オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[85: 匿名さん]

ニッチなビジネスなのでデベの継続性に不安はありますね。リセールが周りより悪くなる要因はその程度では？

[86: 匿名さん]

ヒント 地下住戸

[87: 匿名さん]

地下じゃないですよ。法律上は地下ですけどね。

[88: 匿名さん]

失礼かも知れませんがマンション検討者には
ここの物件が世の中で一番下のレベルという
のは浸透しまってるので分譲価格が周辺の2、3
割安いのは当然だろう。リセールが厳しいかは
歴史も浅いので適当な発言は控えます。

[89: 匿名さん]

物件概要と間取り図よくみてみましょう。
それぞれの棟、地下三階、地下二階からのスタートですね。
湿気も気になりますね、普通の感覚なら。
安さには訳があります。

[90: 匿名さん]

それでもこの安さなら売れちゃいますよ。

[91: 匿名さん]

二三割安く買えるなら二三割安く売っても問題ないな。

[92: 匿名さん]

高く売れるわけないwww

[93: 匿名さん]

地下３階っていっても、ほんとの地下では無いのでは？

[94: 匿名さん]

もともとが地下。事実は変わらない。
でも、安さを求めるならそうでもしないと無理ですしね。

[95: 匿名さん]

敷地配置図をみると、A棟が低地、B棟が高台ですね。
面白い物件ですね。それを利用して一種低層にもかかわらず5階建を建てる。
安くて買いやすいのは確かですね。

[96: 匿名さん]

ここしか手が届かない層にはね。

[98: 匿名さん]

どんな客層なんだろ、ここ。

[99: 匿名さん]

モデルルーム行きました。

デベ自身、自分たちのポジションをもちろん分かっていて、
「だからこそこの価格」と言ってました。

ただ、今の価格では、苦戦するのではないか…という印象。

いくら高輪とは言え、もともと7,000～8,000万円出せる人は
やはり売主の信頼性や設備、セキュリティ等を重視するでしょうし、
7,000万円以上で何十人もオープンレジデンスを買う人が
そうそう簡単に出てくるとは思えません。

オープンレジデンスとしては、1ランク2ランク上のデベへの脱皮を図っての
チャレンジ物件でしょうが、ちょっとまだ早かったかも。
もちろん、数年後、「あの物件が今の地位へ成長したターニングポイントだった」
となる可能性もありますが。

[100: 匿名さん]

それでも買うなら相当のチャレンジャーですね。

[101: 匿名さん]

ターニングポイントというよりは10年持てば
たいしたもんだよ。かつてのセボンシリーズ
と同じ末路に向かうと思ってしまうが。
最近のオープン物件もそこそこ高いし仕様、
信頼度からは割安感は薄いしね。

[102: 匿名さん]

大手デベにとっては、
「相手になりません」と言っていたら一定の地位を得てしまった、
というのが嫌でしょうから、今のうちに潰しにかかりますよね。

[103: 匿名さん]

セボンは何故潰れたかは、よく考えた方がよいね。

[104: 匿名さん]

大手デベとは購入層が被らないでしょ。

近所のオープンレジデンス、大体若いカップルとかが自転車で買い物から帰ってきたりしてて微笑ましいですよ。
周囲の大手デベマンション（うちも含め）の住民はほとんどがいわゆる高級外車で帰ってくる。

[105: 匿名さん]

あまり嬉しくないですね、、、

[106: 匿名さん]

武蔵小山のスレッドが参考になりますね。

[107: 匿名さん]

オープンレジデンスのスレ、毎度同じネガだね

仕様が低い、10年後デベがあるか分からない、友人を呼べない

守るものがある人たちはネガティブキャンペーンが大変ですね

[108: 匿名]

大手が完成在庫抱える中このシリーズはほとんどそうではない事実が全てを物語ってるよね。マーケットニーズはオープンに向かってる。

[109: 匿名さん]

でもそうなると土地が安く仕入れられなくなるよ。誰でもマネできるビジネスモデルだからさ。

[110: 匿名さん]

人件費高い大手には無理

[111: 匿名さん]

だからフォロワーが出てくるよ。ＬＣＣみたいなもんだ、
若い夫婦が都心の古いマンション買ってまるごとリノベーションするのはやっているけどそういう客層向けなんじゃないの？

古いマンションはローンが出にくいし耐震性なんかも不安持つ人もいるからね。どうせ改装するから仕様は低くていい。

[112: 匿名さん]

友人を呼ぶといっても大手に住んでるような
友人関係はないだろうから関係ないしね。
リフォームするにも仕様が低く方がよいしね。

[113: 匿名さん]

