オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[745: 匿名さん]

地下って言っても、建築法上の表記がでしょ？
実際には地下じゃないんだから、この値段だとやはりお買い得だよね。

[746: 匿名さん]

1階はほとんど地下同然だろ。

[747: 匿名さん]

普通に完全地下だよ。他のオープン見に行くと参考に
なります。とても友人は呼べません。
安くても地下には飛びつかずオープンこそ二階以上で
ないと。単なる見栄の問題もありますが

[748: 匿名さん]

個人の感じ方でしょうが、地下住戸はとてもお買い得jには思えないかな。安いので買う人はいるでしょうけど。
都心の近寄りは少し離れたより良環境の物件を選ぶ人も多いのでは。

[749: 匿名さん]

都心部の財閥系新築マンションがどんどん割高になって来ている中で、この価格はやはり魅力的ですよ。
あとはデベと崖立地をどう判断するかでしょう。
数年後に高く売れる物件だとは思います。

[750: 匿名さん]

さすがに「高く」は売れないと思うよ。でも元々安いからロスは最小限になると思う。何年か住んで売却してもロス分は賃貸だと思えばお得な物件。

[751: 匿名さん]

友達呼べない？
オレの友達だったら高輪っていうだけでみんなしょんべんちびるぜ！楽しみだ！

[752: 匿名さん]

あ、でも近所のママ友とかだと呼ぶの恥ずかしいかもなｗ

[753: 物件比較中さん]

マンション名（どこのブランド）なんか気にしてるのは本人だけですよ。友達・親戚なんか興味ない。自意識過剰じゃない。

[754: 匿名さん]

そうそう。
マンション名よりも、どこに住んでるか。
これが重要でしょ。
湾岸の財閥系よりも、港区のオープン。

[755: 匿名さん]

マンション検討経験者はこのデベも知ってる人は
いるだろうから恥をかく(面倒向かっては馬鹿に
されないからいいよ(笑))こともあるが、それ以外は
財閥系と三流デベの違いなんて気にもとめない、大丈夫！

[756: 匿名さん]

A棟の西側に古い戸建が多くあるのですが、いずれその一帯も立て替えされ
大きな建物になる可能性もあるのでは？　既に一部更地になっていますし。

[757: 匿名さん]

このスレッド品川区に入っているよ。

[758: 匿名さん]

あそこは一種低層だから、三階建てまでしかたたないよ。

[759: mimi]

高輪に住めて幸せです。やっぱり便利だし。
JR線は最強ですよ。今までは悪くないイメージだった東横線もこの前使ったら今はちょっと厳しいかなと…。

今まで財閥系のマンション（都内）に2回住みましたけど、間取りが悪かったり、狭くて荷物が収納しきれなかったり、
財閥だからいいってことはないですよ。
先日プラウドの1億の部屋見てきたけど、べつに住みたいと思わなかったな～
今のマンションもやたらエントランス広いけど、使ってる人見たことないｗ

恥ずかしくてお友達呼べない方は呼ばなくてもいいんじゃないですか？
私は広くなった分、お友達を呼んで楽しく暮らしたいな

[760: 匿名さん]

本当そう思いますね。
財閥系なら、最低1.5倍、下手したら2倍のお金払わないと
この場所には住めないですからね。
アベノミクスとかでどこも不当に高いし。

[761: 匿名さん]

財閥系が高いのはある意味保険みたいなものと思います。
リーマンショック以降、かなりのディベロッパーが倒産しましたが
倒産したマンションのリセールは限りなく低くなりますので

[762: 匿名さん]

そんなことないぞ。

[763: 匿名さん]

財閥系だって、売りっばなしで何にもしてくれないよ。

[764: 匿名さん]

デベが倒産しても中古の値段はほとんど影響ないよ。下がるなら倒産デベの中古を買い漁って賃貸だして大儲けできるよ。

[765: 匿名さん]

販売会社が言い訳の書き込みするのやめてくれますか？？

見え見えなんですよ。

[766: 匿名さん]

仕方ないです。 書き込みして購入者も味方につけないと残り売れないんで。

[767: 匿名さん]

「購入しました」コメが有る割には、
「オープンレジデンシア」で検索しても住民板が1つも出てこない。

[768: 匿名さん]

住民板ってあるの？
そこで契約者同士で話せたらいいよね。
買っては見たものの、ここのデベは後出しやら
条件覆しが多過ぎる。
正直キャンセルしたい。

[769: 物件比較中さん]

修繕計画書とか誰かみせてもらいましたか？出だし、異様に安いがどんどんかさむ気がするんですけど。。

[770: 匿名さん]

安いには訳があるよ。
やっぱりメジャー7だよ。

[771: 物件比較中さん]

ここって、坂の上にありますよね？

坂って勾配はキツいんですか？

[772: 匿名さん]

きついよ。ママチャリだと登るの断念するレベル。

[773: 賃貸住まいさん]

ここの上下のコンクリート厚をご存知ですか？

HPにも書いてないんです。
25センチあるかなぁー？？

[774: 物件比較中さん]

