オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[699: 契約済みさん]

内装変更とかしてる方いますか？
結構自由に変えられるので迷いますよね。

[700: 匿名さん]

うちは引き渡し後にスケルトンリフォーム予定、
工事中ご迷惑をおかけします。

[701: 匿名さん]

さりげなくアピールですね

[702: 匿名さん]

第二期の反応はどうなんだろ？

[703: ご近所さん]

早く完売して賑やかになるといいですね。
ちなみに近くにアクアスタジアムと言う水族館があり、入場すると結構高いのですが、
裏の駐車場からですと無料でイルカの姿が見れますよ。
ここからですと、パレス高輪の裏にある階段から品川駅に抜けた時の白い塀が目印です。
えっ、こんな所にと驚きますよ。小さなお子様のいらっしゃるご家庭におすすめです。

[704: 匿名さん]

なんかケチなひとが集まりそうですね。

[705: 匿名さん]

イルカのプールがありますね。たまにアシカも駐車場歩いてます（本当）

プリンスデリカ復活して欲しい。

[706: 匿名さん]

うちはプリンスシネマによく行くよ。レイトショーは１２００円なので手頃。夜23時すぎるけどここなら徒歩4分くらいで帰れるから楽チン。

[707: 匿名さん]

閑静なのに便利なロケーションって、
山手線内側では貴重ですよね。
もういい間取りは残ってないんですかね？

[708: 匿名さん]

無いよ。

[709: 匿名さん]

二割引くらい期待できますか？

[710: 匿名さん]

元々の値段がかなりリーズナブルなんだから、無理でしょ。
ほっといても完売するからね。

[711: 匿名さん]

地下室は大幅値下げしないと厳しいでしょ。
大金はたいて好き好んで買う人はいないのでは？

[712: 匿名さん]

ご案内の電話いただきました。何にもしなくても売れてるわけでもないようです。

[713: 匿名さん]

この物件は地下マンションですよね。
こちらの記事では"既傾斜地に立つ建物は、地震時に予想外の被害を生じる可能性がある"
や"既存不適格建築物"など不安になる内容が多く記載されています。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/index.html
安い理由はここにあるのでしょうか？

[714: 匿名さん]

>713

この図、ここそっくりだね。ここもA,Bあわせると9階だからね。
だから戸数を増やせて安くできたのは間違いない。デベロッパーもそう説明している。
あとはリスクをどう考えるかだね。

[715: 匿名さん]

工事の進捗は順調なんでしょうか？
最近雨が多かったから心配ですね。

[716: 匿名さん]

パークシティ大崎の所に出来るスーパーって、どこなんでしょうか？買い物が便利になりますね。

[717: 匿名さん]

二年後なんでまだ決まってないと思うけどライフの倍くらい面積ある見たいね。

[718: 匿名さん]

そんなに広いんですか？
それは楽しみですね。
生鮮食品とか充実してると嬉しいですね。
ついでにホームセンターとか出来ないかな？

[719: 匿名さん]

ライフの売り場面積は１３００平米くらいなのに対して、店舗棟の延べ床面積は地上２Ｆ、地下１Ｆで合計４６００平米です。まあ駐車場とかあるのかもしれませんけど。

パークシティ大崎には御殿山幼稚園が入居予定ですが残念ながら品川区の施設なのでここから通わせることはできません。

[720: 匿名さん]

メールアドレス流出のお詫びとご報告

　この度、弊社従業員により「オープンレジデンス学芸大学」のご案内メールを送信する際、送信先のお客様に他のお客様のメールアドレスが流出する事態が発生いたしました。お客様ならびに関係者の皆様には多大なご迷惑をお掛けしましたことを深くお詫び申し上げるとともに、内容についてご報告させていただきます。

１．流出情報の内容
　2013年4月11日（木）14時07分頃、弊社従業員により「オープンレジデンス学芸大学」のご案内を送付させていただいたお客様のメールアドレス234名様分。

２．流出の原因
　弊社では、物件案内メールを多数のお客様に一斉に送信する場合は、専用ツールを使い誤送信を防ぐ仕組みを構築しております。しかしながら、この度弊社従業員が当該専用ツールを使用せずに、宛先に234名のお客様のメールアドレスが表示された状態で送信したことが、情報流出の原因になりました。

