パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part4

[契約済みさん]

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1301番（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目以下未定（住居表示）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.31平米～95.04平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：三井都市開発

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[621: 匿名さん]

修繕費と管理費についてですが、GWTの管理費アップはかなり上がる印象でした。でも、修繕費は聞いていません。管理費は11年目からかなり上がっていくようですね。それとは別に修繕費も上がっていくものなのですか？詳しい方、教えていただけたら有難いです。管理費はエレベーター点検や管理人、内廊下や設備の清掃で、修繕費は建物などの破損、不具合の終了に使われるのかな、くらいに考えています。
管理費が予定通りのアップになるのかも不安ですが、修繕費とのダブルでアップとなるとさらに不安です。赤字になったら支払いは急に求められてしまうのでしょうか…。

[622: 周辺住民さん]

通常上昇して行くのは修繕積立金て管理費は何か新しい施設を作ったりしない限り一定のだと思うのですがどうなのかな？

[623: 匿名さん]

>>621
誰も答えられない。入居者の多数決で決まる。

10年間1000円てのもあり得るので。
その仕組みが分からないなら、ここに限らずタワマンは無理です。

[624: 匿名さん]

ウイングタワーの管理費と修繕費が、ものすごく高くなる理由は、ずばり簡単です。

一つは過剰な共用設備を抱えてるからです。
雨水再利用システムやら、地中熱再利用システム、太陽光利用システムなど。

そのほかタワーマンションであることや、歩道デッキ、同じ敷地内に大規模商業施設との共用部分の負担があるからです。

それを知らずに駅前タワーを買う人は、あなたが無知か、営業がしっかり説明してないかのどちらかです。

[625: 匿名さん]

管理費に限らず、支払いが滞れば、住めなくなる。

そんなこと質問するほどではなく、一般的に考えればわかると思いますが。

それを見越してみなさん買うわけです。

[626: 匿名さん]

マンション詳しくない人は知らないんだろうけど、三井物件は修繕費も管理費もあがりやすいんですよ。

いろんなサービスが当初1年だけ三井負担で後で費用を請求するようになってて、重説などにも最初の1年だけで後は住民同士相談して継続を決めて・・・とやたら書いてある。ひどいところでは、コンシェルジュの勤務時間のデフォルト設定を10時から15時までにしてて、最初の1年目だけは三井負担で9時21時はサービスでやりますが、来年も同時間なら管理費は上がります・・・なんて言ってくる。

新築で入った管理会社はどこも似たようなことはやってるけど、三井が一番ひどい。

[627: 匿名さん]

三井の営業の方より、修繕費なとの詳しい説明はありませんでした。それを理由に契約解除はできますでしょうか？

[628: 匿名さん]

626さんの話、私も聴いた事があります。実際に高くなっています。

[629: 匿名さん]

>627
重要事項説明の際に書類もらってるはずだから無理です。
書類をちゃんと読んでなかったほうが悪いので解除するなら手付放棄といわれる。

[630: 匿名さん]

東雲の今販売してるここよりだいぶ狭くて安い三井のタワーも、将来は７０平米で管理費と修繕積立金で６万超える計画だったよ。
高額タワマンならまだわかるけど、庶民が買う様な４０００万位の価格帯の購入層には厳しいだろう。
修繕計画書なんて聞かない限り、契約直前の重要事項説明会まで見せてこないのが普通だからね。

[631: 匿名さん]

三井は昔から殿様商売ですから。

[632: 匿名さん]

新築ならまだ説明してもらえるからマシだよ。
中古だとほぼ説明されから全く知らないで買う人も多い。

[633: 匿名さん]

上でも言ってるが駅直結はデメリットも多い。
一番は駅直結並に近いが直結はしてないタワマンだろうね。

直結のタワマンはどこも維持費が高いよ。

[634: 匿名さん]

駅直結並に近いが直結はしてないタワマンと駅直結タワマンだったら、駅直結タワマンのほうがいいでしょ。

なに言ってるの？

雪の日、雨の日、風が強い日。駅直結が一番です。

[635: 匿名さん]

そうかな？大崎や白金のタワマンは駅直結だが修繕費は普通だよ。
ここは駅直結以外の理由で高い（震災設備？）と思われる。

[636: 匿名さん]

重要事項説明書には修繕費や管理費アップについての記載はありません。
つまり、上げるも下げるも住民次第、ということでしょうか。

[637: 匿名さん]

重説じゃなくて修繕計画のほうを説明会で読み上げたでしょ？

[638: 匿名さん]

三井系の管理会社をほんと変えたいです。
なんで、管理組合の方々は、三井のいいなりなのか。

今年で、SFTは入居5年になるので、
一旦一括で修繕費50万と可100万とか徴収して欲しいです。

今払わなくて死んでいく世代の分を、
なんで住み続ける若年世代が負担する必要があるのか。
5年区切りでしっかり徴収していってほしいです。

管理組合もお年寄りの方が多かったりして、
まとまった金額の修繕費の徴収におよび腰なのでしょうか。
一番貯蓄がある世代なのに困ったもんです。

[639: 匿名さん]

