パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part4

[契約済みさん]

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1301番（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目以下未定（住居表示）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.31平米～95.04平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：三井都市開発

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[251: 匿名さん]

最近、このへんの地主が賃貸マンションを建てて狭めのカップル向けの部屋を
13～15万円くらいで貸し出すから1LDKくらいの賃料相場が下がって大変みたいだね。

そりゃタワーのほうがいいだろうけど家賃5万安い新築ならそっちに流れるよなー。

[252: 匿名さん]

武蔵小杉の賃貸安いっ！
GWTの2LDKを6000万円近く出して買うより、12万円の賃貸が正解ですね。

[253: 匿名]

>252GWTの賃貸にも使える住戸はちょうど今広告掲載されてる三戸ぐらいの価格帯までですよね？ 62平米の南向き2LDKで5200万。これで20万なら借り手ありますよ。
家賃の22年分ですね。

[254: 匿名さん]

>250
それは日吉の間違いでは？
リンクにある数字だと、2ldkは相場15万ですよ。
しかも古い物件、駅遠い物件、極狭物件こみでの相場です。

[255: 匿名さん]

夫婦で無理してローン組んで買って、タワーに住んでますと言いたいみたいな人が多そう。ムサコスじゃねぇ都心のタワーならカッコイイけどね。修繕費もバカにならないのに

[256: 匿名さん]

>253
このへんじゃ賃貸市場では60平米の2LDKってあんまり需要ないんだよ。
二人で住むならもっと狭くてもいいから安いほうがよく、
子供いて住むには狭い間取りだから。

あと確か南の60平米の間取りって2階と3階にしかない間取りだから
タワーっていえないので家賃そんなとれないと思う。

[257: 匿名さん]

62平米の南向き2LDKで5200万
20万でなら借せるとのこと。

購入してローンはいくらになるか計算しました。

みずほで変動35年の場合、
2.475パーセントで毎月の支払いは18.5万円

管理費、固定資産税があるので20万円をオーバーします。

20万円でかせたとしても賃貸有利？

[258: 匿名さん]

>256
>このへんじゃ賃貸市場では60平米の2LDKってあんまり需要ないんだよ。
これはどこからの調査結果ですか?それとも当たり前に思っているだけですか？

>二人で住むならもっと狭くてもいいから安いほうがよく、
>子供いて住むには狭い間取りだから。

↑ この理由は、別に武蔵小杉じゃなく、どこでも通用する話じゃないですか？それとも 2LDK の需要が全般的にないってことを言いたいでしょうか。

小さいお子さんがいらっしゃる家庭なら、2LDK のほうが使い買ってがいいので、実質2LDKもそれなりの人気があります。

実際に都内の高級賃貸タワーマンションを調べたことがあれば分かると思いますが、そこそこ見栄えもよく、利便性もよい立地だったら、20万円出しても1LDKぐらいしか借りれません。しかも車持ちの人だったら、都内の駐車代はさらに高くなります。

それに比べると、20万を出して、武蔵小杉の駅前に住んだ方が、コストパフォーマンスがいいとも言い得ます。

[259: 購入検討中さん]

小杉のタワーマンションで60㎡のLDK賃貸相場だと
やはり20万近くはしますよ。
12～13万円で借りられるのは40㎡前後の2DK位です。

最近はワンルームが規制の関係で広いものに転換
35㎡以上を作って規制を逃れているのが現状です。
その面積だと11万円以上の設定ではないでしょうか？

GWTはあんまり売れてないね
今の時期で100戸も残ってるなんて

[260: 匿名さん]

高い、狭い、騒音あり、眺望ない、豪華でもない、耐震等級１と普通で免震でもない(制震でも十分という話はさておき世間的には免震人気なので)

メリットは三井と竹中工務店というブランドと駅直結。工夫された間取り。

これで残り100戸はすごいと思うよ。何かひとつ欠点がなければ既に完売に近い状態だったかもしれない。

[261: 匿名]

>257さん今のご時世に2.475％フルローン組む時点で新築マンション投資なんかしちゃダメですよ。

FJネクストのカモにされちゃいます。

[262: 匿名さん]

257ですけど、別に不動産投資しようとしている訳ではないです。純粋に、購入するのが得か、誰かが賃貸に出した分譲賃貸で借りるのが得か興味があり計算してみました。購入してフルローンだと18.5万円と管理費、固定資産税で20万円をオーバーするので、分譲賃貸(20万円)がお得だと思いました。

