オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[651: 匿名さん]

ありがとうございます。
家電店はやはり渋谷か有楽町まで行かないと無いでしょうか？

[652: 匿名さん]

一番近いのは大井町

[653: ご近所さん]

自分で好きなところに行きなはれ。好みもちがうでしょ。人によってね。

[654: 匿名さん]

あとショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。
家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあるからね。

[655: 匿名さん]

高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。パン屋はオーバカナルあとは駅ナカ。天王洲のブレッドワークスも今月末駅ナカ出店する。
駅ナカはオギノのコンフィは悪くない。

[656: 匿名さん]

てもちょっと買いに出るくらいなら五反田のマルエツプチか東急ストアが近いね。品揃えはしょぼい。
まともな食材は恵比寿三越に買いに行ってる。あとは車でナショナル麻布かニッシン。

[657: 匿名さん]

大崎ニューシティのスーバーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。
ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。

[658: 匿名さん]

ゲートシティ大崎のスーバーは最初元町ユニオンだったけどいろいろ変わって今は福島屋。実用性はないスーパー。

[659: 匿名さん]

第二期の反応はどうなんだろうか？

[660: 匿名さん]

北品川再開発物件名前が決まりましたね。意外なことにパークシティ大崎だってさ。

[661: 匿名さん]

その近辺にもスーパーができるみたいですね。
買い物が便利になりますね。

[662: 匿名さん]

大崎駅までの道が殺風景だったけど再開発ビル前は歩道が広く取られ１Ｆには店舗など入るので歩きやすくなりそうです。

[663: ご近所さん]

ここ買う人は、再開発の恩恵をうけていいですね。

[664: 匿名さん]

ガーデンシティ御殿山にも早くファミマ以外の店舗が入って欲しい。

[665: 匿名さん]

販売の進捗ですが、
契約済　28
申込済　10
といったところのようです。

[666: 匿名さん]

あと半分弱ですね。
竣工までには間違いなく売り切れそうですね。

[667: ご近所さん]

あと、半分ですか。。　部屋のタイプ（メゾタイプ）は違いますが、都心で類似のものとして白金台があります。あそこは販売戸数がすくないが、１年かかったようですね（スレがまだオープンですが、読み返すと面白いです、、）。残り1/3ぐらいから売るのが難しくなると予想。

[668: 匿名さん]

山手線内側のマンションは、売れ残ってても最後には売り切れてる所ばかりなので、まず大丈夫でしょう。
希少ですからね。

[669: 匿名さん]

山手線内側だろうが郊外のマンションだろうが最後は売り切れるだろうが。
無意味なコメントだな。

[670: ご近所さん]

あの〜。お隣のグランスカイですがまだ販売してますよ（笑）　内側の方が逆に売れ残りが多いような気がします。特に港区かな。。郊外の方が安いんで即完が多いかと、、

[671: ご近所さん]

パークハウス池田さんなんか、完成後まだ５戸も残っておりますよね。　７−８千万ぐらいでもよくないと残るんですよ。買う人もそんなばかじゃないんだから。

特に今はネットで情報がバンバンとれるので、これら情報を巧く活用しご自信でじょうずに判断すれば、売り主にごまかされない状況がうまれているとも思います。逆もあるんですがね。

[672: 匿名さん]

二期は五月で販売は五戸予定とのこと。

[673: 匿名さん]

湿気対策してるのですか？

[674: 物件比較中さん]

お隣のアドニス物件の地下棟を２回みました。ともに地下１階でしたが、すごく湿っぽかったのと、ところどころ黒ずんでいて、なんだこれ、という感じでした。当然購入なんかしてません。

ここは内廊下ではないんで、玄関とバルコニーをあけて日々風遠しをよくしておくしかないですね。特に地下棟に住む人は。アパート・団地に住むのとおなじ感覚ですね。いい物件みたいに２４時間換気システムが作動しているものではないので。

[675: 匿名さん]

アドニスの地下部屋って競売かかったやつですよね。
業者が買って再販したやつならきれいだった気がしますけど。

[676: 匿名さん]

