オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[602: 匿名さん]

600さんはこんな書き込みをずっとしてるんで、ほっといたほうがいいよ。
自分は検討者だけど、こういうのは役に立たないし、ほんと目障りだよね。

[603: 匿名さん]

今日は現地に営業さんが二名いましたよ、若い女性と男性です。年配の夫婦が何やら説明受けてました。

[604: 匿名さん]

ケチばかりつけている方がいるのは残念。文句を言うくらいなら買わなきゃいいのに。別に悪くないですよ、ここ。

[605: 匿名さん]

>604

どれがケチなんだ？

自分は595を書いたが、これもケチか？
結構真剣に悩んでるんだがな。
あんたがここの関係者ならもう検討やめるよ。

[608: 匿名さん]

ルピナス高輪も似たような立地ですね。あそこは川崎重工の迎賓館跡地でした。長いこと売れ残ってたね。
地下室マンションなので部屋によって差が大きかったです。

[609: 物件比較中さん]

そうだね。確かにあそこは売れ残っていたね。完成後も。仕様はルピナスの方が高輪プレイスよりいいかな。。違いとなると広さかな。ルピナスは狭い部屋が多かったと記憶。　立地的には同じ感じだね。

ここも同じくいい部屋以外は残ると思う。

[610: 匿名さん]

永住覚悟ならいいかもね。地上階であれば。

[611: 匿名さん]

五年ぐらい住んで、転売か賃貸に出すのもありでしょう。

[612: 匿名さん]

そう簡単には売れないよ、中古で売りたくても。
買いたい人はいま買うでしょ、わざわざ中古で買うなら大幅値下げしないとないね。

[613: 匿名さん]

五年後だとオープンが生き残っているか五分五分
でしょうからね。デベが潰れても転売、賃貸には
影響がないのでしょうか。
影響ないなら安かろう悪かろは認めますが今の時代
信用よりはやはりお金でしょう。倍率の高かった
オープンの間取りは希少と思いますね。

[614: 匿名さん]

セボンの中古はどこも叩き売り

[615: 匿名さん]

ソニー通りの音はそんなにも気にならないでしょうかね？

[616: ご近所さん]

騒音なし。ここは。

[617: 匿名さん]

気にならないと思うよ。確認したければ現地へどうぞ。

[618: 匿名さん]

転売の件ですが利益を出すのはタイミングもあるのでそう簡単にはいきませんが、今賃貸で例えば家賃１５万払っていたとしたら５年分の家賃は９００万です。
（家賃２０万だったら１２００万）

たとえ１０００万近くのキャピタルロスを出したとしてもロス分は損失として控除できますし、５年間は固定資産税も安くローン減税もあります。

分譲価格の１割引であればキャピタルロスは５～６００万円ですので、管理費、修繕費を考慮しても転売前提で賃貸より有利ではないかと思われます。
（それに気に入ったなら別に転売しなくてもいいわけですからね）

[619: 匿名さん]

静かな環境なんですね。
安心しました。

[621: 匿名さん]

静かな環境＝駅から遠く不便
街のにぎわい＝うるさい

[622: 匿名さん]

>618の計算には以下が抜けてる。
・ローン関係の諸費用や保証料
・不動産登記手続き費用や印紙代
・売却時の仲介手数料
・一括払の修繕・管理費

ローン金額にもよるけど減税受ける前提のようだし、ざっと300～500くらいかな。

[623: 匿名さん]

まあいろいろありますが今賃貸でそれなりの家賃を支払っている人が実需で購入するには、極めてリスクの低い物件の一つと考えます。

[624: 匿名さん]

10年は自分で住んでその間にローンをさっさと返し、その後の10年は賃貸で収入を得て、20年迎える頃に売り払う。
その間のトータルコスト(初期費用や税金も当然全て加味して)が同程度の条件/仕様の周辺賃貸に20年暮らした場合と
同等かそれ以下なら買った価値は十分あったとして考える。

賃貸に回す期間は施工会社や物件に合わせて調整すればどんなマンションにも当てはまる考え方だけど、
このシリーズの場合20年くらいで結構傷みが目立ってきそうなので、10年居住、10年賃貸が妥当と考えてる。

[625: 匿名さん]

貸すなら小さめの部屋の方がいいですよね。でかい部屋は広さに応じた賃料取れないので効率わるい。

[626: 匿名さん]