この管理費＆修繕積立金が上がる頃に、変動金利ローンの金利も上がってくるだろうね。5年後には社会問題になっていると思うよ。GWT購入検討の方、目先の低い変動金利に騙されないで、最低でも10年固定、いや20年固定を組んでおいた夜ゆっくり眠れますよ。

[640: 匿名さん]

変動金利は日銀が管理している政策金利と連動する短期プライムレートですよ。これから上がるのは長期金利と連動している固定金利でGWTの引渡しが1年後だと、今より上がっている固定金利で消費税増税の世の中に挑むのはむしろリスクが高い。

変動金利が上がるなら不動産価格や株も上がっているので売ればいい。

[641: 匿名さん]

日本も米国みたいにAssociation Due（管理費及び修繕積立金）及び住宅ローンの金利部分を、給与所得から控除できるといいのにな。税引き後の手取りでこれらを払っていくのはしんどい。

[642: 匿名さん]

＞640　日銀がお金を沢山刷ってインフレになりそれで金利が上がるのなら確かに不動産も株もねあがっているので売ればいい。しかし売った場合、次に買う物件もインフレで値が上がった物件ということを忘れてはいけない。さらにインフレで金利が上がるのならいいけど、財政危機のため、国債が暴落しておこる金利上昇はもっと怖い。

[643: 匿名さん]

>641
日本には投資家を集める能力がないからね。米国みたいに格差社会にして富裕層つくらないと難しいと思うよ。富裕層がリスクをとって庶民に金を回すのがアメリカ式。富裕層からも庶民からも平等に金をとるのが日本式。どっちがいいか。

>642
そんな状況では庶民がマンションを維持するのは難しいって思わない？国債暴落したら超円安で電気やガスも自由に使えないよ。電気をやたら使う上に修繕費がかかるタワマンなんてほとんどの日本人は逃げ出して、円安になった中で外資が買い上げる・・・そういう状況だってのに。戸建なら固定もありだけどマンションは変動でもいいよ。どうせ住めなくなる。

[644: 匿名さん]

つまりは、この時代、タワーを購入するのはナンセンスということでしょうか。地震も不安で駅前タワーは家族の安全、帰る場所として最適と検討しているのに、この情報はかなりしんどいものですね…。これを読んでいると相当、かなりの収入がないとタワーは住めないということですね。ミッドスカイやステーションフォレストにサラリーマンは住んでいないのかな…。

[645: 匿名さん]

金利の選択ですが、とりあえず変動金利で安く借りておいて、貯金して金利上昇に合わせて繰り上げ返済するのが1番いいのでは？

[646: 匿名さん]

固定金利で得するのは中国みたいに絶好調に成長する国になった時だけで、財政危機では何にも助からない。ギリシャもスペインも住宅ローン金利はほとんど変わってないのに、たくさんの人が家を失った。職を失ったから。

[647: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[648: 匿名さん]

＞644　聞いたところよるとムサコ・パーク３兄弟の世帯当たり平均年収は1000万円位との事。タワマンのメリットは（ロケーションさえ良けれ）資産価値があまり目減りしない事・・・値上がる事も多い。その辺のしょぼい低層マンションや一軒家は30年後の建物価値は０で、土地代だけです。

[649: 匿名さん]

＞645　確かに選択しとしてそれはありですね。

[650: 匿名さん]

パークシティー武蔵小杉の一番の売りはその駅前立地と電車の便利さ。東京首都圏を見渡しても、都心に6本（東横線＆Ｍ13,都営三田線、日比谷線、南北線、横須賀線、新宿ライナー）もダイレクトに行ける駅なんてないでしょう。多分、10年後には武蔵小杉は商業施設も充実した巨大ターミナル勝ち組駅になっている事は間違ありません。

サラリーマンがどうしても背伸びしてパークシティー武蔵小杉にすみたいのなら、ずばり車を諦めることです。そして子供をそのへんの公立に入れる・・・

だけどパークシティーに住むようなサラリーマンは見えっぱりが多いと聞いているので、高級車に乗り、子供も私立に入れて、年に1回海外旅行に行き・・と年収1000万円（手取りは780万円そこそこ）位だと貯金なんてとても出来ませんね。

そういう見栄っぱり武蔵小杉パークシティー住民にとって正義の味方となるのが大型100円均一ショップ店。フーディアムの２階はいつもガラガラですが、あそこ１フロアーに大型ダイソー100円ショップ店等が入ったら、パークシティー住民の見栄っ張りセレブ奥さん達は、ビトンのバックを片から下げて（ローレックスの時計をして）毎日行くでしょうね。

[651: 匿名さん]

やはりパーク３兄弟は他より年収高いでしょうね。

そんな感じします。

[652: 匿名さん]

高いとは、どのくらいからをさしますか？年収1500万はどうでしょう。厳しいですかね。建設中のプラウドの方がまだ一般サラリーマンが多いでしょうか。

[653: 匿名さん]

パークの上のほうぐらいですよね。武蔵小杉で億ションは。
他に億越えるマンションてありますか？

[654: 匿名さん]

＜653 東横線で多摩川を渡わないと・・・・なかなか川崎市中原区の住所で（武蔵小杉のタワマン以外で）億ションを探すのは難しいでしょう。

[655: 匿名さん]