換気システムないんで、自分で管理、ということでしょうね

[677: 匿名さん]

地滑りの可能性について、営業からは
｢杭うってますんで、土が崩れても、建物は残るみたいです｣
というようなことを言われました。

おいおい、て思いました。

[678: 物件比較中さん]

倒壊はしないと思いますが、杭がひん曲がる可能性はありますよね。。豪雨なんかもくると水がたまってどうのこうの、とか、管理組合めんどくさそう。。

[679: 匿名さん]

都内の崖物件はここだけじゃないが、未だかつて地滑りなどの問題が出たところがあれば教えてくれ。

[680: 物件比較中さん]

3.11でそんな事例はいくつもでてますよ。表だってでてこないだけです。　脆弱なマンションだとその補修で管理組合が大変になっている、なんていくらでもありますよ。

[681: 匿名さん]

大丈夫じゃ無いですか？西松建設ですし、しっかり基礎工事してるみたいなので。
きっと素敵なマンションが出来ますよ。

[682: 匿名さん]

まあ工事現場見ると素人目には「こんなところによく、、、」と思うけどね。まあ安いから目をつぶるって感じでしょうか。

[683: 匿名さん]

西松を信じるしかないですね

[684: 物件比較中さん]

いろいろなところでコストカットしているデベなんで、住むといろいろでてくるんでしょうね。修繕積立とかどうなっているんでしょうかね~。書面でいただいた方いるのでしょうか？　口頭で５年ごとに５０００円アップする、とか適当に説明うけましたが。。

[685: 匿名さん]

上級者向け物件だね

[686: 匿名さん]

そう。
ここは玄人好みの物件。
初心者は割高な財閥系デベの物件にしておくのが吉。

[687: 匿名さん]

リスクが取れる人はいいね。その分のリターンも期待できる。
うちは無理だ。

[688: 物件比較中さん]

上級者の意味がようわからんけど。　どうでもいいが、リスクをTakeできるかどうか、それだけだね。Takeしないのも戦略。

[689: 匿名さん]

株でも不動産でも、リスク取れる人が儲かる

[690: 匿名さん]

>689

そりゃ、リスクとリターンは基本的には比例するのだから、当然。

[691: 物件比較中さん]

リスクとれば何でも儲かる、ですかね~。平和な人だ。

この物件シリーズでキャピタルゲインをあげたものがどれだけあるかちゃんと調べたかい？

[692: 匿名さん]

そんな話は誰もしていない、ただ実需の場合もエグジットは当然考慮にいれる。バランスシートをでかくするならオプションは多いほど良い。

[693: 匿名さん]

当たり前やないか~。一つの袋に卵を全部いれるやつなんかおらへんわ。

[694: 匿名さん]

691とか693は何が言いたいの？
人が買ったマンションにいちいちケチつけるなよ。

[695: 匿名さん]

ここは、今週末２期ですよね。あと３０戸ぐらいだが、はたして全部さばけるか。広尾が発表になりそちらに結構ながれているとも聞いていますが。１期でいいところはなくなったので。

[696: 匿名さん]

売れるんじゃないの？
他が高すぎるからね。

[697: 匿名さん]

大井町のプラウドよりだいぶ安いのですが、なぜでしょうか？マンションのグレード？駅からの遠さ？

[698: 匿名さん]

大手デベの物件が不当に高すぎるんだよね。
ここはリーズナブルだと思う。

[699: 契約済みさん]

内装変更とかしてる方いますか？
結構自由に変えられるので迷いますよね。

[700: 匿名さん]

うちは引き渡し後にスケルトンリフォーム予定、
工事中ご迷惑をおかけします。

[701: 匿名さん]

さりげなくアピールですね

[702: 匿名さん]

第二期の反応はどうなんだろ？

[703: ご近所さん]

早く完売して賑やかになるといいですね。
ちなみに近くにアクアスタジアムと言う水族館があり、入場すると結構高いのですが、
裏の駐車場からですと無料でイルカの姿が見れますよ。
ここからですと、パレス高輪の裏にある階段から品川駅に抜けた時の白い塀が目印です。
えっ、こんな所にと驚きますよ。小さなお子様のいらっしゃるご家庭におすすめです。