周辺の賃貸事情(物件傾向、賃借人の層)にもよるでしょうけどね。
単身/共働きが好むエリアとファミリーが好むエリアは多少は変わりますから。

[627: 匿名さん]

でかい部屋は震災以降ぜんぜんダメだね。外人いなくなったのでダンピングの嵐。昔なら35万くらいの部屋が20万台になってる。

[628: 匿名さん]

元々の35万がぼったくりだったんじゃないの？

[629: 匿名さん]

まあ家賃３０万以上払う人は自腹じゃない(会社負担）人が多数派なのでぼったくりといえばそうかもね。
法人が金を出さなくなると一気にマーケットが縮小する。

実需(自腹の人）は２０万以下なのでそっち価格帯（すなわち狭い部屋）のほうが安定している。

[630: 物件比較中さん]

品川と田町の間に新駅ができて、かつ、ここはアジア特区構想としてあがっている。だから外国人が今後増えることも予想されますね。また、リニアも走る。ここの地域はポテンシャルが高い。化ける可能性は否定できない。誰も予想できないですね。

興味深い物件だからレスもガシガシ入っている。。おもしろい。

[631: 匿名さん]

ちょっと現地を下見したぐらいでは、静かなのかどうか確信が持てなかったです。
でも近隣の方々が静かと太鼓判押して下さったので安心しました。

[632: 匿名さん]

南側（直線距離約３００メートル）に１５０メートルのタワーマンションが建つのは一応知っておいたほうがいいと思います。

[633: 物件比較中さん]

品川駅方面へ歩いて坂をおりたところぐらいから、電車が通る音が聞こえる。（ファミリーマートあたりまでかな）ここは少し奥に入っているので、全然問題ない。

ここは立地に関しては駅から遠い、という意見も多いですが、JR近接を求めるのであれば駅から遠くないと音が響きます。ここは、品川、五反田、大崎と３駅も山手線にアクセスできるので、非常に便利です。大崎どまりなんかあるし、そんな時は、大崎でおりて帰る、なんて芸当ができるんですね（笑）。他にこんな立地はありませんよ。

但し、上記は”物件自体の価値”を言っているのではありませんので、お間違いなく。

[634: 匿名さん]

特区構想ごときで外国人を誘致できたら、誰も困らないよ。

[635: 匿名さん]

近所に２０年くらい住んでおりますが電車の音は東口のインターシティーができたころから音が反射するのか夜など聞こえるようになりましたね。
ファミリーマートのあたりも第一京浜にあったパシフィックホテルの寮がなくなったら音をさえぎるものなくなったら音がするようになりました。

単純な距離よりさえぎるもや反射するものがあるかどうかで音の聞こえ方は変わるようですね。

[636: 契約済みさん]

南側にそんなに高いタワーマンションが出来るんですか！
日当たりとか影響出ますかね？
300メートル離れてるから大丈夫でしょうか？

[637: ご近所さん]

関係ないですよ。全然。

[638: 契約済みさん]

>636さん
方向は確か南西ですよ。距離がありますし、そんなに影響ないのではないでしょうか。

[639: ご近所さん]

現地にいけばわかりますよ。自分の目で確かめてみてくださいね。

[640: 匿名さん]

北品川５丁目再開発のマンションは御殿山小学校の南側に建設中です。方角的には南西ではなく真南です。
東洋製罐ビルの東側にコインパーキングがありますがそこもタワーマンション建設の計画があります。

直線距離で２００メートル以上離れていますのでそれほど圧迫感はないと思いますが念のため。

[641: 匿名さん]

圧迫感よりも影が届くかのほうが気になりますが、平気でしょうか？
特に冬場は日が低いので影も遠くまで伸びますよね？

[642: 匿名さん]

東京の冬至における太陽の南中高度は約３１度
ビルの高さは１５０メートルで直線距離で３００メートル離れてますからビルの最上階までの仰角は２６度くらい。

よってビルの陰はマンションまでは届かないと考えます。

[643: ご近所さん]

道路向こうに立つので、問題ないでしょう。

[644: 匿名さん]

問題ないかどうかは主観によるので各自判断してください。

[645: ご近所さん]

現地みて判断を！

[646: 匿名さん]