それまで賃貸に住んでいて友人呼べないとか笑止千万。

[114: 匿名さん]

オープンレジシリーズがなんとなく世に認知されてからすでに数年経過してるよね。
その間都内の不動産価格は下落傾向。フォロアーが出てくるならとっくに出ててもおかしくなかったけどそうはなっていない。

安く仕入れるにしても腐っても都内。土地の仕入れにはそれなりに金がはいる。
資金力のない新興デベでは難しいし、施工以外のコストが高い大手では仕入れは安くても販売価格を低くできない。
オープンハウスが大手過ぎず弱小過ぎずだからこそできるビジネスモデル。

懸念事項は市況が回復しだした時に今までのようにそこそこいい立地を安く仕入れることが維持できるかどうか？
市況が下落傾向だからこそ隙をついて成り立ってたモデルとも言えるかも。

[115: 匿名さん]

111さんの言うフォロワーは、ファンという意味では？
114さんは追随業者という意味で書かれていらっしゃいますが。

さて追随業者という点では、
オープンレジデンスはタウンハウスからマンションに
軸足を移してそんなに時間が経ってないし、出るとしたらこれからじゃないかな。

逆にオープンレジデンスは、セボンの例や、
アーキネットのようなタウンハウスの業者がいる中進出して、
適当なところで見切ってタウンハウス事業をブリッジにマンションへ進出したのは、
好き嫌いはあるけど、今のところは上手くやってると思います。

[116: 匿名さん]

111は追随業者のこと言ってるんだと思いますが。
ファンの事だったらLCCみたいなもんだって続く文章が意味不明だし。
要はすぐにまねできるビジネスモデルだから追随業者が出てきて優位性が失われると言いたかったのではないかと。

[117: 匿名さん]

115です。
確かにそうですね、失礼しました。

[118: 匿名さん]

接道の問題などで従来安く仕入れられていた土地が取得しにくくなる可能性はありますね。

[119: 購入検討中さん]

入札ではなく随契での土地の仕入れでうまくコストダウンをしているんだと思います（大手がいやがる立地条件などなど）。あと、余分な共有施設（ゴージャスなエントランス、広々とした駐車場などなど）がないですよね。だから安いんですよ。大手でできないんですね。これが。。ニッチのエリアを攻め込んでいる戦略ですね。ただし、デフレ経済環境ではうまくいく戦略だと思うのですが、インフレにふれたとき、さてどうか？　業種は違うがユニクロと同じような戦略かと。。

[120: 購入検討中さん]

あと、大手デベ社員は年収１０００マン超えの方が多数おられるので、これが一番のコスト高の要因でしょう（笑）

[121: 匿名さん]

ここそんなに安いかな？
仕様と立地とデベ考えたら、高いよね。
ここ買うなら6000万円台までじゃない？

[122: 匿名さん]

高いよね。。

[123: 匿名さん]

坪単価はそこそこだけど、比較的1戸あたりの面積を広くしたら、7,000～8,000万円台の物件になった。
確かに二の足を踏むなぁ

[124: 匿名さん]

そう、大手デベは結局人件費が高い。バブルの仕事できない社員抱えすぎ。無駄に高くなる。

[125: 匿名さん]

値引きしてもらえるといいですね

[126: 匿名さん]

このレスのつき方からして山手、幡ヶ谷以上のスピードで売れるだろ。

[127: 匿名さん]

定価で買って下さいね

[128: 匿名さん]

機械式駐車場やめて住戸増やせばもっと安かったろうに。さすがに駅遠だし作ったか。だんだん普通のディベになってきてしまってるな

[129: 匿名さん]

こういう会社がどんどんでてきて不動産市場を活性化してほしい。

大手デベは社員は高給。無駄なモデルルームをつくる（月額数百万の賃貸料金を払う大手デベもいる）。過剰な女性をmrに多数配置する過剰サービス（いらないですね）。などなどよけな物てんこ盛り状態。。これに甘じて気分を良くしている購買層も問題であります。日本人の悪い所です。ガソリンスタンドで窓吹いてもらって悦になっているのと同じ。世界にどこにもないですよ。こんな国。。これを、おもてなし、とかいっている始末。（涙）
　
と、ぐちゃぐちゃ書きましたが、オープンさんがんばっていますが、「もっと（価格）がんばってください」（笑）。　大手さん、アベノミクスで不動産市場活況、とかいってないで企業努力をもっとしてくださいませ、、

[130: 匿名さん]