分譲賃貸は数少ないので選択肢が限られますが自分の好きな間取りがあれば一度検討してもいいかなとおもます。

[263: 購入検討中さん]

２Ｌの小杉のタワマンが15万〜 ！？隣町の徒歩5分の普通の築15年マンションで13万払ってますけど15万で、借りられるなら教えてください〜！本気で借りたいです！

[264: 購入検討中さん]

間違えました。さらに安い12万ですか！？本気で借りたい今すぐ

[265: 匿名さん]

>259
借りる人はまずいないだろうね。

[266: 匿名]

>262転勤などの関係で会社から補助金が出るなら分譲賃貸はお得ですよ。

しかしサラリーマンが転勤で一時賃貸に出すような定期借家だと通常は借上社宅で認められないからベストの部屋に巡り合うのはなかなか難しいから。

地縁や思い入れがあるかどうかが買うか借りるかの分かれ道だと思うな。

[267: 匿名さん]

相続までの仮の住まい需要もラストステージが近づいている。

[268: 匿名さん]

R-Stylesの70平米2LDKが20万で入居率97%

[269: 匿名さん]

家電系はこれからリストラでしょ。

[270: 匿名さん]

何でその話が出てきたのか分かりません。

[271: 匿名さん]

R-STYLEのEASTはいいですね。
何げに再開発エリアNo.1の勝ち組だと思いますよ。

[272: 匿名さん]

何ランキングのナンバーワンですか？

[273: 匿名さん]

今まで見た中で２ＬＤＫの最安値は16万円だった。1年半の定期借家だったから。そういうのは安いとこを転々としてられるなら買うより得かもね。

[274: 匿名]

引っ越し代がかからないならね。

リヤカーで小杉を転々とする勇気があるなら伝説になれるかもね。

[275: 匿名さん]

１６万円も払えば都心部に住めるのに

やっぱ親元重視ってことか。

[276: 匿名さん]

都心で2LDKが16万円は厳しいでしょ

例えば渋谷とか。

[277: 匿名さん]

タワーも築年数がたてば家賃も安くなる。今は割高。

[278: 匿名さん]

2LDKで都内16万円は古いとこか下町くらいしか無理。築浅だと1LDKでも厳しい。
このへんで借りる人は築浅でしっかりしてる綺麗なとこがいいから都内で借りないんだと思う。
都内で築浅2LDK借りると普通のマンションでも20万円はするし、タワーだと25万円くらいは最低かかる。

[279: 匿名さん]

あれっ、いつの間にか都内16万円になってしまったね。都心16万円だったよね。

[280: 匿名]

>279小杉のポジショニングが上がってるからズレるね。

私の中では都心＞武蔵小杉＞都内 なんだけど

[281: 購入検討中さん]

>>高い、狭い、騒音あり、眺望ない、豪華でもない、耐震等級１と普通で免震でもない(制震でも十分という話はさておき世間的には免震人気なので)
メリットは三井と竹中工務店というブランドと駅直結。工夫された間取り。
これで残り100戸はすごいと思うよ。何かひとつ欠点がなければ既に完売に近い状態だったかもしれない。

本当に流石、三井さんですよね。この程度の物件をこれだけ売りさばくのですから。
さてこれからもっと難しくなると思います。
残っている部屋は完全な売れ残りですし、全体的な売れ行きも下落傾向です。

値引きはしないということでしたがこれからは値引きしないと売れないでしょうね
欲しい方は口を開けて待っていると良いことがありそうです

[283: 購入検討中さん]

待ってれば向こうから値引きを持ちかけてくる
状況ってことじゃない？

素人さん

[284: 購入検討中さん]

余剰金でバラを数えてきました
残80ですね
グレイ20無いでしょ

あと東急発車音
武蔵小杉ブログで報告あるように
相当静かになってるのを確認しました

目黒線は別ですよ

皆さんご存知のように
三井以上の不動産デベロッパーは無いです。
日本に

[285: 匿名]