現地行ってもこれから建つビルの話なんだからわからないと思うけど。

[647: 物件比較中さん]

今週末から第二期要望受付ですね。
さて、ここからどう販売できるか。いい住戸は残っていないはずなので、食いつきは如何か。。楽しみですね。

[648: 匿名さん]

買い物はやはり五反田が便利でしょうか？
大崎はちょっと遠いですかね？

[649: ご近所さん]

両方お使いになれます。スーパーもある。品川エキナカも充実してきました。
ここで不便だとかいったら、他なんか住めんでしょ。（笑）

[650: 匿名さん]

何を買うかによるけど品川も五反田は買い物は基本ショボい。例えば近隣の大井町、目黒あたりと比べてですが。

最近の品川のクイーンズはひどい！

[651: 匿名さん]

ありがとうございます。
家電店はやはり渋谷か有楽町まで行かないと無いでしょうか？

[652: 匿名さん]

一番近いのは大井町

[653: ご近所さん]

自分で好きなところに行きなはれ。好みもちがうでしょ。人によってね。

[654: 匿名さん]

あとショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。
家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあるからね。

[655: 匿名さん]

高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。パン屋はオーバカナルあとは駅ナカ。天王洲のブレッドワークスも今月末駅ナカ出店する。
駅ナカはオギノのコンフィは悪くない。

[656: 匿名さん]

てもちょっと買いに出るくらいなら五反田のマルエツプチか東急ストアが近いね。品揃えはしょぼい。
まともな食材は恵比寿三越に買いに行ってる。あとは車でナショナル麻布かニッシン。

[657: 匿名さん]

大崎ニューシティのスーバーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。
ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。

[658: 匿名さん]

ゲートシティ大崎のスーバーは最初元町ユニオンだったけどいろいろ変わって今は福島屋。実用性はないスーパー。

[659: 匿名さん]

第二期の反応はどうなんだろうか？

[660: 匿名さん]

北品川再開発物件名前が決まりましたね。意外なことにパークシティ大崎だってさ。

[661: 匿名さん]

その近辺にもスーパーができるみたいですね。
買い物が便利になりますね。

[662: 匿名さん]

大崎駅までの道が殺風景だったけど再開発ビル前は歩道が広く取られ１Ｆには店舗など入るので歩きやすくなりそうです。

[663: ご近所さん]

ここ買う人は、再開発の恩恵をうけていいですね。

[664: 匿名さん]

ガーデンシティ御殿山にも早くファミマ以外の店舗が入って欲しい。

[665: 匿名さん]

販売の進捗ですが、
契約済　28
申込済　10
といったところのようです。

[666: 匿名さん]

あと半分弱ですね。
竣工までには間違いなく売り切れそうですね。

[667: ご近所さん]

あと、半分ですか。。　部屋のタイプ（メゾタイプ）は違いますが、都心で類似のものとして白金台があります。あそこは販売戸数がすくないが、１年かかったようですね（スレがまだオープンですが、読み返すと面白いです、、）。残り1/3ぐらいから売るのが難しくなると予想。

[668: 匿名さん]

山手線内側のマンションは、売れ残ってても最後には売り切れてる所ばかりなので、まず大丈夫でしょう。
希少ですからね。

[669: 匿名さん]

山手線内側だろうが郊外のマンションだろうが最後は売り切れるだろうが。
無意味なコメントだな。

[670: ご近所さん]

あの〜。お隣のグランスカイですがまだ販売してますよ（笑）　内側の方が逆に売れ残りが多いような気がします。特に港区かな。。郊外の方が安いんで即完が多いかと、、

[671: ご近所さん]

パークハウス池田さんなんか、完成後まだ５戸も残っておりますよね。　７−８千万ぐらいでもよくないと残るんですよ。買う人もそんなばかじゃないんだから。

特に今はネットで情報がバンバンとれるので、これら情報を巧く活用しご自信でじょうずに判断すれば、売り主にごまかされない状況がうまれているとも思います。逆もあるんですがね。

[672: 匿名さん]

二期は五月で販売は五戸予定とのこと。

[673: 匿名さん]

湿気対策してるのですか？

[674: 物件比較中さん]

お隣のアドニス物件の地下棟を２回みました。ともに地下１階でしたが、すごく湿っぽかったのと、ところどころ黒ずんでいて、なんだこれ、という感じでした。当然購入なんかしてません。

