譲マンション・56戸）鉄筋コンクリート造7階建・12月完成

[分譲戸建て]
宇治市・五ヶ庄 戸ノ内やすらぎ台（全4戸）

[168: 購入経験者さん]

どこのパデシオンでも、壁の薄さはそんなに変わらないと思いますよ。
住んでみて感じましたが、間違いなく振動音はします。

安さをとれば、仕方ないですよね。

[169: 匿名さん]

こういう人って楽しんでるだけだよ。ほら、また次のパデシオン建築の時に会いましょうって書いてあるじゃん。こうやって色んな場所に来ては居座り荒らしてるのが楽しい人なんだよ。こんなんにロックオンされたらたまったもんじゃないね。本気にしなくていいよ。ママさんみたいに遊んでやりゃ喜ぶよ。京都市内とかいろいろ実際の設定がありえないから。探してもないっつうの（笑）

[170: ﾏﾏさん]

こらっ！まだ居るの⁈早く巣に帰りなさいと言ったでしょう？本当にすみませんねぇ。聞き分けのない人で。首に縄を巻いてもすぐに逃げるので困ってるんです、私達。鼻つまみ者なんですよ。ご迷惑おかけしています。m(_ _)m

[171: 賃貸住まいさん]

実際に浜大津駅を利用するのでしょうか？大津駅までは遠いし坂もあるし

[172: 匿名さん]

こちらを買われるかたはJR利用しないと思います。
京阪は利用するんじゃないかな。
基本、車利用のかたが多いと思います。
交通網良さそうな場所ですし、あとは渋滞がどんなもんか。

滋賀県で駅近以外のマンション買う人は車利用が多い。

[173: 匿名さん]

うち利用しますよー。徒歩かチャリンコで。

[174: 匿名さん]

勤務先にもよるけど、浜大津から山科まで出て乗り換えた方がいいのでは？

[175: 匿名]

×：浜大津→（京阪）→山科→（ＪＲ）→大阪
○：浜大津→（徒歩）→大津→（ＪＲ）→大阪

だよ。
大津駅までの坂はきついから、がんばってプラウドにするか、付近の中古を探すほうが良いかと。
ついでに、琵琶湖湖畔の車利用が前提のマンションの中古価格も調べてみると良いよ。

[176: 匿名さん]

ここはマンションと戸建ての中間でした。
マンションなら駅に近すぎたら高い、狭い。戸建てなら広いが駅から歩けない距離。2・3000万円でこの広さと日当たりはなかなかないと思います。おまけに天井や横幅が広く開放的。中古も探しましたがすべて微妙でした。古いのは安いが汚くリフォーム代が掛かる。室内に段差がある。そこそこ新しいのはなんか高い。そんな理由でここが売れているのかと思います。普段の生活は大津駅より浜大津の方がいろいろ揃ってるし生活しやすい。大津駅はアルプラザ閉鎖のため、買い物施設はなにもない。それと、浜大津駅から京都の真ん中の三条・河原町まで一本で行けることも魅力でした。そんな感じのマンションだと思います。