[704: 匿名さん]

なんかケチなひとが集まりそうですね。

[705: 匿名さん]

イルカのプールがありますね。たまにアシカも駐車場歩いてます（本当）

プリンスデリカ復活して欲しい。

[706: 匿名さん]

うちはプリンスシネマによく行くよ。レイトショーは１２００円なので手頃。夜23時すぎるけどここなら徒歩4分くらいで帰れるから楽チン。

[707: 匿名さん]

閑静なのに便利なロケーションって、
山手線内側では貴重ですよね。
もういい間取りは残ってないんですかね？

[708: 匿名さん]

無いよ。

[709: 匿名さん]

二割引くらい期待できますか？

[710: 匿名さん]

元々の値段がかなりリーズナブルなんだから、無理でしょ。
ほっといても完売するからね。

[711: 匿名さん]

地下室は大幅値下げしないと厳しいでしょ。
大金はたいて好き好んで買う人はいないのでは？

[712: 匿名さん]

ご案内の電話いただきました。何にもしなくても売れてるわけでもないようです。

[713: 匿名さん]

この物件は地下マンションですよね。
こちらの記事では"既傾斜地に立つ建物は、地震時に予想外の被害を生じる可能性がある"
や"既存不適格建築物"など不安になる内容が多く記載されています。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/index.html
安い理由はここにあるのでしょうか？

[714: 匿名さん]

>713

この図、ここそっくりだね。ここもA,Bあわせると9階だからね。
だから戸数を増やせて安くできたのは間違いない。デベロッパーもそう説明している。
あとはリスクをどう考えるかだね。

[715: 匿名さん]

工事の進捗は順調なんでしょうか？
最近雨が多かったから心配ですね。

[716: 匿名さん]

パークシティ大崎の所に出来るスーパーって、どこなんでしょうか？買い物が便利になりますね。

[717: 匿名さん]

二年後なんでまだ決まってないと思うけどライフの倍くらい面積ある見たいね。

[718: 匿名さん]

そんなに広いんですか？
それは楽しみですね。
生鮮食品とか充実してると嬉しいですね。
ついでにホームセンターとか出来ないかな？

[719: 匿名さん]

ライフの売り場面積は１３００平米くらいなのに対して、店舗棟の延べ床面積は地上２Ｆ、地下１Ｆで合計４６００平米です。まあ駐車場とかあるのかもしれませんけど。

パークシティ大崎には御殿山幼稚園が入居予定ですが残念ながら品川区の施設なのでここから通わせることはできません。

[720: 匿名さん]

メールアドレス流出のお詫びとご報告

　この度、弊社従業員により「オープンレジデンス学芸大学」のご案内メールを送信する際、送信先のお客様に他のお客様のメールアドレスが流出する事態が発生いたしました。お客様ならびに関係者の皆様には多大なご迷惑をお掛けしましたことを深くお詫び申し上げるとともに、内容についてご報告させていただきます。

１．流出情報の内容
　2013年4月11日（木）14時07分頃、弊社従業員により「オープンレジデンス学芸大学」のご案内を送付させていただいたお客様のメールアドレス234名様分。

２．流出の原因
　弊社では、物件案内メールを多数のお客様に一斉に送信する場合は、専用ツールを使い誤送信を防ぐ仕組みを構築しております。しかしながら、この度弊社従業員が当該専用ツールを使用せずに、宛先に234名のお客様のメールアドレスが表示された状態で送信したことが、情報流出の原因になりました。

３．事後対応
　お客様にはメールによる内容報告および謝罪を実施するとともに、誤送信されたメールの削除をお願いいたしております。また、監督官庁である国土交通省に事故の内容を報告いたします。

４．お客様情報の流用
　現時点におきまして、お客様のメールアドレスの不正利用に関する連絡は受けておりません。

５．再発防止策
　全従業員に対して、個人情報保護方針を再確認させるとともに、上記専用ツールの使用を徹底し、今後このような事態が起こらないよう、再発防止に取り組んでまいります。