３．事後対応
　お客様にはメールによる内容報告および謝罪を実施するとともに、誤送信されたメールの削除をお願いいたしております。また、監督官庁である国土交通省に事故の内容を報告いたします。

４．お客様情報の流用
　現時点におきまして、お客様のメールアドレスの不正利用に関する連絡は受けておりません。

５．再発防止策
　全従業員に対して、個人情報保護方針を再確認させるとともに、上記専用ツールの使用を徹底し、今後このような事態が起こらないよう、再発防止に取り組んでまいります。

＜本件に関するお客様問い合わせ窓口＞
株式会社オープンハウス・ディベロップメント　マンション開発事業部　お客様相談室
メールアドレス：　[e-mail]
電話番号 　　 ：　0120-801-195

[721: 匿名さん]

営業のレベルから考えると、驚きはないね

[722: 隣人]

みんなこんなデベだし当然フリーメールアドレスで登録だろ？けしからんが問題ないな。

[723: 隣人]

お詫びの品はクオカードかな？

[724: 匿名さん]

お詫びの品、配るかね？

[725: 匿名さん]

五月中に完売するかな？

[727: 匿名さん]

二期で買う人いますか？

[728: 物件比較中さん]

ここは１，２期の差がはげしいと思います。いい部屋ないですもん。。最後、地下室が残としてのこるでしょうね。

[730: 匿名さん]

もう煽りの短文書き込みはいいよ

[731: 物件比較中さん]

ネタが出尽くした感のあるスレになってきた感じですね

[732: 匿名さん]

「マンションは立地がすべて」

と信じる人にはいいのではないでしょうか。

[733: 匿名さん]

港区役所の施設は、白金高輪まで行かないと無いですか？

[734: 匿名さん]

高輪４丁目の欠点はそれですね。区の端っこにあるので公共関係の施設へのアクセスが悪いです。学校なども品川区の御殿山小学校ならすぐ近くですが学区である高輪台小学校まではかなりの距離がありますので小学一年生とかだと徒歩２０分くらいはかかるでしょう。高松中学なんてさらに遠く徒歩で２５分くらいは、かかるのではないでしょうか？

[735: 匿名]

高松中は行かないほうが良いです。荒れてますし校内暴力問題の多い学校で評判です。私立がおすすめ。

[736: 匿名さん]

まあ港区で区立入学するのは小学校で全体の7割以下、中学校だと全体の半数以下ですからね。

[737: 匿名さん]

幼稚園とか保育園は近くにあるのかな？

[738: 匿名さん]

幼稚園は品川教会幼稚園が一番近い。あとは園バス。
保育園は公立は高輪保育園。高輪プリンスのさらに先なので歩いていくと20分以上はかかる。

[739: 匿名さん]

近隣のタワーマンションとこことで迷ってます。
ここの方が安くて環境いいけど、デベは信頼できますかね？

[740: 匿名さん]

駅から近いし安いので、広尾の物件よりもこっちの方が良さそうですね。もうかなり売れてるんでしょうか？

[741: 匿名さん]

完成予定 平成26年3月下旬
入居予定 平成26年3月下旬
内覧無しってこと？

[742: 匿名さん]

すげーな。ノークレームノーリターンでお願いしますということか。

[743: 匿名さん]

その分お得。

[744: 匿名さん]

740 周りのマンションとの比較でしょ。広尾は関係ないかと。地下でもよければいいと思うけど、、、

[745: 匿名さん]

地下って言っても、建築法上の表記がでしょ？
実際には地下じゃないんだから、この値段だとやはりお買い得だよね。

[746: 匿名さん]

1階はほとんど地下同然だろ。

[747: 匿名さん]

普通に完全地下だよ。他のオープン見に行くと参考に
なります。とても友人は呼べません。
安くても地下には飛びつかずオープンこそ二階以上で
ないと。単なる見栄の問題もありますが

[748: 匿名さん]

個人の感じ方でしょうが、地下住戸はとてもお買い得jには思えないかな。安いので買う人はいるでしょうけど。
都心の近寄りは少し離れたより良環境の物件を選ぶ人も多いのでは。

[749: 匿名さん]

都心部の財閥系新築マンションがどんどん割高になって来ている中で、この価格はやはり魅力的ですよ。
あとはデベと崖立地をどう判断するかでしょう。
数年後に高く売れる物件だとは思います。

[750: 匿名さん]