ここは内廊下ではないんで、玄関とバルコニーをあけて日々風遠しをよくしておくしかないですね。特に地下棟に住む人は。アパート・団地に住むのとおなじ感覚ですね。いい物件みたいに２４時間換気システムが作動しているものではないので。

[675: 匿名さん]

アドニスの地下部屋って競売かかったやつですよね。
業者が買って再販したやつならきれいだった気がしますけど。

[676: 匿名さん]

換気システムないんで、自分で管理、ということでしょうね

[677: 匿名さん]

地滑りの可能性について、営業からは
｢杭うってますんで、土が崩れても、建物は残るみたいです｣
というようなことを言われました。

おいおい、て思いました。

[678: 物件比較中さん]

倒壊はしないと思いますが、杭がひん曲がる可能性はありますよね。。豪雨なんかもくると水がたまってどうのこうの、とか、管理組合めんどくさそう。。

[679: 匿名さん]

都内の崖物件はここだけじゃないが、未だかつて地滑りなどの問題が出たところがあれば教えてくれ。

[680: 物件比較中さん]

3.11でそんな事例はいくつもでてますよ。表だってでてこないだけです。　脆弱なマンションだとその補修で管理組合が大変になっている、なんていくらでもありますよ。

[681: 匿名さん]

大丈夫じゃ無いですか？西松建設ですし、しっかり基礎工事してるみたいなので。
きっと素敵なマンションが出来ますよ。

[682: 匿名さん]

まあ工事現場見ると素人目には「こんなところによく、、、」と思うけどね。まあ安いから目をつぶるって感じでしょうか。

[683: 匿名さん]

西松を信じるしかないですね

[684: 物件比較中さん]

いろいろなところでコストカットしているデベなんで、住むといろいろでてくるんでしょうね。修繕積立とかどうなっているんでしょうかね~。書面でいただいた方いるのでしょうか？　口頭で５年ごとに５０００円アップする、とか適当に説明うけましたが。。

[685: 匿名さん]

上級者向け物件だね

[686: 匿名さん]

そう。
ここは玄人好みの物件。
初心者は割高な財閥系デベの物件にしておくのが吉。

[687: 匿名さん]

リスクが取れる人はいいね。その分のリターンも期待できる。
うちは無理だ。

[688: 物件比較中さん]

上級者の意味がようわからんけど。　どうでもいいが、リスクをTakeできるかどうか、それだけだね。Takeしないのも戦略。

[689: 匿名さん]

株でも不動産でも、リスク取れる人が儲かる

[690: 匿名さん]

>689

そりゃ、リスクとリターンは基本的には比例するのだから、当然。

[691: 物件比較中さん]

リスクとれば何でも儲かる、ですかね~。平和な人だ。

この物件シリーズでキャピタルゲインをあげたものがどれだけあるかちゃんと調べたかい？

[692: 匿名さん]

そんな話は誰もしていない、ただ実需の場合もエグジットは当然考慮にいれる。バランスシートをでかくするならオプションは多いほど良い。

[693: 匿名さん]

当たり前やないか~。一つの袋に卵を全部いれるやつなんかおらへんわ。

[694: 匿名さん]

691とか693は何が言いたいの？
人が買ったマンションにいちいちケチつけるなよ。

[695: 匿名さん]

ここは、今週末２期ですよね。あと３０戸ぐらいだが、はたして全部さばけるか。広尾が発表になりそちらに結構ながれているとも聞いていますが。１期でいいところはなくなったので。

[696: 匿名さん]

売れるんじゃないの？
他が高すぎるからね。

[697: 匿名さん]

大井町のプラウドよりだいぶ安いのですが、なぜでしょうか？マンションのグレード？駅からの遠さ？

[698: 匿名さん]

大手デベの物件が不当に高すぎるんだよね。
ここはリーズナブルだと思う。

[699: 契約済みさん]

内装変更とかしてる方いますか？
結構自由に変えられるので迷いますよね。

[700: 匿名さん]

うちは引き渡し後にスケルトンリフォーム予定、
工事中ご迷惑をおかけします。

[701: 匿名さん]

さりげなくアピールですね

[702: 匿名さん]

第二期の反応はどうなんだろ？

[703: ご近所さん]