リエトも上層階は、億ションでした。

[656: 匿名さん]

タワマンの購入者層の半分はリタイア世代ですからね。
10数年後は年金で暮らしてますよ。

[657: 匿名さん]

三井不動産に対して怒っています！

先日、三井からGWTを買わなかった理由を聞かれるようなアンケートが届きました。

検討中だったので非常に腹が立ちました！！
予算5000万と低かったからポイ捨てされたのですね。

[658: 匿名さん]

買わなくて正解ですよ。
ここは豊洲と同じで相当割高ですので将来かなりの含み損になると思います。

[659: 匿名さん]

657さんのリアクションが遅かった？それとも三井不動産の体質？

いづれにせよ予算5000万なら買わないが正解ですね。無理に買ったらローンかつかつ。

[660: 匿名さん]

<658 そうかな。僕は5年、10年単位で考えると坪350万円位になっていると思うけど。豊洲は埋立地なので東京に大きな地震がくれば値崩れするよ。まあ、ムサコパークも重説では「地震がくれば液状化の恐れあり」とは言ってるけど・・・この辺って昔は田んぼだったのかな？誰か知っている人いる？

[661: 匿名さん]

年収1000万程度を高収入とは言わないでしょうね。
高収入とは年収3000万くらいからかな？

[662: 匿名]

豊洲の埋め立て地よりもここのほうが地盤悪いよ。
地震増幅率もここのほうが悪い数値で揺れやすいしね。
多摩川近いからだよ。大昔は川が隣接してたんだろう。

[663: 匿名さん]

日刊ゲンダイ本紙が政府公表の「表層地盤増幅率」を参考に、神奈川県内の主要
５５駅をピックアップし、 駅の所在地を中心に約２５０メートル四方の地盤の固さを調査したところ、ワーストワンは新横浜のほかに綱島、菊名、白楽。
続けて武蔵小杉、元住吉と東急東横線沿線の駅名が次々と出てきたそうです。

武蔵小杉駅のある川崎市中原区小杉町３丁目の地盤増幅率は2.556、中丸子は更に高い2.629で、川崎直下地震が起きた場合には震度6強、南関東地震と東京湾北部地震では6弱が想定されており、液状化の危険性は高くなっています。

川崎市中原区中丸子の表層地質は、泥を主とする低湿地堆積物で形成されています。
国道４０９号の東側では一部の地域で、砂を主とする自然堤防及び砂州堆積物で形成されています。
隣接する下沼部は昔の河であり、旧河道堆積物で形成されています。

中原区は多摩川のたび重なる氾濫により形成された沖積低地で、地下水位が高く、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要な地域です。
東日本大震災では、被災地の基礎補強が十分でないマンションでは、築5年程度でもエントランスに被害が出て、機械式駐車場が使用できなくなるなど数百万の修繕費が必要となりました。

まあ、ムサコのタワマンは基礎杭がしっかりしているので倒れる心配は無いと思いますが・・・・

[664: 匿名さん]

「東横線の武蔵小杉（川崎市中原区）から菊名（横浜市港北区）にかけての地盤は『沖積層』といって非常に軟弱です。
地下水位が高く、地盤沈下が問題になっている場所も多い。特に武蔵小杉周辺と綱島周辺は『液状化の危険度が極めて高い』と、 川崎・横浜両市が住民に注意を呼びかけているほど。一方、たまプラーザや新百合ケ丘は地盤の固い丘陵地を開拓した街のため、 比較的、揺れに強いのです」（地震予知関係者）

[665: 購入検討中さん]

>>657 うちには届いてないなぁ。届いたら思ってること書くけどねぇ

>>650 武蔵小杉が勝ち組ですか？

>>660 中古になるから逆に値下がりしませんか？
　　　その頃には物件もいっぱい建ってることですし

[666: 匿名さん]

独身で１０００万円なら高収入だけど共働きとか家族持ちなら普通。
１０００万円では子供が私立だとキツい。
かといって公立は小学や中学で先生方の事なかれ主義に嫌気がして私立を選択する家も多い。

結果お小遣い制になって旦那は月3万円とか…

[667: 匿名さん]

年収がそれの半分くらいでレベルの低い私立行かせる人たくさんいるけど

[668: 匿名さん]

川崎市物件なのに割高過ぎるのでは？
この価格なら都内のほうが。

[669: 匿名さん]

<668 坪300万円以下で都内のタワマンだと海沿いの埋立地でしか買えませんよ・・・・それとムサコとどっちにするかは究極の選択ではあるが最終的には本人の好みでしょう。僕は埋立地は嫌ですね。

[670: 匿名さん]

<660 交通の便が良いところにタワマンが沢山建つ　→　人口が増える　→　インフラが整備され更に商業施設等が増える　→　「そこに住みたい」という需要が増える　→　また人口が増える　→　不動産が上がる。世界のどの都市をみても再開発され高層ビルが建ち並んでいるところは長い目で不動産価格は上がっています。日本では新宿とか汐留が良い例でしょう。ムサコの再開発は汐留より大きいのです。