確かに、毎週毎週、金曜日～日曜日の朝刊の折り込みで
大手デベの新築マンションのデカくて紙質の良いチラシが入っているのを見ると、
これがマンション価格に乗っているんだよな…とウンザリします。

[131: 匿名さん]

>>128

駐車場は容積率不算入だからね。駐車場をやめて部屋は増やせないですよ。それに駅遠だから駐車場作るとか何すか？山手線の内側で駅遠もないでしょ。

[132: 匿名さん]

＞それに駅遠だから駐車場作るとか何すか？山手線の内側で駅遠もないでしょ。

意味がわからないんだけど、山手線内側であってもどの駅からも遠い場合は駐車場需要があるのは当然では？
実際御殿山では車持つのが普通だし。

[133: 匿名さん]

御殿山のオープンレジデンスも島津山のオープンレジデンスも駅から近いとはいえないけど駐車場はないですね。
自転車に子供乗せたお父さんが出入りしているね。

[134: 匿名]

都心に住みながら車維持するような人はターゲットじゃないんですよ。

[135: 匿名さん]

駐車場すべてうまればいいですが、機械式なのでうまらなかった場合維持費や修繕費に影響してしまう
のではないかと心配です。実際友人が住んでいるマンションは機械式の駐車場が全然うまっていなくて
管理組合の方で話し合いがあったそうです。話し合いがあるからうまるものでもないかとは思うのですがね。
平米数的にファミリーをターゲットにしているかと思うので車を所有している人が多い事を願います。
我が家も購入を決定したら駐車場を希望する予定です。

[136: 匿名さん]

設置率は30パーセントなので高輪4丁目のマンションとしては低めでしょう。

[137: 匿名さん]

なんかすっかり普通の分譲マンションですね。
エントランスや駐車場もあるし。

そのせいかかつてのオープンシリーズほどの価格インパクトもなくなってしまったのはちょっと残念ですね。

大手ではなかなかできないマーケットや仕様戦略で都心に新しい需要を喚起してたのが魅力でもあったのに。

QBハウスなどどと同じでブルーオーシャン戦略が強みだったなのに、わざわざ他デベと同じ土俵で戦う路線に向かうとは。

[138: 匿名さん]

ていうか、駐車場が借りれるか心配なんだけどー。
借りれなかったらキャンセルとかありなのかね？

[139: 匿名さん]

手付金放棄していいなら可能じゃない？
っていうかこの辺に買って車も持つなら駐車場代くらい気にせず払える財力の人であってほしいね。

[140: 匿名さん]

初期の重層長屋系と今のマンション系でリセールに差はつきますか？
付かなければ爆安で買った初期購入者が勝ち組ですね。

[141: 物件比較中さん]

価格ざっくりと出ましたね。安いという印象です。

[142: 匿名さん]

モデルルームなし、販売会社なし、エントランス極小、共用施設なし、地下住戸ありにすればどこでもこの値段で出せるってことだろ。野村あたりにオハナみたいな別ブランド作って追随してもらいたいものだ。って、市場崩壊するからやるわけないか

[143: 匿名さん]

人件費が違いすぎるから同じことやっても大手は価格を下げきれないでしょうね。
同じ土俵で戦ったら負けるのわかってるから大手は降りてこないわけで。

逆にオープンが普通のマンション戦略に寄ったのが意外です。
同じ土俵で戦ったら今度はオープンが不利なのに。

[144: 匿名さん]

｢同じ土俵なのに安い｣で勝とう、ということでしょう

[145: 匿名さん]

「完全に同じ土俵」ならいいけどね。
「中途半端に同じ土俵」だとそれこそネガり続けられてた「安かろう悪かろう」になりかねない。

当初は「全然別の土俵」で勝負することで顧客が被ってなかった、見事なブルーオーシャン戦略だったよね。

でも江戸川橋の物件はすぐに完売したし、そんなに心配することないのかな。

[146: 匿名さん]

重層長屋に規制の動きがあるのと無関係ではない気がするけど。

自分は重層長屋は検討外だけど普通のマンションタイプなら検討対象なのでいい方向だと思う。

[147: 匿名さん]

マンションなんてその場その場のプロジェクト単位で間違えなきゃいいだけ。都心には放置された個人所有の崖値がまたまだたくさんあるからね。

ここだって蛇が出そうな場所だったよ。

[148: 匿名さん]

147から見てここはどっち？

間違いそれとも正解？

[149: 匿名さん]