早く完売して賑やかになるといいですね。
ちなみに近くにアクアスタジアムと言う水族館があり、入場すると結構高いのですが、
裏の駐車場からですと無料でイルカの姿が見れますよ。
ここからですと、パレス高輪の裏にある階段から品川駅に抜けた時の白い塀が目印です。
えっ、こんな所にと驚きますよ。小さなお子様のいらっしゃるご家庭におすすめです。

[704: 匿名さん]

なんかケチなひとが集まりそうですね。

[705: 匿名さん]

イルカのプールがありますね。たまにアシカも駐車場歩いてます（本当）

プリンスデリカ復活して欲しい。

[706: 匿名さん]

うちはプリンスシネマによく行くよ。レイトショーは１２００円なので手頃。夜23時すぎるけどここなら徒歩4分くらいで帰れるから楽チン。

[707: 匿名さん]

閑静なのに便利なロケーションって、
山手線内側では貴重ですよね。
もういい間取りは残ってないんですかね？

[708: 匿名さん]

無いよ。

[709: 匿名さん]

二割引くらい期待できますか？

[710: 匿名さん]

元々の値段がかなりリーズナブルなんだから、無理でしょ。
ほっといても完売するからね。

[711: 匿名さん]

地下室は大幅値下げしないと厳しいでしょ。
大金はたいて好き好んで買う人はいないのでは？

[712: 匿名さん]

ご案内の電話いただきました。何にもしなくても売れてるわけでもないようです。

[713: 匿名さん]

この物件は地下マンションですよね。
こちらの記事では"既傾斜地に立つ建物は、地震時に予想外の被害を生じる可能性がある"
や"既存不適格建築物"など不安になる内容が多く記載されています。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/index.html
安い理由はここにあるのでしょうか？

[714: 匿名さん]

>713

この図、ここそっくりだね。ここもA,Bあわせると9階だからね。
だから戸数を増やせて安くできたのは間違いない。デベロッパーもそう説明している。
あとはリスクをどう考えるかだね。

[715: 匿名さん]

工事の進捗は順調なんでしょうか？
最近雨が多かったから心配ですね。

[716: 匿名さん]

パークシティ大崎の所に出来るスーパーって、どこなんでしょうか？買い物が便利になりますね。

[717: 匿名さん]

二年後なんでまだ決まってないと思うけどライフの倍くらい面積ある見たいね。

[718: 匿名さん]

そんなに広いんですか？
それは楽しみですね。
生鮮食品とか充実してると嬉しいですね。
ついでにホームセンターとか出来ないかな？

[719: 匿名さん]

ライフの売り場面積は１３００平米くらいなのに対して、店舗棟の延べ床面積は地上２Ｆ、地下１Ｆで合計４６００平米です。まあ駐車場とかあるのかもしれませんけど。

パークシティ大崎には御殿山幼稚園が入居予定ですが残念ながら品川区の施設なのでここから通わせることはできません。

[720: 匿名さん]

メールアドレス流出のお詫びとご報告

　この度、弊社従業員により「オープンレジデンス学芸大学」のご案内メールを送信する際、送信先のお客様に他のお客様のメールアドレスが流出する事態が発生いたしました。お客様ならびに関係者の皆様には多大なご迷惑をお掛けしましたことを深くお詫び申し上げるとともに、内容についてご報告させていただきます。

１．流出情報の内容
　2013年4月11日（木）14時07分頃、弊社従業員により「オープンレジデンス学芸大学」のご案内を送付させていただいたお客様のメールアドレス234名様分。

２．流出の原因
　弊社では、物件案内メールを多数のお客様に一斉に送信する場合は、専用ツールを使い誤送信を防ぐ仕組みを構築しております。しかしながら、この度弊社従業員が当該専用ツールを使用せずに、宛先に234名のお客様のメールアドレスが表示された状態で送信したことが、情報流出の原因になりました。

３．事後対応
　お客様にはメールによる内容報告および謝罪を実施するとともに、誤送信されたメールの削除をお願いいたしております。また、監督官庁である国土交通省に事故の内容を報告いたします。

４．お客様情報の流用
　現時点におきまして、お客様のメールアドレスの不正利用に関する連絡は受けておりません。

５．再発防止策
　全従業員に対して、個人情報保護方針を再確認させるとともに、上記専用ツールの使用を徹底し、今後このような事態が起こらないよう、再発防止に取り組んでまいります。