そうでしたか。。
致命傷ですね。

安いんだけどなぁ

[775: 匿名さん]

五反田方面に下りていく階段は以前タモリ倶楽部でも紹介されていましたね。

[776: 匿名さん]

ここは法規上、地上に飛び出しているフロアと地下フロアでは違うマンションと考えたほうがよさそうだ。

ここと似た建物であるルピナス高輪は最下層階である１Ｆ（地下３Ｆ）の平均坪単価が２６６万に対し最上階である６Ｆ（地上３Ｆ）での平均価格は坪４００万だった。

ここの価格もそんな感じだよ。

[777: 物件比較中さん]

まだ、パンフできてないんですかね。。２期の案内きましたが、、買っちゃた人はちゃんと仕様とかその他情報を収集したんでしょうか？基本情報の提供なさすぎなんだよね。ここは。

[778: 匿名]

購入しました。後だしや条件覆しの内容を教えて頂けますか。自分は特に気にならなかったのですが、問題あるなら担当者に確認したいので…。よろしくお願いします。

[780: 匿名さん]

知ってる人がこの近くの同シリーズ高輪台を購入しましたが、湿気の問題等で1年で売却する事になり、中々売れず、結果購入価格も下回ったそうです。購入希望でしたが、この話を聞いて私はやめました。購入済みの人には大変失礼な書き込みですが、迷われてる方もいらっいますし、やたらとリセールバリューがすごいような書き込みがあったので、意見として。。。

[781: 匿名さん]

重層長屋シリーズはやめとけ

[782: 匿名さん]

品川11分、勾配のキツい坂の上ではリセールは見込めないですよねぇ。

安いものには訳がある。。

[783: 物件比較中さん]

近所のコリーヌ高輪でさえ、１年以上売りにでていた。財閥系物件。最近売れたが。さすがに叩かれて、買値より２千万近くさげたと思う。財閥系でさえこうなんだから自明でしょ。

[784: 物件比較中さん]

ここの地下棟のわき道は整備されるんでしょうか？ものすごい急こう配ですが、、地下棟脇に道を作るみたいですが、できたら皆こちらを通るんでしょうね。あぶなくて。転んだら最後、奈落の底え、という感じで怖いです。

まあ、いろいろネガはあるんですが、最終的にどうなることやら、、

[785: 匿名さん]

あの階段はきれいに整備されますよ。
このマンションが建って階段がきれいに整備されたら、かなり素敵でしょうね。

[786: 匿名さん]

うーんそれは微妙。

[787: ご近所さん]

あそこの崖階段、公道ではないんですか？。。

[788: 匿名さん]

あの階段はこのマンションの敷地です

[789: 匿名さん]

ここは隈研吾さん関わってますか？

[790: 匿名さん]

この立地で財閥系分譲だったら、坪単価いくらぐらいになってたかな？

[791: 匿名さん]

財閥じゃないから安いわけではありません。地下室だから安いのです。

[792: 匿名さん]

ということで仮に地下室を作らないとどうなるか？
容積率１５０ですから現状の２７０に比較しはて一戸あたりの土地の持分は１．８倍。すなわち土地のコストが１．８倍になります。土地の取得価格がわかりませんがこの辺りの相場や崖地や接道から判断するに土地の価格を仮に坪３５０万とすると、マンションの販売価格は坪単価で１００万は価格をあげないと採算が合わないと考えます。

[793: 匿名さん]

坪単価は同時期分譲のプラウド高輪三丁目の約半額だからね。ある程度のネガは仕方ない。

[794: 匿名さん]

地下室だから安いのは当たり前 エッヘン！

[795: 匿名さん]

大崎駅に行く途中に新しく出来るスーパーの情報を知ってる方いらっしゃいますか？規模とかどうなんでしょう？

[796: 匿名さん]

794
なんだコイツ、キモ〜。
地下に住めよｗ

[797: 匿名さん]

建築看板の床面積をみると店舗棟の広さは、ニューシティのライフの倍くらいです。でもそんなん作っても需要はないと思われます。
マンションできて住民が増えるといってもたかが８００世帯ですからね。プリンスのスーパーも撤退したしこの辺りは賃料も高いのでスーパーむつかしいですね。
この辺りの人はネットスーパーや生協に頼る人も多いです。

[798: 匿名さん]

オープンレジデンス御殿山、2/3階77.5平米が4980万で売りに出てる。
分譲価格は5600万以上だったと思うから、築1年ちょっとで成約価格は700万くらい下がる感じかな。
永住にはいいけどリセールはあんまり期待しなほうがいいかもしれないね。

[799: 匿名さん]

重層長家と共同住宅との違いがあるから、単純比較はできないと思いますが、参考にはなりますね

[800: 匿名さん]

中古で安く買える可能性があるということですね。

[801: 匿名さん]

>分譲価格は5600万以上だったと思うから、築1年ちょっとで成約価格は700万くらい下がる感じかな。

定価で売ってるわけないじゃん。登記簿見たこと無いの？

[802: 匿名さん]