＜本件に関するお客様問い合わせ窓口＞
株式会社オープンハウス・ディベロップメント　マンション開発事業部　お客様相談室
メールアドレス：　[e-mail]
電話番号 　　 ：　0120-801-195

[721: 匿名さん]

営業のレベルから考えると、驚きはないね

[722: 隣人]

みんなこんなデベだし当然フリーメールアドレスで登録だろ？けしからんが問題ないな。

[723: 隣人]

お詫びの品はクオカードかな？

[724: 匿名さん]

お詫びの品、配るかね？

[725: 匿名さん]

五月中に完売するかな？

[727: 匿名さん]

二期で買う人いますか？

[728: 物件比較中さん]

ここは１，２期の差がはげしいと思います。いい部屋ないですもん。。最後、地下室が残としてのこるでしょうね。

[730: 匿名さん]

もう煽りの短文書き込みはいいよ

[731: 物件比較中さん]

ネタが出尽くした感のあるスレになってきた感じですね

[732: 匿名さん]

「マンションは立地がすべて」

と信じる人にはいいのではないでしょうか。

[733: 匿名さん]

港区役所の施設は、白金高輪まで行かないと無いですか？

[734: 匿名さん]

高輪４丁目の欠点はそれですね。区の端っこにあるので公共関係の施設へのアクセスが悪いです。学校なども品川区の御殿山小学校ならすぐ近くですが学区である高輪台小学校まではかなりの距離がありますので小学一年生とかだと徒歩２０分くらいはかかるでしょう。高松中学なんてさらに遠く徒歩で２５分くらいは、かかるのではないでしょうか？

[735: 匿名]

高松中は行かないほうが良いです。荒れてますし校内暴力問題の多い学校で評判です。私立がおすすめ。

[736: 匿名さん]

まあ港区で区立入学するのは小学校で全体の7割以下、中学校だと全体の半数以下ですからね。

[737: 匿名さん]

幼稚園とか保育園は近くにあるのかな？

[738: 匿名さん]

幼稚園は品川教会幼稚園が一番近い。あとは園バス。
保育園は公立は高輪保育園。高輪プリンスのさらに先なので歩いていくと20分以上はかかる。

[739: 匿名さん]

近隣のタワーマンションとこことで迷ってます。
ここの方が安くて環境いいけど、デベは信頼できますかね？

[740: 匿名さん]

駅から近いし安いので、広尾の物件よりもこっちの方が良さそうですね。もうかなり売れてるんでしょうか？

[741: 匿名さん]

完成予定 平成26年3月下旬
入居予定 平成26年3月下旬
内覧無しってこと？

[742: 匿名さん]

すげーな。ノークレームノーリターンでお願いしますということか。

[743: 匿名さん]

その分お得。

[744: 匿名さん]

740 周りのマンションとの比較でしょ。広尾は関係ないかと。地下でもよければいいと思うけど、、、

[745: 匿名さん]

地下って言っても、建築法上の表記がでしょ？
実際には地下じゃないんだから、この値段だとやはりお買い得だよね。

[746: 匿名さん]

1階はほとんど地下同然だろ。

[747: 匿名さん]

普通に完全地下だよ。他のオープン見に行くと参考に
なります。とても友人は呼べません。
安くても地下には飛びつかずオープンこそ二階以上で
ないと。単なる見栄の問題もありますが

[748: 匿名さん]

個人の感じ方でしょうが、地下住戸はとてもお買い得jには思えないかな。安いので買う人はいるでしょうけど。
都心の近寄りは少し離れたより良環境の物件を選ぶ人も多いのでは。

[749: 匿名さん]

都心部の財閥系新築マンションがどんどん割高になって来ている中で、この価格はやはり魅力的ですよ。
あとはデベと崖立地をどう判断するかでしょう。
数年後に高く売れる物件だとは思います。

[750: 匿名さん]

さすがに「高く」は売れないと思うよ。でも元々安いからロスは最小限になると思う。何年か住んで売却してもロス分は賃貸だと思えばお得な物件。