オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[573: 匿名さん]

豊洲より安いよ

[574: 匿名さん]

地下部屋はどんな湿気対策してるの？

[575: 匿名さん]

建築基準法上地下扱いなだけで実際は地上です。

[576: 匿名さん]

かなりの割合が地下住居みたいですが、土を削って建ててるわけでしょ。

[577: 匿名さん]

Ａ棟の１階（地下3階）は実質地下にあります。

[578: 匿名さん]

模型で見たらそんな感じ無かったけど

[579: 匿名さん]

半地下って感じですかね。

[580: 匿名さん]

眺望は壁

[581: 匿名さん]

転売は厳しいでしょうが、自分が納得して住むならいいかもね。
カビ、ジメジメだけしっかり対策されてるなら。

[582: 匿名さん]

Ｂ棟の上の方はなかなかイイですよね。もう残ってないと思うけどwww

[583: 匿名さん]

転売は厳しいかと、、、

[584: 匿名さん]

一見閑静な場所ですが

[585: 匿名さん]

掘りまくり！

[586: 匿名さん]

崖したに続く

[587: 匿名さん]

土木技術の粋を見せてやる

[588: 匿名さん]

現地営業も頑張ってます

[589: 匿名さん]

崖度ではブランズ麻布狸穴と同程度であんまり驚きはないんだけど

[590: 匿名さん]

驚くか驚かないかはその人次第

写真ありがとうございます

[591: 匿名さん]

この程度の崖立地のマンション珍しくないでしょ。
近隣デベのネガキャン酷すぎw

[592: 匿名さん]

ネガる気は無いが何となくルピナス高輪を彷彿させる流れ。

[593: 匿名さん]

崖うんぬんより眺望がほぼないのが寂しいね

[594: 匿名さん]

近隣のものだけど、多分完成してからの方が高く売れるね。あそこにマンション建てると想像できない場所。

眺望はこんな感じです。隣のグランブルーはお気の毒。

[595: 匿名さん]

つうか検討者なら現地みてるから今更だわな。

ちょっと気になってるのは、Aだと住友のパークタワーからけっこうみえるのでは？
その場合、1階（これはさすがに日当たりが心配）か2階がむしろいいような気がしてる。どうなんだろ。

[596: 匿名さん]

日当たりよりもなによりも湿気は大丈夫かな？？

[598: 物件比較中さん]

ブランズ狸より全然急ですよ。斜度がきついです。で。ここは、かなり掘っています。

でも、ダムなど土木に強い西松なんで全然大丈夫でしょう。震度７ぐらいのがきたらずれるかもしれませんが。その時はしゃーないね。

買った人は現地確認すみですよね、当然。ネガにはならんだろう。眺望も、こんなもん。

[599: 匿名さん]

坂ではなく階段です。昔は暗かったんだけどね。

[602: 匿名さん]

600さんはこんな書き込みをずっとしてるんで、ほっといたほうがいいよ。
自分は検討者だけど、こういうのは役に立たないし、ほんと目障りだよね。

[603: 匿名さん]

今日は現地に営業さんが二名いましたよ、若い女性と男性です。年配の夫婦が何やら説明受けてました。

[604: 匿名さん]

ケチばかりつけている方がいるのは残念。文句を言うくらいなら買わなきゃいいのに。別に悪くないですよ、ここ。

[605: 匿名さん]

>604

どれがケチなんだ？

自分は595を書いたが、これもケチか？
結構真剣に悩んでるんだがな。
あんたがここの関係者ならもう検討やめるよ。

[608: 匿名さん]

ルピナス高輪も似たような立地ですね。あそこは川崎重工の迎賓館跡地でした。長いこと売れ残ってたね。
地下室マンションなので部屋によって差が大きかったです。

[609: 物件比較中さん]

そうだね。確かにあそこは売れ残っていたね。完成後も。仕様はルピナスの方が高輪プレイスよりいいかな。。違いとなると広さかな。ルピナスは狭い部屋が多かったと記憶。　立地的には同じ感じだね。

ここも同じくいい部屋以外は残ると思う。

[610: 匿名さん]

永住覚悟ならいいかもね。地上階であれば。

[611: 匿名さん]

五年ぐらい住んで、転売か賃貸に出すのもありでしょう。

[612: 匿名さん]

そう簡単には売れないよ、中古で売りたくても。
買いたい人はいま買うでしょ、わざわざ中古で買うなら大幅値下げしないとないね。

[613: 匿名さん]

五年後だとオープンが生き残っているか五分五分
でしょうからね。デベが潰れても転売、賃貸には
影響がないのでしょうか。
影響ないなら安かろう悪かろは認めますが今の時代
信用よりはやはりお金でしょう。倍率の高かった
オープンの間取りは希少と思いますね。

[614: 匿名さん]

セボンの中古はどこも叩き売り

[615: 匿名さん]

ソニー通りの音はそんなにも気にならないでしょうかね？

[616: ご近所さん]

騒音なし。ここは。

[617: 匿名さん]

気にならないと思うよ。確認したければ現地へどうぞ。

[618: 匿名さん]

転売の件ですが利益を出すのはタイミングもあるのでそう簡単にはいきませんが、今賃貸で例えば家賃１５万払っていたとしたら５年分の家賃は９００万です。
（家賃２０万だったら１２００万）

たとえ１０００万近くのキャピタルロスを出したとしてもロス分は損失として控除できますし、５年間は固定資産税も安くローン減税もあります。

分譲価格の１割引であればキャピタルロスは５～６００万円ですので、管理費、修繕費を考慮しても転売前提で賃貸より有利ではないかと思われます。
（それに気に入ったなら別に転売しなくてもいいわけですからね）

[619: 匿名さん]

静かな環境なんですね。
安心しました。

[621: 匿名さん]

静かな環境＝駅から遠く不便
街のにぎわい＝うるさい

[622: 匿名さん]

>618の計算には以下が抜けてる。
・ローン関係の諸費用や保証料
・不動産登記手続き費用や印紙代
・売却時の仲介手数料
・一括払の修繕・管理費

ローン金額にもよるけど減税受ける前提のようだし、ざっと300～500くらいかな。