さすがに「高く」は売れないと思うよ。でも元々安いからロスは最小限になると思う。何年か住んで売却してもロス分は賃貸だと思えばお得な物件。

[751: 匿名さん]

友達呼べない？
オレの友達だったら高輪っていうだけでみんなしょんべんちびるぜ！楽しみだ！

[752: 匿名さん]

あ、でも近所のママ友とかだと呼ぶの恥ずかしいかもなｗ

[753: 物件比較中さん]

マンション名（どこのブランド）なんか気にしてるのは本人だけですよ。友達・親戚なんか興味ない。自意識過剰じゃない。

[754: 匿名さん]

そうそう。
マンション名よりも、どこに住んでるか。
これが重要でしょ。
湾岸の財閥系よりも、港区のオープン。

[755: 匿名さん]

マンション検討経験者はこのデベも知ってる人は
いるだろうから恥をかく(面倒向かっては馬鹿に
されないからいいよ(笑))こともあるが、それ以外は
財閥系と三流デベの違いなんて気にもとめない、大丈夫！

[756: 匿名さん]

A棟の西側に古い戸建が多くあるのですが、いずれその一帯も立て替えされ
大きな建物になる可能性もあるのでは？　既に一部更地になっていますし。

[757: 匿名さん]

このスレッド品川区に入っているよ。

[758: 匿名さん]

あそこは一種低層だから、三階建てまでしかたたないよ。

[759: mimi]

高輪に住めて幸せです。やっぱり便利だし。
JR線は最強ですよ。今までは悪くないイメージだった東横線もこの前使ったら今はちょっと厳しいかなと…。

今まで財閥系のマンション（都内）に2回住みましたけど、間取りが悪かったり、狭くて荷物が収納しきれなかったり、
財閥だからいいってことはないですよ。
先日プラウドの1億の部屋見てきたけど、べつに住みたいと思わなかったな～
今のマンションもやたらエントランス広いけど、使ってる人見たことないｗ

恥ずかしくてお友達呼べない方は呼ばなくてもいいんじゃないですか？
私は広くなった分、お友達を呼んで楽しく暮らしたいな

[760: 匿名さん]

本当そう思いますね。
財閥系なら、最低1.5倍、下手したら2倍のお金払わないと
この場所には住めないですからね。
アベノミクスとかでどこも不当に高いし。

[761: 匿名さん]

財閥系が高いのはある意味保険みたいなものと思います。
リーマンショック以降、かなりのディベロッパーが倒産しましたが
倒産したマンションのリセールは限りなく低くなりますので

[762: 匿名さん]

そんなことないぞ。

[763: 匿名さん]

財閥系だって、売りっばなしで何にもしてくれないよ。

[764: 匿名さん]

デベが倒産しても中古の値段はほとんど影響ないよ。下がるなら倒産デベの中古を買い漁って賃貸だして大儲けできるよ。

[765: 匿名さん]

販売会社が言い訳の書き込みするのやめてくれますか？？

見え見えなんですよ。

[766: 匿名さん]

仕方ないです。 書き込みして購入者も味方につけないと残り売れないんで。

[767: 匿名さん]

「購入しました」コメが有る割には、
「オープンレジデンシア」で検索しても住民板が1つも出てこない。

[768: 匿名さん]

住民板ってあるの？
そこで契約者同士で話せたらいいよね。
買っては見たものの、ここのデベは後出しやら
条件覆しが多過ぎる。
正直キャンセルしたい。

[769: 物件比較中さん]

修繕計画書とか誰かみせてもらいましたか？出だし、異様に安いがどんどんかさむ気がするんですけど。。

[770: 匿名さん]

安いには訳があるよ。
やっぱりメジャー7だよ。

[771: 物件比較中さん]

ここって、坂の上にありますよね？

坂って勾配はキツいんですか？

[772: 匿名さん]

きついよ。ママチャリだと登るの断念するレベル。

[773: 賃貸住まいさん]

ここの上下のコンクリート厚をご存知ですか？

HPにも書いてないんです。
25センチあるかなぁー？？

[774: 物件比較中さん]

そうでしたか。。
致命傷ですね。

安いんだけどなぁ

[775: 匿名さん]

五反田方面に下りていく階段は以前タモリ倶楽部でも紹介されていましたね。

[776: 匿名さん]