＜本件に関するお客様問い合わせ窓口＞
株式会社オープンハウス・ディベロップメント　マンション開発事業部　お客様相談室
メールアドレス：　[e-mail]
電話番号 　　 ：　0120-801-195

[721: 匿名さん]

営業のレベルから考えると、驚きはないね

[722: 隣人]

みんなこんなデベだし当然フリーメールアドレスで登録だろ？けしからんが問題ないな。

[723: 隣人]

お詫びの品はクオカードかな？

[724: 匿名さん]

お詫びの品、配るかね？

[725: 匿名さん]

五月中に完売するかな？

[727: 匿名さん]

二期で買う人いますか？

[728: 物件比較中さん]

ここは１，２期の差がはげしいと思います。いい部屋ないですもん。。最後、地下室が残としてのこるでしょうね。

[730: 匿名さん]

もう煽りの短文書き込みはいいよ

[731: 物件比較中さん]

ネタが出尽くした感のあるスレになってきた感じですね

[732: 匿名さん]

「マンションは立地がすべて」

と信じる人にはいいのではないでしょうか。

[733: 匿名さん]

港区役所の施設は、白金高輪まで行かないと無いですか？

[734: 匿名さん]

高輪４丁目の欠点はそれですね。区の端っこにあるので公共関係の施設へのアクセスが悪いです。学校なども品川区の御殿山小学校ならすぐ近くですが学区である高輪台小学校まではかなりの距離がありますので小学一年生とかだと徒歩２０分くらいはかかるでしょう。高松中学なんてさらに遠く徒歩で２５分くらいは、かかるのではないでしょうか？

[735: 匿名]

高松中は行かないほうが良いです。荒れてますし校内暴力問題の多い学校で評判です。私立がおすすめ。

[736: 匿名さん]

まあ港区で区立入学するのは小学校で全体の7割以下、中学校だと全体の半数以下ですからね。

[737: 匿名さん]

幼稚園とか保育園は近くにあるのかな？

[738: 匿名さん]

幼稚園は品川教会幼稚園が一番近い。あとは園バス。
保育園は公立は高輪保育園。高輪プリンスのさらに先なので歩いていくと20分以上はかかる。

[739: 匿名さん]

近隣のタワーマンションとこことで迷ってます。
ここの方が安くて環境いいけど、デベは信頼できますかね？

[740: 匿名さん]

駅から近いし安いので、広尾の物件よりもこっちの方が良さそうですね。もうかなり売れてるんでしょうか？

[741: 匿名さん]

完成予定 平成26年3月下旬
入居予定 平成26年3月下旬
内覧無しってこと？

[742: 匿名さん]

すげーな。ノークレームノーリターンでお願いしますということか。

[743: 匿名さん]

その分お得。

[744: 匿名さん]

740 周りのマンションとの比較でしょ。広尾は関係ないかと。地下でもよければいいと思うけど、、、

[745: 匿名さん]

地下って言っても、建築法上の表記がでしょ？
実際には地下じゃないんだから、この値段だとやはりお買い得だよね。

[746: 匿名さん]

1階はほとんど地下同然だろ。

[747: 匿名さん]

普通に完全地下だよ。他のオープン見に行くと参考に
なります。とても友人は呼べません。
安くても地下には飛びつかずオープンこそ二階以上で
ないと。単なる見栄の問題もありますが

[748: 匿名さん]

個人の感じ方でしょうが、地下住戸はとてもお買い得jには思えないかな。安いので買う人はいるでしょうけど。
都心の近寄りは少し離れたより良環境の物件を選ぶ人も多いのでは。

[749: 匿名さん]

都心部の財閥系新築マンションがどんどん割高になって来ている中で、この価格はやはり魅力的ですよ。
あとはデベと崖立地をどう判断するかでしょう。
数年後に高く売れる物件だとは思います。

[750: 匿名さん]

さすがに「高く」は売れないと思うよ。でも元々安いからロスは最小限になると思う。何年か住んで売却してもロス分は賃貸だと思えばお得な物件。

[751: 匿名さん]

友達呼べない？
オレの友達だったら高輪っていうだけでみんなしょんべんちびるぜ！楽しみだ！

[752: 匿名さん]

