オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[639: ご近所さん]

現地にいけばわかりますよ。自分の目で確かめてみてくださいね。

[640: 匿名さん]

北品川５丁目再開発のマンションは御殿山小学校の南側に建設中です。方角的には南西ではなく真南です。
東洋製罐ビルの東側にコインパーキングがありますがそこもタワーマンション建設の計画があります。

直線距離で２００メートル以上離れていますのでそれほど圧迫感はないと思いますが念のため。

[641: 匿名さん]

圧迫感よりも影が届くかのほうが気になりますが、平気でしょうか？
特に冬場は日が低いので影も遠くまで伸びますよね？

[642: 匿名さん]

東京の冬至における太陽の南中高度は約３１度
ビルの高さは１５０メートルで直線距離で３００メートル離れてますからビルの最上階までの仰角は２６度くらい。

よってビルの陰はマンションまでは届かないと考えます。

[643: ご近所さん]

道路向こうに立つので、問題ないでしょう。

[644: 匿名さん]

問題ないかどうかは主観によるので各自判断してください。

[645: ご近所さん]

現地みて判断を！

[646: 匿名さん]

現地行ってもこれから建つビルの話なんだからわからないと思うけど。

[647: 物件比較中さん]

今週末から第二期要望受付ですね。
さて、ここからどう販売できるか。いい住戸は残っていないはずなので、食いつきは如何か。。楽しみですね。

[648: 匿名さん]

買い物はやはり五反田が便利でしょうか？
大崎はちょっと遠いですかね？

[649: ご近所さん]

両方お使いになれます。スーパーもある。品川エキナカも充実してきました。
ここで不便だとかいったら、他なんか住めんでしょ。（笑）

[650: 匿名さん]

何を買うかによるけど品川も五反田は買い物は基本ショボい。例えば近隣の大井町、目黒あたりと比べてですが。

最近の品川のクイーンズはひどい！

[651: 匿名さん]

ありがとうございます。
家電店はやはり渋谷か有楽町まで行かないと無いでしょうか？

[652: 匿名さん]

一番近いのは大井町

[653: ご近所さん]

自分で好きなところに行きなはれ。好みもちがうでしょ。人によってね。

[654: 匿名さん]

あとショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。
家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあるからね。

[655: 匿名さん]

高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。パン屋はオーバカナルあとは駅ナカ。天王洲のブレッドワークスも今月末駅ナカ出店する。
駅ナカはオギノのコンフィは悪くない。

[656: 匿名さん]

てもちょっと買いに出るくらいなら五反田のマルエツプチか東急ストアが近いね。品揃えはしょぼい。
まともな食材は恵比寿三越に買いに行ってる。あとは車でナショナル麻布かニッシン。

[657: 匿名さん]

大崎ニューシティのスーバーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。
ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。

[658: 匿名さん]

ゲートシティ大崎のスーバーは最初元町ユニオンだったけどいろいろ変わって今は福島屋。実用性はないスーパー。

[659: 匿名さん]

第二期の反応はどうなんだろうか？

[660: 匿名さん]

北品川再開発物件名前が決まりましたね。意外なことにパークシティ大崎だってさ。

[661: 匿名さん]

その近辺にもスーパーができるみたいですね。
買い物が便利になりますね。

[662: 匿名さん]

大崎駅までの道が殺風景だったけど再開発ビル前は歩道が広く取られ１Ｆには店舗など入るので歩きやすくなりそうです。

[663: ご近所さん]

ここ買う人は、再開発の恩恵をうけていいですね。

[664: 匿名さん]

ガーデンシティ御殿山にも早くファミマ以外の店舗が入って欲しい。

[665: 匿名さん]

販売の進捗ですが、
契約済　28
申込済　10
といったところのようです。

[666: 匿名さん]

あと半分弱ですね。
竣工までには間違いなく売り切れそうですね。

[667: ご近所さん]