ここは法規上、地上に飛び出しているフロアと地下フロアでは違うマンションと考えたほうがよさそうだ。

ここと似た建物であるルピナス高輪は最下層階である１Ｆ（地下３Ｆ）の平均坪単価が２６６万に対し最上階である６Ｆ（地上３Ｆ）での平均価格は坪４００万だった。

ここの価格もそんな感じだよ。

[777: 物件比較中さん]

まだ、パンフできてないんですかね。。２期の案内きましたが、、買っちゃた人はちゃんと仕様とかその他情報を収集したんでしょうか？基本情報の提供なさすぎなんだよね。ここは。

[778: 匿名]

購入しました。後だしや条件覆しの内容を教えて頂けますか。自分は特に気にならなかったのですが、問題あるなら担当者に確認したいので…。よろしくお願いします。

[780: 匿名さん]

知ってる人がこの近くの同シリーズ高輪台を購入しましたが、湿気の問題等で1年で売却する事になり、中々売れず、結果購入価格も下回ったそうです。購入希望でしたが、この話を聞いて私はやめました。購入済みの人には大変失礼な書き込みですが、迷われてる方もいらっいますし、やたらとリセールバリューがすごいような書き込みがあったので、意見として。。。

[781: 匿名さん]

重層長屋シリーズはやめとけ

[782: 匿名さん]

品川11分、勾配のキツい坂の上ではリセールは見込めないですよねぇ。

安いものには訳がある。。

[783: 物件比較中さん]

近所のコリーヌ高輪でさえ、１年以上売りにでていた。財閥系物件。最近売れたが。さすがに叩かれて、買値より２千万近くさげたと思う。財閥系でさえこうなんだから自明でしょ。

[784: 物件比較中さん]

ここの地下棟のわき道は整備されるんでしょうか？ものすごい急こう配ですが、、地下棟脇に道を作るみたいですが、できたら皆こちらを通るんでしょうね。あぶなくて。転んだら最後、奈落の底え、という感じで怖いです。

まあ、いろいろネガはあるんですが、最終的にどうなることやら、、

[785: 匿名さん]

あの階段はきれいに整備されますよ。
このマンションが建って階段がきれいに整備されたら、かなり素敵でしょうね。

[786: 匿名さん]

うーんそれは微妙。

[787: ご近所さん]

あそこの崖階段、公道ではないんですか？。。

[788: 匿名さん]

あの階段はこのマンションの敷地です

[789: 匿名さん]

ここは隈研吾さん関わってますか？

[790: 匿名さん]

この立地で財閥系分譲だったら、坪単価いくらぐらいになってたかな？

[791: 匿名さん]

財閥じゃないから安いわけではありません。地下室だから安いのです。

[792: 匿名さん]

ということで仮に地下室を作らないとどうなるか？
容積率１５０ですから現状の２７０に比較しはて一戸あたりの土地の持分は１．８倍。すなわち土地のコストが１．８倍になります。土地の取得価格がわかりませんがこの辺りの相場や崖地や接道から判断するに土地の価格を仮に坪３５０万とすると、マンションの販売価格は坪単価で１００万は価格をあげないと採算が合わないと考えます。

[793: 匿名さん]

坪単価は同時期分譲のプラウド高輪三丁目の約半額だからね。ある程度のネガは仕方ない。

[794: 匿名さん]

地下室だから安いのは当たり前 エッヘン！

[795: 匿名さん]

大崎駅に行く途中に新しく出来るスーパーの情報を知ってる方いらっしゃいますか？規模とかどうなんでしょう？

[796: 匿名さん]

794
なんだコイツ、キモ〜。
地下に住めよｗ

[797: 匿名さん]

建築看板の床面積をみると店舗棟の広さは、ニューシティのライフの倍くらいです。でもそんなん作っても需要はないと思われます。
マンションできて住民が増えるといってもたかが８００世帯ですからね。プリンスのスーパーも撤退したしこの辺りは賃料も高いのでスーパーむつかしいですね。
この辺りの人はネットスーパーや生協に頼る人も多いです。

[798: 匿名さん]

オープンレジデンス御殿山、2/3階77.5平米が4980万で売りに出てる。
分譲価格は5600万以上だったと思うから、築1年ちょっとで成約価格は700万くらい下がる感じかな。
永住にはいいけどリセールはあんまり期待しなほうがいいかもしれないね。