あ、でも近所のママ友とかだと呼ぶの恥ずかしいかもなｗ

[753: 物件比較中さん]

マンション名（どこのブランド）なんか気にしてるのは本人だけですよ。友達・親戚なんか興味ない。自意識過剰じゃない。

[754: 匿名さん]

そうそう。
マンション名よりも、どこに住んでるか。
これが重要でしょ。
湾岸の財閥系よりも、港区のオープン。

[755: 匿名さん]

マンション検討経験者はこのデベも知ってる人は
いるだろうから恥をかく(面倒向かっては馬鹿に
されないからいいよ(笑))こともあるが、それ以外は
財閥系と三流デベの違いなんて気にもとめない、大丈夫！

[756: 匿名さん]

A棟の西側に古い戸建が多くあるのですが、いずれその一帯も立て替えされ
大きな建物になる可能性もあるのでは？　既に一部更地になっていますし。

[757: 匿名さん]

このスレッド品川区に入っているよ。

[758: 匿名さん]

あそこは一種低層だから、三階建てまでしかたたないよ。

[759: mimi]

高輪に住めて幸せです。やっぱり便利だし。
JR線は最強ですよ。今までは悪くないイメージだった東横線もこの前使ったら今はちょっと厳しいかなと…。

今まで財閥系のマンション（都内）に2回住みましたけど、間取りが悪かったり、狭くて荷物が収納しきれなかったり、
財閥だからいいってことはないですよ。
先日プラウドの1億の部屋見てきたけど、べつに住みたいと思わなかったな～
今のマンションもやたらエントランス広いけど、使ってる人見たことないｗ

恥ずかしくてお友達呼べない方は呼ばなくてもいいんじゃないですか？
私は広くなった分、お友達を呼んで楽しく暮らしたいな

[760: 匿名さん]

本当そう思いますね。
財閥系なら、最低1.5倍、下手したら2倍のお金払わないと
この場所には住めないですからね。
アベノミクスとかでどこも不当に高いし。

[761: 匿名さん]

財閥系が高いのはある意味保険みたいなものと思います。
リーマンショック以降、かなりのディベロッパーが倒産しましたが
倒産したマンションのリセールは限りなく低くなりますので

[762: 匿名さん]

そんなことないぞ。

[763: 匿名さん]

財閥系だって、売りっばなしで何にもしてくれないよ。

[764: 匿名さん]

デベが倒産しても中古の値段はほとんど影響ないよ。下がるなら倒産デベの中古を買い漁って賃貸だして大儲けできるよ。

[765: 匿名さん]

販売会社が言い訳の書き込みするのやめてくれますか？？

見え見えなんですよ。

[766: 匿名さん]

仕方ないです。 書き込みして購入者も味方につけないと残り売れないんで。

[767: 匿名さん]

「購入しました」コメが有る割には、
「オープンレジデンシア」で検索しても住民板が1つも出てこない。

[768: 匿名さん]

住民板ってあるの？
そこで契約者同士で話せたらいいよね。
買っては見たものの、ここのデベは後出しやら
条件覆しが多過ぎる。
正直キャンセルしたい。

[769: 物件比較中さん]

修繕計画書とか誰かみせてもらいましたか？出だし、異様に安いがどんどんかさむ気がするんですけど。。

[770: 匿名さん]

安いには訳があるよ。
やっぱりメジャー7だよ。

[771: 物件比較中さん]

ここって、坂の上にありますよね？

坂って勾配はキツいんですか？

[772: 匿名さん]

きついよ。ママチャリだと登るの断念するレベル。

[773: 賃貸住まいさん]

ここの上下のコンクリート厚をご存知ですか？

HPにも書いてないんです。
25センチあるかなぁー？？

[774: 物件比較中さん]

そうでしたか。。
致命傷ですね。

安いんだけどなぁ

[775: 匿名さん]

五反田方面に下りていく階段は以前タモリ倶楽部でも紹介されていましたね。

[776: 匿名さん]

ここは法規上、地上に飛び出しているフロアと地下フロアでは違うマンションと考えたほうがよさそうだ。

ここと似た建物であるルピナス高輪は最下層階である１Ｆ（地下３Ｆ）の平均坪単価が２６６万に対し最上階である６Ｆ（地上３Ｆ）での平均価格は坪４００万だった。

ここの価格もそんな感じだよ。

[777: 物件比較中さん]