ここも値引きしてるってこと？
御殿山はあっさり完売してたよ。

[803: 匿名さん]

登記簿見たって、定価、購入価格なんて分からないし。乙区抵当権記載にはローンしか出ないから。

[804: 匿名さん]

ここへきて集客できず苦戦してるみたいですね。やはり戸数が多いので大変ですね。残りの部屋は地下だししょぼいので売れないよね。

[805: 匿名さん]

順調に売れてる見たいですよ。

[806: 匿名さん]

営業から電話でプッシュが入っているのは事実。

[807: 匿名さん]

うちも電話きたよ

[808: 匿名さん]

ここのいい部屋を買えた人は本当にお買い得でしたね。

[809: 匿名さん]

「お買い得」書き込みはもういいって

[810: 匿名さん]

本人の気持ちと市場の評価は必ずしも一致しないです

[811: 匿名さん]

資産価値＝他人の評価

[812: 匿名さん]

来年の三月末に竣工するんでしょうかね？

[813: 匿名さん]

西松がとなりのoh咲きから人を融通して突貫で頑張ってます。

[814: 匿名さん]

入居が待ち遠しいですね。
西松さんに頑張って頂きたいです。

[815: 匿名さん]

ここの物件を検討してから知ったのですが、同じ北品川の住所でもこちらの６丁目と
北品川駅周辺の１丁目では全然雰囲気が違うのですね。散策してみたら１丁目はかなり下町の雰囲気が
ありました。旧東海道沿いあたりが１丁目～２丁目の様ですね。商店街があり期待
していたのですが、ほとんどお店はありませんでしたね。地元の人がおっしゃるには昔は
かなりにぎわっている商店街だった様ですが。

[816: 匿名さん]

昔っていつのことか知らんけど北品川商店街は２０年前からあんな雰囲気だよ。

[817: 匿名さん]

店は普通にあるだろ。使えるかどうかは別として。

[818: 匿名さん]

北品川商店街は土日に営業しない店もけっこうあるので土日に散策するとだいぶ雰囲気が違うでしょうね。

でもこのマンションからわざわざ北品川商店街に買い物に来るメリットはまったくありません。五反田や品川駅のほうが近いですからね。

[819: 匿名さん]

新しく大きなスーパーがすぐ近くに出来るみたいですし。
この辺は山手線内側でもかなり生活利便性がいいエリアですよね。

[820: 匿名さん]

あと残り何戸ぐらいですか？

[821: 匿名さん]

もう残りないはずだが。。

[822: 匿名さん]

営業電話きましたよ

[823: 匿名さん]

あれ？即完の勢いではなかったのですか？。。

[824: 匿名さん]

もう殆ど残ってないんじゃないの？

[825: 申込予定さん]

ないよ。

[826: 匿名さん]

オープンの物件にしては苦戦？
戸数が多いから？

[827: 匿名さん]

じゃあなんで今だに営業電話かかってくるんだ？

[828: 物件比較中さん]

完売御礼？！

[829: 匿名さん]

完売というか来週が登録～抽選です。
販売戸数５戸ですが登録日が３日もあるのでおそらく全戸は要望入っていないと思われます。

[830: 匿名さん]

今月中に完売ですかね？

[831: 匿名さん]

完売はむりでしょ。へんな地下室間取りは住むのはきびしい

[832: 匿名さん]

表記上の地下扱いだろ？
その分安いから、気にならなければ買いじゃないの？
湿気とか気になる人は無理だろうけど。
かなり閑静だからいい立地だと思うけどね。

[833: 匿名さん]

じゃあ買えば？リッチリッチと唱えながら表記上の地下室をね。

[834: 匿名さん]

湿気予想してるよりすごいですよ。

[835: 匿名さん]

最近、オープンレジデンスの重層長家シリーズの築浅中古が結構出てるけど、湿気も関係あるのですかね。

[836: 匿名さん]

投資用として買っての転売でしょう。

[837: 匿名さん]

損切り

[838: 匿名さん]

買値より高く売れてるんだろうから損切りじゃないわな。

[839: 匿名さん]

高く売り出してるけど高く売れてないよ

[840: 匿名さん]

いやだから700万の損切りでしょ。
どんどん下げないと売れないみたい。

[841: 匿名さん]

オープン物件は元々かなり安いから、中古で売る時もそんなに値落ちしないよ。

[842: 匿名さん]

>841

業者さん？

[843: 匿名さん]

798でも書いたけど、オープンレジデンス御殿山　4980万

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FZQQ4A0C/

販売時の価格はよく知らないけど、（地下部屋の）最低坪単価で計算しても5500万くらいになるのでそれ以上だったのは間違いない。
ここも以前はもっと高く売り出してたみたいだけど売れないんで下げてきてるようです。

このデベの物件はプレミアム性は皆無だから、中古で買おうという人は相当安く（もちろん分譲価格は知られてるわけで）ないと手を出さないでしょうね。

[844: 匿名さん]

プレミアム性なんて三井三菱野村のマンションぐらいだろ。いい加減ネガ投稿やめれ。