あと、半分ですか。。　部屋のタイプ（メゾタイプ）は違いますが、都心で類似のものとして白金台があります。あそこは販売戸数がすくないが、１年かかったようですね（スレがまだオープンですが、読み返すと面白いです、、）。残り1/3ぐらいから売るのが難しくなると予想。

[668: 匿名さん]

山手線内側のマンションは、売れ残ってても最後には売り切れてる所ばかりなので、まず大丈夫でしょう。
希少ですからね。

[669: 匿名さん]

山手線内側だろうが郊外のマンションだろうが最後は売り切れるだろうが。
無意味なコメントだな。

[670: ご近所さん]

あの〜。お隣のグランスカイですがまだ販売してますよ（笑）　内側の方が逆に売れ残りが多いような気がします。特に港区かな。。郊外の方が安いんで即完が多いかと、、

[671: ご近所さん]

パークハウス池田さんなんか、完成後まだ５戸も残っておりますよね。　７−８千万ぐらいでもよくないと残るんですよ。買う人もそんなばかじゃないんだから。

特に今はネットで情報がバンバンとれるので、これら情報を巧く活用しご自信でじょうずに判断すれば、売り主にごまかされない状況がうまれているとも思います。逆もあるんですがね。

[672: 匿名さん]

二期は五月で販売は五戸予定とのこと。

[673: 匿名さん]

湿気対策してるのですか？

[674: 物件比較中さん]

お隣のアドニス物件の地下棟を２回みました。ともに地下１階でしたが、すごく湿っぽかったのと、ところどころ黒ずんでいて、なんだこれ、という感じでした。当然購入なんかしてません。

ここは内廊下ではないんで、玄関とバルコニーをあけて日々風遠しをよくしておくしかないですね。特に地下棟に住む人は。アパート・団地に住むのとおなじ感覚ですね。いい物件みたいに２４時間換気システムが作動しているものではないので。

[675: 匿名さん]

アドニスの地下部屋って競売かかったやつですよね。
業者が買って再販したやつならきれいだった気がしますけど。

[676: 匿名さん]

換気システムないんで、自分で管理、ということでしょうね

[677: 匿名さん]

地滑りの可能性について、営業からは
｢杭うってますんで、土が崩れても、建物は残るみたいです｣
というようなことを言われました。

おいおい、て思いました。

[678: 物件比較中さん]

倒壊はしないと思いますが、杭がひん曲がる可能性はありますよね。。豪雨なんかもくると水がたまってどうのこうの、とか、管理組合めんどくさそう。。

[679: 匿名さん]

都内の崖物件はここだけじゃないが、未だかつて地滑りなどの問題が出たところがあれば教えてくれ。

[680: 物件比較中さん]

3.11でそんな事例はいくつもでてますよ。表だってでてこないだけです。　脆弱なマンションだとその補修で管理組合が大変になっている、なんていくらでもありますよ。

[681: 匿名さん]

大丈夫じゃ無いですか？西松建設ですし、しっかり基礎工事してるみたいなので。
きっと素敵なマンションが出来ますよ。

[682: 匿名さん]

まあ工事現場見ると素人目には「こんなところによく、、、」と思うけどね。まあ安いから目をつぶるって感じでしょうか。

[683: 匿名さん]

西松を信じるしかないですね

[684: 物件比較中さん]

いろいろなところでコストカットしているデベなんで、住むといろいろでてくるんでしょうね。修繕積立とかどうなっているんでしょうかね~。書面でいただいた方いるのでしょうか？　口頭で５年ごとに５０００円アップする、とか適当に説明うけましたが。。

[685: 匿名さん]

上級者向け物件だね

[686: 匿名さん]

そう。
ここは玄人好みの物件。
初心者は割高な財閥系デベの物件にしておくのが吉。

[687: 匿名さん]

リスクが取れる人はいいね。その分のリターンも期待できる。
うちは無理だ。

[688: 物件比較中さん]

上級者の意味がようわからんけど。　どうでもいいが、リスクをTakeできるかどうか、それだけだね。Takeしないのも戦略。