この価格なら利益出せるので最悪売れなかったらバルクで売り飛ばしても赤字にならない。聞いた話ですが土地の取得価格かあれならほぼ成功でしょう。

[150: 匿名さん]

後はカモが食いついてくれるのを待つのみか。

[151: 匿名さん]

近くのルピナス高輪と似た感じだよね。あっちはスルガだけしデベの微妙さも同等。

[152: 匿名さん]

ルピナスは分譲値段どのくらい？

[153: 匿名さん]

重層長屋で安く買えないと賃貸投資物件シリーズとしての魅力半減だな。
初期の西片～中野桃園あたりの時代は利回りも期待できてお得だった。
最近だと幡ヶ谷がお得感強くで瞬間蒸発してたけど、この辺が最後かな。

[154: 匿名さん]

ここはお得感あんまり無いよね

[155: 匿名さん]

三茶も安かったねー。

[156: 匿名さん]

自己居住だと安くても三茶みたいな重層長屋はいらんって人多いだろうね。安めのマンションにすれば投資需要と自己居住需要両方取り込めるから都合いいんだろう。この坪単価なら幡ケ谷並みのスピードで捌けるでしょう。

[157: 匿名さん]

坪単価は低いけどそこそこ広いから総額はそれなりになる。
ここまで出すなら選択の幅も高輪以外にも広がる。
高輪という場所の集客力ベンチマークにはちょうどいいかも。

[158: 匿名さん]

このデベの物件に一億近いお金を払うのは、ちょっと勇気が無いですよね。

[159: 匿名さん]

ここの山手の物件は高輪より平均グロス高くて2か月で完売したわけだから、ここも2か月くらいってところでしょ。

[160: 匿名さん]

重層長屋からマンションに脱却して第二のライオンズになるだろうね。
今後も増え続けるよ、オープンシリーズは。

[161: 匿名さん]

この会社の戸建て×マンションというコンセプトは、将来的には建築史に名を残すのでは？
マンション販売のあり方に新風を巻き起こしたとして。

[162: 匿名さん]

よけいなものが一切ないからいいんです。

ゴージャスなエントランス、コンシェルジェ、余計な有人管理等、あれもこれもという方はそういう物件を買えばいいのです！

こういうダウンサイズされた物件もあってもいいと思います。消費者の選択も増えるので。

[163: 匿名さん]

エントランスも駐車場もなかった頃の物件のほうがセンセーショナルだったけどね。

[164: 匿名さん]

>>162さん
そうですね。大規模マンションだとそれなりに共用施設などが多くなり管理費や修繕費に
加算されていきますからね。その施設が自分に必要ならばいいのですが、あえてなくても
いい共用施設なんかありますからね。家は子供がいないのでキッズルームなども必要
ないですし。ここは70世帯あるのに余計なものがないからいいですよね。

[166: 匿名さん]

崖は掘られて傾斜はなくなりました。垂直な壁がある感じですよ。

[168: 匿名さん]

まあ、、、トンネルなどを得意とする西松を信じるしかないね。

[169: 検討中の奥さま]

崖を削ってその下に住むんですよ。

[171: 匿名さん]

こんなだもんな。土木工事現場だよ。

[173: 匿名さん]

直交している壁はＢ棟のエントランス部分にあたります。
この平面図でいえば撮影したのは図面の左側道路の方面から、図面右上方向となります。

[175: 匿名さん]

Googleストリートビューより。崖の上。車が止まっている場所がエントランスとなるはず。

[177: 匿名さん]

すると、写真のあたりは、B棟のピット階と、地下2階（通算6階）あたりになるのでしょうかね。
MRでもらった資料見ましたが、どのように補強するかまでは分かりませんでした。

[178: 匿名さん]

177です。連投済みません。

B棟1階（通算7階）がエントランスで、その下に、
B棟地下1階、B棟地下2階、B階ピット階が来ます。

3階分がこの絶壁の場所にくるということになります。

[179: 匿名さん]

写真奥の壁はおそらくＡＢ棟の仕切りだとわ思われます。

[180: 匿名さん]

素人な質問ですみません。
こういう崖地に作るマンションって将来の修繕とかは平地マンションとコストとか変わらないのでしょうか？

[181: 匿名さん]

この場所が１軒のお宅だったんだよなー
すごいなー

[182: 匿名さん]

たしかに凄い場所ですね。

[183: 匿名さん]

こちらはどこの駅から行っても坂道になりますか？歩くのはキツイでしょうか？自転車はこげそうですか？現地に詳しい方お願いします。

[184: 匿名さん]

駅からは遠かったですね。
子供の足だと15分位はかかるのでは？