>284やはり双璧は三井と三菱ですね。


買い手の心を掴むのが上手なデベとしては確かに三井が日本一と思います。マダムはすごく勉強されてますし物件も計算されて建てられてる印象。

三菱はかつて購買意欲とは結び付かないような目に見えないところまでクオリティを追求してくれてたのですが藤和さんを吸収したのちは不明ですからね。

[286: 匿名さん]

>284東急発車音というより南面道路の高架線ガードの真上に切り替えポイントがあるため列車が通るたびガタンという音が響き渡っています。

もし室内でも聞こえてしまうようなら列車の本数があまりに多いため自分で長く住むには看過しがたいなと思っています。

[287: 匿名さん]

検討者です。
話題を変えて申し訳ないのですが、GWTやエクラスは直接基礎を採用しているようですが、
ここら辺は地盤は良いんでしょうか？ハザードマップなどをみると表層地盤増幅率が2.0を越えていたので。

[288: 匿名]

>287川崎市のハザードマップは神戸の震災を踏まえて立川断層と川崎市直下型を想定して作られています。

そこで問題になったのが川崎市直下型における武蔵小杉エリアの表層液状化での木造住宅、古い雑居ビル、工場群の崩壊でした。
その対策として駅前を優れた防災エリアとすべくタワーマンションと広い公開空地の真ん中に中原消防署を備えた東部の再開発エリアができています。

今度できるプラウドタワーエリアは危険な古いビルだらけの西口を整備しその先にある区役所、警察署、さらには木造住宅街と、この東部防災エリアを結ぶための再開発です。

[290: 匿名さん]

>288
ありがとうございます。
そうゆう経緯があったんですね。なるほどです。
防災エリアということで災害にはある程度強そうですね。
でも、調べてみると駅周辺の物件は全て直接基礎ですね。
駅周辺に限れば地盤がそれなりに強かった、という理解でよいですかね？

[291: 匿名]

>290さん、駅前だけ固いってことはありませんが比較的表面の柔らかい層が浅いため直接基礎で岩盤に建ててます。

直接基礎は当たり前ですがいわゆるベタ基礎とは違いますよ。GWTのプロモーション映像では都庁舎と同じように…と言ってます。

その割に耐震等級は普通に１ですけど。長い杭を打ち込むより丈夫みたいな話になってます。

[292: 匿名さん]

>291
そうなんですね。とても参考になりました。
ありがとうございます。

[293: 匿名さん]

このへんは軟弱地盤なので杭基礎より直接基礎のほうがいいんです。
軟弱地盤といってもそれは表面上で深いところには強固な地盤があります。

なのでここはかなり深く掘り返して強固地盤に面で支えるような直接基礎を採用しています。
建物自体の倒壊等はないでしょう。もしそれでも破損が大きいようであればここ以外の地域も相当甚大な被害でしょう。

ただ残念なのは表層部分は軟弱地盤であるため液状化リスクは高いです。

液状化すると建物自体に損傷はなくてもライフラインの復旧が長引きます。
駅前については地盤改良も多少されているのでまだいいですが
川崎市の下水道関連が軟弱地盤を通っていてまだ改良工事の計画がないので
今のままだと水道関連の復旧は長引く可能性ありです。

[294: 匿名さん]

この辺の木造住宅全壊しても小杉のタワマンは安全です、地震の時は外に出ないでください、タワマンの中は絶対安全です。
って防災消防関係者が説明してくれました。

[295: 匿名]

それってタワマン住民が避難できる避難所が用意できないからじゃ。タワマンが崩壊した時にあれだけの人工にどう対処するつもりなんでしょう。

[296: 働く女子さん]

支離滅裂ですね。
酔っぱらってる？>>295
タワマンが崩壊したら
首都移転ですよ。

[297: 匿名]

まあGWTに関してはこれでもかってぐらい防災には力を入れてますから、倒壊した木造住宅からの避難民でごった返す近隣避難所へは行かないです。

かといって周辺も暴徒化した避難民たちが襲ってくるような貧困エリアではないためほんと安全ですよ。

[298: 匿名さん]

だから、タワマンは崩壊しないの。
木造は１９８１年の建築基準法以前のものは震度６じゃくで９０％全壊するそうです。

[299: 匿名さん]

ＧＷＴに防災設備があるのだとしたら有事の際に近隣から押し寄せる可能性が高いですね。

[300: 匿名]

>300武蔵小杉って暴徒化するような地域でもないですから困ったときはお互い様なのでは？