まだ、パンフできてないんですかね。。２期の案内きましたが、、買っちゃた人はちゃんと仕様とかその他情報を収集したんでしょうか？基本情報の提供なさすぎなんだよね。ここは。

[778: 匿名]

購入しました。後だしや条件覆しの内容を教えて頂けますか。自分は特に気にならなかったのですが、問題あるなら担当者に確認したいので…。よろしくお願いします。

[780: 匿名さん]

知ってる人がこの近くの同シリーズ高輪台を購入しましたが、湿気の問題等で1年で売却する事になり、中々売れず、結果購入価格も下回ったそうです。購入希望でしたが、この話を聞いて私はやめました。購入済みの人には大変失礼な書き込みですが、迷われてる方もいらっいますし、やたらとリセールバリューがすごいような書き込みがあったので、意見として。。。

[781: 匿名さん]

重層長屋シリーズはやめとけ

[782: 匿名さん]

品川11分、勾配のキツい坂の上ではリセールは見込めないですよねぇ。

安いものには訳がある。。

[783: 物件比較中さん]

近所のコリーヌ高輪でさえ、１年以上売りにでていた。財閥系物件。最近売れたが。さすがに叩かれて、買値より２千万近くさげたと思う。財閥系でさえこうなんだから自明でしょ。

[784: 物件比較中さん]

ここの地下棟のわき道は整備されるんでしょうか？ものすごい急こう配ですが、、地下棟脇に道を作るみたいですが、できたら皆こちらを通るんでしょうね。あぶなくて。転んだら最後、奈落の底え、という感じで怖いです。

まあ、いろいろネガはあるんですが、最終的にどうなることやら、、

[785: 匿名さん]

あの階段はきれいに整備されますよ。
このマンションが建って階段がきれいに整備されたら、かなり素敵でしょうね。

[786: 匿名さん]

うーんそれは微妙。

[787: ご近所さん]

あそこの崖階段、公道ではないんですか？。。

[788: 匿名さん]

あの階段はこのマンションの敷地です

[789: 匿名さん]

ここは隈研吾さん関わってますか？

[790: 匿名さん]

この立地で財閥系分譲だったら、坪単価いくらぐらいになってたかな？

[791: 匿名さん]

財閥じゃないから安いわけではありません。地下室だから安いのです。

[792: 匿名さん]

ということで仮に地下室を作らないとどうなるか？
容積率１５０ですから現状の２７０に比較しはて一戸あたりの土地の持分は１．８倍。すなわち土地のコストが１．８倍になります。土地の取得価格がわかりませんがこの辺りの相場や崖地や接道から判断するに土地の価格を仮に坪３５０万とすると、マンションの販売価格は坪単価で１００万は価格をあげないと採算が合わないと考えます。

[793: 匿名さん]

坪単価は同時期分譲のプラウド高輪三丁目の約半額だからね。ある程度のネガは仕方ない。

[794: 匿名さん]

地下室だから安いのは当たり前 エッヘン！

[795: 匿名さん]

大崎駅に行く途中に新しく出来るスーパーの情報を知ってる方いらっしゃいますか？規模とかどうなんでしょう？

[796: 匿名さん]

794
なんだコイツ、キモ〜。
地下に住めよｗ

[797: 匿名さん]

建築看板の床面積をみると店舗棟の広さは、ニューシティのライフの倍くらいです。でもそんなん作っても需要はないと思われます。
マンションできて住民が増えるといってもたかが８００世帯ですからね。プリンスのスーパーも撤退したしこの辺りは賃料も高いのでスーパーむつかしいですね。
この辺りの人はネットスーパーや生協に頼る人も多いです。

[798: 匿名さん]

オープンレジデンス御殿山、2/3階77.5平米が4980万で売りに出てる。
分譲価格は5600万以上だったと思うから、築1年ちょっとで成約価格は700万くらい下がる感じかな。
永住にはいいけどリセールはあんまり期待しなほうがいいかもしれないね。

[799: 匿名さん]

重層長家と共同住宅との違いがあるから、単純比較はできないと思いますが、参考にはなりますね

[800: 匿名さん]

中古で安く買える可能性があるということですね。